2010年房价开始回归正常，并保持下去

　　搜狐财经：4月份至今，密集的地产新政轮番出台，4月20号我们在演播室做了一场主题沙龙，有“中国地产教父”之称的中房集团理事长孟晓苏先生说，这次的调控政策是近10年以来最严厉的。最近，以恒大为首的地产商在全国范围内掀起了所谓的降价风潮。恒大的率先降价，是为了应和调控政策的短期行为，还是预示着新一轮周期性的拐点已经出现？

　　张宝全：地产新政力度很大，这次的调控政策明确了具体执行的范畴和方法，从广度与力度来看都是前所未有的。这次的地产新政重点将在高地价、高房价的一线城市包括海南取得明显效果，二线城市的效果则会弱一些。

　　房价上涨是房地产市场逐渐成熟的体现，其标志就是具有自我调节的方式和能力，能够抗御市场价格的波动。近几年的楼市就是这样的发展态势，由于金融危机带来的起伏，包括对楼市的压抑，在市场复苏的时候，压抑的市场出现了短期、虚假的供需紧张，这种虚假的供需紧张让人们误认为真。

　　2008、2009年那些持币待购的显性消费者，对改善性住房的需求很大，但正是这部分需求在前几年被压抑了，这在一定程度上导致了房价攀升。对于中国的房地产业来说，2010年是具有里程碑意义的一年，房价开始回归正常，并将保持下去，中国的房地产市场不太可能再像以前那样大起大落，这是我的基本判断。但我不认为地产新政会带来大规模的降价现象，降价只会出现在大企业、大城市，或者高地价、高房价的楼盘，现在很多企业把降价当作促销手段。尽管如此，如果从全部的收益、房地产供应总量来看，降价的量还是很小的。

　　搜狐财经：也有一种观点认为，经过这一轮盘整之后，房价可能会产生新一

轮的报复性上涨。

　　张宝全：不太可能，房价不可能会产生新一轮的报复性的上涨。目前的房价回落，是价格回归，回归到一个正常的价位，不是房价走势的拐点。因为不会再出现类似金融危机这样的事件对楼市的负面影响，等到市场恢复的时候，房价应该会有局部的回调。就目前世界经济来看，二次探底的可能性不是很大，中国的楼市与房价将进入到一个比较理性的时代。

　　搜狐财经：这次地产新政的深度、力度、广度都是非常显著的，谈到房价问题，你用了一个词叫“回归”。你认为这种“回归”会持续多长？

　　张宝全：房价的回归会在今年上半年或者下半年中旬基本结束。从下半年或者年底开始，中国房地产市场的态势依然是稳步回升。房价与宏观经济发展紧密联系，中国的宏观经济发展势头很好。去年全世界是负增长，中国依然是正增长。加之需求相对稳定，甚至是比较强烈，所以未来的房价还是上升趋势，但是也不太可能再像去年那样疯涨。

“房价回落10%-15%，有可能”

　　搜狐财经：新“国十条”出来以后，北京市也出台了更为严厉、更有针对性的地产调控措施，有很多人认为北京房价会下调30%。你觉得有没有这种可能性？

　　张宝全：房价在局部市场会有可能下行，北京、上海这些城市的房价，不是价格的下调，而是价格的回归。如果说整体价格回归30%，我个人认为不太可能。不过，相对的回归10%-15%是有可能的。目前来看，房价还没有严重下降的态势和信号。因为市场需求基本稳定，甚至是比较强烈。

　　搜狐财经：近年以来，“泡沫论”始终与房地产行业如影随形，几乎成了一种附体“魔咒”。有学者认为中国楼市泡沫蕴藏着巨大风险，楼市泡沫将在2012年全面爆破。你对一直存在的“泡沫论”如何看？

　　张宝全：总体来看，中国房地产市场没有泡沫。局部地区或者个别楼盘，存在泡沫，但放到整体趋看，局部的泡沫几乎可以忽略不计。就像在大海里，某个水域有泡沫，不能因为某个局部地区的泡沫，就说整体有泡沫。什么是泡沫？就是说现在的价格已经超过了未来的价值，关于这一点我个人认为还没有出现。中国城市化正在发展过程中，城市的价值是通过不动产体现、实现的。现在来看，房子的价格还没有达到未来城市化的价值。现在的高房价，是在透支未来几年的价格。经过这一轮调控，房价势必回归到合理的价位，而这并不是真正意义上的降价。高房价、高地价的城市，会逐步回归到正常的房价，只是见效的时间会相对较长，新政的出台，起到了加速的作用。所以，不能把个别楼盘高企价格的回归视为整个地产界的降价。

