目录
一、重要提示
二、公司基本情况简介
三、会计数据和业务数据摘要
四、股本变动及股东情况
五、董事、监事和高级管理人员
六、公司治理结构
七、股东大会情况简介
八、董事会报告
九、监事会报告
十、重要事项
十一、财务会计报告
十二、备查文件目录
一、重要提示
1、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在
任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担
个别及连带责任。
2、董事刘索加因出差未能出席本次会议，委托董事陈坚先生代为出席并表决。
3、公司负责人陈坚，主管会计工作负责人王丽平，会计机构负责人（会计主管人员
）王丽平声明：保证本年度报告中财务报告的真实、完整。
二、公司基本情况简介
1、公司法定中文名称：浙江新湖创业投资股份有限公司
公司法定中文名称缩写：新湖创业
公司英文名称：zhejiangxinhu venture investment co.,ltd
2、公司法定代表人：陈坚
3、公司董事会秘书：相子强
联系地址：杭州市体育场路479号7楼
电话：0571－87055977
传真：0571－87055977、0571－87055978
E-mail：xhcy600840@hotmail.com
公司证券事务代表：王微
联系地址：杭州市体育场路479号7楼
电话：0571－87055981
传真：0571－87055977、0571－87055978
E-mail：wangwei600840@hotmail.com
4、公司注册地址：杭州市体育场路479号7楼
公司办公地址：杭州市体育场路479号7楼
邮政编码：310007
公司国际互联网网址：https://www.600840.com.cn
公司电子信箱：xhcy600840@hotmail.com
5、公司信息披露报纸名称：《中国证券报》、《上海证券报》
登载公司年度报告的中国证监会指定国际互联网网址：https://www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点：公司董事会秘书处
6、公司A股上市交易所：上海证券交易所
公司A股简称：新湖创业
公司A股代码：600840
7、其他有关资料
公司首次注册登记日期：1986年12月25日
公司首次注册登记地点：绍兴市解放北路333号
公司变更注册登记日期：2005年1月4日
公司变更注册登记地点：杭州市体育场路479号7楼
公司法人营业执照注册号：3300001000881
公司税务登记号码：330000143000980
公司聘请的境内会计师事务所名称：浙江天健会计师事务所
公司聘请的境内会计师事务所办公地址：杭州市文三路388号钱江科技大厦15－20楼
三、会计数据和业务数据摘要
（一）本报告期主要财务数据
单位:元 币种:人民币
项目 金额
利润总额 110,613,826.53
净利润 41,722,930.54
扣除非经常性损益后的净利润 26,674,010.02
主营业务利润 113,017,312.59
其他业务利润 1,931,897.69
营业利润 81,352,617.56
投资收益 -227,922.31
补贴收入 29,952,993.91
营业外收支净额 -463,862.63
经营活动产生的现金流量净额 124,872,791.43
现金及现金等价物净增加额 -58,845,106.15
（二）扣除非经常性损益项目和金额
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额
处置长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、其他长
-61,386.94
期资产产生的损益
各种形式的政府补贴 29,952,993.91
短期投资收益，不包括（经国家有关部门批准设立的有经营资
17,899.31
格的金融机构获得的短期投资收益）
扣除公司日常根据企业会计制度规定计提的资产减值准备后的
127,911.15
其他各项营业外收入、支出
以前年度已经计提各项减值准备的转回 16,609.68
其他非经常性损益项目 -14,945,290.37
所得税影响数 -59,816.22
合计 15,048,920.52
其他非经常性损益项目为少数股东损益影响数
（三）报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标
单位:元 币种:人民币
2005年 2004年
主营业务收入 693,161,329.98 279,707,657.59
利润总额 110,613,826.53 33,455,527.56
净利润 41,722,930.54 19,697,264.97
扣除非经常性损益的净利润 26,674,010.02 17,020,335.41
每股收益 0.299 0.141
最新每股收益
净资产收益率（%） 17.861 10.266
扣除非经常性损益的净利润为基础计算的净
11.419 8.871
资产收益率（%）
扣除非经常性损益后净利润为基础计算的加
12.539 9.351
权平均净资产收益率（%）
经营活动产生的现金流量净额 124,872,791.43 -11,551,597.59
每股经营活动产生的现金流量净额 0.894 -0.083
本年比上年增减(%) 2003年
主营业务收入 147.82 118,103,889.93
利润总额 230.63 15,006,241.70
净利润 111.82 11,221,256.68
扣除非经常性损益的净利润 56.72 2,811,119.07
每股收益 112.06 0.080
最新每股收益
净资产收益率（%） 增加7.595个百分点 6.517
扣除非经常性损益的净利润为基础计算的净
增加2.548个百分点 1.633
资产收益率（%）
扣除非经常性损益后净利润为基础计算的加
增加3.188个百分点 1.694
权平均净资产收益率（%）
经营活动产生的现金流量净额 1,181.00 -35,462,948.58
每股经营活动产生的现金流量净额 -0.254
2005年末 2004年末
总资产 1,972,044,808.43 1,973,789,004.43
股东权益（不含少数股东权益） 233,594,424.58 191,871,494.04
每股净资产 1.671 1.373
调整后的每股净资产 1.644 1.297
本年末比上年末增减
2003年末
(%)
总资产 -0.09 1,783,560,689.28
股东权益（不含少数股东权益） 21.75 172,174,229.07
每股净资产 21.70 1.232
调整后的每股净资产 26.75 1.065
（四）报告期内股东权益变动情况及变化原因
单位:元 币种:人民币
项目 股本 资本公积 盈余公积
期初数 139,751,403 22,847,154.14 8,772,579.60
本期增加 4,520,571.25
本期减少
期末数 139,751,403 22,847,154.14 13,293,150.85
项目 法定公益金 未分配利润 股东权益合计
期初数 3,231,211.68 17,269,145.62 191,871,494.04
本期增加 2,260,285.63 41,722,930.54 48,503,787.42
本期减少 6,780,856.88 6,780,856.88
期末数 5,491,497.31 52,211,219.28 233,594,424.58
盈余公积、法定公益金增加系分别按《公司章程》规定从本期净利润中提取10%盈余
公积和5%法定公益金所致；未分配利润、股东权益增加均为本期产生的净利润所致。
四、股本变动及股东情况
（一）股本变动情况
1、股份变动情况表
单位:股
本次变动前 本次变动增减（＋，－）
发行新 公积金
数量 比例(%) 送股 其他 小计
股 转股
一、未上市流通股份
1、发起人股份 7,183,614 5.14
其中：
国家持有股份 7,183,614 5.14
境内法人持有股份
境外法人持有股份
其他
2、募集法人股份 68,147,538 48.76
3、内部职工股
4、优先股或其他
未上市流通股份合计 75,331,152 53.90
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 64,420,251 46.10
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
已上市流通股份合计 64,420,251 46.10
三、股份总数 139,751,403 100
本次变动后
数量 比例(%)
一、未上市流通股份
1、发起人股份 7,183,614 5.14
其中：
国家持有股份 7,183,614 5.14
境内法人持有股份
境外法人持有股份
其他
2、募集法人股份 68,147,538 48.76
3、内部职工股
4、优先股或其他
未上市流通股份合计 75,331,152 53.90
二、已上市流通股份
1、人民币普通股 64,420,251 46.10
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
已上市流通股份合计 64,420,251 46.10
三、股份总数 139,751,403 100
2、股票发行与上市情况
(1)前三年历次股票发行情况
无
(2)公司股份总数及结构的变动情况
无
(3)现存的内部职工股情况
无
（二）股东情况
1、股东数量和持股情况
单位:股
报告期末股东总数 21,964
前十名股东持股情况
股东性 持股比
股东名称 持股总数 年度内增减 股份类别
质 例(%)
宁波嘉源实业发展有限公
其他 21.86 30,550,854 0 未流通
司
杭州市财开投资集团公司 其他 10.73 15,000,000 0 未流通
浙江新湖集团股份有限公
其他 7.14 9,982,500 0 未流通
司
温州三瑞投资有限公司 其他 5.93 8,287,539 0 未流通
国有股
绍兴市国有资产经营公司 5.14 7,183,614 0 未流通
东
海通证券股份有限公司 其他 1.43 2,000,000 0 未流通
上海富元企业管理咨询有
其他 0.72 1,000,000 0 未流通
限公司
胡建平 其他 0.50 697,950 0 已流通
徐群 其他 0.47 652,300 251,300 已流通
章华 其他 0.25 350,120 已流通
质押或冻
持有非流
股东名称 结的股份
通股数量
数量
宁波嘉源实业发展有限
质押
公司
杭州市财开投资集团公
司公浙江新湖集团股份有限
质押
司
温州三瑞投资有限公司
绍兴市国有资产经营公司
海通证券股份有限公司
上海富元企业管理咨询有
限公司
胡建平
徐群
章华
前十名流通股股东持股情况
股东名称 持有流通股数量 股份种类
胡建平 697,950 人民币普通股
徐群 652,300 人民币普通股
章华 350,120 人民币普通股
赵昆红 256,471 人民币普通股
程吉宏 250,000 人民币普通股
沈志坤 201,100 人民币普通股
吴朝月 190,000 人民币普通股
陈汶 187,000 人民币普通股
郑锡增 185,000 人民币普通股
蒋大姐 184,790 人民币普通股
上述股东关联
公司第三大股东浙江新湖集团股份有限公司系第一大股东宁
波嘉源实业发展有限公司的控股股
关系或一致行
东，两家合计持有本公司29%的股份。
动关系的说明
根据2005年11月14日本公司实际控制人浙江新湖集团股份有限公司和宁波嘉源实业
发展有限公司签订的《股权转让协议》，宁波嘉源实业发展有限公司受让原浙江新湖集
团股份有限公司所持有的本公司股份9,982,500.00股。浙江新湖集团股份有限公司持有
宁波嘉源实业发展有限公司99%的股权。至此，浙江新湖集团股份有限公司通过宁波嘉源
实业发展有限公司间接持有本公司28.71%的股权。相关的股权变更手续尚在办理之中。
2、控股股东及实际控制人简介
（1）法人控股股东情况
公司名称：浙江新湖集团股份有限公司
法人代表：邹丽华
注册资本：29,790万元人民币
成立日期：1994年11月30日
主要经营业务或管理活动：能源、农业、交通、建材工业、海洋资源及旅游的投资
开发，房地产开发经营，物业管理，海水养殖及海产品的深加工，五金交电、百货、建
筑材料、木材、普通机械、金属材料、针纺织品、服装、办公自动化设备的销售，信息
咨询服务。
（2）自然人实际控制人情况
自然人姓名：黄伟
国籍：中国
是否取得其他国家或地区居留权：否
最近五年内职业：投资等
最近五年内职务：2000年10月至今任新湖控股有限公司董事长。
（3）控股股东及实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
（4）公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
3、其他持股在百分之十以上的法人股东
单位:元 币种:人
民币
股东名称 法人代表 注册资本 成立日期 主要经营业务或管理活动
杭州市财开投资集 1993-02- 实业投资、财政和国有资
产管理部门
刘索加 60,000
团公司 01 的委托业务。
五、董事、监事和高级管理人员
（一）董事、监事、高级管理人员情况
单位:股币种:人民币
性 年
姓名 职务 任期起始日期 任期终止日期
别 龄
陈坚 董事长 男 43 2004-12-10 2007-12-10
刘索加 副董事长 男 54 2004-12-10 2007-12-10
徐旦红 董事、总经理 女 38 2004-12-10 2007-12-10
张丽萍 董事、副总经理 女 50 2004-12-10 2007-12-10
姚先国 独立董事 男 53 2004-12-10 2007-12-10
陈信元 独立董事 男 42 2004-12-10 2007-12-10
金雪军 独立董事 男 48 2004-12-10 2007-12-10
邹丽华 监事长 女 52 2004-12-10 2007-12-10
胡杭莉 监事 女 44 2004-12-10 2007-12-10
孟令准 监事 男 55 2004-12-10 2007-12-10
相子强 副总经理兼董事会秘书 男 37 2004-12-10 2007-12-10
王丽平 财务总监兼财务部经理 女 36 2005-03-09 2007-12-10
合计 / / / / /
股份 报告期内从公司
年初持 年末持 变动
姓名 职务 增减 领取的报酬总额
股数 股数 原因
数 (万元)
陈坚 董事长 24,300 24,300 0 8.80
刘索加 副董事长 0 0 0 0
徐旦红 董事、总经理 0 0 0 7.55
张丽萍 董事、副总经理 27,160 27,160 0 7.24
姚先国 独立董事 0 0 0 3.00
陈信元 独立董事 0 0 0 3.00
金雪军 独立董事 0 0 0 3.00
邹丽华 监事长 0 0 0 0
胡杭莉 监事 0 0 0 0
孟令准 监事 19,000 19,000 0 5.60
相子强 副总经理兼董事会秘书 0 0 0 6.65
王丽平 财务总监兼财务部经理 0 0 0 6.35
合计 / 70,460 70,460 0 / 51.19
董事、监事、高级管理人员最近5年的主要工作经历：
(1)陈坚，曾任浙江新湖创业投资股份有限公司常务副总经理、总经理。现任浙江新
湖创业投资股份有限公司董事长、上海新湖房地产开发有限公司董事长兼总经理。
(2)刘索加，历任杭州市财开投资集团公司常务副总经理、总经理、浙江新湖创业投
资股份有限公司副董事长。
(3)徐旦红，曾任宁波嘉源实业发展有限公司总经理、浙江新湖创业投资股份有限公
司常务副总经理兼财务总监。现任浙江新湖创业投资股份有限公司董事、总经理。
(4)张丽萍，历任浙江新湖创业投资股份有限公司董事、副总经理。
(5)姚先国，曾任浙江大学经济学院常务副院长、教授。现任浙江大学公共管理学院
院长、教授。历任浙江新湖创业投资股份有限公司独立董事。
(6)陈信元，历任上海财经大学会计学院院长、教授、浙江新湖创业投资股份有限公
司独立董事。
(7)金雪军，历任浙江大学经济学院副院长、教授、浙江新湖创业投资股份有限公司
独立董事。
(8)邹丽华，历任浙江新湖集团股份有限公司董事长、浙江新湖创业投资股份有限公
司监事长。
(9)胡杭莉，曾任杭州市财开投资集团公司计划财务部经理。现任杭州市财开投资集
团公司副总经理兼计划财务部经理。历任浙江新湖创业投资股份有限公司监事。
