对于北京写字楼市场来说，现在最关键的也许并不是对于跨国公司的吸引问题，而是随着写字楼供应的大量增加，市场竞争已经不知不觉间进入一个新的深度。

    据北京写字楼信息网统计今年北京写字楼供应量达到500万平方米。中关村(行情,论坛)核心区大量写字楼在2004年建成，CBD区域也在今年进入字楼建设高峰期，亚奥板块、三环、二环沿线也有大量在建写字楼项目。在2004年一年之内，协议以及公开出让的办公类综合用地面积就有222公顷，这些项目如果建成，将形成上千万平方米的新增供应。与写字楼市场相对稳定的需求相比，供应量增加速度极其惊人。市场的迅速扩大以及供需变化差异，都促使我们对写字楼市场的发展特点、竞争特点进行深层思索。

    一、市场的新特点

    在这一轮市场扩张中，写字楼市场已经出现了一些新趋势，包括产品高档化趋势、地段价值提升趋势、市场精细化趋势等等，而其中“多元化”为北京写字楼市场最值得关注的特点。北京写字楼市场的多元化，也是商务活动多元化的反映。在北京，一方面随着国内企业本身的积累、升级，国外大企业的进入以及新兴行业的发展，整个城市商务活动的广度与深度得以迅速扩展；另一方面，不少大型公司，随着自身业务链条延长，其自身商务活动也已经出现分离趋势：管理职能要求靠近城市的信息中心，研发职能要求靠近城市的科技中心，销售职能要求靠近目标市场，培训、会议职能要求有更适宜的环境，因此大公司不同的职能部门可能会分别选址，形成职能总部。功能决定空间形态，商务活动的多元化必然会带来办公空间需求的多元化，这主要体现在地域分布以及产品类型两个方面：

    1、地域分布的多元化

    商务活动聚集，发挥规模效应，是城市商务活动发展的一个重要阶段。目前，北京商务活动在继续聚集发展的同时，一些扩散的力量已经开始起作用，导致了写字楼市场地域分布多元化趋势出现。

    首先，是核心商务区周边扩展商务区的出现。随着核心商务区聚集程度提高，写字楼档次也越来越高，在大企业进驻核心区的同时，一些实力相对较弱的小型公司开始外溢，同时一些服务于大企业的小型公司也开始在核心商务区周边聚集，从而形成了核心商务区外围扩展商务圈。比如，中关村(行情,论坛)的万柳区域，就已经形成比较明显的外围商务特点。

    其次，是郊区商务活动的出现。除了市中心商务活动以外，以丰台总部基地为代表的商务花园模式以及望京等区域的科技园模式也逐渐成熟，怀柔、密云等地也已经出现不少公司的培训基地、数据中心等，郊区商务市场已经开始发展。

    再次，是商务中心的扩展与新的商务节点的形成。除了CBD、中关村(行情,论坛)、金融街(行情,论坛)原有的三大商务核心区，新的商务节点也在不断出现，并与老商务中心融合。比如：东二环商务聚集程度已经迅速提高，东二环、朝外、CBD已经出现一体化趋势；在东三环，三元桥、燕莎、CBD区域也在逐渐融合；长安街上，写字楼已经形成不间断的连续线。借奥运之势，亚奥板块新商务节点雏形也逐渐显现。

    2、建筑类型的多样化

    商务活动越来越丰富，也带来了多样化的办公建筑形式，这主要体现在以下方面：

    首先，物业属性的多样化。除了不同档次的写字楼，也有不少企业选择在公寓办公或者在酒店办公。尤其完全写字楼化的商住公寓，吸引了众多中小公司购买。

    其次，建筑形态的多样化。既有城市中心商务区的超高层建筑，也有以郊区商务花园为代表的独栋建筑，或者连体、联排办公建筑。

    再次，空间形态的多样化。北京写字楼市场中既有大公司喜爱的平层、开敞的办公空间模式，也有创意类公司钟爱的LOFT、跃层办公空间模式，也有律师事务所、政府机构等喜爱的隔间式私密办公空间形式。

