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本报记者于兵兵发自上海
春节后，很多在上海购买二手房的市民在办理贷款时得到了新通知：房龄在15年以上的老公房停止贷款，或贷款额度在30万元以下的老公房停止贷款。
继北京等地规定购房者必须提供两套住宅的抵押才能办理个人购房贷款后，上海房贷政策的调整开始起步。限贷的导火索
据记者最新统计，上海建行、工商银行的贷款政策是二手房房龄不得超过15年，而招商银行的房龄最高限额为20年。招商银行和农业银行同时规定，房龄与贷款年限之和不超过50年。
一位通过上海银行贷款的购房者向记者介绍说，上海银行的规定是贷款额度30万元以下者止贷。但是记者并没有从上海银行得到确认。在贷款成数方面，上海各银行则并没有大的变化。
据上海市银行同业公会秘书长朱德林透露，更大的房贷调整政策正在紧张酝酿中。其中涉及贷款比例、贷款利率、所购物业是贷款人第几套房产、欠贷处罚金调整等相关政策。在采访中一直三缄其口的上海银行很可能就是大动作的首创者。
自1993年上海第一例住房按揭贷款诞生到今天，房贷市场首度出现“叫停”字样。这标志着在房贷政策方面，政府和银行开始从鼓励房产投资的“推市”道路走向化解金融风险、平缓需求的“抑市”之途。
朱德林介绍，这一举动的导火索是去年年底高院公布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣、冻结财产的规定》。新规定第六条为：“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这就意味着如果贷款人只有一套住房又无力还贷，那么银行不可以将该房产作为抵押物进行拍卖。由此就给银行提出一系列严峻的问题：如果贷款人停止还款银行该怎样处置？如何回避贷款人欠贷的风险？
“这对银行是不公平的!”朱德林说。令银行业不能接受的不止是政策本身的不合理，事先没有征求其任何意见也令其倍感困扰。
政策出台后，银行界快速行动起来，去年年底开始，提高住房抵押贷款门槛的消息在全国各地风生水起。上海各银行在充分研究市场情况的前提下，于春节后谨慎推出了第一批调整政策。
至于为什么首选二手房贷款政策进行调整，建行工作人员介绍说，这主要是因为老公房的贬值趋势比较明显，同时也有贷款人收入较低，还款能力较弱的考虑。近几年来，银行一味地扩大房贷规模，很少关注房贷结构，朱德林认为这正是房贷风险增加的重要因素。多重途径防风险
对于房贷政策调整的初衷，朱德林说，一方面，这是银行业对高法《解释》所产生的贷款风险的一种自我保护措施，另一方面，随着房贷数额激增，一直优质的房贷产品也出现了恶意欠贷比例上升的趋势。
据统计，上海市2004年房贷余额为2445.53亿元，较上年增长728.09亿元。这一数据已经引起了银行监管部门的高度警觉，降低房贷风险成为银行业重要课题。
如果说提高房贷门槛是从贷款方入手防范风险的一种方式，那么房贷证券化就是从资金来源渠道上分散银行风险的举措。
“这种金融创新产品主要起到的是扩充资金来源，化解银行风险的作用。”复旦大学金融研究院房地产研究部主任华伟对记者说。
一旦房贷实现了证券化，银行就可以将房产抵押贷款分成小的产权单位，出售给投资者，这样一方面解决了银行信贷资产流动性不足的问题，另一方面可以为小企业和个人投资者提供新的房地产投资产品。
据了解，建行最近一次房贷证券业务申请方案已经上报银监会。上海建行有望在今年第一季度成为中国首个推行房贷证券业务的银行。
建行从2002年起即上报该业务，却屡遭否决。在华伟看来，“利率不由市场确定”是这一政策的最大瓶颈。随着房贷风险的逐步加大，以及明年金融业全面放开这一时间点的日益临近，培养国内成熟的房贷证券市场已经迫在眉睫。
（ 责任编辑：魏喆 ）