(10)孟令准，曾任浙江新湖创业投资股份有限公司副总经理。现任绍兴创业资产管
理有限公司副总经理、工会主席、浙江新湖创业投资股份有限公司监事。
(11)相子强，曾任浙江新湖集团股份有限公司财务部经理。现任浙江新湖创业投资
股份有限公司副总经理兼董事会秘书。
(12)王丽平，曾任浙江新湖创业投资股份有限公司财务部副经理、经理。现任浙江
新湖创业投资股份有限公司财务总监兼财务部经理。
（二）在股东单位任职情况
姓名 股东单位名称 担任的职务 任期起始日期
杭州市财开投资集团
刘索加 总经理 2003-04-18
公司
浙江新湖集团股份有
邹丽华 董事长 2004-04-23
限公司
杭州市财开投资集团 副总经理兼计划财务
胡杭莉 2005-07-01
公司 部经理
是否领取报酬
姓名 股东单位名称 任期终止日期
津贴
杭州市财开投资集团
刘索加 是
公司
浙江新湖集团股份有
邹丽华 2007-04-23 是
限公司
杭州市财开投资集团 是
胡杭莉
公司
在其他单位任职情况
姓名 其他单位名称 担任的职务 任期起始日期
上海新湖房地产开发
陈坚 董事长兼总经理 2003-12-20
有限公司
绍兴创业资产管理有
张丽萍 总经理 2004-12-15
限公司
绍兴创业资产管理有
孟令准 副总经理 2004-12-15
限公司
浙江高新信息技术有
相子强 总经理 2004-12-15
限公司
是否领取报
姓名 其他单位名称 任期终止日期
酬津贴
上海新湖房地产开发
陈坚 2006-12-20 否
有限公司
绍兴创业资产管理有
张丽萍 2007-12-15 是
限公司
绍兴创业资产管理有
孟令准 2007-12-15 是
限公司
浙江高新信息技术有
相子强 2004-12-15 否
限公司
（三）董事、监事、高级管理人员报酬情况
1、董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序：独立董事报酬由股东大会审议批准
。其他在公司领取报酬的高管人员根据公司经营目标考核决定。
2、不在公司领取报酬津贴的董事监事情况
不在公司领取报酬津贴的董事、监事的姓名 是否在股东单位或其他关联单位
领取报酬津贴
刘索加 是
邹丽华 是
胡杭莉 是
（四）公司董事监事高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 离任原因
徐旦红 财务总监 工作岗位变动
2005年3月9日公司董事会聘任王丽平女士为公司财务总监。
（五）公司员工情况
截止报告期末，公司在职员工为235人，需承担费用的离退休职工为385人，员工的
结构如下：
1、专业构成情况
专业构成的类别 专业构成的人数
行政管理 43
销售 12
财务 15
生产和其他 165
2、教育程度情况
教育程度的类别 教育程度的人数
大专及以上 79
中专及以上 18
高中及以上 138
六、公司治理结构
（一）公司治理的情况
公司严格按照《公司法》、《证券法》和中国证监会有关法律法规及《上海证券交
易所股票上市规则》等要求，不断完善公司法人治理结构和内部管理制度，以强化公司
规范运作，健全现代企业制度，保护广大投资者利益。为提高管理水平、业务素质和信
息披露质量，新的《公司法》、《证券法》颁布后，公司组织高管人员进行了认真学习
。
1、股东与股东大会
公司能够确保所有股东特别是中、小股东享有平等地位；建立能够使全体股东充分
行使法律法规及《公司章程》规定权利的法人治理结构；股东按其持有的股份享有平等
权利并承担相应义务；确保股东对公司重大事项享有知情权和参与权，建立和股东沟通
的有效渠道。公司按照中国证监会发布的《股东大会规范意见》和公司制定的《股东大
会议事规则》的要求召集、召开股东大会，严格遵守表决事项、表决程序的有关规定，
维护上市公司和广大股东的合法权益，并由律师出席见证。
2、控股股东与上市公司关系
控股股东依法行使其权利并承担相应义务，没有超越股东大会直接或间接干预公司
经营活动；公司与控股股东在资产、业务、机构、财务和人事方面分开，相互独立；公
司董事会、监事会和内部机构能够独立运作。
3、董事与董事会
公司严格按照法律和《公司章程》的规定选聘董事，保证董事选聘公开、公正、公
平、独立。公司董事保证有足够的时间和精力履行其职责；本着对全体股东负责，维护
股东和公司最大利益，忠心、诚信、勤勉地履行职责；能够以认真负责的态度出席董事
会、股东大会，并积极参与公司决策。
4、监事与监事会
公司监事会按照法律和《公司章程》的规定，独立有效地对公司财务、董事、监事
及其他高管人员履行职责的合法性、合规性进行监督和检查。
5、绩效评价与激励约束机制
公司努力营造务实、勤勉、协作、创新的工作氛围。鼓励员工努力学习、积极进取
、团结合作、创造性地工作。制定更加量化、更具可操作性和民主性，个人业绩与收入
直接挂钩的考核办法。
6、相关利益者
公司能够充分尊重和维护银行、职工、业主等利益相关者的合法权益；关心社会公
益事业，力求公司持续、健康地发展。
7、信息披露与透明度
公司在积极履行上市公司信息披露义务的同时，努力维护公司和投资者的合法权益
。严格按照《信息披露制度》、《投资者关系管理制度》等规定公开、公平、公正、真
实、准确、完整、及时地披露信息，切实履行上市公司的披露义务。公司指定董事会秘
书负责信息披露，接待投资者来访和咨询，向投资者提供公开披露的信息资料等。
（二）独立董事履行职责情况
1、独立董事参加董事会的出席情况
独立董事姓名 本年应参加董事会次数 亲自出席（次）
姚先国 9 8
陈信元 9 9
金雪军 9 9
独立董事姓名 委托出席（次） 缺席（次） 备注
姚先国 1 0
陈信元 0 0
金雪军 0 0
独立董事姚先国先生因出差未能亲自出席七届十次董事会会议，委托独立董事金雪
军先生代为表决。其他各次董事会会议各位独立董事均亲自出席。
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
报告期内，公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项提
出异议。
（三）公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
1)、业务方面：本公司在业务方面完全独立于控股股东，所开发的房地产项目与控
股股东处于不同地域。公司具有完整的业务及自主经营能力。
2)、人员方面：本公司与控股股东在劳动、人事、工资等管理方面独立，公司建立
了独立的经营和管理部门。公司的经理、副经理、财务负责人、营销负责人、董事会秘
书等高级管理人员专职在公司工作并在公司领取薪酬，均未在股东单位担任职务。控股
股东推荐董事、经理人选，皆通过合法程序产生。
3)、资产方面：公司与控股股东明确界定了资产的权属关系，控股股东注入公司的
资产和业务独立完整，全部金额到位，并完成相关的产权变更手续。公司拥有独立的营
销系统，全部有形和无形资产均归属公司。
4)、机构方面：公司设立了完全独立于控股股东的组织机构，不存在与控股股东合
署办公的情形。
5)、财务方面：公司设有独立的会计部门，并建立了独立的会计核算体系和管理制
度。公司独立在银行开设帐户，不存在与控股股东共用银行帐户的情况，也未发生将资
金存入控股股东开设的银行帐户的情形。公司依法独立纳税。公司能够独立作出财务决
策，不存在控股股东干预公司资金使用的情况。
（四）高级管理人员的考评及激励情况
根据董事会提出的公司发展规划及年度经营目标，经理班子制定年度经济责任制考
核指标，年终视指标完成情况对高管人员进行考核。
七、股东大会情况简介
（一）年度股东大会情况
1)、公司于2005年4月15日召开二00四年度股东大会，决议公告刊登在2005年4月16
日的《中国证券报》、《上海证券报》。
（二）临时股东大会情况
1)、第1次临时股东大会情况：
公司于2005年8月8日召开二00五年度第一次临时股东大会，决议公告刊登在2005年
8月9日的《中国证券报》、《上海证券报》。
2)、第2次临时股东大会情况：
公司于2005年12月23日召开二00五年度第二次临时股东大会，决议公告刊登在2005
年12月24日的《中国证券报》、《上海证券报》。
八、董事会报告
（一）管理层讨论与分析
1、报告期内经营情况回顾
（1）公司年度经营情况总体概述
公司自主营业务转型经过多年培育，房地产主业逐步走向成熟，项目稳步推进，贸
易均衡发展，公司发展呈现良好态势。2005年面对宏观调控，金融紧缩，市场多变的形
势，围绕“建设精品项目、树立强势品牌、加强企业管理、拓宽销售渠道、引进优质合
作伙伴”的经营方针，通过采取强化基础管理，狠抓成本控制和工程质量等措施，在房
地产全行业特别是上海房地产业低迷的大环境下、公司逆市而上，取得了可喜的成绩。
全年实现主营业务收入69316.13万元，其中房地产销售及租赁收入56781.47万元、贸易
收入11951.61万元、餐饮宾馆服务收入371.4万元；净利润4172.29万元。主营业务收入
和净利润与去年同期相比分别增长147.82%和111.82%。
根据公司突出主业、盘活存量、资产保全的经营方针，报告期内公司与浙江远洲集
团有限公司、浙江新湖集团股份有限公司共同出资设立了苏州新湖远洲置业有限公司。
新公司注册资本3亿元人民币，本公司出资5000万元人民币，占注册资本的16.67%。苏州
新湖远洲置业有限公司作为项目公司主要开发此前由本公司和浙江新湖集团股份有限公
司摘牌取得的位于江苏吴江市仲英大道北侧的一幅1106091.13平方米土地。
2005年，公司在加速楼盘开发的同时，投入了大量人力、财力进行市政配套及环境
景观建设，加大交房和售房资金回笼力度、强化售后服务。本年实现房屋销售收入5650
0.44万元，同比增幅108.14%，截止报告期末预收房款58484.43万元。
公司积极协调，密切与银行间的合作，进一步拓宽融资渠道，保证资金来源，同时
采取措施加大售房资金回笼力度，控制资金使用节奏。公司在报告期内未发生因资金原
因影响工程进度和公司正常经营的情况。
报告期内，公司不仅取得了较大经济效益，也取得了良好的社会效益，所开发的楼
盘得到了广大消费者青睐和社会认可，为公司赢得了荣誉。仅2005年，“上海新湖明珠
城”就获得了以下奖项：第三届上海市房地产开发企业50强入围奖；2005年上海最受欢
迎楼盘综合金奖；2005年上海十大年度楼盘奖；2005年“第四届上海市优秀住宅银奖”
；一期景观获“园林杯优秀工程”最高荣誉奖；2005年上海市“园林杯”优质工程奖；
新湖明珠城苏州河沿岸被评为黄浦江苏州河两岸示范工程等等。
（2）主要业务情况
公司目前的主营业务为房地产开发、销售。现阶段房地产项目分布在上海、温州和
江苏吴江三地。本年度公司主要利润来源于“上海新湖明珠城”项目。报告期内“上海
新湖明珠城”项目房屋销售收入52010.30万元，占公司房地产总收入的92%。
（3）公司资产与利润状况
截止报告期末，公司总资产197204.48万元，与去年同期基本持平。其中：流动资产
186994.92万元，比去年减少4238.85万元；固定资产4549.83万元，与去年同期基本持平
；长期投资5158.34万元，比去年同期增加4973.83万元，增加的原因系报告期内公司出
资5000万元参股苏州新湖远洲置业有限公司。流动负债139607.30万元，比去年同期减少
19681.76万元，减少原因系预收房款及银行借款减少；长期负债26046.95万元，比去年
同期增加11000万元，系银行借款增加所致；股东权益23359.44万元，比去年同期增加4
172.29万元，系公司本年度实现的净利润所致。资产负债率83.98%，比去年同期下降4.
37个百分点，其中预售房款收入58484.49万元，占负债总额的35.37%。本年度公司实现
净利润4172.29万元，比去年同期增加2202.57万元，增幅111.82%，净利润增加的主要原
因是公司房地产项目开发及交付顺利，销售情况较好。
（4）公司现金流量分析
虽然本年度房地产销售形势严峻，但公司通过积极争取银行支持、及时调整销售策
略等措施获得现金流入，保障了本期现金流的顺畅，满足了经营的需要。
2005年公司现金净流量减少5,888万元。其中：经营活动增加现金净流量12,487万元
；投资活动减少现金净流量5,083万元，主要为本期公司对苏州新湖远洲置业有限公司投
资现金5,000万元；筹资活动减少现金净流量13,289万元，其中支付银行借款利息5,289
万元，归还到期银行贷款8,000万元。每股经营活动产生的现金流量净额为0.894元。
2、公司未来发展展望
（1）行业发展趋势
公司目前的主营业务为房地产开发和销售。现阶段公司开发的楼盘分布在上海、温
州、苏州三地。2004年和2005年上半年国家和地方政府出台了一系列房地产调控政策，
给市场带来了一定的影响，出现土地购置和开发量下降、销售价格涨幅回落的情况。但
到了2005年四季度，交易量逐渐回升。进入2006年客户购房的刚性需求将会逐步释放，
市场的情况逐渐与客户的心理预期趋于一致，客户对于市场的判断将更加理性、更加客
观。刚性需求的释放、消费者的理性回归及国家宏观经济发展的需要，将使房地产业逐
步呈现谨慎乐观局面。。
（2）公司存在的主要优势和困难，经营和盈利能力的连续性和稳定性
优势：公司在房地产业逐步走向成熟，享有了一定的知名度；同时拥有一支懂管理
、有实践经验的经营团队。
现阶段公司利润主要贡献点为“上海新湖明珠城”。新湖明珠城位于上海市普陀区
内环线以内，是真正意义的上海市中心城区，地段好；新湖明珠城属于内环以内，轨道
交通站点附近的楼盘，生活配套设施齐备，交通便利；新湖明珠城沿苏州河岸而建，亲
水傍绿是上海少有的水景景观楼盘；经过几年精心打造“新湖”品牌效应已逐渐显现，
这些都为公司的持续经营和创利奠定了基础。
困难：在今后一段较长时间内公司仍将面临资金紧张的局面：一方面公司为保证持
续经营，需要资金投向新的项目；另一方面房地产业是一个资金密集型行业，公司目前
在建项目资金需求量大；再者从目前形势看，国家仍执行的是金融紧缩政策。
从政策层面看，不排除政府在今后通过进一步出台税收、利率等政策，增加经济适
用房、廉租房供应量等措施对市场进一步调控。这将导致本轮房地产行业的调整周期进
一步拉长，商品房价格出现徘徊或小幅下调。反映在公司层面上，主要是延长商品房的
销售周期，影响公司现金流。
（3）发展战略
为集中精力把主业做好，确保公司持续、健康发展，公司提出了住宅产业现代化、
企业管理规范化的发展战略。
探索建立住宅工业化生产的途径，在轻型结构体系、低层独立式住宅、整体化厨卫
、商品房装饰等方面进行积极尝试，使住宅开发从项目走向企业，从工地走向工厂。强
化住宅开发专业化、配套化的开发模式。立足于住宅的专业化建设，形成新型建材和部
、配件产品的社会化配套，同时建立物业管理、小区服务的专业服务体系。提升组合品
牌优势，除了公司自身的住宅品牌优势，注重对上游材料供应商和下游服务商的品牌优
势组合。合理地组合内外部资源，通过资本市场、中介营销、业务外包等各种市场资源
和渠道，实现公司资本来源多元化，开发营销社会化，规避风险，提高效率。
优化企业组织形式，针对公司业务状况、空间分布、资产规模等具体特点，突出公
司核心业务，确立公司各职能部门、各职能岗位的价值化考核体系。按照突出主业、盘
活存量、资产保全、人尽其能的要求，调整企业经营格局，优化公司组织结构。完善公
司法人治理结构，引进专家作为公司独立董事，借助外部力量推进公司规范化、专业化
管理。加强公司人力资源开发和管理，建立健全公司内部员工的考核和激励机制。将提
升企业持续竞争优势的经营理念贯穿于员工考核、奖惩、晋升、培训等各项管理制度中
，激发员工积极、主动、创造性地工作。加强企业文化建设，公司将巩固现有的企业文
化建设成果，适应时代变化，吸收先进文化理念，进一步发扬光大“进取、奉献、独立
、合作”的“新湖创业”精神。
3、2006年度计划
（1）根据新的《公司法》、《证券法》对公司章程进行修订，完善各项管理制度。
（2）对员工的薪酬和绩效考核制度进行改革，建立薪酬考核管理办法。
（3）积极推进企业文化建设，增强公司的凝聚力和向心力，营造和谐、团结、向上
的企业氛围，实现企业与员工的共同成长与发展。
（4）做好主业，确保在建房地产项目顺利进行。
配合有关单位和上级管理部门做好“上海新湖明珠城”三期工程动拆迁工作，为后
续的开发建设铺平道路。加快在建楼盘的建设进度，争取2006年内“上海新湖明珠城”
预售面积达到30万平方米。
全面完成温州新湖罗马城项目的结算及扫尾工作。加快温州昆仑广场、新湖庄园项
目的开工，或寻找其他出路。
进一步盘活公司在绍兴的资产，做好红太阳等物业管理，继续把消防安全作为重点
来落实和考核。
4、控股子公司经营情况
（1）上海新湖房产
该公司全年实现销售收入52010.3万元，比去年同期增幅478.81%；预收房款57745.