　　2010年的房地产市场整体来看是健康的，正常的房地产市场不应以增量市场为主导，而要以存量市场为主导，二手房市场或将成为中国房地产市场的主体。北京去年存量市场的销售表明：中国房地产市场正在全面的从增量市场转向存量市场。这是中国房地产市场成熟、有序的开始。存量房的销量已经超过新房的销量，存量房最能够反映供需的客观状态，现在的房价是稳中有升。

　　一直以来，大盘开发成为中国房地产市场的特殊形式。我认为在今天，这种状态已经过去了，“大盘”不适应现在市场经济的高速告诉发展。“大盘”不再是中国地产市场的主流趋势。

　　从购买力来看，城市化使核心区的土地容量不足，自然会向城市边缘地区发展。但边远地区的购买力无法和核心区相比，以同样规模进入边远地区，需求量肯定短缺，只有 “小盘”才会更有收益。“小盘”是中小企业的优势，游戏规则会从2010年开始重整。

“海南地产泡沫论，我反对”

　　搜狐财经：今年中国的房地产市场有两个热点区域，一个是北京，一个是海南，海南从去年下半年开始经历了一轮新的量价齐涨的局面。易小迪先生认为海南地产已经存在泡沫。你的基本观点是什么？

　　张宝全：我当然是海南泡沫论的反对者，海南不存在泡沫，只是出现了透支房价的现象。这源于去年国际旅游岛上升为国家战略的信息刺激，使得个别楼盘出现各种虚拟的概念与预期，但是，个别楼盘的个别现象不代表整个市场的总体表现。

　　未来的价格趋向影响房地产市场的消费。买房就是买未来，海南自从确立了国际旅游岛这个发展方向，尽管已经透支了后几年的房价，但人们的投资情绪依旧不减，因为人们看好海南的未来，希望占有海南的优质资源。所以海南今年的房产销量比去年同期要高，海南的房价上涨的速度也比全国的主流市场相对要高。原因何在？

开发商占据着海南岛最好的资源，其次是过多资本通过买房的方式强占、投资这些资源。海南的房地产的独特之处在于，人们选择海南置业多是第三套住房，70%是一次性付款。

　　搜狐财经：上世纪90年代海南出现过一轮惨烈的地产泡沫，身为亲历者。你觉得当年的地产泡沫对今天又何启示？

　　张宝全：上一轮的地产泡沫对今天的警示意义不大。1992年海南定位于贸易加工。但是与香港、深圳不同，海南既不能利用内地廉价的资源和劳力，也没有优良的贸易中转资源和金融支持。定位空虚，泡沫的产生就不可避免。海南的竞争力是自然资源，碧海蓝天、阳光沙滩，旅游岛是由这些要素构成的。

　　所以，海南这一次的战略定位既不同于1992年，也不同于迪拜靠人工奇迹的创造来建造旅游岛。海南是因地制宜发展旅游业，这是其他地方无法比拟的。

　　海南会在未来30年的发展中以文化为特征、以人们的生活方式、生产方式为总集成，形成独有的核心竞争力，发挥独特的竞争优势。

　　不过，旅游的概念并不适合海南。旅游主要是以观光为核心，比如故宫、兵马俑。海南应该是在度假的范畴之内，度假主要是针对自然景观。海南地处热带气候，有着得天独厚地理环境，具备度假休闲的独特优势。海南虽为“国际旅游岛”，其实应该是休闲、度假岛，度假比旅游更能促进经济与环境的可持续发展。我接触过一个地方领导，他打了个比方，来3个人，每人消费7块钱，这是度假的概念，来7个人，人均消费3元，这是旅游。海南要做的是前者。

“博彩”酒店：万事俱备 只差“政策”

