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王悦;包松娅;公培佳
编者按：本报4月22日报道《中国楼市：第二个股市？》之后，对于高房价的讨论热情在《民营》周刊的选题会上继续。地价、房价、政府规划、开发商责任……各种问题纠缠在一起，结果一地鸡毛。
最后同事提议，就根据目前的情况，任其发展下去，可以写一部幻想小说：“2030年的城市已经俨然变成了一个光灿的‘太阳’———中心炙热辉煌，光芒随着向周边的扩散而逐渐减弱直至消散———核心人物和精英们就盘踞在城市的中心；中等收入人群包围在这个中心的外层；到郊区就是所谓的低收入人群；至于远郊，还有几乎被城市摒弃的拆迁和失地的贫困阶层……”
遐想的未来并不遥远，和地产大亨任志强的设想如出一辙，因为这片土地有人会住不起。
这是一个问题，这是一系列的问题，这是个让很多人关心又揪心的问题。为此，本期我们就想问问，现在开发商整天喊“稀缺”的土地，到底有多少？政府对这些土地有没有规划，怎么就能保证我们像4月27日温家宝总理刚刚说过的那样，老百姓住上“经济房子”的可
能性越来越大？
一问土地：谁能保证百姓住上经济适用房？
“下次换个话题再找我吧，这个问题太敏感，实在不好意思。”感觉“拜托”这两个字马上就要从北京大成房地产董事长王寿松的嘴里露出来了，记者决定“放他一马”。住总集团、金隅集团、天鸿宝景、大成地产……这些曾经做过经济适用房项目的企业，却在记者的口中听不得“经济适用房用地”这几个字。
经济适用房怎么就不能问了？4月27日，总理温家宝在国务院常务会议上重申3月底的“国八条”精神（国务院关于加强房地产市场宏观调控的八条意见），其中的“重拳”之一就是：“加大土地供应调控力度，严格土地管理。各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。”
同样的声音亦出现在去年5月的国务院常务会议上和今年的政府工作报告中。据说自1998年有了“经济适用房”这个词开始，国家计委（发改委）、建设部和央行年年联合下达建设计划，7年下来，全国经济适用房总建筑面积不下8亿平方米。数字辉煌，却足以让国家总理一年内强调三次“增加供应量”。
经济适用房：有行无市有市无价
4月底的北京，早晚温差还很大。而“三环新城”售楼处门外却早已有了一路人马搭起了一个个小帐篷，过起了“野外生存”。这些人中，最早的从3月底就没回过家，每天抽烟打牌，打发着排队等号的时光。
三环新城是目前北京四环路以内最大的经济适用房项目，由于每平方米均价还不到3700元，比周边房价差不多要便宜近2000块钱，因而前三期房子开盘时都要排队拿号才能买到。虽然“五一”时开发商已经放出话来，要到8月底才公开摇号，排队无效，无奈排队的买房人表示，就是等到11月，也要坚持下去！
从1998年到现在整整7年，其实北京平均每年新建的经济适用房都超过380万平方米，但看着老百姓还是要用这样的方式来排队买房，心里确实不是滋味。
与北京的排队买房相比，成都则正好相反。
某经济适用房楼盘的销售经理告诉记者，虽然他们的楼盘每平方米均价只有2000多元，可卖了一个星期，696套房子只订出了31套，还不到5%。资料显示，成都市新近向市场提供了近58万平方米、6084套经济适用房。但截止到今年4月底，只有3332户居民提出了购房申请，假定所有的购房申请都能通过，销售率也才54.7%，据说，销售情况不理想，与楼盘位置偏远有很大关系。
有行的无市，有市的无价。交通方便，价格便宜的经济适用房怎么就落不到老百姓身上？
自1998年开始，国家计委、建设部和央行联合下达了2亿多平方米的经济适用住房设计划后，2001年我国经济适用住房年内施工面积为22552.70万平方米，2002年为20950.12万平方米。然而据调查，其中约有16%的经济适用住房卖给了高收入者。
"这楼上档次吧，听说11000元每平方米，以前我家就在这儿。"53岁的老北京的哥刘金松仰头望着位于三环马甸桥旁边的这座摩天大楼，眼睛里腾起了一片雾气。