83万元，比去年同期减少7.71%；净利润8678.99万元，比去年同期增幅2313.38%。截止
报告期末公司总资产159781.05万元、净资产15985.3万元。
截止报告期末一期一、二标段即1-8号楼全部竣工；一期三标段的9-13号楼正在建设
中，其中9、10号楼已封顶，争取在2006年底交付。报告期内“上海新湖明珠城”位于南
区的二期也进入了工程建设阶段，其中B10、B12、B13、B14和B15号楼均已结构封顶。
（2）温州新湖房产
温州新湖房产开发的“温州瓯北罗马城”位于温州瓯北，南临阳光大道，北依永宁
路，西朝罗浮大街，东接塔下路，总用地面积38860平方米，规划总建筑面积112914平方
米，是一个小高层和多层相结合、商铺和住宅相连接的商住小区。该项目已全部通过竣
工验收，达到入住条件。截止报告期末已办理产权710户，尚有86户未办理。除少数店铺
房外，其他商品房已全部售出。该公司储备项目“温州平阳新湖庄园”和“温州平阳昆
仑广场”因拆迁的原因进展缓慢，仍处在前期准备阶段。2006年争取能开工或寻找其他
出路。
截止报告期末温州新湖总资产14118.13万元、净资产4312.84万元；2005年全年实现
销售收入4349.48万元、净利润720.67万元。
（3）绍兴公司
公司在绍兴共有5家全资子公司：绍兴创业资产管理有限公司、绍兴百大房地产有限
公司、绍兴市百大宾馆有限公司、绍兴市红太阳物业管理有限公司和绍兴市人民针纺厂
。绍兴创业资产管理有限公司是一家管理公司，对公司在绍兴的资产进行管理。百大宾
馆主营客房、餐饮服务，由于宾馆结构不尽合理、设施陈旧、包括停车位等环境条件较
差，使其面临着愈来愈大的经营困难，销售收入出现下滑趋势。报告期宾馆销售收入37
1.4万元，亏损17.76万元。按照公司盘活存量资产的要求，绍兴年内售出店铺9间，取得
收入174.72万元。红太阳物业管理公司进一步加大了物业管理力度，实现了店面出租率
达到100%的目标考核要求，且全年未出现安全等事故。人民针纺厂已停产多年，尚有少
量房屋出租。
截止报告期末公司在绍兴的总资产7202.93万元、净资产1682.52万元；报告期内实
现销售收入996.9万元、净利润－146.24万元。
（4）浙江高新信息技术有限公司
公司VOD业务已逐渐淡出市场，2005年度继续对公司资产和过去几年发生的业务进行
清理、扫尾。
截止报告期末公司总资产356.23万元、净资产299.18万元；全年亏损72.62万元。
（二）公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、分产品情况表
单位:万元 币种
:人民币
主营业务收
主营业务成 主营业务
分行业或分产品 主营业务收入 入比上年增
本 利润率(%)
减（％）
行业
房地产 56,985.31 42,099.61 107.00
贸易 11,951.61 11,897.61
主营业务成 主营业务利润率
分行业或分产品 本比上年增 比上年增减
减（％） （%）
行业
减少3.48个百
房地产 115.00
分点
贸易
公司主营业务为房地产开发、销售及贸易。2005年度房地产销售收入56500.44万元
，占公司总收入69316.13万元的81.92%；贸易收入为11951.61万元，占公司总收入6931
6.13万元的17.24%。
2、主营业务分地区情况表
单位:万元 币种:人民币
地区 主营业务收入 主营业务收入比上年增减(％)
上海 52,010.30 478.81
温州 4,349.48 -75.96
公司房地产项目分布在上海、温州和江苏吴江三地。2005年度公司房地产收入56,9
85.31万元，占公司总收入69316.13万元的82.21%。其中在上海的房地产收入为52010.3
万元，占公司房地产总收入的92.05%。公司在温州的房地产收入4349.48万元，占公司房
地产收入的7.70%。公司参股的苏州新湖远洲置业有限公司开发的吴江地块处于前期准备
阶段，尚未进入销售期。
公司主营业务：房地产开发、销售和贸易。2005年度房地产收入占公司总收入的82
.21%；贸易收入占总收入的17.24%。
（三）公司投资情况
报告期内公司新增长期投资额5,000万元人民币，出资参股设立了苏州新湖远洲置业
有限公司。新公司注册资本30000万元人民币，其中浙江远洲集团有限公司出资15000万
元，占50%的股份；浙江新湖集团股份有限公司出资10000万元人民币，占33.33的股份；
本公司出资5000万元人民币，占16.67%的股份（2005年12月31日浙江远洲集团有限公司
与浙江新湖集团股份有限公司签订协议，远洲集团转让10%的股权给新湖集团，过户手续
正在办理之中）。
占被投资公司权益
被投资的公司名称 主要经营活动 备注
的比例(%)
苏州新湖远洲置业有限公司 房地产开发、物业管理等 16.67
1、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
2、非募集资金项目情况
1)、苏州新湖远洲置业有限公司
公司出资5,000万元人民币投资该项目，目前已完成公司组建工作，
苏州新湖远洲置业有限公司属于项目公司，主要为开发通过竞标取得的位于江苏省
吴江市仲英大道北侧1106091.13平方米土地项目而设立。公司注册资本30000万元，本公
司出资5000万元，占注册资本的16.67%。
（四）董事会日常工作情况
1、董事会会议情况及决议内容
1)、公司于2005年3月9日召开七届二次董事会会议，决议公告刊登在2005年3月12日
的《中国证券报》、《上海证券报》。
2)、公司于2005年3月31日召开七届三次董事会会议，决议公告刊登在2005年3月31
日的《中国证券报》、《上海证券报》。
3)、公司于2005年4月27日召开七届四次董事会会议，决议公告刊登在2005年4月29
日的《中国证券报》、《上海证券报》。
4)、公司于2005年6月6日召开七届五次董事会会议，决议公告刊登在2005年6月7日
的《中国证券报》、《上海证券报》。
5)、公司于2005年6月27日召开七届六次董事会会议，决议公告刊登在2005年7月6日
的《中国证券报》、《上海证券报》。
6)、公司于2005年7月7日召开七届七次董事会会议，决议公告刊登在2005年7月8日
的《中国证券报》、《上海证券报》。
7)、公司于2005年8月6日召开七届八次董事会会议，决议公告刊登在2005年8月19日
的《中国证券报》、《上海证券报》。
8)、公司于2005年10月28日召开七届九次董事会会议，决议公告刊登在2005年10月
31日的《中国证券报》、《上海证券报》。
9)、公司于2005年11月20日召开七届十次董事会会议，决议公告刊登在2005年11月
22日的《中国证券报》、《上海证券报》。
2、董事会对股东大会决议的执行情况
根据2004年度股东大会决议，对《公司章程》及《董事会议事规则》进行了相应修
订，并按照新的规定进行运作。根据2005年度第一次临时股东大会决议，公司出资5000
万元人民币与浙江远洲集团有限公司、浙江新湖集团股份有限公司共同组建了苏州新湖
远洲置业有限公司，新公司的注册资金全部到位并正常运转。
（五）利润分配或资本公积金转增预案
经浙江天健会计师事务所审计，2005年度本公司母公司实现净利润45,205,712.54元
（合并净利润41,722,930.54元），按公司章程规定提取10%法定盈余公积4,520,571.25
元，提取5%法定公益金2,260,285.63元，本年度可供分配利润为46,130,887.97元（合并
金额52,211,219.28元）。
公司拟定2005年度不进行利润分配，也不进行资本公积转增。
（六）公司本报告期盈利但未提出现金利润分配预案
本报告期盈利但未提出现金利润分配预案的原因:因公司净资产规模较小，目前公司
所从事的主营业务――房地产行业又是一个资本密集型行业，正在开发的“上海新湖明
珠城”项目规模较大，2006年预计在建工程达34万平方米。本期末房地产项目占用资金
173,615万元，由于房地产项目特性，资金周转极为缓慢。“上海新湖明珠城”项目200
6年预计投入50,000万元，净还贷款额12,000万元，售房款收入50,000万元，因此后续项
目资金的投入和还款压力仍很大。
公司未分配利润的用途和使用计划:为保证项目顺利进行，公司拟定2005年实现的可
供分配利润以及以前年度的留存利润暂用于“上海新湖明珠城”项目的后续资金投入。
（七）其他披露事项
1、公司控股子公司温州新湖房地产开发有限公司2002年12月28日与瑞安市安阳镇筼
筜桥村经济合作社签订《联合开发协议书》参与安阳镇E区地块联合开发，同时温州新湖
房地产开发有限公司又与温州市瓯海房地产开发总公司达成协议共同出资开发建设上述
项目，并收到其缴入的合作款1,155万元。2004年3月22日温州新湖房地产开发有限公司
支付给合作社3,000万元。根据瑞安市国土资源局公开挂牌出让土地使用权公告，温州新
湖房地产开发有限公司因开发资质等原因，未参与瑞安市国土资源局组织的上述地块的
招标活动。公司2005年3月已从瑞安市安阳镇筼筜桥村经济合作社收回上述3,000万元款
项，温州市瓯海房地产开发总公司缴入的合作款1,155万元尚未退还。
2、2006年1月4日公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司与农业银行上海市普
陀支行签订《借款合同》，以其拥有的上海市普陀区东新村长寿路街道115街坊4/1丘地
块土地使用权作为抵押，取得60,000万元借款，借款到期日为2008年11月11日。
3、根据2006年2月13日公司七届十二次董事会决议，公司同意控股子公司上海新湖
房地产开发有限公司其他三家股东浙江科创投资发展有限公司、深圳东海潮投资发展有
公司、杭州方豪实业有限公司将其所持有的上海新湖房地产开发有限公司合计50%股权全
部转让给原股东杭州方豪实业有限公司的控股子公司杭州方豪投资发展有限公司。本公
司放弃此次股权转让的优先购买权。上述股权转让实施后，本公司和杭州方豪投资发展
有限公司各持有上海新湖房地产开发有限公司50%股权。
4、公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司本期收到上海市普陀区财政局拔付
的旧城改造发展资金补贴29,952,993.91元，已记入补贴收入科目。
5、独立董事对本年度公司利润分配预案的意见：
浙江新湖创业投资股份有限公司做出2005年度不进行利润分配，也不进行资本公积
转增的预案，现就有关情况说明并发表意见如下：
（1）公司所从事的主营业务――房地产行业是一个资本密集型行业，目前公司的重
点项目“上海新湖明珠城”规模较大，正值建设高峰期，预计2006年在建工程达34万平
方米，需要投入大量资金。
（2）本期末房地产项目占用资金173,615万元，预计2006年“上海新湖明珠城”需
投入建设资金50,000万元；净还贷款额12,000万元；售房收入50,000万元，短期内公司
现金流仍有缺口。
（3）2006年国家继续执行金融紧缩政策，房地产行业尚处于调控状态，加之房地产
行业资金周转极慢的特性，公司仍面临着资金紧张的压力。
鉴于以上情况，公司做出2005年度不进行利润分配，也不进行资本公积转增预案，
将实现的可供分配利润及以前年度的留存利润暂用于“上海新湖明珠城”项目，符合公
司的实际情况，有利于公司在建项目的顺利进行、提高公司的持续盈利能力，促进公司
稳定健康发展。
6、独立董事对关联方占用资金的说明及意见
根据有关规定，浙江新湖创业投资股份有限公司聘请浙江天健会计师事务所对公司
2005年度关联方占用资金情况进行了专项审计，并出具了浙江天会[2006]第50号专项审
计说明。我们对照浙江天健会计师事务所的专项审计说明，全面、认真、仔细地审阅了
公司有关财务会计资料，发表以下意见：
（1）2005年度公司与公司控股股东之间未发生占用资金事项。
（2）2005年度公司资金占用事项均发生在上市公司与其下属控股子公司之间，全年
占用累计发生金额（不含占用资金利息）36,936.39万元；年末占用资金余额13,615.43
万元。
（3）浙江天健会计师事务所出具的专项审计说明真实、全面反映了公司的实际情况
。
（4）2005年度公司所发生的资金占用事项主要为非经营性占用，未损害公司及股东
利益。
九、监事会报告
（一）监事会的工作情况
1、七届二次监事会于2005年3月9日在公司会议室召开，监事会决议公告刊登在200
5年3月12日的《中国证券报》和《上海证券报》，。
（二）监事会对公司依法运作情况的独立意见
监事会根据国家有关法律法规，对公司依法经营情况、公司决策程序和高管人员履
职尽责情况进行了检查监督。监事会认为：公司董事会能够严格按照《公司法》、《公
司章程》等法律法规的规定进行规范运作，认真执行股东大会通过的各项决议，完善了
内部管理，建立了良好的内部机制，决策程序符合法律法规的要求。公司董事、经理和
其他高管人员履行了诚信勤勉义务，没有违反法律法规，滥用职权，损害公司和股东利
益的情况发生。
（三）监事会对检查公司财务情况的独立意见
监事会检查了公司和控股子公司的财务制度和财务情况。通过对公司财务报告、会
计帐目资料的检查监督，监事会认为：公司财务制度完备、管理规范。利润分配方案符
合公司实际。浙江天健会计师事务所出具的审计报告真实、客观地反映了公司财务状况
和经营业绩。
（四）监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期公司与浙江远洲集团有限公司、浙江新湖集团股份有限公司共同出资设立了
苏州新湖远洲置业有限公司。新公司注册资本30000万元人民币，本公司出资5000万元，
占注册资本的16.67%；浙江新湖集团股份有限公司出资10000万元，占注册资本的33.33
%；浙江远洲集团有限公司出资15000万元，占注册资本的50%。因浙江新湖集团股份有限
公司实为公司第一大股东，故本项投资属于关联交易。监事会认为此项关联交易以三家
股东单位的现金出资额所占公司注册资本的比例作为各自的持股比例公平、合理，未损
害公司股东利益。
十、重要事项
（一）重大诉讼仲裁事项
本年度公司无重大诉讼、仲裁事项。
（二）报告期内公司收购及出售资产、吸收合并事项
本年度公司无收购及出售资产、吸收合并事项。
（三）报告期内公司重大关联交易事项
1、共同对外投资的重大关联交易
1)、本公司出资5,000万元人民币与间接控股股东浙江新湖集团股份有限公司共同投
资苏州新湖远洲置业有限公司，该企业的主营业务是房地产开发经营、物业管理、房地
产中介（以上凭资质证书经营）；销售：建筑装潢材料、机械设备、卫生洁具，注册资
本为30,000万元人民币，该事项已于2005年12月24日刊登在《中国证券报》、《上海证
券报》上。
本次对外投资经过2005年度第二次临时股东大会审议批准（详见《中国证券报》、
《上海证券报》）。
（四）托管情况
本年度公司无托管事项。
（五）承包情况
本年度公司无承包事项。
（六）租赁情况
本年度公司无租赁事项。
（七）担保情况
本年度公司无担保事项。
（八）委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
（九）其他重大合同
本年度公司无其他重大合同。
（十）承诺事项履行情况
1、根据公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司与上海市普陀区人民政府签订
的《上海市普陀区东新村地块改造开发合作协议》，上海新湖房地产开发有限公司需向
上海市普陀区人民政府支付普陀区东新村421.7145亩地块动拆迁资金（包括居民、企事
业单位等的动拆迁以及实施“三通一平”费用）共计127,694.292万元。根据2004年7月
2日上海新湖房地产开发有限公司与上海市普陀区国有资产经营有限公司和上海中盛房地
产动迁有限公司签订的《委托动迁协议》，上海中盛房地产动迁有限公司共同参与东新
村地块中居民个体户动迁，预计动迁费用总额将增加60，000万元，截止2005年12月31日
，上海新湖房地产开发有限公司已累计支付动迁费110,811.40万元，并取得其中上海市
普陀区长寿路街道共计163，116平方米土地使用权。
2、根据2002年2月1日公司控股子公司温州新湖房地产开发有限公司与温州市良友房
地产开发有限公司签订的《合作开发建设前宕安置小区合同》，双方合作开发建设平阳
县城北新区前宕安置小区地块。温州市良友房地产开发有限公司已根据该协议缴入合作
款270万元。截止2005年12月31日，温州新湖房地产开发有限公司实际已支付该地块土地
出让金及测绘费等41,372,685.84元，并办妥土地使用权证，该地块正处于前期征迁平整
阶段。
3、根据2003年6月15日公司控股子公司温州新湖房地产开发有限公司与温州昆仑商
业经济发展公司、平阳县昆仑房地产开发有限公司签订的《合作开发平阳县商业批发市
场｛昆仑广场）合同》，三方合作开发平阳县商业批发市场（昆仑广场），温州新湖房
地产开发有限公司与另外两方约定按照6：4的比例共同出资，分享收益或承担亏损。截
止2005年12月31日，温州新湖房地产开发有限公司已缴清全部土地出让金34,726,300.0
0元，并办妥与平阳县昆仑房地产开发有限公司共同所有的土地使用权证，该项目尚未正
式动工。
4、本公司与相关股东就公司股权分置改革事项进行了沟通，相关股东承诺在2006年
6月30日前完成公司股权分置改革工作。
（十一）聘任、解聘会计师事务所情况
报告期内，公司聘任浙江天健会计师事务所为公司的财务审计机构，拟支付其年度
审计工作的酬金共约46万元人民币，截止本报告期末，该会计师事务所已为本公司提供
了12年审计服务。