    从设施设备、配套、服务等方面划分，各种级别、档次的写字楼，在北京写字楼市场也都可见到。

    二、竞争的新视角

    在经济发展速度相对稳定的情况下，写字楼新增需求量也相对稳定，而目前供应量却在快速增长，市场竞争势必越来越激烈。同时，商务活动复杂程度迅速提高，写字楼市场多元化趋势越来越明显，这都需要我们站在更高的层次上理解市场竞争。

    企业的目标是赚取利润，办公楼对于企业来说，也是生产资料，因此，如何促进目标客户（企业）生产力提升，将成为办公物业竞争的重要方向。写字楼促进企业生产力提升、增强企业竞争力的作用，可以在不同层次上体现。

    １、地点竞争力。即使在通讯技术、交通技术高速发展，全球化呼声高亢的今天，商务活动不但没有如一些未来学家预计的那样，迅速分散化、个人化，反而越来越集中；地点的竞争力价值不但没有下降，反而越来越重要。地点的竞争力首先体现在地点的效率上，主要表现为交通便捷程度、与客户交往的方便程度、配套居住商业方便程度等等方面；地点的竞争力还表现在地点的形象上，办公地点，往往能够比较好地传递公司实力、企业特点、公司理念等内容，从而形成地点的形象力，而这也是企业形象塑造的重要途径。不同公司对效率的要求与判断标准不同，对形象的要求也不同，因此理解地点的竞争力可以作为市场细分的重要指标，而打造强势的地点竞争力，更是写字楼项目在市场竞争中获胜的前提。

    ２、产业竞争力。迈克尔?波特在其《国家竞争优势》中提出了“产业簇群”的概念，指出了与企业有关联的产业生态群落对于提升企业生产力的价值。产业簇群对企业办公地点的选择也有重要影响。比如，中关村(行情,论坛)科技产业群落，由于高校密集，从而提供了众多公共实验室、高素质低成本的人力资源；科技类产业的聚集，也带动了元配件研发、制作、配送等业务发展；同时形成了科技类产品展示、销售的市场，以及风险基金、企业顾问等服务体系。中关村(行情,论坛)科技产业簇群的优势，能够对科技类企业及其上下游企业形成巨大吸引力，同样CBD国际贸易产业群落、金融街(行情,论坛)的金融产业群落，也会吸引相关企业。各个商务中心的产业簇群，在地点分布上也形成了比较清晰的、由中心区向扩展区逐渐变化的企业层圈。产业的竞争，实际是区位竞争的本质内容。对产业竞争力的理解是写字楼市场定位的另一重要依据，而写字楼项目开发中，也同样可以通过为产业发展创造条件，从而创造吸引目标客户的附加价值。

    ３、项目竞争力。写字楼开发中，如何为入驻企业创造附加价值，一直是房地产开发企业非常关注的问题。对于入驻企业来说，能够促进企业生产力提升的要素是非常重要的。基于商务的复杂性以及企业多样性，在写字楼市场竞争激烈的情况下，对市场进行细分，对客户群进行精确定位已经十分必要了。如果能够找到合适的目标市场，为特定客户提供专门服务，项目才有可能形成独特的竞争力。比如，以科技类企业为目标，提供稳定的电源、宽带、恒湿恒温的机房等，就可以形成项目本身竞争优势；如果以创意类公司为目标，则良好的景观环境、舒适的室内空间布局、自由随意的商业配套等，都会形成项目优势。精确定位意味着放弃了平庸，同时也是放弃了一个大众化的市场，需要承担更大的风险，更需要慎重的前期评价。

    市场的多元化趋势，在给开发企业带来竞争的同时也带来了机会，只有在更高的层次上理解市场竞争的本质，才有助于开发企业在激烈的竞争中站稳脚跟。