2005年初,杭州市相关部门曾表示,今年将计划出让有效宅地3000亩,力争达到4500亩的土地供应总量,与2004年初提出的指标大致相同。不过,2004年杭州市出让的住宅用地仅为1923亩,为目标的六成多,那么时至2005年底,3000亩的宅地指标完成如何？

    推地总量与去年持平

    至2005年12月9日,杭州市相关部门正式公告推出的土地共计64宗,土地总面积2865亩,总建筑面积约5404774.8平方米。其中,在3月流标商业、办公用地一宗,另外还有7宗土地即将在12月中下旬以及2006年1月上旬出让。因此,截至本月13日,杭州市共计成功出让土地56宗,总占地面积2658.7亩,总建筑面积约5084067.9平方米。在推出的土地中,住宅用地34宗,共计约1768亩,总建筑面积约2754623.5平方米。已经成功出让的住宅用地30宗,共计约1610亩,可供建筑面积为2514200平方米。

    2004年杭州共计推出63宗土地,总占地面积约2892亩,从总量上来看,今年推出的土地数量基本与去年持平,其中住宅用地的数量,今年比去年减少了近154亩,总建筑面积约22.8万平方米左右。

    纵观杭州历年的土地出让数量,推地节奏在2003年的4937亩达到顶点之后,连续两年大致持平,一方面说明随着杭州可供开发的住宅用地越来越少,政府相关部门土地整理的速度逐渐放缓,土地储备量逐渐减少；另一方面也说明,在未来的2-3年之内,杭州新上市楼盘的供应量在保持一个比较稳定的数字同时,会逐渐减少。

    推地节奏：上半年集中,下半年缓慢

    今年以来,杭州市土地推出的频率经过了两个高潮,一个是3、4月份,这段时期出让的土地以住宅用地为主；另一个是6、7月份,这段时间是主要以非住宅类用地(特别是商业用地)为主的出让高峰期。

    这主要是由于3、4月是过年以后的第一次住宅类用地出让,政府相关部门希望能够通过“红火”的第一炮为这一年的土地市场开个好头。许多手头充裕但是缺少土地的房产公司在此时都希望能够摘牌。

    相信不少人对热闹的3月2日土地招拍挂印象深刻,从目前看来,那似乎是杭州土地市场在延续2004年的火爆之后,最后一次疯狂。在此后的3-5月国家宏观调控政策不断出台,直接导致了市场上空前的恐慌,不论是购房者还是开发商,都对此次宏观调控的最终影响看不清楚,此后的住宅用地市场不仅没有如此大规模的出让,而且还在5、10、11、12月没有推出住宅用地。7月,前期出台的一系列国家宏观政策对市场的影响明朗化,不论是开发商还是购房者都意识到,楼市的疯狂将不再继续,但是大幅度的下降也不可能,楼市步入了稳定发展时期。政府相关部门也适时地在此时举行了一次大规模的土地挂牌,此次土地挂牌活动同样吸引了很多开发商前来摘牌,但是比起3月的土地挂牌会,此次前来摘牌的开发商目的明确,报价也控制在精确的计算之下,此次出让的6宗土地中,有5宗土地的溢价率在35%以下。

    与住宅类用地出让比起来,非住宅类用地的推出则主要集中在年中,其中未来的CBD——钱江新城区域内出让的非住宅类用地共计7宗,总出让土地面积280.7亩。其他区域也都有引人注目的商业类用地出让。2005年编号为1号的土地,尽管地处三墩地区,面积仅为27.2亩,似乎在地段、面积上都不足为奇,但作为三墩板块第一宗公开出让的商业类用地,这宗土地的竞买人、深国投(杭州)公司的背景更耐人寻味,因为在这块土地上,将引来沃尔马的进驻。10月21日,浙大湖滨校区出让,尽管只有两家公司参与竞买,但是长达101轮的竞标过程,也着实显示出了两家公司势在必得的决心,最终,这块杭州市中心最后的黄金商业用地,被嘉里建设(杭州)有限公司以24.6亿元的价格摘得,未来,在杭州延安路上,将出现一个总体量达17万方的综合商业项目。

    主城区：城西延续热点

    主城区在今年共计退出9宗住宅用地,总占地面积350亩,其中已经成交8宗,总占地面积329亩,可供建造46万平方米的住宅。在今年主城区的成交住宅用地中,今年主城区最受人瞩目的土地应该是8号地块,这宗位于吴山脚下仅有8.3亩的住宅用地,成交金额高达2亿,其容积率仅为1.5,楼面价格为24032元/平方米。

    另外,城西再次成为热点区域。成交的3宗土地,楼面价格都在7000元/平方米以上,其中金都房产在4月取得的24号地块,总成交金额11.2亿元,成为今年成交金额最大的一宗土地。另外城西还有两宗容积率在1.3以下的住宅用地成功出让,一为发展房产摘得的2号地块,为工厂搬迁之后的土地,土地规模较大,容积率仅为1.1-1.3,是近年来杭州主城区范围内少有的低密度住宅用地,因此该地块的楼面价格达到了7547元/平方米；二为富越控股取得的10号地块,位于城西蒋村板块,周边环境的居住成熟度不言而喻,容积率1.2又为该项目的高端定位奠定了基调,这宗土地楼面价格为8225元/平方米。

