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2005年上海房地产市场:宏调主导房价稳步下降
时间:2005年12月27日08:28 我来说两句(0)  

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     (行情-论坛)
 
来源:上海万得资讯

    2005年的上海房地产市场,因为政府加大宏观调控力度而令人瞩目。抑制过快上涨的房价,遏制投机行为,调整供应结构,健全保障体系。经过此番洗礼,上海楼市开始理性回归。

    宏观调控主导楼市

    今年以来,中央和上海市出台了一系列房地产政策法规,为解决房地产业发展中的突出问题,促进房地产业稳定健康的发展,起到了积极作用。
回顾一年的发展历程,可以看到,政府调控的有形之手始终主导着上海楼市。

    限制炒房炒地,调整和改善住房供应结构,正确引导市民合理消费预期,积极调控住房供求等各项政策措施,使得房价过快上涨得到遏制,楼市开始向理性回归。今年是上海房地产市场真正的政策市。

    一手房价稳步下降

    2005年的上海一手房市场,可以用十六字来总结:先扬后抑,政策调控,投机出局,自住主导。每个季度,市场呈现出阶段性变化。

    第一季度,延续上年“火爆”行情,新盘高开高走,购房者依旧排队抢购。“房价还要上涨!”开发商普遍看好市场走势,有的惜售并待价而沽,而此时上海的平均房价已经名列全国城市首位。3月,央行取消房贷利率优惠,针对投机炒房行为和过高的房价走势出招。

    第二季度,各类限制炒房炒地的房产调控政策连续出台。抱着观望的心态,开发商延续着一季度的销售策略。原本“热情”的购房者开始按兵不动、持币观望了,整个市场开始进入僵持状态。

    第三季度,政策调控的信号已清晰地传递到消费者和开发商的两端。开发商在资金压力下不断推出了区域最低价,先是万里板块出现连续新低,后有九亭板块、大三林板块等,降价促销风由中内环开始,向中外环扩展,也部分影响到内环内楼盘价格。

    第四季度,整个市场日成交量维持在700-800套之间,而可销售住宅也在不断放量。据上海网上房产网统计,截至2005年12月21日:可售房源120439套,若以日均成交700套的乐观计算,也需要近6个月才能完全消化;全市各类住宅成交239303套,总面积为2480.07万平方米。

    二手房呈量缩价降

    今年1—11月份,全市二手房累计成交面积1853万平方米,比去年同期下降23.5%。成交金额1438亿元,同比增长1.2%。一手房与二手房成交量之比将高于去年的1.13∶1。

    而在价格方面,从6月至11月,上海二手房指数连续5个月下降,从1714 点降至1661 点。

    二手房走势呈现成交量先扬后抑,全年涨幅明显回落的特征。由于今年宏观调控,增加了二手房交易成本,如征收综合税、限制转按揭、银行降低贷款成数等多项政策,二手房市场成交量出现下降。据有关机构统计,1—4月份二手房市场沿袭去年放量态势,成交量逐月走高,到了5月份首次出现下降,随即进入盘整期。去年日均900套成交量的业绩,到了2005年7、8、9三月,每月成交量仅97万平方米、98万平方米和97万平方米。从第四季度开始,二手房市场走出低迷期。

    住宅建设凸现保障

    今年以来,上海市住宅建设整体水平有了明显提高。据有关部门统计,1至10月,全市房地产投资1040.35亿元,其中商品住宅投资730.16亿元,同比增长3.4%。而新建住宅全面贯彻执行节能50%的技术标准。

    到11月底,配套商品房共有204幅地块、2616公顷用地已实施项目招标,可建面积2600万平方米,新开工面积1166万平方米,已建成319万平方米,10万余套住房供应给了全市各类动迁家庭。中低价普通商品房落实项目71个,共991公顷项目用地,可建筑面积1023万平方米,大部分项目已实施招标。

    截至11月底,全市符合廉租条件累计登记17999户,已有17200户家庭享受了廉租住房保障,占符合条件家庭数的95.6%,其中实物配租307户,租金配租16893户。

    严格控制房贷风险

    今年的住房金融政策进行了重大调整。房地产贷款市场尤其是个人住房贷款增幅出现近年来的首次下降。各家商业银行普遍采取了严格的贷款发放规定,但到年底,部分银行又略有松动。

    数据显示,个人房贷增幅下降58.71%。截至10月末,全市个人住房贷款余额为3020亿元,预计到年底将为3078亿元,与去年底的2727亿元比较,年增量仅为352亿元,而去年上海新增房贷规模为852.61亿元。房贷业务的大幅萎缩,迫使一些银行适度放宽了房贷限制,比如,向优质客户提供优惠利率;放宽对老工房面积的限制等。

    物业管理日趋规范

    “菜单式”收费办法的实施,是今年物业管理市场的重大看点。以此为标志,显示了本市的物业管理市场日趋规范和透明。同时,业主大会的组建和业委会运作的监督指导,物业管理服务诚信体系的建设,都进一步规范了物业管理的市场。

    截至本月,本市有物业管理企业2800多家,物业管理从业人员15万人。其中,一级资质的物业公司26家。住宅物业面积3.4亿平方米,非居住物业2亿平方米。

    物业管理的区域也更加广泛,住宅、办公楼、商场、医院、学校、工业厂房、港口码头以及大量的公众物业,都有了物业公司的身影。



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