（十二）公司、董事会、董事受处罚及整改情况
报告期内公司、公司董事会及董事均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评
及证券交易所的公开谴责。
（十三）其它重大事项
报告期内公司无其他重大事项。
十一.财务会计报告
（一）审计报告
审计报告
浙天会审[2006]第258号
浙江新湖创业投资股份有限公司全体股东：
我们审计了贵公司2005年12月31日的资产负债表和合并资产负债表，2005年度的利
润及利润分配表和合并利润及利润分配表，以及2005年度现金流量表和合并现金流量表
。这些会计报表的编制是贵公司管理当局的责任，我们的责任是在实施审计工作的基础
上对这些会计报表发表意见。
我们按照中国注册会计师独立审计准则计划和实施审计工作，以合理确信会计报表
是否不存在重大错报。审计工作包括在抽查的基础上检查支持会计报表金额和披露的证
据，评价管理当局在编制会计报表时采用的会计政策和作出的重大会计估计，以及评价
会计报表的整体反映。我们相信，我们的审计工作为发表意见提供了合理的基础。
我们认为，后附会计报表符合国家颁布的企业会计准则和《企业会计制度》的规定
，在所有重大方面公允反映了贵公司2005年12月31日的财务状况以及2005年度的经营成
果和现金流量。
浙江天健会计师事务所有限公司 中国注册会计师
中国 杭州 中国注册会计师
报告日期：2006年3月16日
（二）会计报表
资产负债表
2005年12月31日 会企
01表
编制单位：浙江新湖创业投资股份有限公司 单位：人民币元
合并
项 目 附注五 编号
期末数 期初数
流动资产：
货币资金 1 119,511,682.86 177,856,789.01
短期投资 2 297,448.89 786,466.39
应收票据 3
应收股利 4
应收利息 5
应收账款 6 5,636,708.52 2,122,771.92
其他应收款 7 6,290,310.75 36,717,008.91
预付账款 8 1,181,963.60 4,742,305.86
应收补贴款 9
存货 10 1,736,832,526.35 1,689,923,525.87
待摊费用 11 198,540.00 188,832.00
一年内到期的长期债权投
21
资
其他流动资产 24
流动资产合计 30 1,869,949,180.97 1,912,337,699.96
长期投资：
长期股权投资 31 51,583,375.24 1,845,147.36
长期债权投资 32
长期投资合计 33 51,583,375.24 1,845,147.36
其中：合并价差(贷差以“-
34
”号表示，合并报表填列) 1,483,375.24 1,745,147.36
其中：股权投资差额(贷
差以“-”号表示，合并报表 35
填列)
固定资产：
固定资产原值 39 64,792,298.72 64,352,719.43
减：累计折旧 40 18,409,796.43 15,950,191.38
固定资产净值 41 46,382,502.29 48,402,528.05
减：固定资产减值准备 42 884,210.17 798,562.70
固定资产净额 43 45,498,292.12 47,603,965.35
工程物资 44
在建工程 45
固定资产清理 46
固定资产合计 50 45,498,292.12 47,603,965.35
无形资产及其他资产：
无形资产 51 1,878,718.52 1,896,804.16
长期待摊费用 52 3,135,241.58 10,105,387.60
其他长期资产 53
无形资产及其他资产合
54
计 5,013,960.10 12,002,191.76
递延税项：
递延税款借项 55
资产总计 60 1,972,044,808.43 1,973,789,004.43
流动负债：
短期借款 61 290,000,000.00 210,000,000.00
应付票据 62 2,872,512.00
应付账款 63 240,038,428.17 121,255,808.79
预收账款 64 585,956,662.83 667,910,746.02
应付工资 65 307,162.51 438,949.28
应付福利费 66 1,162,424.62 974,173.76
应付股利 67
应交税金 68 -40,380,800.16 -18,750,597.03
其他应交款 69 -1,130,816.15 -1,316,363.93
其他应付款 70 26,204,573.29 51,154,248.41
预提费用 71 511,401.00 306,277.50
预计负债 72
一年内到期的长期负债 78 290,531,600.00 560,917,450.00
其他流动负债 79
流动负债合计 80 1,396,073,148.11 1,592,890,692.80
长期负债：
长期借款 81 260,469,504.00 150,252,450.00
应付债券 82
长期应付款 83
专项应付款 84
其他长期负债 85
长期负债合计 87 260,469,504.00 150,252,450.00
递延税款： 88
递延税款贷项 89
负债合计 90 1,656,542,652.11 1,743,143,142.80
少数股东权益(合并报表填
91
列) 81,907,731.74 38,774,367.59
股东权益：
股本 92 139,751,403.00 139,751,403.00
减：已归还投资 101
股本净额 102 139,751,403.00 139,751,403.00
资本公积 93 22,847,154.14 22,847,154.14
盈余公积 94 18,784,648.16 12,003,791.28
其中：法定公益金 95 5,491,497.31 3,231,211.68
减：未确认投资损失(合并
96
报表填列)
未分配利润 97 52,211,219.28 17,269,145.62
拟分配现金股利 103
外币报表折算差额(合并
98
报表填列)
股东权益合计 99 233,594,424.58 191,871,494.04
负债和股东权益总计 100 1,972,044,808.43 1,973,789,004.43
母公司
项 目
期末数 期初数
流动资产：
货币资金 77,620,986.48 146,012,568.40
短期投资 265,623.00 753,981.32
应收票据
应收股利
应收利息
应收账款 83,953.10 167,906.20
其他应收款 134,685,175.30 110,720,049.22
预付账款 519,511.60
应收补贴款
存货 8,717.82
待摊费用
一年内到期的长期债权投
资
其他流动资产
流动资产合计 213,183,967.30 257,654,505.14
长期投资：
长期股权投资 193,095,251.79 94,560,443.37
长期债权投资
长期投资合计 193,095,251.79 94,560,443.37
其中：合并价差(贷差以“-
”号表示，合并报表填列)
其中：股权投资差额(贷
差以“-”号表示，合并报表
填列) 1,483,375.24 1,745,147.36
固定资产：
固定资产原值 53,091,319.39 52,988,887.49
减：累计折旧 13,778,409.18 12,225,943.18
固定资产净值 39,312,910.21 40,762,944.31
减：固定资产减值准备 31,983.13 31,983.13
固定资产净额 39,280,927.08 40,730,961.18
工程物资
在建工程
固定资产清理
固定资产合计 39,280,927.08 40,730,961.18
无形资产及其他资产：
无形资产 1,814,518.52 1,862,204.16
长期待摊费用 2,359,940.06 2,949,925.06
其他长期资产
无形资产及其他资产合
计 4,174,458.58 4,812,129.22
递延税项：
递延税款借项
资产总计 449,734,604.75 397,758,038.91
流动负债：
短期借款 210,000,000.00 210,000,000.00
应付票据 2,872,512.00
应付账款 2,641,817.09 849,720.89
预收账款 529,896.24 512,155.95
应付工资 238,611.12 424,211.12
应付福利费 206,608.20 175,027.91
应付股利
应交税金 76,079.39 20,346.89
其他应交款 9,516.89 9,543.35
其他应付款 5,285,845.55 3,152,374.57
预提费用 359,625.00 306,277.50
预计负债
一年内到期的长期负债
其他流动负债
流动负债合计 222,220,511.48 215,449,658.18
长期负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
其他长期负债
长期负债合计
递延税款：
递延税款贷项
负债合计 222,220,511.48 215,449,658.18
少数股东权益(合并报表填
列)
股东权益：
股本 139,751,403.00 139,751,403.00
减：已归还投资
股本净额 139,751,403.00 139,751,403.00
资本公积 22,847,154.14 22,847,154.14
盈余公积 18,784,648.16 12,003,791.28
其中：法定公益金 5,491,497.31 3,231,211.68
减：未确认投资损失(合并
报表填列)
未分配利润 46,130,887.97 7,706,032.31
拟分配现金股利
外币报表折算差额(合并
报表填列)
股东权益合计 227,514,093.27 182,308,380.73
负债和股东权益总计 449,734,604.75 397,758,038.91
法定代表人：陈坚 主管会计工作负责人：王丽平
会计机构负责人：王丽平
利润及利润负债表
2005年度 会企02表
编制单位：浙江新湖创业投资股份有限公司 单位：人民币
元
合并
项 目 编号
本期数 上年同期数
一、主营业务收入 1 693,161,329.98 279,707,657.59
减：主营业务成本 2 541,993,623.11 198,284,002.51
主营业务税金及附加 3 38,150,394.28 16,558,216.47
二、主营业务利润(亏损以“-”号填列) 4 113,017,312.59 64,865,438.61
加：其他业务利润(亏损以“-”号填列) 5 1,931,897.69 2,842,434.11
减：营业费用 6 12,929,854.13 17,225,284.19
管理费用 7 16,351,412.92 15,774,037.67
财务费用 8 4,315,325.67 2,836,921.61
三、营业利润(亏损以“-”号填列) 10 81,352,617.56 31,871,629.25
加：投资收益(亏损以“-”号填列) 11 -227,922.31 -3,034,676.84
补贴收入 12 29,952,993.91 7,143,893.63
营业外收入 13 1,384,389.25 102,810.20
减：营业外支出 14 1,848,251.88 2,628,128.68
四、利润总额(亏损总额以“-”号填列) 15 110,613,826.53 33,455,527.56
减：所得税 16 25,739,691.84 11,423,494.77
少数股东损益(合并报表填列) 17 43,151,204.15 2,334,767.82
加：未确认投资损失(合并报表填列) 18
五、净利润(亏损总额以“-”号填列) 20 41,722,930.54 19,697,264.97
加：年初未分配利润 21 17,269,145.62 -1,068,231.29
其他转入 22
六、可供分配的利润 25 58,992,076.16 18,629,033.68
减：提取法定盈余公积 26 4,520,571.25 906,592.04
提取法定公益金 27 2,260,285.63 453,296.02
提取职工奖励及福利基金(合并报表 28
提取储备基金 29
提取企业发展基金 30
利润归还投资 31
七、可供股东分配的利润 35 52,211,219.28 17,269,145.62
减：应付优先股股利 36
提取任意盈余公积 37
应付普通股股利 38
转作股本的普通股股利 39
八、未分配利润(未弥补亏损以“-”号填列 40 52,211,219.28 17,269,145.62
补充资料：
1.出售、处置部门或被投资单位所得收41
2.自然灾害发生的损失 42
3.会计政策变更增加(或减少)利润总额43
4.会计估计变更增加(或减少)利润总额44
5.债务重组损失 45
6.其他 46
母公司
项 目
本期数 上年同期数
一、主营业务收入 131,905,018.09 1,389,883.07
减：主营业务成本 129,556,478.52 228,400.00
主营业务税金及附加 106,232.71 75,429.20
二、主营业务利润(亏损以“-”号填列) 2,242,306.86 1,086,053.87
加：其他业务利润(亏损以“-”号填列) 1,021,678.96 3,770,253.10
减：营业费用
管理费用 4,585,214.83 3,652,052.41
财务费用 1,944,525.96 3,095,061.26
三、营业利润(亏损以“-”号填列) -3,265,754.97 -1,890,806.70
加：投资收益(亏损以“-”号填列) 48,569,317.41 20,234,321.61
补贴收入
营业外收入 12,835.03 77,692.20
减：营业外支出 41,954.78 38,193.29
四、利润总额(亏损总额以“-”号填列) 45,274,442.69 18,383,013.82
减：所得税 68,730.15 12,413.48
少数股东损益(合并报表填列)
加：未确认投资损失(合并报表填列)
五、净利润(亏损总额以“-”号填列) 45,205,712.54 18,370,600.34
加：年初未分配利润 7,706,032.31 -9,304,679.97
其他转入
六、可供分配的利润 52,911,744.85 9,065,920.37
减：提取法定盈余公积 4,520,571.25 906,592.04
提取法定公益金 2,260,285.63 453,296.02
提取职工奖励及福利基金(合并报表
提取储备基金
提取企业发展基金
利润归还投资
七、可供股东分配的利润 46,130,887.97 7,706,032.31
减：应付优先股股利
提取任意盈余公积
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
八、未分配利润(未弥补亏损以“-”号填列 46,130,887.97 7,706,032.31
补充资料：
1.出售、处置部门或被投资单位所得收41
2.自然灾害发生的损失
3.会计政策变更增加(或减少)利润总额43
4.会计估计变更增加(或减少)利润总额44
5.债务重组损失
6.其他
法定代表人：陈坚 主管会计工作负责人：王丽平
会计机构负责人：王丽平
现金流量表
2005年度 会企03表
编制单位：浙江新湖创业投资股份有限公司 单位：人民
币元
项目 附注五 编号 合 并
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1 627,736,524.70
收到的税费返还 2
收到的其他与经营活动有关的现金 3 110,563,195.84
经营活动现金流入小计 5 738,299,720.54
购买商品、接受劳务支付的现金 6 429,701,926.97
支付给职工以及为职工支付的现金 7 9,164,337.44
支付的各项税费 8 86,845,495.60
支付的其他与经营活动有关的现金 9 87,715,169.10
经营活动现金流出小计 10 613,426,929.11
经营活动现金流量净额 11 124,872,791.43
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 12 517,899.31
其中：出售子公司收到的现金 13
取得投资收益所收到的现金 14 4,968.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的
15
现金 26,266.16
收到的其他与投资活动有关的现金 16
投资活动现金流入小计 17 549,133.47
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的
18
现金 881,809.30
投资所支付的现金 19 50,000,000.00
支付的其他与投资活动有关的现金 20 500,000.00
投资活动现金流出小计 22 51,381,809.30
投资活动产生的现金流量净额 25 -50,832,675.83
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金 26
