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■见习记者 章剑锋
现在所有“业主”房产均是假产权
“目前国内房产市场上出售的，并非是拥有真产权的房子，均是假产权，实际上仅是租户（开发商）与租户（买房者）之间在互相转让有期限的租用权而已。”
一位不愿具名的人士撰文称，皮之不存，毛将焉附？从有“土地使用期限”那一刻开始，中国房产再也没有“永久产权”一说。
对此，已公布的《物权法》草案在沿袭旧有规定基础上再次重申，70年之后公民若要保有其地面不动产，则必须再次缴费充值获取土地使用权。
7月10日，全国人大常委会办公厅全文公布了《物权法》草案，广泛征求意见。在此前后，有关房屋产权与土地使用权一直被多方讨论，有人惊呼，按照有关规定，70年后土地收归国有，地面建筑也将一同被收回，公民私产最终还是不能避免要被充公，而所谓的房屋买卖和土地权益，仅仅是有期限的土地租用权，并非是真正意义上的所有权。
“我当然不愿意，谁也不会愿意，但是没办法。”家在江苏的宋春宁7月15日对中国经济时报记者说。他认为，对土地使用权的取舍也应该是双向的，遵循民法原则，个人作为国家的公民，应该享有对土地的支配权或长期使用权，尽管物权法草案提出可以二次交费延长使用期，但这还是损害了民众利益，因为为了确保自己的房产不至于失去，别无它法，只能二次交费，租用土地，确保财产安全。
民众无法理解：毕生心血买来房地租用权
宋春宁家里加起来有近200平米的房产，此前他并不清楚存在土地使用权期限问题，当记者向他提起时，他问记者70年期限的政策是否已开始实施？
“之前我一直以为，我们的房子是可以一直拥有的，是可以代代相传的。”宋春宁说。但70年后现有房屋所面临的问题，他既不愿意去想，又觉得的确太重要了，“没有了土地，一切都将泡汤”。
想一辈子拥有甚至将私有房产代代相传的并非宋春宁一人。杭州一位人士对于土地使用年限也颇犯疑虑，不知何去何从，这位人士说，他是今年年初才知道土地使用权一事的，“做律师的女友告诉我计划买套房子，她说，就算我们买了房子也只有70年的使用权，我一想，等我住进去，到我儿子要结婚的时候，房子就归国有了，这算哪门子事情？”
北京建外ＳＯＨＯ一位业主同样表示不解，他认为所谓的年限只是拍脑袋拍出来的，并没有征求公众的意愿，他说，“建外ＳＯＨＯ的商铺产权40年，住宅70年，难道一、二、三层的商铺建筑寿命比它楼上的公寓要短30年吗？楼下的建筑寿命完了楼上的还在，这合乎逻辑吗？”
不仅如此，这位业主还认为，当土地使用年限到期后，国家将房产连同土地一道收回，“这难道不是对私有财产的一种变相侵占吗？”
“这不叫侵占。”中国社会科学院法学研究所民法室研究员渠涛对此观点进行了纠正。渠涛认为，当土地使用权期限届满，因为使用者未提出申请或者申请未获批准，被国家收回的时候，国家不可能收回土地而继续把房屋留给房屋所有人使用，这样国家无法重新在这块土地上设定新的使用权，所以，国家只能把地上房屋一并收走，“这叫地随房走，房随地走”。
但是民众显然无法理解，倾尽毕生心血买到手的房子只是一个70年的租用期，“租者说到底就不是业主，”一位论者这样表示，既非业主，租用者的这种租用权就很容易被收回。
根据1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家对于个人使用土地有无偿收回的权力，据此，中南财经政法大学副教授徐涤宇认为，现行土地使用权制度实行的是土地使用权和建筑物所有权一体化，两者的权利变动是一并的，这就导致土地使用权的期限和其上建筑物的所有权的存亡密切相关，从而难免有充公之嫌，“这一做法会严重损害公民的财产权利。”
徐教授指出，更为重要的是，在《城市房地产管理法》中，仅仅规定在土地使用权期满时无偿收回土地使用权，对地上建筑物是否补偿未作规定，物权法草案对此亦保持沉默，此种沉默为侵犯私人财产权留下了隐患。
国家作为土地的掌管者与所有权人，对土地使用年限的主导及收回条件的设定，于社会个体而言很有不可更改和不可动摇性，宋春宁说，他感到无奈。
地租关系可能造成完整私产被侵占
徐涤宇倾向于用出租户与承租人的关系来看待公私双方的权益，认为在土地使用权问题上，更多时候表现为一种“地租关系”，“土地是有价值的，你不能无代价使用。”
而在清华大学法学院申卫星副教授看来，在房屋所有权与土地使用权一体化的情况下，若要确保私产的完整性，这种“地租关系”是根本的解决办法，这也是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及已公布的《物权法》草案给出的答案，《条例》第四十一条及《草案》第一百五十五条里均明确规定，土地使用权期满的，使用者可以申请续期，并交纳出让金，重新登记。
