上周五起,招商银行(行情,论坛)在全国范围内首家推出"结构性"固定利率房贷产品,与之前的光大银行、建设银行的同类产品相比,招行的后发制人果然了得,一下子使得定息房贷市场三分天下。

    市场开打价格战

    尽管光大银行靠推出固定利率房贷产品,赚了"吃螃蟹第一人"的名声,但到目前为止,签约的客户却不是很多。建行推出的个人住房贷款固定利率产品尽管设置了三个期限档次,且每档都设有一个利率区间,但相比此次招行推出的定息房贷产品,显然有所逊色。

    招行固定利率房贷的最大特点在于,在贷款期限内,既可整体执行一个利率,也可分段执行不同的利率标准,如5年期固定利率房贷,在执行最优惠利率时,一种安排是整个5年利率执行5.73%；第二种安排是前2年利率5.55%,后3年利率5.85%。值得关注的是,对于总期限在5年以内的贷款,招商银行(行情,论坛)也推出了相应的固定利率产品。

    总结这三家银行推出的定息房贷产品,无疑是一个从"呆板"到灵活的过程------第一个推出固定利率房贷的光大银行执行的是全固定模式,即客户在贷款期限内,利率都是固定的；建行采用的是"固定＋浮动"模式；招行则充分利用了灵活的利率政策,通过一系列的排列组合,能够最大限度地满足房贷者的个性化需求。

    时间价值莫忽视

    对于固定利率房贷,不少人首先关心的是固定利率与浮动利率之间的利差,而对于时间价值没有引起足够的重视。例如,一笔50万元的房贷,贷20年和30年的利息的差额可能接近20万元。由于目前固定利率房贷与浮动利率房贷的利差并不是很大,加上已经锁定了可能发生的利率上涨的风险,因此受到了许多人的关注。但事实上,在选择固定利率房贷之前,你还是需要考虑可能产生的时间价值。

    如果贷20年,虽然每年还款额均为4.1万元,但假设通货膨胀率为3%,第20年的4.1万元其实只相当于第1年的2.3万元；同样,30年贷款每年还款均额3.4万元,而第30年所还的3.4万元只相当于第1年的1.4万元。所以,如果考虑通货膨胀因素在内,20年和30年的贷款利息差距并没有想象中的那么大。由于目前的固定利率房贷的期限都比较短,因此从时间价值来看,你所付出的并不一定有浮动利率划算,投资者锁定的利率成本其实是打了一个折扣。

    还将有多少优惠

    在海外,固定利率房贷早已是一个成熟的产品,在美国,时间长达30年的固定利率贷款非常普遍,也是主流品种之一。除了时间之外,海外市场的固定利率房贷在还款上也很灵活,比如30年期的固定利率贷款,可以选择在头15年只还利息,后15年才开始还本金。这样可以最大限度地减轻期初的还款压力,适合那些刚步入社会的年轻人。

    从目前内地银行已经推出的三种固定利率房贷产品来看,已经有了在海外市场上通用的混合利率贷款以及固定--浮动利率贷款等两种特点。因此,对于房贷者来说,对于今后的类似产品,首先要关注的就是还款的时间以及还款方式,特别是当长期定息房贷出现后,可以重点关注这些方面。与此同时,目前在浮动利率房贷出现了一些新的形式,如两代人"接力"还款,欲购房者也可以期待新的定息房贷产品出现。