其中：子公司吸收少数股东权益性投资收到的现金 27
借款所收到的现金 28 907,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 29
筹资活动现金流入小计 30 907,000,000.00
偿还债务所支付的现金 31 987,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 32 52,885,221.75
其中：支付少数股东的股利 33
支付的其他与筹资活动有关的现金 34
其中：子公司依法减资支付给少数股东的现金 35
筹资活动现金流出小计 36 1,039,885,221.75
筹资活动产生的现金流量净额 40 -132,885,221.75
四、汇率变动对现金的影响 41
五、现金及现金等价物净增加额 42 -58,845,106.15
补充资料
1、将净利润调节为经营活动的现金流量：
净利润(亏损以“-”号填列) 43 41,722,930.54
加：少数股东损益(亏损以“-”号填列) 44 43,151,204.15
减：未确认的投资损失 45
加：计提的资产减值准备 46 -764,470.60
固定资产折旧 47 2,638,685.28
无形资产摊销 48 54,585.64
长期待摊费用摊销 49 6,983,341.02
待摊费用的减少(减:增加) 50 -9,708.00
预提费用的增加(减:减少) 51
处理固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
52
(减:收益) 187,188.62
固定资产报废损失 53
财务费用 54 1,980,515.89
投资损失(减:收益) 55 243,872.81
递延税款贷项(减:借项) 56
存货的减少(减:增加) 57 4,060,193.65
经营性应收项目的减少(减:增加) 58 22,402,718.16
经营性应付项目的增加(减:减少) 59 2,221,734.27
其他 60
经营活动产生的现金流量净额 65 124,872,791.43
2、不涉及现金收支的投资和筹资活动：
债务转为资本 66
一年内到期的可转换公司债券 67
融资租入固定资产 68
3、现金及现金等价物净增加情况：
现金的期末余额 69 119,011,682.86
减：现金的期初余额 70 177,856,789.01
加：现金等价物的期末余额 71
减：现金等价物的期初余额 72
现金及现金等价物净增加额 73 -58,845,106.15
项目 母公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 154,057,992.01
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金 351,122,243.20
经营活动现金流入小计 505,180,235.21
购买商品、接受劳务支付的现金 147,450,833.01
支付给职工以及为职工支付的现金 2,460,696.13
支付的各项税费 669,522.81
支付的其他与经营活动有关的现金 360,620,472.39
经营活动现金流出小计 511,201,524.34
经营活动现金流量净额 -6,021,289.13
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 517,899.31
其中：出售子公司收到的现金
取得投资收益所收到的现金 4,968.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收回的
现金 450.00
收到的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 523,317.31
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的
现金 53,643.85
投资所支付的现金 50,000,000.00
支付的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 50,053,643.85
投资活动产生的现金流量净额 -49,530,326.54
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金
其中：子公司吸收少数股东权益性投资收到的现金
借款所收到的现金 347,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 347,000,000.00
偿还债务所支付的现金 347,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 12,839,966.25
其中：支付少数股东的股利
支付的其他与筹资活动有关的现金
其中：子公司依法减资支付给少数股东的现金
筹资活动现金流出小计 359,839,966.25
筹资活动产生的现金流量净额 -12,839,966.25
四、汇率变动对现金的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -68,391,581.92
补充资料
1、将净利润调节为经营活动的现金流量：
净利润(亏损以“-”号填列) 45,205,712.54
加：少数股东损益(亏损以“-”号填列)
减：未确认的投资损失
加：计提的资产减值准备 -2,291,492.06
固定资产折旧 1,502,022.58
无形资产摊销 47,685.64
长期待摊费用摊销 589,985.00
待摊费用的减少(减:增加)
预提费用的增加(减:减少)
处理固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
(减:收益) 1,205.37
固定资产报废损失
财务费用 12,893,313.75
投资损失(减:收益) -48,552,707.73
递延税款贷项(减:借项)
存货的减少(减:增加) -8,717.82
经营性应收项目的减少(减:增加) -22,125,802.20
经营性应付项目的增加(减:减少) 6,717,505.80
其他
经营活动产生的现金流量净额 -6,021,289.13
2、不涉及现金收支的投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净增加情况：
现金的期末余额 77,620,986.48
减：现金的期初余额 146,012,568.40
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -68,391,581.92
法定代表人：陈坚 主管会计工作负
责人：王丽平会计机构负责人：王丽平
合并资产减值准备明细表
单位：人民币元
项 目 年初余额 本年增加数
一、坏账准备合计 2,452,446.75 294,493.58
其中:应收账款 184,499.68 294,493.58
其他应收款 2,267,947.07
二、短期投资跌价准备合计 16,901.43 659.18
其中:股票投资 16,901.43 659.18
债券投资
三、存货跌价准备合计 1,221,766.97
其中:库存商品 1,221,766.97
原材料
四、长期投资减值准备合计 400,000.00
其中:长期股权投资 400,000.00
长期债券投资
五、固定资产减值准备合计 798,562.70 217,083.09
其中:房屋、建筑物
机器设备
六、无形资产减值准备
其中:专利权
商标权
七、在建工程减值准备 1,651,493.79
八、委托贷款减值准备
本年减少数
项 目 因价值回
升转回数 其他减少数 合计
一、坏账准备合计 1,082,660.38 1,082,660.38
其中:应收账款
其他应收款 1,082,660.38 1,082,660.38
二、短期投资跌价准备合计 16,609.68 16,609.68
其中:股票投资 16,609.68 16,609.68
债券投资
三、存货跌价准备合计 46,000.77 46,000.77
其中:库存商品 46,000.77 46,000.77
原材料
四、长期投资减值准备合计
其中:长期股权投资
长期债券投资
五、固定资产减值准备合计 131,435.62 131,435.62
其中:房屋、建筑物
机器设备
六、无形资产减值准备
其中:专利权
商标权
七、在建工程减值准备
八、委托贷款减值准备
项 目 年末余额
一、坏账准备合计 1,664,279.95
其中:应收账款 478,993.26
其他应收款 1,185,286.69
二、短期投资跌价准备合计 950.93
其中:股票投资 950.93
债券投资
三、存货跌价准备合计 1,175,766.20
其中:库存商品 1,175,766.20
原材料
四、长期投资减值准备合计 400,000.00
其中:长期股权投资 400,000.00
长期债券投资
五、固定资产减值准备合计 884,210.17
其中:房屋、建筑物
机器设备
六、无形资产减值准备
其中:专利权
商标权
七、在建工程减值准备 1,651,493.79
八、委托贷款减值准备
母公司资产减值准备明细表
单位：人民币元
项 目 年初余额 本年增加数
一、坏账准备合计 8,120,884.75 83,953.10
其中:应收账款 41,976.55 83,953.10
其他应收款 8,078,908.20
二、短期投资跌价准备合计 16,609.68 0.00
其中:股票投资 16,609.68
债券投资
三、存货跌价准备合计
其中:库存商品
原材料
四、长期投资减值准备合计 400,000.00
其中:长期股权投资 400,000.00
长期债券投资
五、固定资产减值准备合计 6,134.23
其中:房屋、建筑物
机器设备
六、无形资产减值准备
其中:专利权
商标权
七、在建工程减值准备
八、委托贷款减值准备
本年减少数
项 目 因价值回 年末余额
升转回数 其他减少数 合计
一、坏账准备合计 2,358,835.48 2,358,835.48 5,846,002.37
其中:应收账款 125,929.65
其他应收款 2,358,835.48 2,358,835.48 5,720,072.72
二、短期投资跌价准备合计 16,609.68 16,609.68
其中:股票投资 16,609.68 16,609.68 0.00
债券投资
三、存货跌价准备合计
其中:库存商品
原材料
四、长期投资减值准备合计 400,000.00
其中:长期股权投资 400,000.00
长期债券投资
五、固定资产减值准备合计 6,134.23
其中:房屋、建筑物
机器设备
六、无形资产减值准备
其中:专利权
商标权
七、在建工程减值准备
八、委托贷款减值准备
法定代表人：陈坚 主管会计工作负责人：王丽平
会计机构负责人：王丽平
（三）会计报表附注
浙江新湖创业投资股份有限公司
会计报表附注
2005年度
金额单位：人民币元
一、公司基本情况
浙江新湖创业投资股份有限公司（以下简称公司或本公司）原系经绍兴市人民政府
办公室 [1986]绍市办172号文批准，在原绍兴百货大楼的基础上改组设立的股份有限公
司。公司于1986年12月25日在浙江省工商行政管理局登记注册，取得注册号为33000010
00881的《企业法人营业执照》。经历次股权变更，公司更名为浙江新湖创业投资股份有
限公司。公司现有注册资本139,751,403.00元，折139,751,403股(每股面值1元)，其中
已流通股份A股64,420,251股。公司股票于1994年3月11日在上海证券交易所挂牌交易。
本公司主要从事实业投资和房地产开发与经营。本公司经营范围：高新技术产业的
投资开发；电子计算机网络系统及软件研究开发和技术服务；电子计算机软、硬件销售
；实业投资；建筑材料、建筑五金、机电设备、石化产品(不含危险品)、针纺织品的销
售；投资管理与咨询服务；经济信息咨询(不含期货、证券咨询)；房地产中介服务；经
营进出口业务(范围详见外经贸部门批文)。
二、公司采用的主要会计政策、会计估计和合并会计报表的编制方法
(一)会计准则和会计制度
公司及控股子公司执行企业会计准则和《企业会计制度》及其补充规定。
(二)会计年度
会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
(三)记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(四)记账基础和计价原则
以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则。
(五)外币业务核算方法
对发生的外币经济业务，采用当日中国人民银行公布的市场汇价(中间价)折合人民
币记账。对各种外币账户的外币期末余额，按期末市场汇价(中间价)进行调整，发生的
差额，与购建固定资产有关且在其达到预定使用状态前的，计入有关固定资产的购建成
本；与购建固定资产无关的属于筹建期间的计入长期待摊费用，属于生产经营期间的计
入当期财务费用。
(六)现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短(一般是指从购买日起3个月内到期)、流动性强、
易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(七)短期投资核算方法
1．短期投资，按照取得时的投资成本扣除已宣告但尚未领取的现金股利或已到付息
期但尚未领取的债券利息入账。短期投资持有期间所享有并收到的现金股利或债券利息
等收益不确认投资收益，作为冲减投资成本处理；出售短期投资所获得的价款减去出售
的短期投资的账面价值以及未收到已记入应收项目的现金股利或债券利息等后的差额，
作为投资收益或损失，计入当期损益。出售短期投资结转的投资成本，按加权平均法计
算确定。
2．期末短期投资按成本与市价孰低计量，市价低于成本的部分按单项投资计提跌价
准备。
(八)坏账核算方法
1．采用备抵法核算坏账。
对应收款项(包括应收账款和其他应收款)按账龄分析法计提坏账准备，本公司根据
债务单位的财务状况、现金流量等情况，确定具体提取比例分别为：账龄1年（含1年，
以下类推）以内的，按其余额的4%计提；账龄1-2年的，按其余额的8%计提；账龄2-3年
的，按其余额的20%计提；账龄3-5年的，按其余额的60%计提；账龄5年以上的，按其余
额的100%计提。对于有确凿证据表明可收回性存在明显差异的应收款项，采用个别认定
法计提坏账准备。
2．坏账的确认标准为：
(1)债务人破产或者死亡，以其破产财产或者遗产清偿后，仍然无法收回；
(2)债务人逾期未履行其清偿义务，且具有明显特征表明无法收回。
对确实无法收回的应收款项，经批准后作为坏账损失，并冲销提取的坏账准备。
(九)存货核算方法
1．存货包括正常生产经营过程中持有以备出售的产成品或商品，或者为了出售仍然
处于生产过程中的在产品，或者将在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料、物料等，
以及在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时
出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，在开发过程中的开发
成本。
2．存货按实际成本计价。
(1)开发用土地按取得时的实际成本入账。在项目开发时，按开发产品占地面积计算
分摊计入项目的开发成本。
(2)开发成本按实际成本入账，待项目完工并验收合格后按实际成本转入开发产品。
(3)开发产品按实际成本入账，发出开发产品按成本系数分摊法核算。
(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按实际成本入账，按公司同类固定资产
的预计使用年限分期平均摊销。
(5)公共配套设施按实际成本入账。如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在
公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的实际开发成本计入有关开发项目的开发成
本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设
施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产
品成本。
(6)购入并已验收入库材料、设备按实际成本入账，发出材料、设备采用加权平均法
核算；入库库存商品（自制半成品）按实际生产成本入账，发出库存商品（自制半成品
）采用加权平均法核算，领用低值易耗品按一次摊销法摊销。生产领用的包装物直接计
入成本费用，出租、出借包装物采用一次摊销法摊销。
3．存货数量的盘存方法采用永续盘存制。
4．由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时和销售价格低于成本等原因造成的存货
成本不可收回的部分，按单个存货项目的成本高于可变现净值的差额提取存货跌价准备
；但对为开发产品而而持有的库存材料、库存设备等，如果用其开发的产品的可变现净
值高于成本，则该库存材料、库存设备仍然按成本计量，如果库存材料、库存设备价格
的下降表明开发产品的可变现净值低于成本，则该库存材料、库存设备按可变现净值计
量。
(十)长期投资核算方法
1．长期股权投资，按取得时的实际成本作为初始投资成本。投资额占被投资企业有
