普通住房供应增大，楼市供求关系发生变化

    房价有望理性回归

    近两年来，房价似乎是楼市里无法回避的话题。对于大连楼市来说，2006年的房价走势将会呈现什么局面呢？2月24日举行的大连市房地产开发工作会议给出了明显的信号：今年市政府对房地产业将采取“有保有压”的政策来抑制房价，重点加强房地产业结构调整，从严控制高端住宅项目用地，加大中低端住房土地供应，对中低收入群体住房问题给予政策倾斜。

    在市场经济中，供求关系是左右价格的重要因素。如果房子供不应求，房价将会快速上涨；而如果房子供大于求，房价的走势将趋稳定，并有适度的下降空间。可以预测的是，随着中低价位楼盘“供不应求”局面的缓解，将直接降低房价上涨的势能，大连房价增幅因此有望回落。

    普通住房供应增大

    从去年年初开始，国家陆续出台了提高房贷利率、征收营业税、期房限转、征收二手房个税等一系列楼市新政，从实施效果来看，尽管楼市新政打击了炒房行为，投机者逐渐淡出市场，然而房价却依然上涨，对于自住型购房者来说，买房负担反而加重了。今年年初，国家发改委就曾措辞严厉地指出，“去年的全国房地产调控并未从根本上解决住房结构性矛盾问题，这是楼市的最不健康因素。”可以说，住房结构性矛盾是关系楼市新政成败的决定性因素之一。

    全国情况普遍如此，大连楼市也不例外。据了解，2005年，大连市空置商品房为262万平方米，其中163万平方米为住宅。一边是高空置率，一边是老百姓望着高房价兴叹，这种现象的背后就是高档房供给过多、中低档房供给严重不足的结构性问题。而这种情况将在今年得到大幅改善。

    据了解，今年，大连市将提高中低价位住房的供应比例，市内四区商品房开发总量的80%~90%是中低价位的商品住宅；根据政策导向及时调整信贷投向，重点支持中低价位住房，特别是经济适用房和限价商品房的开发；面向工薪阶层和中低价位住房的住房公积金贷款，今年将进一步扩大政策受惠面，提高贷款能力系数，间接放宽贷款额度，为广大中低收入家庭解决和改善住房问题提供更有力的资金支持。

    统计数据显示，目前大连市内四区在建的商品房为1128万平方米，待建的为927万平方米，加上空置的商品房，市内4区有总数超过2200万平方米的商品房有待上市销售。可以说，在未来几年内，大连楼市房子的供应相对充足，购房者将会有更广阔的选购余地。而对于开发商来说，大连楼市正在悄然完成从卖方市场向买方市场的转变，可能产生新的商品房空置，房子也由此不再不愁卖了。

    房价面临理性回归

    2月24日的大连市房地产开发工作会议还透露出一个重要的信息，大连今后将加大经济适用房和限价商品房的开发力度。具体措施是在甘井子区石门山地区约82万平方米的空地上建设经济适用住房；在老甘井子地区矿北地区119万平方米土地上建设限价商品房。

    按照经济适用房和限价商品房的容积率，这两个区域内的开发面积将会超出200万平方米。根据大连市限价商品房建设和销售管理暂行办法，对限价商品房建设项目，政府将在地价上给予扶持，按以房价定地价的原则，根据限价商品房基准价格，确定土地出让价格，利润率和管理费分别控制在10%和4%，限价商品房的基准价格，原则上比同期同地段商品房市场价格低20%，限价商品房价格确定后将向社会公示。

    经济适用房是政府定价，限价商品房是政府限价，本质都是政府让利给老百姓。房价比同类地段低，其实质是地价低。这些举措还不仅仅是一种让利行为，更重要的是，限价商品房的推出对大连楼市的供需关系、房价走向等，都能产生一定的“限制”作用，甚至可以在一定程度上调控大连楼市的走向。

    业内人士称，随着大连楼市中低价位楼盘供应逐渐充足，大连楼市的供求关系正在发生变化，卖方主导的格局将被打破，并向买方市场转变。购房者也日趋理性，货比3家的心态日渐成熟，在房贷利率处于一个比较高的平台时，会慎重考虑心理承受能力和财务承受能力。供求关系此消彼长，房价快速上涨局面难以为继，有助于最终实现房价的理性回归。