    文教区近两年随着高校搬迁至下沙大学城,有一批规模较大的住宅用地推出,明后年将是这些楼盘集中上市的阶段,预计总体量将在20万平方米以上。今年上半年的中豪·晴园。下半年国都·枫华府第的开盘热销,为银马公寓、今日嘉园、梧桐公寓等楼盘在明年的上市,奠定了人气和价格的基础。文教区成熟的生活配套,优雅的学院气质生活氛围,为这一区域的房地产发展提供了坚实的基础。但是由于供应量将在未来一两年内释放,且楼盘大都定位在中高档,未来该区域的楼盘竞争将非常激烈。

    另外,尽管今年拱墅区以及城东区域土地出让量并不大,但是由于前两年土地出让比较多,在明年,城北区域上市楼盘的总体量将在40万平方米以上。城北地区的房地产开发由于受周边工厂、农居点较多等环境影响,品质比较一般,未来城北的居住品质提升还需要一个过程。

    钱江新城：未来高档楼盘竞争激烈

    钱江新城板块是前两年住宅用地出让的大户,但是随着该板块可供出让的住宅用地越来越少,从今年开始进入大规模的建设、销售时期。今年钱江新城区域仅出让了2宗住宅用地,总占地面积92亩,可供建筑面积16.7万平方米,可供建设两个中等规模的住宅小区。不过,出让的土地数量虽然少,出让价格并不低,这两宗土地的成交楼面价格都在5000元/平方米以上,仅次于去年星辰房产以5280元/平方米摘得的钱江新城28号地块。今年下半年在大部分地区土地成交价格有所回落的基础上,钱江新城区域住宅用低价格保持稳定,说明开发商对该区域未来的土地价值抱有非常大的信心。今年下半年钱江新城有大量公建、商业项目正式动工,但是工程建设需要时间,区域成熟不是一两年之内可以做到的。

    从今年开始,钱江新城的住宅楼盘大量上市,普通公寓的价格在9000-12000元/平方米左右,豪华公寓的价格在20000元/平方米以上(精装修)。特别是豪华公寓项目金色海岸的热销,使得该项目的开发商滨江房产尝到了打造高档楼盘的甜头,亦令该公司对钱江新城板块住宅项目的前景更为乐观,该公司在今年下半年又摘得另外一宗钱江新城板块内的江景住宅用地。明年钱江新城区域内还将有大约3个楼盘上市,其中不乏定位高端的项目,总体量超过60万平方米。但是毕竟处于“金字塔尖”的消费人群数量有限,未来该区域内的楼盘,竞争将异常激烈。

    滨江区：地价理性回归

    滨江区今年共推出住宅用地4宗,总占地面积375亩,截至目前,成功出让土地3宗,总占地面积367.8亩,可供建筑面积65.9万平方米。在今年成功出让的土地中,6号土地的命运可谓是一波三折,这宗东至春晓路,南至江汉路,西至江晖路,北至滨怡路,地理位置相当不错的土地,最早出现在土地市场是在2003年,当年这宗编号为23号的土地被大元房产以2554元/平方米的价格购得,但最终因为大元房产无力支付土地款,被收回；2004年,这宗土地被编号为34号再次出现在土地市场上,但没有成交；至今年3月2日,编号为6号的这宗土地,终于被富润控股以总价9.4亿元、楼面价3885元/平方米的价格摘牌,但是随后出现了富润控股将利用这宗土地为职工集资建房被政府相关部门叫停的事件。

    滨江区在今年3月30日成交的12号土地,与今年一季度热销的水印城仅隔一条马路,当时滨江区正处于楼盘销售最火爆、价格最高的时候,因此这宗土地的楼面价格达到了4231元/平方米的高价。但此后滨江区楼市因为受宏观调控的影响,成交价格大幅度回落,在宏观调控的巨大影响之下,开发商认识到滨江区房产价格上升空间有限,直接反映到土地价格的理性回归。在7月,一宗总占地面积139.3亩的江景住宅用地,仅以总价67120万元、楼面价2890元/平方米的价格成交,这一成交价格甚至低于滨江区在2003年成交的江景地块价格。

    不过在近两年,滨江区成为杭州市楼盘供应大户是不争的事实,预计该区域明年新上市的楼盘总建筑面积达到105万平方米以上。今年宏观调控以来,滨江区成为影响最大的区域,降价成为滨江区开发商不愿意面对但是又不得不面对的问题。一些处于续销阶段的楼盘,由于销售价格较高,开发商不愿降价销售,因此销售速度缓慢。部分新开楼盘的价格比前期楼盘的销售价格有很大下降幅度,销售速度相应非常快。加上巨大的供应量造成楼盘之间竞争激烈,低价位的楼盘成为支撑区域房产市场的主力,未来房价上涨的空间有限。

