北京24万亩“历史遗留问题土地”的最后走向，牵动着政府和几乎所有开发商的神经。
经本报记者了解，历史遗留问题项目的界定与处理工作，已经在北京北苑一幢会议楼里紧锣密鼓展开了10天有余，并将持续一段时间。据可靠消息，《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》已于7月27日制定完成，而随后，依据此标准圈定的历史遗留项目的去留名单将于8月中下旬水落石出。
6个“口子”流出1万公顷土地
“历史遗留问题”土地是一个奇妙的词。事实上它是中国土地市场化进程中露出的一条尾巴。在北京，它与4个文件有关。
2002年5月9日，国土资源部11号令公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定自当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。而此前北京市近90.5%的土地是通过协议方式转让的，因此11号令被业界称为“土地革命”。
2002年6月底，北京市下发《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》，业内俗称“33号令”，该文件重申经营性用地必须招拍挂的规定之余，还提出，绿化隔离带项目、小城镇建设项目、危旧房改造项目以及其他重大建设项目中的经营性项目用地；属于规划为高科技、工业用途的经营性项目用地确需协议出让的，可以协议出让。33号令为土地协议出让留出了6个“口子”。
今年2月4日，北京市政府办公厅发布《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，业界俗称“4号令”，规定：从今年1月9日开始，北京将全面停止经营性项目土地的协议出让。33号令留的6个“口子”被一一堵死。
但此时，已有大量土地流入房地产商手中。据北京市国土房管局(现北京市国土资源局)对北京经营性用地历史遗留项目的调查统计，已经登记的历史遗留项目共1091宗，涉及土地面积为16362公顷，约合24万亩，规划建筑面积约20189万平方米。
据调查，在这些“历史遗留项目”中，有大约10000公顷是2002年国土资源部11号令颁布之后新增的。其中2002年约3000公顷，2003年约7000公顷。而之前的10年1992年～2002年时间里，北京市协议出让的土地总面积也不过如此。也就是说，33号令开的6个“口子”使北京市两年中批准的历史遗留项目用地面积，基本相当于过去10年全部开发建设面积之和。
2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令”，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。业界俗称“8.31大限”。
北京的历史遗留问题土地数量是如此之多，其背景又是如此复杂，北京市执行71号令的形势显得异常严峻。
定格：2002年7月1日
北京华远集团总裁任志强对本报记者说，从71号令发出到“8.31大限”截止之日，只有短短的五个月时间，北京市要全部清理完这16362公顷属于历史遗留问题的协议出让土地，“难哪！”
4月2日，由国家发改委、监察部、国土资源部、建设部、审计署组成的国务院联合检查验收组正式开始对北京市治理整顿土地市场秩序工作进行阶段性检查验收。
7月9日，五部委联合检查验收组基本完成对北京市的检查验收工作。
据有关人士透露，正是在这次长达3个月的检查验收过程中，联合小组与北京市的相关部门确定了处理该市“历史遗留问题”的基本原则和要求：
“2002年7月1日前取得立项审批和规划选址意见书、相关批文在有效期内，不需要占用农用地并且符合国家供地政策的项目，经过严格审核、公示后可作为历史遗留问题处理。不符合上述条件的，即使已经过社会公示的项目也不能作为历史遗留问题处理。”
“2002年7月1日以后至京政办发20044号文件(即四号令)制定前取得立项和相关批文的项目，除在建的危改项目和少数绿化隔离带建设的扫尾项目外，原则上不能列入历史遗留问题范围。”
同时国务院检查验收组要求在处理历史遗留问题过程中，应按照国土资发200471号文件要求，在不得擅自扩大范围，不得弄虚作假、变相搭车的前提下，要加快工作进度，于2004年8月31日前处理完毕；要防止以罚代处和变相转让开发行为。
