去年七部委出台的房产新政中规定：“自6月1日开始，对于个人购买住房不足两年转手交易的，交易时按照售房收入的全额交纳营业税。”自此政策实施后，部分城市的二手房市场波动巨大，北京二手房交易市场也曾一度进入冰冻期。许多房产交易者为了规避两年内的营业税，出现了两种比较流行的操作方式：其一就是“以租代售”；其二就是“以租待售”。虽然这两种方式从发音上没有什么区别，但是在实际的操作上却存在截然的不同。

    ■“以租代售”涉及双方 “以租待售”仅涉及单方

    “以租代售”是指双方在确定成交的意愿下先签订房屋租赁合同，租赁期限到办理产权过户不交纳营业税的时间（即取得产权两年）为止，双方在租赁合同里约定，买卖双方在正式签订买卖合同并实现产权过户后，买方可以将先期支付的租金用以冲抵购房款。为此，“链家地产”市场专业人士认为，这里所涉及的当事人是交易双方，而且出售者的出售意愿并没有发生改变，依然是当期出售。

    而“以租待售”是指原本打算当期出售不满两年房产的业主，由于此次房产新政规定对于个人购房不足两年的房产转手交易将按销售时的售房收入全额缴纳营业税的冲击而采取以“时间换收益”的方式来规避营业税，等到房产满两年之后再进行出售的一种策略。

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    为此，“链家地产”市场专业人士认为，这里并没有产生具体的双方交易行为，只不过涉及到出售者单方，也仅仅是出售者的一种意愿改变，由当期出售调整为暂时出租。

    ■“以租代售”存在交易风险 “以租待售”并无风险

    虽然“以租代售”是在买卖双方达成交易之后，不再像以往那样立即去办理过户手续，而是等到卖方的购房时间满两年之后再去办理，这在一定程度上达到了规避相应税费的目的；但是，“链家地产”市场专业人士认为这对出售者和购买者来说都存在较大的交易风险。

    由于房屋的价格具有极大的可变因素，在签订租赁合同时所签的价格与所要求的“两年限制”之后的该房屋价格很可能是不一样的，如果房屋价格上涨了，那卖家完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定的价格卖掉房子，这对于买家来说，则要承担由此带来的诸多的机会成本。一般说，出租年限越长，其机会成本也越大，风险也越高。如果房屋价格下降了，那么买家也将在承租期内解除双方的租赁合同，使得出租人出售房产的目的无法达成。也就是说，收益本身的不确定性将会给交易双方违约带来了巨大的空间。

    中大恒基市场研究部专业人士也认为：以租代售的方式虽然并不违法，却极不稳妥并且容易引起纠纷。由于没有签订正式买卖合同，交易本身没有法律保护，风险较大。如果在两年等待期间房价有大的起落导致其中一方毁约，另一方的利益将会受到很大损失。

    而“以租待售”不同，只要在房产满两年之后，度过了营业税缴纳的期限，业主即拥有极大的自主权，可以依据市场的变化适时作出出售还是出租的选择。