发送GP到6666 随时随地查行情
进入理财首页 进入银行大观园 我要投稿
央行在2004年10月底决定加息后，广州、上海、深圳等地的个人房贷提前还贷的现象越演越烈。仅仅是建设银行上海分行提供的数字显示，从2004年12月1日到20日，该行个人房贷的提前还贷超过5个亿，平均每天的还款量有3000万到4000万元，远远高于上年同期。
在2005年1月1日执行新贷款利率前，不少人就为了减少利息压力而忙着提前还贷、退保险费，但是在归还部分贷款后的月供金额、相应退多少保险费，往往是银行、保险公司算多少我们就认多少。因为这些涉及不少的专业知识，对我们这些不懂行的消费者来说就是简直就是一笔“糊涂账”，他们是算多了还是算少了，自己很难判断。
另外，春节将至，很多的贷款购房者都打算拿到年终奖后就交给银行，那么，这笔钱怎样交才能更节省利息？怎么支配才更合理？所以，我们有必要了解一下银行、保险公司有关的交易规则。
相关阅读：提前还贷不是件简单的事 购房人可委托银行支取公积金还贷
哪种提前还贷方式更划算
提前还贷的目的是为了节省利息，要做到既划算又适合自己的经济承受能力，当然就不是件容易的事。
记者查阅了多家银行的资料，尽管他们对提前还贷方式的名称有别，但实质相同。总的来说分为全部提前还款、部分提前还款两大类。其中，全部提前还款法毋庸置疑是最节省利息的方法，办理手续也最简单。但要提醒的是，我们选择这种方法要量力而行，不能为了全部提前还清银行债务而打乱其他资金计划。另一类是部分提前还款法。这种还款法有三种方式可选择。
例如，唐先生向银行贷了22万元，贷款期限是从2003年9月到2013年9月，共120期，采用等额本息还款法，月供额2338元。目前已还了16期，还剩104期，贷款余额为198155元，现申请提前还款5万元。
第一种：月供额不变，把还款期限缩短。唐先生这5万元可以把贷款期限缩短两年半，即30个月，可节省利息23295元。
第二种：减少月供额，还款期限不变。唐先生的月供额可以由原来的2338元减少到1781元，节省利息12543元。
第三种：减少月供额，还款期限也缩短。这5万元可在月供额减少到2000元的同时，把贷款期限缩短12个月，能够节省利息17783元。
如果你手中没有足够的资金可以提前还贷，但又想节省利息，那么还有缩短贷款年限、变更还款方式两种方法可选择。
仍然以唐先生为例，如果不提前还银行的5万元，保持贷款余额不变，只把贷款年限由2013年9月缩短到2008年9月，即贷款年限缩短5年，这样可以节省利息6292元。当然，缩短年限后的月供款将要增加，为2813.6元。
另外一种就是变更还款方式。唐先生目前采用的还款方式是等额本息法，这种方式比等额本金法要多支付利息。如果改为等额本金还款方式，那么新的第一期月供支付利息的计算就另当别论了。
相关阅读：还贷快或慢 一看收入二看年龄 因人而宜 还贷提前还是慢慢来？
退保险费的玄机
不论是提前还贷还是缩短贷款年限，紧接着要准备的就是到保险公司去退保险费。这件事可千万别忘了，它是实现你减少利息、减少支出的延续。但是怎么退，这其中有不少的玄机。
广州的阎女士，2003年9月以17.5万元在广州天河买了一套房子，向银行申请了20年、14.5万元的贷款。相应地，她在银行指定的一家保险公司购买了20年的个人房屋抵押综合保险。这种保险包括财产损失保险和还贷保证保险，保险金额为17.5万元，保险费率分别为0.6251‰和0.4‰，保险期限自2003年9月29日零时到2023年9月28日二十四时，她交纳的保费是2262元。
2004年12月14日，阎女士办理了提前还贷，到那家保险公司去退保险费。工作人员计算，她这套房子投保15个月，收保险费717元，退给她的保险费是1545元。
阎女士有些纳闷:自己曾经有一套转卖的房子，保险期限、保险费、实际保险时间都与这套房子相近，只不过投保的是这家保险公司的另一支公司，但当时收的保险费只有200多元，为什么这次就要交717元呢？
在阎女士的一再坚持下，保险公司的工作人员给她打出了一张单，写明白了退保险费的计算公式：
还贷保证金保险应退保险费=保险金额×保险期限初还贷保证险的保险基础费率×剩余退保系数×剩余月数÷保险期限月数×(1-5%)
财产损失险应退保险费=保险金额×财产损失险保险基础费率×剩余退保系数×(1-5%)
阎女士的还贷保证金保险应退的保险费就是：
14.5万元×0.4‰×8.5875×225÷240×（1-5%）=443.60元
阎女士的财产损失险应退保险费就是：
17.5万元×0.53‰×15.1900×（1-5%）=1334.10元
以上两项合计，阎女士应退保险费1777.70元。
经过这么一折腾，保险公司又给阎女士补退了232.7元。
但是阎女士还是觉得有些蹊跷：既然保险公司有退保险费的计算公式，为什么两次的计算结果会相差200多元呢？保险公司的工作人员给她的答复是:电脑出错了。
