新华网北京１月２３日专电 题：炒房客淡出京城楼市 ２００６年平均房价会降低？

　　经济参考报记者　洛涛

　　２００５年从“国八条”开始，一项项限制投机、打压炒房、稳定房价的政策相继出台。这在一定程度上，遏制了炒房的趋势，稳定了房价。

　　据权威部门预测，进入２００６年，中低价格的普通商品住宅以及经济适用房、配套商品房供应将会增多，高档住宅的市场比例将逐渐降低，反映在市场上，就是拉低平均价格，预计今年一些城市平均房价会出现下调。

　　调查：炒房客越来越少

　　最新调查显示，目前北京以投资为目的的购房者已经越来越少，某些期待短期获利的投资者陆续被挤出市场。据个人投资理财(相关:证券 财经)网ＣＥＯ洪曦向记者介绍，投资类房产的回报方式通常有两个，一个是做短线投资，等房产升值后将其出售，另一个则是做长线投资，以出租房屋的方式获得收益。在国家对二手房交易时间和税收上提出新政策以来，短线投资的风险已经非常大，基本只能考虑长线投资。

　　“从长期投资的角度考虑，最重要的衡量指标就是租金回报率。”戴德梁行住宅投资部总经理岳锋钢说，“现在北京房屋出租的回报率大约在４％到５％左右。”按照５％这一平均回报率计算，如果投资５０万元的房子，每年需要收取租金２．５万元，也就是说月租金需要达到２０００元，但这一租金水平并不是所有房产都能够达到。另外，目前３年期国债的投资回报率是３％，只比房产投资低一个百分点，但是完全属于无风险投资。

　　与此同时，新盘价格不断上升，但租金水平却远远不像房价上升得那么快，使得投资者的租金空间进一步受到了压缩。根据我爱我家房地产经纪有限公司对京城几处热点出租地区的监测，国贸地区目前两居室的出租价格平均为１７００元至１９００元，仅比去年同期上升５０元左右，但国贸周边地区新盘的价格则从去年的平均６０００多元上升了将近１０００元。洪曦说：“我认为起码在一年内楼市的投资机会很有限。”

　　“如果投资预期下降，也许会对整个住房市场造成影响，进一步促进楼市降温。”岳锋钢说，“但是这种影响在目前还很难下定论。因为许多人购买的都是期房，需要一两年之后才能入住，导致了市场影响的滞后。”

　　市场：新盘供应总量大增

　　去年房价的暴涨以及新开项目的锐减，使得人们对今年的新项目充满了希望。让购房者惊喜的是，新年刚开始，京城获得预售许可的项目便呈现加速的趋势，据北京市房地产交易管理网公布的数据，新年第一周就有２５个楼盘获得预售许可，比前两月有明显增长。而且据业内人士估计，今年新开盘面积至少在２０００万平方米，将大大超过去年的供应总量。

　　得出这个结论的依据是，２００４年仅“８．３１”过关的住宅项目用地就有１９１个，占地面积２０１０万平方米，规划建筑面积３２６５万平方米。由北京市建委公布的统计数据可以看出，２００５年１至１０月份，全市商品住宅新开工面积１２６５．５万平方米，同比下降２２％。２００５年全年，商品住宅新开工面积将在１５００万平方米左右，这样看来，仅“８．３１”过关项目就有１７６５万平方米没有供应。同时加上前年公开出让的４３８万平方米、去年公开出让的近３００万平方米的土地，也就是说，由于２００７年北京可能将不再批准新开工项目，２００６年理论上至少有２５００万平方米的土地可以进入市场。

　　在今年第一周，新获得预售许可的２５个楼盘中，住宅类共１９个，销售面积为９５万平方米（含部分办公、底商等）。而去年１１月、１２月同期，获准预售的楼盘均为５个。同时根据搜房网提供数据，新年新入市的项目已达６个，包括两个全新项目和４个老项目的后期。

(责任编辑：胡立善)