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作者：王其明，凌宇编辑：谢红玲
“我们以如履薄冰的心态，确保（房地产市场）安全。”上海市市委书记陈良宇在接见香港媒体代表团时说。这是目标直指上海的新一轮泡沫论再度高涨后，上海市政府方面做出的表态。
就在一个月前，摩根士丹利（也称“大摩”）亚太区首席经济学家谢国忠在一份报告中声称，中国的房地产泡沫即将破裂。他说：“离‘最后算账’的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。”他还预测，泡沫破裂首当其冲的城市是上海和北京。11月8号，摩根士丹利董事总经理，全球首席经济师史蒂芬·罗奇更进一步宣称，据他的资料，中国房地产泡沫只在上海存在。上海，一下子跌入了新一轮泡沫论的漩涡中心。
如此“阳谋”
今年，欧美主流媒体《纽约时报》、《华尔街日报》、《金融时报》等刊物纷纷报道中国房地产市场过热。尤其是摩根士丹利的经济学家，经常撰文议论中国房地产泡沫，而谢国忠也常对媒体表示，中国尤其上海房地产泡沫十分严重。
令人不解的是，当海外媒体报道中国房地产有泡沫的时候，却似乎并没有影响到海外企业投资中国的决心与行动。尤其是声音最响的摩根士丹利，对投资中国市场也最为积极。
2003年7月，摩根士丹利名下房地产基金（ＭＳＲＥＦ）与永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，项目总投资预计达9000万美元。他还和美国雷曼兄弟公司合作，共同参与上海永业集团开发的上海永业公寓二期，各自参股25％，外界估计摩根士丹利投资将高达2亿元人民币。2004年4月，摩根士丹利与天津顺驰合作，在天津共同进行房地产开发投资。此外，摩根士丹利还有其他一些直接参与的开发项目。外界估计，这部分直接参与房地产开发的投资额在1亿美元左右。
同时，摩根士丹利还积极参与中国的不良资产收购。2003年7月，摩根士丹利联合德意志银行，拿下了建行账面值为40亿元的不良资产，其中97％是房地产资产。今年6月，摩根士丹利和金地集团、上海盛融设立项目公司，摩根士丹利占股55％，以受让建设银行账面总值为28．5亿元的不良资产包，也是以房地产业务为主。
在2003年华融的坏账处理中，摩根士丹利也频频出手，先携手通用中标武汉地区的账面价值达17．8亿元、涉及153户企业的不良贷款。其与高盛、瑞银集团组成的财团还从华融购买了一个资产单元。
10月，据媒体报道，去年才加盟中欧国际工商学院的许小年，将去摩根士丹利房地产基金ＭＳＲＥＦ公司任职。
除摩根士丹利之外，其他欧美房地产基金，如雷曼兄弟、ＩＮＧ、麦格理等都在中国攻城略地，有大量投资。美国洛克菲勒集团也正在参与上海外滩源改造。
但是，摩根士丹利是欧美外资介入中国房地产市场业务最深的公司。在行动上，摩根士丹利连连加大对中国房地产业的投资，在言论上却一再唱空，颇令人费解。
复旦大学房地产研究中心华伟说：“谢国忠作为一个企业高层，不可能不知道企业投资。房地产投资周期有好几年，摩根士丹利的投资去年则刚开始。摩根士丹利的行动，表明对中国、对上海的市场极其看好。但是，言论中却多指称中国地产市场有严重泡沫。这其中一定是别有用心。”
另外一位业内资深人士也对记者说：“摩根士丹利这是典型的‘做多唱空’的投资策略，也是典型的欧美外资的‘阳谋’。投资后，利用自身影响力，发表对市场专业的不利言论，以影响市场、诱导市场，最后达到自己获利的目的。”
上海市房地产经济协会副会长、上海中天行房产机构总裁姚鸿光则注意到：“作为一个学术研究，其观点并不是发表在学术刊物上，而是发表在财经报纸上，其动机值得怀疑。其言行不一，背后可能有着巨大利益驱动。”
麦格理管理咨询上海有限公司总经理章利华对记者说：“其实，外资是非常看好中国房地产市场、看好上海的。上海可能热了点，但是肯定不会崩盘什么的。”