显然，直至目前，北京市对于“历史遗留问题”时间上的界定是：2002年7月1日，亦即北京市《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》(33号令)的正式实施之日，而不是此前4号令规定的也曾是某些开发商所希望的时间标准：2004年1月9日即北京国土房管局宣布经营性项目土地暂停受理审批之日。
秘密会议
曾有媒体透露说，“从7月19日起，北京市国土局、市规委、市建委、市发改委、市危保办等14个委办局就本市3000多项历史遗留项目的处理问题进行封闭式会议研究。”
本报记者多次致电北京市国土资源局有关部门求证此事。7月30日，国土资源局内部工作人员虽然出言谨慎，但还是证实确实有多个委办局正在一起集中办公，并且透露“这周的市长办公会已经把处理原则定了下来，8月1日至31日就是历史遗留问题的具体落实阶段。”
这位内部人员所称的“处理原则”，就是北京市有关部门在国务院检查验收组先前确定基本原则的基础之上，制定出的“历史遗留问题的具体界定标准”。
记者通过可靠途径获悉，这一具体界定标准分为四部分。
第一部分是2002年7月1日前取得项目建议书批复和规划批准文件的项目，必须在2002年7月1日至2004年7月27日前继续取得《审定设计方案通知书》、《建设用地规划许可证》或征地批复等相关审批手续；在申请办理土地出让时，至少项目建议书批复、一个规划批准文件合法有效，或取得征地批复在两年内，并且所提交的项目建议书批复、规划批准文件、征地批复主体一致；且不涉及征用农用地和农地转非农用地问题，符合国家产业政策和供地政策。满足以上所有条件才可以继续办理协议出让。
第二部分是房改带危改项目，可以继续办理协议出让的条件是：“在建项目同一项目建议书批复分期实施，已部分在施的；其他项目已取得项目建议书批复、规划批准文件并实施拆迁或核发拆迁许可证的；同时在申请办理土地出让时，项目建议书批复和至少一个规划批准文件均合法有效，提交的项目建议书批复、规划批准文件主体一致；并且符合国家产业政策和供地政策。”
第三部分是绿化隔离带建设扫尾项目，“指在一个项目建议书批复内，部分已拆迁或已取得《施工许可证》并已经进行了开发建设的。”申请办理土地出让时，项目建议书批复和至少一个规划批准文件均合法有效，或取得征地批复在两年内的，提交的项目建议书批复、规划批准文件、征地批复主体一致；不需要占用农用地或符合国土部与市政府共同认定的绿化隔离带土地置换政策；符合国家产业政策和供地政策。必须同时具备以上条件才可以继续办理协议出让。
第四部分是：其他在2002年7月1日后取得政府征地批复的项目可继续办理协议出让。
据透露，北京市14个委办局正在北京北苑一幢会议楼连续召开秘密会议，对以上这些具体标准进行细致研讨，并尽可能使之具备可操作性。目前，会议远没有结束的迹象。
过关项目仍有“大考”
北京市主要领导已经下令，无论如何，北京市的历史遗留问题的界定和处理工作必须在8月31日之前如期完成。
在未来不足一个月的时间内，北京市有关部门不仅要制定出对历史遗留问题的政策界定标准，还对已“过关”的协议出让土地作出了严格规定。也就是说，包括历史遗留问题土地在内，即使已经北京市有关部门批准，可以协议方式办理土地出让手续的项目，仍面临着一系列“大考”。
首先，对于需要征地、拆迁的项目，出让前必须在专户足额存储征地费用和拆迁费用。
同时，根据有关规定，在签订土地出让合同时，必须交纳总地价款20%的定金；在签订土地出让合同后60日内，交清全部地价款；
另外，用地单位必须资质好，不存在拖欠土地出让金或闲置土地的行为；
对闲置或未按期履行出让合同开发建设的、未按期交纳地价款的项目，按出让合同的约定解除出让合同，收回土地使用权。
而对于未能通过以上界定标准而“出局”的项目，面临着两条出路：一是政府收购或收回储备，二是直接入市交易。
有业内人士预言，北京市的土地职能部门例如北京市土地整理储备中心，正可以借“8.31”大限之机，收购储备一批土地，从而真正发挥整理储备土地、实现宏观调控的关键功能。
而本报记者了解到的情况也的确在沿着这个方向发展。北京市土地整理储备中心的有关负责人表示，现在，该中心正在加紧制定收购储备办法以及下一步的收购模式等措施，以充分应对大限之后的北京土地市场。
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