3月已至,武汉王家墩机场按计划将在本月正式迁走,王家墩土地也会随之完全交到由泛海建设(行情,论坛)(000046)等5家公司共同发起设立的武汉王家墩商务区建设投资公司(又称：武汉CBD公司)手中。

    分析人士普遍认为,泛海建设(行情,论坛)在2006年将进入上升期,并将在2007年迎来丰收期,业绩会有大幅增长。可以佐证的是,泛海建设(行情,论坛)在股改方案中承诺未来两年业绩必须比2004年净利润增长30%以上。

    在今年,泛海建设(行情,论坛)有北京泛海信华置业有限公司项目等多个项目支持其利润增长。其中,泛海建设(行情,论坛)拥有20%权益的王家墩项目在未来存在极大增长潜力。招商证券研究员余志勇认为,2006年武汉CBD将开始有直接收益,算上投入成本,今年直接贡献的收益暂时不会太大。但余志勇分析,就武汉CBD来说,仅在目前,因为王家墩地产升值,就给泛海建设(行情,论坛)带来的增值份额大约为14.1亿元。

    泛海建设(行情,论坛)地价权益增值14亿

    2005年9月26日,备受瞩目的武汉CBD在酝酿多年后,开发进入实质性阶段。其中,泛海建设(行情,论坛)享有项目核心区域(武汉CBD一期)4000亩土地20％权益,泛海建设(行情,论坛)的大股东泛海控股拥有30%权益,除核心区域4000亩土地外,整个CBD区域7.41平方公里土地的开发也会提供一些额外收益的机会。泛海建设(行情,论坛)主要经营土地的一级开发,2006年可望开始产生收益。余志勇分析,该公司还有可能取得CBD项目中的部分住宅用地进行二级开发。

    根据武汉目前房价走势,余志勇认为,武汉CBD一期4000亩土地总的增值金额大约为70亿,如果上述增值能够实现的话,将给泛海建设(行情,论坛)带来的增值份额大约为14.1亿元。目前,武汉的土地交易单价已经突破每亩1000万元。武汉CBD由于地理特殊,加之其在武汉未来的战略地位,其土地价格不会低于楼面地价3000元/平方米。

    据了解,作为武汉重点规划,王家墩中央商务区初期投入巨大。当初5家公司合资4亿元设立武汉CBD公司,按权益比例,仅泛海建设(行情,论坛)从合资开始就投入8000万元；以后泛海控股方还有追加投入。随后项目公司在2003年取得了20亿国家开发行贷款。整个王家墩开发区域为7.41平方公里,除一期4000亩土地外,其他将作为配套区域建设。武汉CBD一期项目权益属于武汉CBD公司,总的规划建筑面积为470万平方米。土地出让金18亿,拆迁及基础设施建设40-50亿,估计大约为70亿,平均每平方米建筑面积(楼面面积)开发成本为1500元/平方米。目前武汉CBD公司已经投入约20亿元。

    武汉CBD潜力大

    建国以来,随着武汉城市建设的发展,王家墩地区逐渐成为武汉市汉口城区的地理中心。于是武汉市政府决策,在机场原址建设武汉CBD,用10-15年的时间建设形成武汉城市“新心脏”。华泰证券研究报告认为,尽管武汉CBD的开发刚刚起步,但其巨大的发展潜力是不容置疑的。

    据悉,王家墩CBD由汉口汉西路、发展大道、青年路以及建设大道四条主干道围合,处于汉口城市快速通道、轨道交通及机场高速路的交汇点,占地7.41平方公里。规划为“一心两轴四大功能分区”。“一心”指面积1平方公里的商务中心区；“两轴”为交通“金十字”轴和商务“金十字”轴；“四大功能分区”包括商务中心、全生活城(启动区)、综合商业区及生活居住区。

    建成后,武汉王家墩CBD是一个集商务办公、商贸、文化娱乐 、博览、居住等多功能于一体的大区级现代服务业中心。CBD一期为2.67平方公里,包含商务中心区、博览中心、商业、娱乐区、优质住宅区、公共设施和基础设施等6大功能组团。计划吸引总投资近1000亿元,至2019年,在CBD工作和居住的人口规模将达15万人至20万人。15年后,武汉CBD将与“中国·光谷”、武汉现代制造业中心(沌口开发区),共同构成武汉“经济金三角”。

    泛海建设(行情,论坛)前一交易日收盘价2.9元,跌3.01％。