不过，市场也有不同意见，上海方方工作室主任胡宗亘就对记者说：“谢国忠的报告，我认为是非常有价值的。尽管我不同意他的观点，但是他的意见对市场示警是很有意义的。有人怀疑摩根士丹利的做多唱空，我觉得无可厚非。即使这样，人家也比很多国内机构的操作手法要高明很多。”
政府4项措施护市
在接见香港媒体的谈话中，上海市委书记陈良宇对市场崩盘的危险给予了高度关注。他说，上海房地产10多年来一直持续升温，众多境内外投资者在上海购置了物业，在市区，目前高层住宅房价格较高的每平方米已达4万元。而房地产运作大量靠信贷。一旦出现大崩盘，将会出现大批负资产者，后果将不堪设想。
对于泡沫论，陈良宇不置可否。他只是说，“目前有两种说法，一种说上海房地产泡沫大，接近崩盘，房价与收入比例已大大超过正常系数，而购置物业用于投资者高达40％。第二种说法是，供求关系其实是基本持平的，处于正常状况。兼听则明，我们对此抱以如履薄冰的心态，确保市场安全。”
陈良宇郑重地介绍，今年以来上海政府采取了四项相应措施。一是调控土地价格，将原来的行政划拨土地，改为拍卖土地；二是优化与改善供应结构，写字楼与商厦可以维持高价格；三是进一步完善交易规则，对购买第二套物业者减少按揭比例；四是大力化解风险度。他还告诉这些记者：“根据统计，今年头9个月商品房每平方米平均升幅为7％，而去年头9个月比前年头9个月的升幅为19％以上，已收到降温的效果。”
11月16日，上海市副市长周太彤在一个会上也说：上海房地产业的影响，不只是一个行业，而是关系到上海的城市形象、投资环境，以及相关行业的发展。再次强调了房地产业的重要性。
复旦大学房地产研究中心副主任华伟也告诉记者，政府正在着手准备制定政策，以稳定房地产市场。正在对市场进行调研，严格区分各类市场。对于高档住宅市场，涨跌政府不加干预。但是，中低价位住房政府希望引导其价格稳中有升。政府可能放宽外来人口进沪门槛，以此增加住房市场需求。
地产界看淡“泡沫论”
事实上，上海地产界对“泡沫论”并不以为然。
上海市房地产经济协会副会长、上海中天行房产机构总裁姚鸿光对记者说：“泡沫论的依据是上海房价收入比和空置率。14∶1的房价收入比，是国际警戒线。1990年的东京和1997年的香港地产泡沫，都是在这个警戒线上破裂的。但是，上海的市场不仅是上海人的上海，更是外地人、境外人，和外来但是入上海籍的新上海人的上海。这些人是购房主力，收入也高于上海本地人。至于空置率，上海市统计局不久前刚发布《上海住宅空置及出租现状调查报告》，报告显示，本市当前的住宅空置率为2．7％，出租率为7．2％，和国际上的一些参考标准相比，呈现‘双低’的特点。所以泡沫论根本是不成立的。”
姚鸿光认为，泡沫不泡沫关键看市场需求是不是真实的。对此，记者采访到所有地产界人士，都一致认为上海房地产市场需求是真实的。
上海市天地行营销有限公司董事常务副总宋捷对记者说：“大势看来，上海房地产市场是健康的。崩盘更是不可能的。香港、日本经历了几十年的发展才崩盘一次，国内连基本的居住环境都没有解决。”据悉，天地行销售的楼盘苏堤春晓，最近开出来的楼盘均价已经达到1．4万，依然卖得很好。宋捷说：“60％的楼盘是外地、境外人口购买的。值得注意的是，居然是160～190平方米大房型的房子先卖完。很显然，这是为了自住，并不是为了投资。可见需求是真实的。”
一向以独立研究而著称的上海方方工作室主任胡宗亘则对记者说：“70％上海居民，本来就有房，卖旧房换新房，压力并不是很大。而且，出现了‘5＋2’生活方式等奢侈消费；为子女买房等远期消费；还有，不少亲友选择住得近，这带有文化消费特性等。如果认为这些需求是不真实的，那可以称为泡沫，如果认为是真实的，就不应该是。我认为这是真实的。”
上海上实房地产发展有限公司副总经理沈浦阳则对记者说：“泡沫论对开发商们没有明显影响。以台湾为例，从1988年到1991年，由于汇率变动，使得房价每年翻一番。由于目前人民币是盯住美元的，美国采取弱势美元策略，美元贬值，人民币也在贬值。所以，相对欧元，上海的房价是在下降的！”