　　搜狐财经：博彩对于中国来说都是个敏感的话题，海南省政府也一再的表示绝不会超越国家的法律法规半步，海南的多家开发商也表示“无计划引入博彩”。公众都在猜测海南的博彩业能够走多远？

　　张宝全：我们的酒店会尝试性地引入一些竞猜式博彩项目，但是赌台式博彩在中国现行法律中还是严格禁止的。因此，我们对赌台式的博彩项目的空间预留引起了社会的广泛关注。目前我们在做竞猜式博彩项目的准备工作，并与相关主管部门进行了沟通与协商。

　　国家一旦允许赌台式的博彩发展，我们会立刻转型。作为亚洲最大的度假酒店，博彩业的支撑有利于自身优势的迅速上升。作为大型酒店，要考虑到将来的运营。机会都是留给有准备的人的。我们很难预计中国博彩业如何发展，但是作为一个企业，应当从各种方面做各种准备。

　　搜狐财经：主打博彩概念，在政策层面还有哪些难点需要突破？

　　张宝全：关于竞猜型博彩业，国家允许我们与相关部门进行沟通，但是政策还没有这方面的细则要求，我们现在唯一能做的就是等待。如果政策真的允许我们会经营赌台式博彩业，如果政策不允许，就在政策允许的范围内经营竞猜型的。企业很重要的就是要依法，所谓依法就是在国家大的法律方针政策下，在法律管理的范围之内合法经营。即使是竞猜型博彩业，我们也需要与主管部门紧密沟通。

　　搜狐财经：地产企业资本化是一个不可回避的趋势。今典集团筹备上市已经多年，下一步还有哪些突破的空间和可能性？

　　张宝全：2000年的时候今典集团的发展战略定位是依托地产优势，向信息文化产业，也就是向第三产业转移。目前来说，今典集团已经全面、成功的依托地产优势转移到第三产业。文化产业不止是电影、音乐，休闲、娱乐、度假、会展都属于文化产业。今典集团经营的都属于第三产业，属于大的文化产业范围。中国正在全面的迈向人均3000美元的新时期，人均3000美元，这对一个国家的影响非常大，是一个消费的转折。就是从单一的功能消费向生活方式的文化消费、体验消费转型。这种背景下，地产存在着很多新的发展机会、增长模式。今典的地产主要是度假酒店，并且经过了上市前期的筹备阶段。此外，今日美术馆在出版、展览、艺术品的交易，商品的开发、销售能力等经济指标均已符合上市的要求，我们会选择性的推向资本的平台。

　　例如电影产业，中国在娱乐电影产业刚起步，未来市场前景看好。因此需要通过资本市场加速发展，今年我要在法国嘎纳电影节推出10部影片，希望大家不仅关注我们“博彩”酒店，还关注我们的嘎纳之行。

走势与趋势：地产企业的未来

　　搜狐财经：地产既是一个江湖，也是一个生态，江湖和生态里面存在着风格迥异的公司。有的坚持做住宅地产，有的以商业地产为主导，今典则逐步转向旅游、度假酒店。中国地产的发展趋势和走向将会怎样？细分化、个性化是必然趋势？

　　张宝全：中国地产企业的经营方式，要从单一模式向综合模式转变，要从单一的地产开发向开发与投资相结合的方式转变。例如红树林项目，无论未来经济发展前景如何，依然会有一个很好的货币资金和资产平衡，以保证在中国经济发展较快的过程中应对各种变化。目前房价这么高，但是地产商的利润并不大，这也是我们逐渐远离住宅地产的原因。我们两三年前已经感觉到这个态势，觉得没有潜力再往这里做，而更需要政策性的来做各种各样的非常好的项目。所以我们两三年前就开始考虑再一次慢慢转型：依托地产优势，向信息文化产业转移，向第三产业转移。目前来说，今典集团已经全面、成功的依托地产优势转移到其他行业。今典公司一直采取这种战略态势。今典现在负债率是3%-5%，完全可以忽略不计。新“国十条”出台后，金融政策收紧，对今典影响不大。因为度假地产主要是酒店，酒店在各个层次都是政府鼓励的，所以单在土地储备方面，我们的资金压力不大。中国经济增长的速度还会加快，只要把宏观经济发展速度控制好，通胀控制好，房地产就能稳健发展。