农地入市
  博客解读
 
  农地入市即将试点
 
  • ·最快2010年元旦起,浙江将在全省推广农村集体土地入市,并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。不过随后浙江方面将“农村集体用地”更正为“农村集体建设用地”。
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    农地入市评论

    编者按

     
    •   国土资源部有关负责人表示,根据我国土地管理法和有关政策,农村集体建设用地一律不得搞商品房建设。“农地入市调控房价”、“小产权房将放开”等说法毫无根据。
        “国土资源部酝酿新版土地调控”的说法系误读,也不存在“国土资源部将推‘农地入市’调控房价”之说。在我国严格实施土地用途管制的法律框架下,“农地农用、农地农民用”原则不得动摇。

    往期聚焦

     
    农地入市:缓解土地供应紧张局面
    农地入市
       浙江省提出农村建设用地集体入市、“集体建设用地平等化”,总体而言,是让农民拥有集体土地的主体地位和土地出让的收益权利,与以往农民被征地后成为牺牲者有了本质不同。
       这种模式的核心,就是将来自宅基地置换后腾出来的土地,用作工业用地和商业用地;原有农村土地流转后,吸引社会资本投资现代农业,大大提高土地经营效益。
    浙江试点农地入市
      浙江省对外透露,国土部近日已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。最快从2010年元旦起,浙江将在全省范围内推广农村集体建设土地入市,并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式……
    农地入市原因
      由于各地地价不断攀升、“地王”频繁出现,于是,高地价推动高房价的观点也越来越趋向一致。而对高地价产生的原因,则归咎于国家的土地政策,认为是土地供应不足造成了地价的迅速上涨。因此,用“农地入市”来调控房价的观点,也被越来越多的人所接受 ……
    农地入市影响
    ·正面影响带动房市下行 降低房价
      农地入市的好处在于,加大了土地的供应量,房价也会因此下降。而供地的农民会因此获得利益,势必增加农村地区的消费水平,对拉动内需有非常好的推动作用。

    ·负面影响危及18亿亩耕地线 卖地农民生活缺乏保障
      农村集体建设土地一旦流入市场,看似土地升值了,但与此同时农村土地也会随之流失,一些农民可能会面临与城市居民一样成为“房奴”的命运。在利益的驱动以及监管不力的情况下,耕地也可能改头换面为“农村集体建设用地”,这将直接危及18亿亩基本农田这一红线。
     
    农地入市:能否缓解高房价之痛
    农地入市
       村集体建设用地入市,虽然将缓解目前土地供应紧张的局面,地价抬高房价的问题得到一定程度的缓解。但是,毕竟,这种土地政策的改革涉及诸多方面的利益,改革的过程中也可能遇到意想不到的复杂问题。
    农地入市几大难题
    ·农地入市怎样避免开发商囤地?
      目前房价上涨的一个重要原因,是土地政策和开发商拿地后的二次囤积和垄断。如果“农地入市”后依然被垄断性的卖地体制所收纳,依然因为房地产开发商的“二次截留”而被囤积,则“农地入市”可能起不到明显的调节房价的功能。

    ·农地入市怎样规避土地财政风险?
      每次地价的上涨,都有地方政府的影子;每个“地王”的出现,都少不了地方政府的推动。地价上涨的最大受益者是地方政府,土地出让金、各种建设规费、税收等,都是地方政府最为看中的内容。如果不能解决地方政府“土地财政”的问题,即使增加土地供应,地价照样会上涨,“地王”照样会出现。“农地入市”的最终结果,就是增加开发商恶炒土地的“资源”。

    ·农地的土地经营权归属于谁?
      经营权名为农民所有,但因为土地属于集体,决定权也在集体,农民在具体决策中还是会“无法表达”,只能靠边站。于是,就可能出现这样的问题:各级政府以公共需要为理由,名正言顺地用低价征用农地,然后顺理成章地以高价出售。
     
    2008年从中央到地方密集出台的一系列救市举措
    救市举措
    时间
    效力范围
    内容
    解读
    国三条 12月17日 全国
    (一)加大保障性住房建设力度;(二)进一步鼓励普通商品住房消费;(三)支持房地产企业重组。
    业内评价在严峻的经济形势下,中央急需将启动房地产业以带动整个经济的发展,但出台的政策仍然“犹抱琵琶半遮面”,力度还须加大。
    国办金融30条 12月13日 全国
    落实和出台有关信贷政策措施,支持居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房。加大对城市低收入居民廉租房、经济适用房建设和棚户区改造的信贷支持。
    政策释放积极信号。房企的资金来源将在未来得到政府更多的支持。
    购房退减个税 重庆 广州
    对购买首套商品房用于自己居住的市民,将返还此前所缴纳的个人所得税,用于支付首付或偿还按揭贷款。
    购房退税效应加以最大发挥的话,买总价100万的房子,政府将给购房人出资15万,对购房人确实是一大利好。
    买方费用停收 2月15日 三亚
    暂停收取房产交易买方的交易手续费、土地使用权交易服务费、测量制图费、档案保管费、土地权属调查登记费、产权证工本费、房屋转移登记费及价格调节基金。
    减轻购房者的缴费负担。
    国“十条” 11月9日 全国
    国务院提出当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,日前出台十项扩大国内需求措施,为此,两年将投资4万亿元。
    减对于放宽信贷的措施,周教授解释说,这是一个比较明显的放松货币政策的信号,给个人、企业提供了更宽松的信贷环境,让个人更容易购房,让企业有效地运转。
    契税下调
    10月22日 全国
    个人买卖住房暂免征收印花税、免土地增值税;首次购买90平米以下住房契税统一下调到1%。
    以民生为基本考量,但易宪容也认为,官方此次出手,也是希望通过政策调整来繁荣房地产交易,维持房地产市场的稳定。。
    房贷利率下调 10月22日 全国
    个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点,贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。
    房贷利率重回4年前,100万元5年以上贷款月供减少1000多元
    首付调整为20% 10月22日 全国
    居民首次购房最低首付款比例减至20%。
    本次救市的力度还是相当不错的,但是肯定还会遇到非常严重的对峙。实际上在行业刚刚下滑的时候,就应该出台政策刹住车,而不是现在都到了半山腰的时候再出来救,已经有些晚了。
    央行降息 09月15日 全国
    从2008年9月16日起,下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点,其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整;存款基准利率保持不变。
    降息对房地产市场的影响是间接的,对购房者和开放商而言,其影响是从侧面鼓励入市,是利好。