在前一阵的2005中国财税论坛上,有关官员透露,十一五期间有一项任务就是要逐步推出物业税。在我看来,这条政策是典型的“明修栈道,暗渡陈仓”。

    有一种说法：物业税开征将降低开发成本,导致房价下跌,更有人将此视为抑制房价的一个有力手段。但事实如何呢？

    当有购房需求的人相信开征物业税会降低房价于是持币等待的时候,开发商正掩口胡芦笑,因为他们明白,房价是由供求关系决定的,与开发商的真实开发成本并无关系。在低潮期,开发商就算亏本也要将积压的房子出手,而在当前情形之下,买房的人难道不知道开发商是在赚取暴利吗？前一段时间不是还公布开发商的开发成本,想借此平抑买房者的冲动,可大家还是在使劲地抢购,原因何在？

    其实买房者考虑最多的是可用土地资源不足的问题。城市化进程太快,城市可供开发的土地在前几年被掠夺性地消耗掉了,以后的土地供应从哪里来？开征物业税不会导致土地供应量的增加,未来决定房价的核心因素依然是土地供应问题。买房人将同样面对因房源紧张或因对未来土地供应不足的担忧而不得不高价买房的可能,受益者将是开发商或是二手房的出售方。开征物业税后,炒房或过度投资房地产的问题可能更加严重。那些视开征物业税为抑制房价手段的人要想清楚了。

    将过去向开发商一次性收取的土地转让费和各种税金,分成70年向物业所有者收取的做法,极大地缓解了开发商的资金压力,强化了开发商的资金链,降低了银行的风险,也提高了土地管理部门以土地资源实现权力寻租的可能性。不用交地价就能拿土地,以前能够最有效地甄别房地产企业资金实力的门槛消除了,大小房地产企业都能够去争抢任一块土地的开发权,房地产开发合同可就值钱了。我们很感兴趣的一点是：未来将是什么样的企业最有机会在土地开发权的竞争中获胜,以及他们在竞争中要付出什么样的成本呢？或许是拆迁补偿费？还是其他什么费？如果真是这样的话,那么即将转嫁到新房购买者身上的费用可不低。

    据说,开征物业税以后,综合房价成本下降了49%,这还不包括开发商过去所付出的高昂资金成本。由于需求的提高导致发展商可能将其中的10%份额据为己有,从而使毛利率直接上升10%。这意味着在政策公布前已售出的房产价格又具备了多上涨10%的动力,因为所谓的新旧房产表面上的价格差异,仅仅是价格支付方式上的差异,内在的价格是完全可以对应上的。问题是,假如某个地区实在没有更多的土地供应的话,发展商手中的房产可算是奇货可居,他会仅提高10%的毛利率吗？除了非市场化手段之外,还有什么力量可以压制开发商在供不应求的市况下的涨价动机呢？

    从实际操作情况来看,开征物业税明确了房屋的维护成本,使房产租赁价格有了一个很有支撑作用的“底线”。现在有很多房子的年租金只有购房成本的5%,考虑到资金成本和维护成本,放租人实际上是在亏本经营。不过物业税开征以前的维护成本大多隐含到购房时的资金成本中,业主冀望于房价上涨带来的资本利得以及远期租金收益提高的可能性,这种憧憬“麻痹”了业主。开征物业税后,增大的税金将成为租金的刚性组成部分,租金的其余部分对应的才是土地上盖物的使用费。这种计算租金的方法将区别出房产使用价值的高低不同,因各种因素导致租金收益率低下的房产将逐步被市场冷落,房地产市场的表现将出现理性的分化。

    当然,在房产供求平衡的市况之下,按年征收物业税的做法将加大房产拥有者的维护成本,迫使他们中资金紧张的人将空置的房产出售或出租套现,导致房价和房租水平都受到压制,这种情况在房地产短期泡沫过大的城市或在内地一些二、三线城市最有可能出现。但从目前的统计数据来看,一些经济热点地区的房产空置情况并不严重,据仲量联行商业地产部的统计显示,2005年上海甲级办公楼租金大涨25%,而空置率仅为5%。果真如此的话,征收物业税并不会从真正意义上压制上海房价。

    当很多人都在以各种不同的动机批评华远集团任总的“过激”言论的时候,听众有没有想过：任总只是将现状和他对发展趋势的观点直白地表述出来,而真正推动房价上行的决定性力量却在不动声色地实现暗渡陈仓。