    三墩：地价上下半年差别大

    三墩今年出让住宅用地6宗,总占地面积279亩,总建筑面积39.6万平方米,平均成交楼面价格3443元/平方米,与上年基本持平。今年的三墩住宅用地市场,尽管地理位置、容积率、土地面积等多方面因素造成土地价格有所差异,但还是呈现出明显的上半年成交价格高,下半年成交价格大幅度回落的现象。这与今年三墩地区楼盘销售的价格有很大的关系。上半年,三墩地区仅有亲亲家园一个项目销售,该项目的销售价格在短短2年之内已经翻了一倍,再加上今年有沃尔玛、银泰等大型商业形态进驻,三墩未来前景看好,许多开发商都希望能够在三墩开发项目。至下半年,三墩大量新盘以低价入市,将区域楼盘价格由上半年的6500-7000元/平方米下拉至6100-6300元/平方米左右。尽管下半年推出了两宗靠近城西蒋村居住区的土地,土地的规模、起拍价格都适合开发品牌小区,但最终摘牌价格并不高。

    三墩地区内大量楼盘集中于今年下半年上市,规模大都在10万平方米以上,特别是大盘耀江·文鼎苑,更为三墩区域未来的供应量增加了近60万平方米。明年三墩区域新上市楼盘项目不多,目前看来仅有滨江房产的万家花城项目。因此,预计明年三墩区域虽然较少新盘上市,但是目前在售楼盘后期房源将迅速推出,在价格比较低的情况下,成交量也会非常大。

    下沙：谨慎出让

    下沙土地供应量从2003年开始,一直以每年建筑面积100万平方米以上的速度供应。今年的供应量迅速下降,仅出让了2宗住宅用地,总占地面积60亩,可供建筑面积为10.7万平方米。这两宗用地都带有比较苛刻的转让条件,因此成交价格都不高,平均成交的楼面价格为1603元/平方米。下沙一直以来生活配套设施始终比较落后,距离主城区较远,楼盘大都定位于提供给区域内教师、科技产业工人等。今年年初统计数据表明,下沙开发的住宅体量达到了200万平方米以上。今年下半年天元·2005、梦琴湾、海天城等项目不仅以低价入市,还展开激烈的价格战,使得5000元/平方米成为下沙的房产价格瓶颈,而且明年还将有理想·伊萨卡等项目大规模上市,下沙区块明年的房产价格很难有所突破。政府相关部门也许正是看到了这一点,因此在今年放慢了土地出让的速度,以便为目前日趋饱和的下沙房地产留有一些空间。

    九堡：继续放量

    九堡地区去年第一次出现在土地市场,今年共推出住宅用地7宗,总占地面积374亩,可供建筑面积60万平方米,目前已经成交的有5宗,总占地面积244亩,可供建筑面积40.8万平方米,平均成交楼面价格3415元/平方米,这一价格与今年三墩的土地价格基本持平。值得注意的是,已经成交的5宗住宅用地都是在今年4月份之前出让的,另外2宗在杭州市3个月没有住宅用地成交的情况下,将在12月中旬成交。

    九堡地区随着土地进入公开市场,一些协议土地也逐渐浮出水面。除了旅游·红苹果、美达·九月庭院房产项目将在年内开工,明年上市以外,金海·香槟湾、春江绿岛等项目也将力争在明年上市,总体量突破47万平方米。大量新盘扎堆上市,一方面可以带动区域房地产市场的发展,另一方面也会带来楼盘之间的竞争,而且目前九堡地区居住条件并不成熟,与主城区的联系仅依靠一条马路,问题颇多,明年九堡地区楼盘的销售面临着严峻的形势。

    转塘：老牌房企唱主角

    转塘区域与九堡地区一样,也是在去年正式登上杭州土地市场舞台的。随着转塘镇集镇改造工作的推近,转塘区域成为杭州今年土地供应的大户,年初公布计划该区域将在今年出让500亩土地,截至12月上旬,共推出住宅用地4宗,总占地面积236亩,可供建筑面积31.6万平方米,平均楼面价3789元/平方米。其中,有3宗土地均被拱墅区的老牌房产公司,红石房产摘牌,显示了该房产公司成为转塘这一新兴区域房产开发排头兵的决心,也说明了开发商对转塘区域前景的乐观。这三宗土地共计占地面积149.4亩,可供建造20万平方米的住宅小区,特别是这几宗土地相连在一起,又可观高尔夫景观,景观优势独特。

    明年该区域实现上市的楼盘大约只有1-2个,之前之江区域以建造别墅、排屋为主,住宅小区定位高档,未来转塘镇定位为休闲、旅游小镇,居住品位较高,因此转塘镇的楼盘定位较高,讲究楼盘品质,预计未来排屋价格将在万元左右,公寓价格亦不低。随着配套齐全,这一区域的成长空间较大。