中房指数研究院首席分析师陈晟也分析，决定房价的根本性因素没有改变。首先城市化的进程，城市化每推进1％，都需要解决1500万农民进城问题，中国城市化进程在加快，土地是稀缺的，这些居住需求是真实的。整个上海ＧＤＰ增长也没有逆转的迹象，美国、日本的房地产周期都是二三十年，中国才十来年，不能把发展中出现的问题扩大化。只有那些欠发达地区，比如洛阳、宜宾等，动用大量银行资金进行基础设施建设和房地产开发，在市区建豪华的人民广场和高档写字楼、公寓，却并没有消费能力，这些地区才会存在严重金融风险和泡沫。另外，他认为上海市场本身也有自动调节的功能。
姚鸿光对记者说：“说上海几个月要崩盘，我相信再过几个月，这个论点不攻自破。”
地产时评
不必闻“涨”即“警”！
当前楼市再度警笛大作——由学者们挑起的第二拨“泡沫论”余音未了，央行这一国家权威部门近日又发警报：九大城市房价涨幅超过10％，各银行目前仍然要防范地产金融风险。与此同时，一批住房个贷失信者的黑名单被银行公之于众。这种种，让人对房价的走势越发敏感。偏偏就在此时，关于未来房价仍然会走高的预测又开始见诸报端。有人指责这是利益群体有预谋的“托市之辞”，有人却表示认同。
据悉，央行发出警报，主要是基于通胀的压力，因为影响通货膨胀的主要参考指标———居民消费价格（ＣＰＩ）今年一直保持快速上涨态势。央行引用国家统计局的数据称，今年前三季度，土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别上涨11．6％、9．9％和2．1％；如果根据房地产类型来区分，商品房上涨8．5％，其中普通住宅销售价格上涨9．2％，豪华住宅上涨8．4％。另外，央行也根据地区的不同，在35个大中城市中排出了房价同比涨幅超过10％的前9个城市，它们分别是沈阳、南京、重庆、上海、天津、兰州、青岛、宁波和杭州（北京不在此列）。央行由此警告各银行目前仍然要防范地产金融风险。
事实上，在央行发出这新一轮警告之前，各银行已经从豪华住宅入手提高了个人房贷的门槛，有效控制了投机购房行为。然而，即便在银行严格放贷的情况下，很多城市的房地产项目销售状况仍然非常喜人，因为房子好卖甚至大量缩减了广告费用。专业人士分析，这一方面缘于市场强劲的真实需求的支撑，一方面得益于由土地供应速度放慢带来的这一时期商品房供应量的减少。供少求多，价格上涨成为必然。这也正是人们对那些大肆宣扬内地楼市有泡沫者产生不解乃至怀疑其动机的原因，大家听到的和切身感受到的不一样。
究竟该怎样看待房价的上涨？房价上涨让央行、经济学者如此紧张传递出的信号似乎是房价上涨是不正常的、对市场是不利的。
看看中国房价变化的真实动因，大家对房价上涨的理解就不会流于偏颇了：一来中国的房地产业正处在快速发展阶段，正处于产品升级换代时期，从砖混结构房到钢筋水泥体，从毛坯房到精装修房，房价组成中的基本成分——开发成本显然要升高一大截；二来快速城市化浪潮汹涌澎湃，农民进城、旧城拆迁改造为房地产市场带来大量刚性需求，而今年土地交易政策的变化导致很多项目推迟入市，市场供求状况由此生变，房价自然会随行就市；三来各地商品房供应的结构性矛盾一直未得到很好的调和，各城市中高档房居于主体且持续增量，必然拉高房价平均值。
其实，我们一直认为，平均房价不是反映楼市状况的最好指标。看房价动态，应该参考的是不同档次住宅价格各自平均值的变动情况。而且，不同城市的房价上涨也不可一视同仁，因为各个城市的起点不一样，所处的房地产发展时期也不一样。
确实值得警惕的，依然是那些利用银行按揭投机买房者。但投机买家和投资性买家之间不能划等号，那些较少利用银行按揭买房投资的行为对市场没有负面影响。此外，在现阶段，内地房价保持平稳上升才有利于市场的稳定与繁荣，有利于行业发展和中国总体经济发展。在大量人群购买了商品房之后，房价走跌意味着所有人的资产都在贬值，民心会因此而浮动的。而对于那些因为房价上涨越发买不起商品房的人来说，将有政府推出的经济适用房和廉租住房满足其需求。住房需求原本就是有梯次的，供应结构也应该是有梯次的，只是当前我国的住房保障制度不够完善，在低档住房建设上力度弱了些。相信政府会尽快补上这一环。