2004年，随着三环旁边地价升值预期走高，他原来的家被划为拆迁区。"补偿的办法有两种，一种是新上马的房地产项目，给予原住户回迁优惠，买房优先，价格优惠；另一种是补偿给我们一些钱，可以去找更合适的房子。"刘师傅回忆说，当时即使是回迁优惠价格对
他们这些低收入者而言也足够称得上是天价，他们想都不敢想，只能选择后者。
"没办法，房子可以是个人的，土地却是公家的。本来想还在这周围找个便宜的房子算了，后来一打听，别说三环了，就连四环也没有我们能住得起的房子，根本抢不过有钱人。"刘师傅的口气似是无奈似是埋怨。
无论从感情上能否接受，任志强的富人买房论正在成为一个事实。更何况在商言商，任志强的话真的就那么不中听吗？
以北京为例，根据市政府的规划，到2005年，全市近郊八区的危旧房改造要基本完成，共需改造完成303万平方米危房，动迁居民34万户。而北京厚土机构主席林少洲非常恳切地告诉记者，起码西北方向，四环以内，"真的没有地了！"
杭州，全国土地交易价格上涨最快的城市之一，为防止"土地供应链断裂"，2004年上半年从正在开展的旧城改造区域内紧急提供住宅用地200余公顷。
深圳，一个"时间就是金钱，速度就是效益"的城市，辖区可建设用地总量为767平方公里，而全市已占用了513平方公里，在城市中心区目前仅剩1/10的未出让土地。
"禹以息土治水"，住宅用地却不像"息土"一样用了多少还能长出来。寸土寸金的城市里，"禹"当以何治之？
地产商：效益第一土地"招、拍、挂"之后，林少洲称自己是"槛外人"。"8·31"就像一道门槛，以前几千万就能启动的项目，现在则要两三个亿才能解决。
既然如此，为什么不做经济适用房？可以免除土地出让金，还可以使大市政建设费用减半。就连林少洲自己也承认，在北京做项目，开发商要想降低自己的资金准入门槛，经济适用房不失为一种好办法。
"嘿嘿"，电话末端传过来的首先是一声笑，很难形容，却又不可忽略，似乎带有些无奈、玩世不恭，甚至"悲极生乐"，"我拿不到那么便宜的地啊！"
在房地产业这个特殊的生态圈里，每一块地都是有人在运作的。"即使现在政策要求'招、拍、挂'，实际上此前都已经基本达成意向了，否则流拍了多没面子！"林少洲手里的土地没有一块是通过公示得到信息的。
一位曾在国土资源部做过土地估价师、现任华润置地北京股份有限公司的部门负责人透露，北京的众多房地产公司里，真正做项目开发的只有十分之一，其它大部分都在做倒地生意。倒来倒去中，土地价格在开发成本中可以高达40％。
而土地、经济适用房、开发商和政府之间的关系是这样的：政府虽然有规划，但是拿地还要靠开发商自己，地价也要靠开发商自己去谈。至于拿到地之后，到底是做商品房还是做经济适用房，同样是开发商自己拿主意，政府并没有硬性规定。只不过，计划用来做经济适用房的话，开发商还要向政府申请指标。申请成功，则可以享受相应的优惠政策。
见得多了，也就"见怪不怪"。所以在今典集团董事长张宝全接受某媒体采访时大谈土地价格的弹性，也没有引起多大的反应：开发商经常通过各种关系进行土地的囤积，有关系人能够很轻易地拿到地，一拿就是几块，进行炒卖，谋取暴利。一块地皮没关系的人拿5亿元有关系的人拿3亿元甚至2亿元。这样，没关系人的房子卖5000元／平方米只能赚取小额利润，而有关系人的房子即使卖4500元／平方米赚取的利润也是超额的。
手有余粮，战时不慌。"8·31"之后，开发商纷纷公布自己手里的"粮票"---土地储备，有的据说"只出不进"也够十几年的开发用量，比如万科。
"如果拿地的成本已经很高，政府给经济适用房的这点优惠政策省不省也就无所谓了。所以做经济适用房的前提就是拿地得有个好价钱。我拿不到那么便宜的地，所以只能高来就高走。"林少洲表示，如果按照投入产出比计算，经济适用房的利润率比商品房的利润率可能还要高一些。但"乐而不为"的原因，是商品房的利润量却足以安慰拿高价地的"受伤心理"。
无论是情非得已还是其他，林少洲其实与任志强所见略同，企业，毕竟追求的是利润最大化。
最新消息，4月27日总理温家宝在国务院常务会议上讲话之后，各地政府均有所行动。仍以北京为例，市长王岐山于10月9日主持专题会，会议要求，要把经济适用住房建设列入"十一五"规划，继续保持一定的建设规模。另据了解，"一定的建设规模"是指准备今年建设300万平方米的经济适用房，并在今后4年，建设1200万平方米的经济适用房。