表决权资本总额20%以下，或虽占20%或20%以上，但不具有重大影响的，按成本法核算；
投资额占被投资企业有表决权资本总额20%或20%以上，或虽投资不足20%但有重大影响的
，采用权益法核算。
2．股权投资差额，合同规定了投资期限的，按投资期限摊销。合同没有规定投资期
限的，初始投资成本超过应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，按不超过10年
的期限摊销，初始投资成本低于应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，按不低
于10年的期限摊销。
自财政部财会[2003]10号文发布之后发生的股权投资差额，如初始投资成本大于应
享有被投资单位所有者权益份额的差额，按不超过10年的期限摊销，初始投资成本小于
应享有被投资单位所有者权益份额的差额，记入“资本公积--股权投资准备”科目。
3．长期债权投资，以取得时的初始投资成本计价。债券投资的溢价或折价在债券存
续期间内，按直线法予以摊销。债券投资按期计算应收利息，经调整债券投资溢价或折
价摊销额后的金额，确认为当期投资收益；债券初始投资成本中包含的相关费用，如金
额较大的，于债券购入后至到期前的期间内在确认相关债券利息收入时摊销，计入损益
；其他债权投资按期计算应收利息，确认为当期投资收益。
4．期末由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因，导致长期投资可收回
金额低于账面价值，按单项投资可收回金额低于长期投资账面价值的差额提取长期投资
减值准备。
(十一)固定资产及折旧核算方法
1．固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：(1)为生产商品、提供劳务、出租
或经营管理而持有的；(2)使用年限超过一年；(3)单位价值较高。
2．固定资产按取得时的成本入账。融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的
原账面价值与最低租赁付款额的现值中较低者，作为入账价值。(如果融资租赁资产占资
产总额的比例等于或小于30%的，在租赁开始日，按最低租赁付款额，作为固定资产的入
账价值。)
3．固定资产折旧采用年限平均法。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、
预计使用年限和预计净残值率（原值的5%，土地使用权规定使用年限高于相应的房屋、
建筑物预计使用年限的影响金额，也作为净残值预留；符合资本化条件的固定资产装修
费用、经营租赁方式租入固定资产的改良支出，不预留残值）确定折旧年限和年折旧率
如下：
固定资产类别 折旧年限（年） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 15-45 2.11-6.33
通用设备 3-15 6.33-31.67
电子设备 5 19.00
运输工具 8 11.88
其他设备 5-15 6.33-19.00
4．期末由于市价持续下跌、技术陈旧、损坏或长期闲置等原因，导致固定资产可收
回金额低于账面价值，按单项资产可收回金额低于固定资产账面价值的差额，提取固定
资产减值准备。
(十二)在建工程核算方法
1．在建工程按实际成本核算。
2．在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。尚未办理竣工
结算的，先按估计价值转入固定资产，待确定实际价值后，再进行调整。
3．期末，存在下列一项或若干项情况的，按单项资产可收回金额低于在建工程账面
价值的差额，提取在建工程减值准备：
(1)长期停建并且预计未来3年内不会重新开工；
(2)项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济利益具有很
大的不确定性；
(3)足以证明在建工程已经发生减值的其他情形。
(十三)借款费用核算方法
1．借款费用确认原则
为房地产开发项目借入的资金所发生的利息及有关费用在开发产品完工前，计入开
发成本，在开发产品完工后，计入当期损益。
因购建固定资产借入专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在符
合资本化期间和资本化金额的条件下，予以资本化，计入该项资产的成本；其他借款利
息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，于发生当期确认为费用。因安排专门借款而发生的
辅助费用，属于在所购建固定资产达到预定可使用状态之前发生的，在发生时予以资本
化；其他辅助费用于发生当期确认为费用。若辅助费用的金额较小，于发生当期确认为
费用。
2．借款费用资本化期间
(1)开始资本化：当以下三个条件同时具备时，因专门借款而发生的利息、折价或溢
价的摊销和汇兑差额开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3)为使
资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。
(2)暂停资本化：若固定资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过3
个月，暂停借款费用的资本化，将其确认为当期费用，直至资产的购建活动重新开始。
(3)停止资本化：当所购建的固定资产达到预定可使用状态时，停止其借款费用的资
本化。
3．借款费用资本化金额
在应予资本化的每一会计期间，利息的资本化金额为至当期末止购建固定资产累计
支出加权平均数与资本化率的乘积；每期应摊销的折价或溢价金额作为利息的调整额，
对资本化利率作相应的调整；汇兑差额的资本化金额为当期外币专门借款本金及利息所
发生的汇兑差额。
(十四)无形资产核算方法
1．无形资产按取得时的实际成本入账。
2．无形资产自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销，计入损益。
如果预计使用年限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，该无形
资产的摊销年限按如下原则确定：(1)合同规定受益年限但法律没有规定有效年限的，按
合同规定的受益年限摊销；(2)合同没有规定受益年限但法律规定有效年限的，按法律规
定的有效年限摊销；(3)合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限的，按受益年限和
有效年限两者之中较短者摊销。
合同没有规定受益年限，法律也没有规定有效年限的，摊销年限不超过10年。
如果预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账
面价值全部转入当期管理费用。
3．期末检查无形资产预计给公司带来未来经济利益的能力，按单项无形资产预计可
收回金额低于其账面价值的差额，提取无形资产减值准备。
(十五)长期待摊费用核算方法
1．长期待摊费用按实际支出入账，在费用项目的受益期内分期平均摊销。
2．筹建期间发生的费用（除购建固定资产以外），先在长期待摊费用中归集，在开
始生产经营当月一次计入损益。
(十六)应付债券核算方法
应付债券按实际收到的款项入账。债券溢价或折价，在债券的存续期间内按直线法
于计提利息时摊销，并按借款费用的处理原则处理。
(十七)维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人
收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
(十八)质量保证金核算方法
质量保证金按施工单位工程款的2%-5%预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲
减质量保证金；在开发产品约定的保修期到期时，质量保证金余额退还给施工单位。
(十九)收入确认原则
1．房地产销售收入
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开
发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再对该项目实施继续管理权和实
际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且该项目有关的成本能够可靠
地计量时，确认销售收入的实现。
分期收款销售：在开发产品已经完工并验收合格，签订了分期收款销售合同并履行
了合同规定的义务，相关价款已经收到或取得了收款的证据，并且该开发产品有关的成
本能够可靠地计量时，按合同约定的收款日期和价款确认销售收入的实现。
出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再对该房
屋实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且该房
屋有关的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
代建房屋和工程业务：代建房屋和工程签订有不可撤销的建造合同，与代建房屋和
工程相关的经济利益能够流入企业，代建房屋和工程的完工程度能够可靠地确定，并且
代建房屋和工程有关的成本能够可靠地计量时，采用完工百分比法确认营业收入的实现
。
2．商品销售
在商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再对该商品实施继续管理权
和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该商品有关的成
本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
3．提供劳务
(1)劳务在同一年度内开始并完成的，在劳务已经提供，收到价款或取得收取款项的
证据时，确认劳务收入。
(2)劳务的开始和完成分属不同的会计年度的，在劳务合同的总收入、劳务的完成程
度能够可靠地确定，与交易相关的价款能够流入，已经发生的成本和为完成劳务将要发
生的成本能够可靠地计量时，按完工百分比法确认劳务收入。
4．让渡资产使用权
让渡无形资产（如商标权、专利权、专营权、软件、版权等）以及其他非现金资产
的使用权而形成的使用费收入，按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。上
述收入的确定并应同时满足：(1)与交易相关的经济利益能够流入公司；(2)收入的金额
能够可靠地计量。
5．出租物业收入
按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关租金已经收到或取得了收款的
证据确认出租物业收入的实现。
6．物业管理收入
在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业
管理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
7．其他业务收入
按相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收入相关的成
本能够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
(二十)所得税的会计处理方法
企业所得税，采用应付税款法核算。
(二十一)合并会计报表的编制方法
母公司将其拥有过半数以上权益性资本的被投资单位，或虽不拥有其过半数以上的
权益性资本但拥有实质控制权的被投资单位，纳入合并会计报表的合并范围。合并会计
报表以母公司、纳入合并范围的子公司的会计报表和其他有关资料为依据，按照《合并
会计报表暂行规定》编制而成。子公司的主要会计政策按照母公司统一选用的会计政策
厘定，合并报表范围内各公司间的重大交易和资金往来等，在合并时抵销。
三、税（费）项
(一)增值税
按17%的税率计缴。
(二)土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的有关规定，房地产开发企业出售普
通标准住宅增值额，未超过扣除项目金额之和20%的，免缴土地增值税；增值额超过20%
，按税法规定的税率计缴。根据国家税务总局国税发[2004]100号文和房地产项目开发所
在地地方税务局的有关规定，从事房地产开发的控股子公司按照房地产销售收入和预收
房款的一定比例计提和预缴土地增值税，待项目全部竣工决算并实现销售后向税务机关
申请清算。
(三)营业税
按5%的税率计缴。
(四)城市维护建设税
按应缴流转税税额的5%、7%计缴。
(五)教育费附加
按应缴流转税税额的3%、4%、6%计缴。
(六)企业所得税
按33%的税率计缴企业所得税。根据国家税务总局国税发[2003]83号文的有关规定，
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润
率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发
产品完工时再进行结算调整。
四、控股子公司及合营企业
(一)纳入合并范围的控股子公司
公司名称 注册地址 注册资本 经营范围
上海新湖房地产开发有限公司 上海 80,000,000.00 房地产开发
绍兴市创业资产管理有限公司 绍兴 15,700,000.00 企业资产经营
温州新湖房地产开发有限公司 温州 10,000,000.00 房地产开发
浙江高新信息技术有限公司 杭州 10,000,000.00 VOD产品生产销售
绍兴百大房地产有限责任公司 绍兴 5,000,000.00 房地产开发
绍兴市红太阳物业管理有限公司 绍兴 500,000.00 物业管理
绍兴百大宾馆有限公司 绍兴 500,000.00 住宿及餐饮
温州新湖物业管理有限公司 温州 500,000.00 物业管理服务
公司名称 投资额 拥有权益比例（%）
上海新湖房地产开发有限公司 40,000,000.00 50.00
绍兴市创业资产管理有限公司 15,615,220.00 99.46[注1]
温州新湖房地产开发有限公司 9,750,000.00 97.50[注2]
浙江高新信息技术有限公司 8,800,000.00 88.00
绍兴百大房地产有限责任公司 4,500,000.00 90.00
绍兴市红太阳物业管理有限公司 500,000.00 100.00
绍兴百大宾馆有限公司 275,500.00 55.10[注3]
温州新湖物业管理有限公司 390,000.00 78.00[注4]
[注1]：本公司直接持有该公司95.54%股权，持股88%的浙江高新信息技术有限公司
持有该公司4.46%股权，故本公司合计持有该公司99.46%的股权。
[注2]：本公司直接持有该公司95%股权，持股50%的上海新湖房地产开发有限公司持
有该公司5%股权，故本公司合计持有该公司97.50%的股权。
[注3]：本公司持股99.46%的绍兴市创业资产管理有限公司持有该公司55.40%股权，
故本公司持有该公司55.10%的股权。
[注4]：本公司持股97.50%的温州新湖房地产开发有限公司持有该公司80%股权，故
本公司持有该公司78%的股权。
(二)持股比例未达到50%以上的子公司，纳入合并范围的原因说明
本公司持有上海新湖房地产开发有限公司50%的股权，为其第一大股东，其董事会5
名成员均由本公司派出，对其具有实质性控制权，故将其纳入合并会计报表范围。
五、利润分配
根据2005年4月15日本公司2004年度股东大会审议通过的《关于2004年度利润分配方
案》的决议，2004年实现的净利润弥补以前年度亏损，提取10%的法定盈余公积，5%的法
定公益金，不进行利润分配，也不进行资本公积转增股本，剩余未分配利润滚存至下年
。
根据2006年3月16日本公司七届董事会十三次会议通过的《关于2005年度利润分配预
案》的决议，按2005年实现的净利润提取10%的法定盈余公积，5%的法定公益金，不进行
利润分配，也不进行资本公积转增股本，剩余未分配利润滚存至下年。该利润分配预案
尚待公司股东大会审议通过。
六、合并会计报表项目注释
(一)合并资产负债表项目注释
1.货币资金 期末数119,511,682.86
项 目 期末数 期初数
现 金 220,808.21 84,494.18
银行存款 115,429,099.16[注1] 177,241,708.14
其他货币资金 3,861,775.49[注2] 530,586.69
合 计 119,511,682.86 177,856,789.01
[注1]：其中银行定期存款500,000.00元。
[注2]：其中银行承兑汇票保证金2,872,512.00元，存出投资款44,338.02元。
2.短期投资 期末数297,448.89
(1)明细情况
期末数
项 目 账面余额 跌价准备 账面价值
股权投资 265,623.00 265,623.00
基金投资 32,776.82 950.93 31,825.89
合 计 298,399.82 950.93 297,448.89
期初数
项 目 账面余额 跌价准备 账面价值
股权投资 270,591.00 16,609.68 253,981.32
基金投资 532,776.82 291.75 532,485.07
合 计 803,367.82 16,901.43 786,466.39
(2)短期投资——股权投资
股票名称 股数 期末数 期末市价