之所以这样做，申教授解释说，“土地是公有的，是国家所有的，”个人在商品房交易过程中，同时分别拥有了房屋的所有权和土地使用权，而这两种权益是不能永久并存的，70年后，若要让“毛有所附”，“皮有所存”，肯定必须替土地缴费续期。
尽管交纳租金是一个很好的解决办法，但并未引起普遍响应，广东籍在京工作的一位女士即认为，个人在购买房产时，开发商的房价中已含有了溢价的土地费用，办理相关产权手续时亦向国家缴纳了税费，购房者同时向开发商及政府交了“租”，70年后个人再向政府“重交一次”，心理接受不了。
亦有观点认为，房产作为私产，与个人购进的别类商品无异，别类商品可以通过一次性购买永久拥有，但房产则要进行二次购买，看似交纳土地出让金，实际上仍是为了保证房产的永久性使用才掏钱，这等同于将一件商品搬回家后进行二次消费。
“你买的就是70年的土地使用期，70年后你的使用权失去了，难道不该充值吗？”申卫星说。
徐涤宇亦表示不赞同永久使用权的观点，他说，“虽然土地使用权已经一次性缴费，但那只是70年的地租，并非无期限使用土地的费用，70年后的地租本来就未交过，何来‘二次’、‘重复’？”
而在德国大众北京分公司工作的褚洁则将此看作是个人义务，她表示，二次费用是应该交纳的，尽管有人对此可能并不接受，但不这样做个人私产将无法得以保全，“只要我们承认土地还是公有的。”
褚洁此前参与了有关土地使用权的讨论，她曾呼吁，在土地使用权被当成威胁公民私产安全的潜在因素下，“只能期待物权法或者其他土地管理办法在现有制度基础上，更加完善保护土地使用人及房屋所有人的私权益。”
但这种期待在物权法草案公布之后显然未能如愿，草案提出，出于公共利益的需要，国家可以随时收回土地，使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金。
徐涤宇认为，严格意义上来说，这些条文仍不能确保公民私产权益不受到侵犯，首先是“公共利益”虚化，如果没有公众的参与评判，则可能因为这个概念的虚化而损害个人权益，“公共利益是否包括大规模的商业性建设（例如经济开发区的建设），是否意味着谁有经济实力谁就代表公共利益？”
与此同时，徐教授还质疑，国家作为土地所有权人，为了行使对于公有土地的掌管和更替权力，在收回出让土地时，对于无法履行续租手续但又是完整的不受侵犯的个人私产时，会作何处置？
“如果建筑物所有人不愿、无能力续缴出让金而不能满足续期的条件，或因其他原因未申请续期，是否意味着其对建筑物的权利会遭受剥夺？”徐反问。
土地使用权可否永久化？
“土地决定了一切，亚洲国家一直就视之为万能的，个人从来就没有得到过所有权，”中国社会科学院法学所民法室研员渠涛对中国经济时报记者说。对于保护公民的土地使用权，物权法草案也只是基于之前已施行的法律基础上进行了一些强化，没有充分赋予其更多自主性。
“为什么不能汇入国际社会主流，至少将公民合法居住用地的所有权还给或出卖给公民﹖”上述北京建外ＳＯＨＯ业主这样问道。
此后亦有观点认为，房地产作为一个词汇和一件最大价值财产，在现有法律界定中趋于一体化，个人购买商品房时，通过一次性支付，获得所有者授权的对土地永久性使用，使土地使用权与房屋所有权永久并存，国家作为土地的所有者，个人作为使用者，二者角色可并行不悖。
“使用权永久化有合理性也有必要性。”渠涛说，但国家出于配置自然资源的考虑，显然需要一个规制措施，而最终落到实处，仍然只能通过使用权限或税费设置来操作。
徐涤宇亦承认，通过建立一次性缴费制度让使用权永久化是个一劳永逸的解决方案，不仅土地使用权无期限，建筑物所有人不用担心期限届满丧失房产的所有权；且房屋所有人不用二次缴费。
但徐话锋一转，认为这看起来颇为公平，事实上却使土地所有权沦为“虚有权”，“我国实行的是土地公有制，永久性的土地使用权和土地所有制不合，如果允许永久性的土地使用权，就意味着该一次性支付的出让金实质上成为土地所有权让与的价金。”
申卫星教授也认为，如个人获得了永久使用权，那与取得所有权无异，属变相私有化，这并不现实，“物权法草案事实上是回避这个问题的。”
与徐涤宇观点趋同，申卫星认为，使用权永久化并非土地权益重点，“我主张将来土地出让金收费要低，并且政府不能搞垄断，说收多少就收多少，必须制定一个合理且易于接受的标准，要遵循定价公开化原则，征求各方意见，同时也便于监督。”
声称暂未买房的褚洁则呼吁，国家应当尊重土地使用人及房屋所有人权益，在非必要公共利益情形下，尽量保护私权益，而当必须要为公共利益牺牲私权益时，国家必须给予权利人足够的经济赔偿，否则，会引发经济层面与社会层面的双重冲突。
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（ 责任编辑：孙可嘉 ）
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