然而，那些一个多月没回家，在售楼处门口搭帐篷的市民，是不是要等到碰巧有那么一天，开发商拿到了低成本的地，并且有兴趣追求"利润率"的时候，才能享受到经济适用房"在平抑商品房价格，改善住房供应结构，建立住房保障体系，促进城市人口疏解，解决中低收入家庭住房困难等方面"发挥的重要作用？才能深刻体会温家宝总理的那句"加大土地供应调控力度"，"适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量"？
政府："并非局外人"
"政府在房产市场中绝非是局外人。"全国政协委员、常州市总商会会长汤燕雯在今年"两会"期间的一份提案中直截了当地在题目中醒目标出：《政府要在平抑房价中有作为》。
1999年4月2日，我国确立土地用途管制制度后的第一轮土地利用总体规划经国务院批准实施。《全国土地利用总体规划纲要（1997－2010）》中明确规定非农业人口50万人以上城市，其规划都要经过国务院审批。
而这样的政策，到了各级土地管理部门已是"纸上画画，墙上挂挂，不如领导一句话"。距离2010年的规划年限还有5年，据悉，山东已经使用规划用地的80％，浙江超过99％，更有一些地区5年就用完了10年的指标。于是，江浙一带土地利用指标买卖成风，珠江三角洲用地紧张喊声一片，深圳甚至提出要把行政区扩大一倍，以解决无地可用之虞。
"从规划角度，首先要画一个大圈子，这就是土地利用总体规划。然后在大圈里面画具体的小圈子，这就是城市规划。最后，开发商或市政部门可以画自己的小圈圈，就是商业或市政用地规划。可是我国的实际情况却是颠倒过来的！"国土资源部土地利用司副司长束克欣对我国的土地规划情况的形象描述也是对上面戏言的通俗解释。
的确，在采访过程中，我们发现很多城市都制定了一个阶段内的土地规划框架。但是，其中却难以"学到"更加具备效力的潜规则。"规划局有实权吗？"就连北京市建委某负责人自己也在私下向记者提出了这样的问题，"北京市很多楼盘的开发商与业主的纠纷都来源
于规划。开发商拿地建房不通过规划局，等到规划局发现自己的政策没有执行力再去找开发商，已经盖了房子的没办法就算了，没盖的就改变设计，业主当然不会满意。"
在这样的大背景下，北京计划今年建设的300万平方米的经济适用房，对比全市2002年商品房竣工面积2384.4万平方米，一个零头都不到。
"现在的'安居房'和'经济适用房'往往是点缀，无法解决百姓住房问题。汤燕雯建议各地政府在城市建设改造中，拿出不少于同期建房总面积的20%的平价土地，建造"安居房"。
事实上，北京经济适用房项目"百环家园"董事长史立香发现，即使打算建设经济适用房，拍卖的地价也在不断上涨。"国家连蔬菜都有指导价格，土地拍卖却像拍古董，没有上限。"
毕竟，县官不如现管。中国土地勘测规划院地政研究中心姜爱林博士明白地告诉记者："中央政府虽然是国有土地的真正管理者，其实在实际管理中地方政府一直代理行使着土地所有权，享有着大量所有权收益，而中央政府在土地所有权上的地位则被相对弱化。地方政
府从实现自身利益最大化出发，在土地收益分配中与中央政府展开了长期的博弈。上下政策博弈的存在，造成地方土地资源配置难以优化，同时也为土地寻租提供了外部条件，导致土地收益大量逆向流失。"
在地方政府追求"以地生财"和开发商对土地的追捧形成的合力作用下，不少城市的地价不断攀升，原来每亩四五十万元的土地攀升到上百万元。一些业内人士更是坦言，低价征地，高价出让，已成为不少地方创造政绩、增加财政收入、改善部门福利的捷径。
"要改变这种局面，我认为政府必须拿出专门的项目用地和严格的审核标准，由开发商公开竞价，谁的价低并且在保证质量的情况下，这个项目就由谁来操作。开发商才会根据自己整合资源的能力合理估价。"北京市政协委员、北京中加集团董事长梁晓华在接受本报记者采访时如是说。
来源：[人民政协报民营周刊]
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（ 责任编辑：孙可嘉 ）
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