华夏银行 61,200 265,623.00 290,088.00
小 计 265,623.00 290,088.00
(3)短期投资——基金投资
基金名称 份数 期末数 期末市价
银河稳健基金 34,332.14 32,776.82 31,825.89
小 计 32,776.82 31,825.89
(4)短期投资跌价准备
1）增减变动情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
价值回升转回 其他原因转出
股权投资 16,609.68 16,609.68
基金投资 291.75 659.18 950.93
小 计 16,901.43 659.18 16,609.68 950.93
2)计提短期投资跌价准备所选用的期末市价来源的说明
根据上海证券交易所和深圳证券交易所交易的股票2005年12月31日的收盘价格及各
开放式基金公告的期末净值，按照短期投资成本与市价孰低计价原则，按单项投资计提
短期投资跌价准备。
(5)本公司短期投资不存在变现的重大限制。
3.应收账款 期末数5,636,708.52
(1)账龄分析
账龄 期末数
账面余额 比例(%) 坏账准备 账面价值 账面余额
1年以内 5,698,415.92 93.17 227,936.64 5,470,479.28 1,901,599.49
1-2年 11,613.75 0.19 929.10 10,684.65 73,489.36
2-3年 73,489.36 1.20 14,697.87 58,791.49 241,882.75
3-5年 241,882.75 3.96 145,129.65 96,753.10 90,300.00
5年以上 90,300.00 1.48 90,300.00
合 计 6,115,701.78 100.00 478,993.26 5,636,708.52 2,307,271.60
账龄 期初数
比例(%) 坏账准备 账面价值
1年以内 82.42 76,063.98 1,825,535.51
1-2年 3.19 5,879.15 67,610.21
2-3年 10.48 48,376.55 193,506.20
3-5年 3.91 54,180.00 36,120.00
5年以上
合 计 100.00 184,499.68 2,122,771.92
(2)应收账款中欠款金额前5名的欠款金额总计为4,000,517.76元，占应收账款账面
余额的65.41%。
(3)无持有本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东欠款。
4.其他应收款 期末数6,290,310.75
(1)账龄分析
账龄 期末数
账面余额 比例(%) 坏账准备 账面价值
1年以内3,394,082.65 45.40 135,763.30 3,258,319.35
1-2年 1,705,545.38 22.81 136,443.63 1,569,101.75
2-3年 1,378,301.00 18.44 275,660.20 1,102,640.80
3-5年 900,622.13 12.05 540,373.28 360,248.85
5年以上 97,046.28 1.30 97,046.28
合计 7,475,597.44 100.00 1,185,286.69 6,290,310.75
账龄 期初数
账面余额 比例(%) 坏账准备 账面价值
1年以内 34,193,532.34 87.72 1,367,741.29 32,825,791.05
1-2年 3,677,110.99 9.43 294,168.88 3,382,942.11
2-3年 247,073.00 0.63 49,414.60 197,658.40
3-5年 776,543.37 1.99 465,926.02 310,617.35
5年以上 90,696.28 0.23 90,696.28
合计 38,984,955.98 100.00 2,267,947.07 36,717,008.91
(2)金额较大的其他应收款
单位名称 期末数 款项性质及内容
平阳县新型墙体材料改革办公室 1,406,639.00 墙体材料押金
绍兴市住房基金管理中心 811,231.45 住房及维修基金
上海电力市区供电公司 585,576.56 代垫电费
永嘉县墙体材料改革办公室 582,350.00 墙体材料押金
小 计 3,385,797.01
(3)其他应收款中欠款金额前5名的欠款金额总计为3,903,237.01元，占其他应收款
账面余额的52.21%。
(4)无持有本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东欠款。
5.预付账款 期末数1,181,963.60
(1)账龄分析
期末数 期初数
账 龄 金 额 比例(%) 金 额 比例(%)
1年以内 1,181,963.60 100.00 4,742,305.86 100.00
合 计 1,181,963.60 100.00 4,742,305.86 100.00
(2)无持有本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东欠款。
6.存货 期末数1,736,832,526.35
(1)明细情况
期末数
项 目 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 10,034.78 10,034.78
低值易耗品 52,552.49 52,552.49
库存商品 1,900,956.97 1,175,766.20 725,190.77
开发成本 1,300,061,468.52 1,300,061,468.52
开发产品 381,908,642.62 381,908,642.62
出租开发产品 54,074,637.17 54,074,637.17
合 计 1,738,008,292.55 1,175,766.20 1,736,832,526.35
期初数
项 目 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 11,854.35 11,854.35
低值易耗品 34,315.49 34,315.49
库存商品 1,961,194.98 1,221,766.97 739,428.01
开发成本 1,247,085,177.97 1,247,085,177.97
开发产品 385,224,428.45 385,224,428.45
出租开发产品 56,828,321.60 56,828,321.60
合 计 1,691,145,292.84 1,221,766.97 1,689,923,525.87
(2)本期存货的取得均为自制或外购。
(3)期末存货中公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司将开发用土地使用权9
5,816平方米作价133,006.00万元用作债务抵押；公司控股子公司温州新湖房地产开发有
限公司将账面价值49,598,223.63元的开发用土地使用权作价7,332.00万元用作债务抵押
。详见本会计报
表附注九(一)之说明。
(4)存货——开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资
上海新湖明珠城 2002年10月 2011年 400,000万元
平阳昆仑广场 [注1] [注1] 13,600万元
平阳新湖庄园 [注1] [注1] 12,600万元
汇丰VOD项目 2004年6月 [注2] 24.50万元
小 计
项目名称 期初数 期末数
上海新湖明珠城 1,153,624,712.89 1,202,600,419.60
平阳昆仑广场 45,954,848.13 47,862,825.29
平阳新湖庄园 47,442,796.44 49,598,223.63
汇丰VOD项目 62,820.51
小 计 1,247,085,177.97 1,300,061,468.52
[注1]：上述房地产开发项目均处于前期征迁平整阶段，尚未正式动工。期末余额主
要系支付的土地出让金、土地测绘费等前期开发成本。
[注2]：详见本会计报表附注九(四)之说明。
(5)存货——开发产品
项目名称 竣工时间 期初数 本期增加
上海新湖明珠城
一期二标段[注1] 2005年11月 408,498,267.24
上海新湖明珠城
一期一标段[注1] 2004年11月 341,996,384.63 5,873,517.31
永嘉罗马城[注2] 2003年10月 43,228,043.82
小 计 385,224,428.45 414,371,784.55
项目名称 本期减少 期末数
上海新湖明珠城
一期二标段[注1] 76,498,656.98 331,999,610.26
上海新湖明珠城
一期一标段[注1] 317,360,420.53 30,509,481.41
永嘉罗马城[注2] 23,828,492.87 19,399,550.95
小 计 417,687,570.38 381,908,642.62
[注1]：截至2005年12月31日，公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司开发建
设的上海新湖明珠城项目一期一标段和一期二标段已交付，其中一标段房产已交付业主
，整个项目预计竣工时间为2011年，本期增加系配套设施成本分摊转入。期末余额主要
系房产竣工交付后部分业主尚未办理房产交接手续。
[注2]：截至2005年12月31日，公司控股子公司温州新湖房地产开发有限公司开发建
设的永嘉县瓯北罗马城项目工程已交付，尚未最终办妥决算手续。期末余额主要系房产
竣工交付后部分业主尚未办理房产交接手续。
(6)存货——出租开发产品
项目名称 期初数 本期增加 本期减少 期末数
绍兴中兴中路小商品市场 56,828,321.60 2,753,684.43 54,074,637.17
小 计 56,828,321.60 2,753,684.43 54,074,637.17
(7)存货跌价准备
1)明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
价值回升转回 其他原因转出[注]
库存商品 1,221,766.97 46,000.77 1,175,766.20
小 计 1,221,766.97 46,000.77 1,175,766.20
[注]：均系库存商品销售转出的存货跌价准备。
2)存货可变现净值确定依据的说明
由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时和销售价格低于成本等原因造成的存货成
本不可收回的部分，按单个存货项目的成本高于可变现净值的差额提取存货跌价准备；
但对为开发产品而而持有的库存材料、库存设备等，如果用其开发的产品的可变现净值
高于成本，则该库存材料、库存设备仍然按成本计量，如果库存材料、库存设备价格的
下降表明开发产品的可变现净值低于成本，则该库存材料、库存设备按可变现净值计量
。
7.待摊费用 期末数198,540.00
项 目 期末数 期初数 年末结存原因
租赁费 175,500.00 175,500.00 按受益期的摊余价值
其 他 23,040.00 13,332.00 按受益期的摊余价值
合 计 198,540.00 188,832.00
8.长期股权投资 期末数51,583,375.24
(1)明细情况
期末数
项 目 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 1,483,375.24 1,483,375.24
其他股权投资 50,500,000.00 400,000.00 50,100,000.00
合 计 51,983,375.24 400,000.00 51,583,375.24
期初数
项 目 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 1,745,147.36 1,745,147.36
其他股权投资 500,000.00 400,000.00 100,000.00
合 计 2,245,147.36 400,000.00 1,845,147.36
(2)权益法核算的长期股权投资
1)明细情况
a.期末余额构成明细情况
被投资 持股 投资 投资 损益 股权投 股权投
单位名称 比例 期限 成本 调整 资准备 资差额
温州新湖房地产开发有限公司 97.50% 1,483,375.24
小 计 1,483,375.24
被投资 期末
单位名称 数
温州新湖房地产开发有限公司 1,483,375.24
小 计 1,483,375.24
b.本期增减变动明细情况
被投资 期初 本期投资成本 本期损益
单位名称 数 增减额 调整增减额
温州新湖房地产开发有限公司 1,745,147.36
小 计 1,745,147.36
被投资 本期分得现金 本期投资准备 本期股权投资
单位名称 红利额 增减额 差额增减额
温州新湖房地产开发有限公司 -261,772.12
小 计 -261,772.12
被投资 期末
单位名称 数
温州新湖房地产开发有限公司 1,483,375.24
小 计 1,483,375.24
2)合并价差
a. 明细情况
被投资单位名称 初始金额 期初数 本期增加
温州新湖房地产开发有限公司 2,050,548.14 1,745,147.36
小 计 2,050,548.14 1,745,147.36
被投资单位名称 本期摊销 本期转出 期末数 摊销期限
温州新湖房地产开发有限公司 261,772.12 1,483,375.24 10年
小 计 261,772.12 1,483,375.24
b.合并价差形成原因说明
根据公司董事会决议和相关的股权转让协议，本公司2001年8月至2003年10月期间，
经历次股权收购，公司实际出资额超过收购日享有温州新湖房地产开发有限公司净资产
份额部分的累积余额为2,050,548.14元，按剩余摊销年限摊销，本期摊销261,772.12元
。
(3)成本法核算的长期股权投资
被投资 持股 投资 期初 本期
单位名称 比例 期限 数 增加
苏州新湖远洲置业有限公司 16.67% 12年 50,000,000.00[注]
浙江金桥股份有限公司 0.96% 长期 500,000.00
小 计 500,000.00 50,000,000.00
被投资 本期 期末
单位名称 减少 数
苏州新湖远洲置业有限公司 50,000,000.00
浙江金桥股份有限公司 500,000.00
小 计 50,500,000.00
[注]：本期增加详见本会计报表附注八(二)4(4)之说明。
(4)长期投资减值准备
项 目 期初数 本期增加 本期减少
价值回升转回 其他原因转出
浙江金桥股份有限公司 400,000.00
小 计 400,000.00
项 目 期末数
浙江金桥股份有限公司 400,000.00
小 计 400,000.00
9.固定资产原价 期末数64,792,298.72
(1)明细情况
类 别 期初数 本期增加 本期减少 期末数
房屋及建筑物 50,852,719.16 50,852,719.16
通用设备 3,136,740.89 121,400.00 110,304.01 3,147,836.88
电子设备 632,402.38 112,619.00 745,021.38
运输工具 5,812,866.67 564,700.00 6,377,566.67
其他设备 3,917,990.33 19,543.00 268,378.70 3,669,154.63
合 计 64,352,719.43 818,262.00 378,682.71 64,792,298.72
(2)本期减少包括出售固定资产102,095.80元，报废固定资产276,586.91元。
(3)无融资租入固定资产。
(4)经营租出固定资产
类 别 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值
房屋及建筑物 28,534,653.10 7,109,097.71 21,425,555.39
小 计 28,534,653.10 7,109,097.71 21,425,555.39
(5)已提足折旧仍继续使用固定资产情况
类 别 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值
通用设备 344,840.70 307,214.90 23,181.38 14,444.42
电子设备 13,950.00 6,970.80 6,701.70 277.50
其他设备 311,877.89 294,553.07 4,985.28 12,339.54
小 计 670,668.59 608,738.77 34,868.36 27,061.46
(6)期末固定资产原值中已有49,673,889.48元用于债务担保，详见本会计报表附注
九(一)之说明。
(7)期初及本期增加固定资产均已办妥产权证明。
10．累计折旧 期末数18,409,796.43
类 别 期初数 本期增加 本期减少 期末数
房屋及建筑物 10,942,648.51 1,245,396.44 12,188,044.95
通用设备 1,405,213.19 264,563.47 77,722.31 1,592,054.35
电子设备 177,793.48 127,106.71 304,900.19
运输工具 1,638,063.13 723,397.86 2,361,460.99
