楼市话题又热了起来。日前国家发改委公布2006年房地产调控工作重点,明确提出“鼓励居民适时适度消费”,整个楼市顿时因之充满想象。
对于普通购房人而言,鼓励“住宅消费年”究竟将是怎样的一年,该如何预期?答案或在理清以下三问之后。
一问:鼓励适时消费意味楼市调控“松动”?
在《2006年房地产调控工作重点》中,国家发改委提出“要加强对房地产市场发展的社会宣传和舆论引导,鼓励居民适时适度消费。”此前,建设部和中国房地产协会的有关人士已在多个场合判断:2006年将是鼓励住宅消费年。这两条可以相互印证的信息令房地产界“如沐春风”。
一些业内人士猜测,“鼓励居民适时适度消费”传递了一个重要信号:中央政府可能会出台一些谨慎的措施来鼓励房地产消费。其判断的理由是,宏观调控抑制了整个房地产市场消费,连自住客也因无法预期会不会有更多调控政策出台而陷入观望。因此,要启动自住消费,出台相关利好政策势在必行。
但另一些房地产问题独立研究学者认为,这是十足的“泼脏水”。楼市陷入观望的根本原因并非调控,而是供给结构性失衡、房价暴涨超出百姓购买力的必然结果,宏观调控只是加速楼市调节的环境与外因。
从现状看,尽管楼市宏观调控初见成效,仍面临突出矛盾和问题:调整住房供应结构任重道远,部分地区房价仍在高位运行,投资投机性需求反弹的压力犹在。直至去年第三季度,全国房屋销售价格指数仍上涨了6.1%,特别是在10、11月份,同比分别上涨6.6%、6.8%,涨幅比9月份又提高了一个百分点以上。北京、广州、深圳等地的房价涨幅更是惊人。
正是这些问题的存在,决定了2006年的楼市仍将延续宏观调控的主线不会改变。发改委在2006年房地产调控工作重点中也强调,将着力调整供应结构,切实增加普通商品住房供应,继续解决部分城市投资房地产规模过大和住房价格上涨过快的问题,加强市场综合监管,规范市场秩序。
由此观之,与其猜想楼市“松动”的“可能”,不如接受楼市调控在着重平衡结构、关注供求的市场跷跷板上“滑行”的现实。
二问:房地产业是“潜在过剩”还是“不会过剩”?
楼市调控的重心围绕消费,而消费离不开供求。
央行发布的2005年第四季度货币政策执行报告称,截至12月末,全国商品房空置面积1.43亿平方米,同比增长15.7%;其中,商品住宅空置面积8319万平方米,同比增长12.4%。
国家统计局中国经济景气监测中心日前也在《重视房屋潜在过剩的矛盾》的报告中指出,2005年全国房地产购置土地面积中,有一半以上,即近1.7亿平方米的土地未完成开发;去年前11个月全国房屋建筑面积竣工率大幅降至19%以下,而同期的住宅空置面积占商品房空置面积的55.3%,住宅成空置主体。未开发土地比重增大、商品房竣工率下降和空置面积增长,这三个信息“碰头”则表明:房屋潜在过剩风险出现。
不过,房地产问题研究者认为,因为利益使然,开发商不承认过剩很自然,但这并不能掩盖潜在过剩风险的存在。其一,长时段内不过剩并不代表短期内不过剩;其二,当一种商品价格长期持续上涨,供给一定会过剩,这是经济规律,房地产概莫能外。
上述报告中的数据最能说明,中低档住房不足、高档住房过多导致的结构性问题是商品房空置的主要原因。国家统计局中国经济景气监测中心的研究人员张海旺指出,要消除房屋潜在过剩风险,鼓励自主性需求,就必需继续加强对房地产市场的宏观调控,加大运用财政手段调整房屋结构的力度,并认识到结构调整的长期性。
三问:拉动内需与购买力如何均衡?
“鼓励住宅消费年”能否成为现实的“住宅消费年”,关键在价格与购买力能否达成均衡。眼下,住房与教育、医疗一起,成为百姓最为关注的三大领域,“居者有其屋”仍为很多人梦寐以求,但房价仍在高位。“一个家庭倾一生积蓄都不一定能买得起一套房子,在这种情况下,即使有强烈的买房愿望,除了富裕阶层,又有多少人会消费?”
北京市的一位房地产专家指出,要想成为住宅消费年,房价必须回归到百姓可以接受的水平,或者只有提高老百姓的收入。只有居民收入预期和实际收入双双见涨,住宅消费年才可能实现。
在中国社会科学院金融研究所研究员易宪容看来,希望通过以住房消费来带动国内消费本没错,但要在高房价时把民众赶入房地产市场,无异于将其“推入高负债的火坑”。他认为,要发展住房消费,不仅在于住房结构调整,更在于让目前过高的房价理性回归,让绝大多数民众有支付能力进入房地产市场。对此,政府应该也有能力在诸如规划、土地出让、交易税、银行利率及信贷等环节上有所调节。徐寿松
日前,建设部及中国房地产协会有关人士表示:2006年将是鼓励住宅消费年,今年,政府将大力发展自住型普通住宅消费??进一步改善中国房地产供需结构。此言一出,许多开发商如获至宝。
“鼓励住宅消费年不等于就是住宅消费年。”2月26日,针对近来一些开发商盲目的乐观和高涨的热情,北京房协住宅学术委员会委员蔡金水泼了一回“冷水”,蔡金水说,“2006年能否成为住宅消费年,最终还要看老百姓是否买账,是否愿意拿出钱来买房。”
房地产调控效力渐显
稳定房价是今年宏观调控的一项重要任务。5月9日,国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》,对遏制投机性需求、抑制投资性需求、控制拆迁带来的被动性需求,从而规范房地产市场秩序、抑制房价过快上涨作出了明确规定。
房价是否稳定,关系百姓生活,关系市场稳定,关系经济全局。半年了,中央政策落实得怎样,部分地区房价过快上涨趋势有没有得到控制,老百姓有没有从中得到实惠……
高房价百姓的心头重负
刚刚闭幕的中央经济工作会议明确提出:明年将把增加居民消费作为扩大消费需求的重点。而中央已经清醒地认识到,过快增长的房价已对普通百姓形成“挤出”效应,成为国内扩大消费需求的最大障碍。
事实上,已有种种迹象表明,稳定住房价格已被列为明年房市调控的醒目主题。 (责任编辑:马明超) |