阎女士后来在一次朋友聚会中谈及此事。说者无意，听者有心，一位在广州某报纸做记者的朋友第二天去了解这个事情，那家保险公司的负责人回复记者说，从2003年元旦后，保险公司的险种、费率和条款已经发生了变化，阎女士不能以2003年1月1日以前的退保同现在的情况进行对比。
2004年12月29日，阎女士突然接到该保险公司的电话，说又要退给她200多元的保险费。
原来，保险公司在当月的系统升级中，把阎女士的财产损失险的基础费率弄错了，他们核查出这个基础费率不是0.53‰，而是0.6251‰——这也是阎女士保单上注明的费率。因此，最终计算出来的应退保险费是2013元。
阎女士最后又拿回了原本属于自己的235元。她说，这是自己较真才讨回来的，如果自己当时粗心大意，那就白白损失了400多元钱。
相关阅读：贷款有技巧 怎样还贷最划算？ 提前还贷小贴士：事先告知按揭银行
退保险费的计算公式有差别
记者从中国人民保险股份有限公司广州一家支公司了解到，提前退保险费的办理有相关的规定：
1、按照实际承保期限调整承保费率重新计算保险人应收保险费，即1-5年(含5年)按照费率1‰计算;6-10年(含10年)按照费率0.8‰计算；11-20年(含20年)按照费率0.6‰计算；21年以上按照费率0.5‰计算。
保险人应收保费=保险金额×实际承保年限对应的费率×实际承保期限
2、除按照条款规定扣除退费金额的5%做手续费外，还需扣除退费金额的10%作为违约金。
3、应退保费=(保险单总保费-保险金额×实际承保期限对应的费率×实际承保期限)×(1-5%)
记者向该公司工作人员了解到，从1999年到2002年12月31日前购买个人抵押贷款房屋保险的消费者在退保险费时，人保公司不收取手续费和违约金。在这个时间之后的则要收取。但是，记者在查阅人保公司2003年1月1日后出台的“个人贷款抵押房屋保险条款”时，在“个人贷款抵押房屋综合保险条款”中发现，条款只注明了提前退保要扣除5%的手续费，并没有注明要收取违约金。
记者调查发现，对于提前退保险费的计算公式，人保公司的不同分公司也不一致，更不要说不同的保险公司之间了。对于我们这些外行的读者或者消费者来说，搞不清楚哪个对哪个不对，唯一的办法就是要打破砂锅——璺(问)到底！
相关阅读：提前还贷哪种方式更节省利息? 贷款利率上调 百姓还贷不必跟风
退保险费保有技巧
根据保险年限费率的不同，在办理提前退保时，可以动点脑筋，多退一点保险费。
以20年、27.7万元的贷款为例，20年的保险费是2770元，如果你把贷款年限由20年缩短到10年，要求退回10年的保险费，那么保险公司应收的保险费是：
27.7万元×0.8‰(10年保险期限对应的费率)×10=2216元
那么，你实际退回来的保险费就是554元。
如果你要求退9年的保险费，有什么不同呢？保险公司应收的保险费是：
27.7万元×0.6‰(11年保险期限对应的费率)×11=1828.2元
这时你就能退回949元了。
由此可见，多让保险公司承保一年，你反而能多退将近400元的保险费。这是充分利用规则赚钱的时候，不要错过哟。
相关阅读：日利vs月利 似是而非的房贷盲点 如何使你的银行贷款成本最低化
各大银行提前还贷规定(仅供参考)
工商银行：要求贷款者提前10个工作日书面申请。满一年提前还贷的违约金是提前还款金额的5%，满一年后，提前还款额的下限是正常每月还款额的6倍。
中国银行：要求提前15个工作日书面申请。满一年提前还贷的违约金是提前还款总金额的一个月利息(利率为提前还款日的日利率×30)，一年满后，提前还款的暂不收取违约金。
建设银行：不满一年提前还贷不受理；特殊情况下(如拆迁货币化资金)可以考虑，但需要支付同档利率的一个月利息；贷款期限在1年以上的，在借款期内，借款人向银行提出提前还款书面申请后，经贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前清偿全部贷款的，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收息。
交通银行：贷款在一年内的，一般不受理。贷款满一年后，提前还款额度不得少于6个月的还款金额。
农业银行：要求提前7个工作日书面申请。贷款期限满一年后，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。>>更多信息请进入银行频道
最热新闻推荐：
[生活]女白领爱上没能力娶她的人 [原创]一个已婚女人的理财感言
[原创]一代名妓的晚年欠租生活(图) [创业]什么人适合边打工边创业
最火测试推荐：
测测你2005年的发财运势 你成为富翁的机会有多大
三年后你是富翁还是穷光蛋？ 你的老公是否吝啬？
社区精贴推荐：
糖糖小猴子：为了省1块钱 我追车1000米 网友京都游子：我的老婆爱“河东狮吼”
*好好*学习：回想往事 痛述我的花钱观 瑞瑞宝贝：健身房理财全攻略(2月末必读)
您对理财有什么心得，请进入《我家理财》论坛发表感想
（ 责任编辑：郑宇 ）