其他设备 1,786,473.07 278,220.80 101,357.92 1,963,335.95
合 计 15,950,191.38 2,638,685.28 179,080.23 18,409,796.43
11．固定资产净值 期末数46,382,502.29
类 别 期末数 期初数
房屋及建筑物 38,664,674.21 39,910,070.65
通用设备 1,555,782.53 1,731,527.70
电子设备 440,121.19 454,608.90
运输工具 4,016,105.68 4,174,803.54
其他设备 1,705,818.68 2,131,517.26
合 计 46,382,502.29 48,402,528.05
12．固定资产减值准备 期末数884,210.17
(1)明细情况
类 别 期初数 本期增加 本期减少[注] 期末数
通用设备 33,625.43 33,625.43
电子设备 6,701.70 6,701.70
其他设备 758,235.57 217,083.09 131,435.62 843,883.04
合 计 798,562.70 217,083.09 131,435.62 884,210.17
[注]：本期出售固定资产转出固定资产减值准备803.86元，报废固定资产转出固定
资产减值准备130,631.76元，无转回的固定资产减值准备。
(2)固定资产减值准备计提原因说明
期末由于市价持续下跌、技术陈旧、损坏或长期闲置等原因，导致固定资产可收回
金额低于账面价值，按单项资产可收回金额低于固定资产账面价值的差额，提取固定资
产减值准备。
13.在建工程 期末数0.00
(1)明细情况
期末数
工程名称 账面余额 减值准备 账面价值
VOD项目 1,651,493.79 1,651,493.79
合 计 1,651,493.79 1,651,493.79
期初数
工程名称 账面余额 减值准备 账面价值
VOD项目 1,651,493.79 1,651,493.79
合 计 1,651,493.79 1,651,493.79
(2)在建工程增减变动情况
工程名称 期初数 本期 本期转入 本期其
增加 固定资产 他减少
VOD项目 1,651,493.79
待安装设备 80,000.00 80,000.00
合 计 1,651,493.79 80,000.00 80,000.00
工程名称 期末数 资金
来源
VOD项目 1,651,493.79 其他来源
待安装设备 其他来源
合 计 1,651,493.79
(3)在建工程减值准备情况
1)明细情况
工程名称 期初数 本期增加 本期减少 期末数
VOD项目 1,651,493.79 1,651,493.79
小 计 1,651,493.79 1,651,493.79
2)在建工程减值准备计提原因说明
公司控股子公司浙江高新信息技术有限公司开发的VOD项目长期停建，因不具有使用
价值，已全额计提减值准备。
14.无形资产 期末数1,878,718.52
(1)明细情况
期末数
种 类 账面余额 减值准备 账面价值
土地使用权 1,799,643.52 1,799,643.52
其 他 79,075.00 79,075.00
合 计 1,878,718.52 1,878,718.52
期初数
种 类 账面余额 减值准备 账面价值
土地使用权 1,845,204.16 1,845,204.16
其 他 51,600.00 51,600.00
合 计 1,896,804.16 1,896,804.16
(2)无形资产增减变动情况
取得 原始 期初 本期 本期
种 类 方式 金额 数 增加 转出
土地使用权出让 2,278,030.00 1,845,204.16
其 他 外购 101,000.00 51,600.00 36,500.00
合计 2,379,030.00 1,896,804.16 36,500.00
本期 期末 累计摊 剩余摊销
种 类 摊销 数 销额 年限(月)
土地使用权出让 45,560.64 1,799,643.52 478,386.48 474
其 他 9,025.00 79,075.00 21,925.00 84-113
合计 54,585.64 1,878,718.52 500,311.48
(3)期末土地使用权已办妥产权证明。
15.长期待摊费用 期末数3,135,241.58
项 目 原始 期初 本期
发生额 数 增加
装潢费 2,128,843.04 821,460.65 13,195.00
职工安置费[注] 5,899,850.10 2,949,925.06
磁悬浮冠名权 21,318,000.00 6,090,857.25
饮用水工程 222,000.00 220,150.00
地下停车库设施 25,549.60 22,994.64
合 计 29,594,242.74 10,105,387.60 13,195.00
项 目 本期 期末 累计 剩余摊销
摊销 数 摊销额 年限(月)
装潢费 275,188.85 559,466.80 1,569,376.24 12-66
职工安置费[注] 589,985.00 2,359,940.06 3,539,910.04 49
磁悬浮冠名权 6,090,857.25 21,318,000.00
饮用水工程 22,200.00 197,950.00 24,050.00 107
地下停车库设施 5,109.92 17,884.72 7,664.88 42
合 计 6,983,341.02 3,135,241.58 26,459,001.16
[注]：因2000年度绍兴市百货大楼拆迁，本公司支付职工分流安置费5,899,850.10
元，经绍兴市地方税务局第一征管分局函告同意，该职工安置费分10年摊销。
16.短期借款 期末数290,000,000.00
借款类别 期末数 期初数
抵押借款 50,000,000.00[注1] 70,000,000.00
保证借款 240,000,000.00[注2] 140,000,000.00
合 计 290,000,000.00 210,000,000.00
[注1]：其中2,000万元借款同时由本公司实际控制人浙江新湖集团股份有限公司提
供连带责任担保证，详见本会计报表附注八(二)4(3)1)之说明。
[注2]：其中关联方保证详见本会计报表附注八(二)4(3)2)3) 4)之说明。
17.应付票据 期末数2,872,512.00
(1)明细情况,
项 目 期末数 期初数
银行承兑汇票 2,872,512.00
合 计 2,872,512.00
(2)无持有本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东账款。
18.应付账款 期末数240,038,428.17
无持有本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东账款。
19.预收账款 期末数585,956,662.83
(1)无持有本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东账款。
(2)账龄1年以上的预收账款未结转原因的说明
1)截至2005年12月31日，公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司2004年12月
前预收上海新湖明珠城一期二标预售房款101,986,831.18元，因房产尚未交付，暂挂预
收账款科目。
2)公司控股子公司温州新湖房地产开发有限公司于2002年开始预售永嘉县瓯北罗马
城，该房产项目2003年已竣工。因部分业主尚未办理交房手续，公司收到相应的售房款
5,030,742.30元暂挂预收账款科目。
3)公司控股子公司浙江高新信息技术有限公司预收客户工程款55,000.00元，因合同
尚未最终结算暂挂预收账款科目。
(3)金额较大的预收账款性质或内容的说明
项 目 期末数
上海新湖明珠城一期二标段、三标段预售房款 577,458,315.65[注]
永嘉罗马城预售房款 6,973,345.23
小 计 584,431,660.88
[注]：详见本会计报表附注九(五)之说明。
20．应付工资 期末数307,162.51
无拖欠性质的应付工资。
21.应交税金 期末数-40,380,800.16
税 种 期末数 期初数
增值税 8,497.20 -104,719.14
营业税[注1] -27,394,391.56 -24,887,938.51
城市维护建设税[注1] -1,911,254.22 -1,703,961.47
土地增值税[注2] -1,477,159.44 -970,277.83
房产税 197,034.79 -17,658.62
企业所得税[注3] -19,004,016.40 3,972,480.78
代扣代缴个人所得税 21,087.74 17,231.71
契税 9,176,954.88 4,941,799.20
土地使用税 2,446.85 2,446.85
合 计 -40,380,800.16 -18,750,597.03
税 种 法定税率
增值税 17%
营业税[注1] 5%
城市维护建设税[注1] 按应交流转税税额的5%、7%
土地增值税[注2] 按税法规定
房产税 按税法规定
企业所得税[注3] 33%
代扣代缴个人所得税 按税法规定
契税 按税法规定
土地使用税 按税法规定
合 计
[注1]：应交营业税和城市维护建设税期末借方余额主要系公司控股子公司收到预售
房款后预缴的税款。
[注2]：应交土地增值税期末借方余额主要系公司控股子公司根据国家税务总局国税
发 [2004]100号文和房地产项目开发所在地地方税务局的有关规定，按照预收房款的一
定比例预缴的土地增值税。
[注3]：应交企业所得税期末借方余额主要系公司控股子公司当期取得的预售售房收
入预缴的企业所得税。
22．其他应交款 期末数-1,130,816.15
项 目 期末数 期初数
教育费附加[注] -841,815.09 -816,718.26
河道维护费[注] -271,434.75 -229,887.25
地方养老金[注] -30,240.82 -247,892.24
水利建设基金 12,674.51 -21,891.70
兵役义务费 25.52
合 计 -1,130,816.15 -1,316,363.93
项 目 法定税率
教育费附加[注] 按应交流转税税额的3%、4%、6%
河道维护费[注] 按应交流转税税额的1%
地方养老金[注] 按销售收入的5‰、按工资的18%
水利建设基金 按营业收入的1‰
兵役义务费 按应交流转税税额的0.5%
合 计
[注]：应交教育费附加、应交河道维护费、应交地方养老金期末借方余额主要系公
司控股子公司收到预售房款后预缴的相关税收附加费。
23.其他应付款 期末数26,204,573.2
9
(1)无持有本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东款项。
(2)金额较大其他应付款的性质或内容的说明
单位名称 期末数 款项性质
温州市瓯海房屋开发总公司 11,550,000.00[注1] 房地产开发项目合作款
温州良友房地产开发有限公司 2,700,000.00[注2] 房地产开发项目合作款
小 计 14,250,000.00
[注1]：详见本会计报表附注十二(六)之说明。
[注2]：详见本会计报表附注十(二)之说明。
24.预提费用 期末数511,401.00
项 目 期末数 期初数 期末结余原因
利息支出 511,401.00 306,277.50 期末尚未结算
合 计 511,401.00 306,277.50
25.一年内到期的长期负债 期末数290,531,600.00
类 别 期末数 期初数
抵押借款 230,414,096.00[注] 320,533,150.00
保证借款 60,117,504.00 240,384,300.00
合 计 290,531,600.00 560,917,450.00
[注]：公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司抵押借款180,318,096.00元同
时由本公司实际控制人浙江新湖集团股份有限公司提供连带责任保证。详见本会计报表
附注八
(二)4(3)5)之说明。
26.长期借款 期末数260,469,504.00
借款条件 期末数 期初数
抵押借款 200,352,000.00[注] 30,060,300.00
保证借款 60,117,504.00 120,192,150.00
合 计 260,469,504.00 150,252,450.00
[注]：其中公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司抵押借款200,352,000.00
元同时由本公司实际控制人浙江新湖集团股份有限公司提供连带责任保证。详见本会计
报表附注八
(二)4(3)5)之说明。
27.股本 期末数139,751,403.00
本期增减变动（+，-）
项 目 期初数
发行 公积金 小
新股 送
数量 比例 转股 其 计
股 他
1． 国家持有股份 7,183,614.00 5.14%
(一) 境内法人持有
发 股份
未 起
境外法人持有
上 人
股份
市 份股
其他
流 2．募集法人股 68,147,538.00 48.76%
通 3．内部职工股
股 4．优先股或其他
份
未上市流通股份合计
75,331,152.00 53.90%
(二)1．人民币普通股
已 2．境内上市的外资股
上 3．境外上市的外资股
市 4．其他
流
通 已上市流通股份合计 64,420,251.00 46.10%
股
份
（三）股份总数 139,751,403.00 100%
项 目 期末数
数量 比例
1． 国家持有股份 7,183,614.00 5.14%
(一) 境内法人持有
发 股份
未 起
境外法人持有
上 人
股份
市 份股
其他
流 2．募集法人股 68,147,538.00 46.76%
通 3．内部职工股
股 4．优先股或其他
份
未上市流通股份合计
75,331,152.00 53.90%
(二)1．人民币普通股
已 2．境内上市的外资股
上 3．境外上市的外资股
市 4．其他
流
通 已上市流通股份合计 64,420,251.00 46.10%
股
份
（三）股份总数 139,751,403.00 100%
28.资本公积 期末数22,847,154.14
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
股本溢价 19,082,045.90 19,082,045.90
关联交易差价 3,331,519.37 3,331,519.37
股权投资准备 368,142.54 368,142.54
其他资本公积 65,446.33 65,446.33
合 计 22,847,154.14 22,847,154.14
29.盈余公积 期末数18,784,648.16
(1)明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 8,465,022.13 4,520,571.25 12,985,593.38
法定公益金 3,231,211.68 2,260,285.63 5,491,497.31
任意盈余公积 307,557.47 307,557.47
合 计 12,003,791.28 6,780,856.88 18,784,648.16
(2)盈余公积本期增减原因及依据说明
本期增加详见本会计报表附注六(一)30(2)2)之注释。
30.未分配利润 期末数52,211,219.28
(1)明细情况
期初数 17,269,145.62
本期增加 41,722,930.54
本期减少 6,780,856.88
期末数 52,211,219.28
(2)其他说明
1)本期增加均系本期净利润转入
2）本期减少系根据2006年3月16日本公司七届董事会十三次会议通过的《关于2005
年度利润分配预案》的决议，按2005年实现的净利润提取10%的法定盈余公积4,520,571
.25元，5%的法定公益金2,260,285.63元，合计减少6,780,856.88元。
(二)合并利润及利润分配表项目注释
1．主营业务收入/主营业务成本 本期数693,161,329.98/541,993,62
3.11
(1)业务分部
项 目 本期数 上年数
主营业务收入
房产销售、租赁 567,814,741.69 273,637,863.64
商品流通 132,323,704.73 2,023,326.52
餐饮、宾馆服务 3,714,042.37 4,352,600.33
小 计 703,852,488.79 280,013,790.49
抵 销 10,691,158.81 306,132.90
合 计 693,161,329.98 279,707,657.59
主营业务成本
房产销售、租赁 420,441,254.81 196,326,630.72
商品流通 130,338,658.12 751,250.29
餐饮、宾馆服务 2,295,263.60 2,206,621.50
小 计 553,075,176.53 199,284,502.51
抵 销 11,081,553.42 1,000,500.00
合 计 541,993,623.11 198,284,002.51
(2)本期向前5名客户销售的收入总额为124,550,247.23元，占公司全部主营业务收
入的17.96%。
2．主营业务税金及附加 本期数38,150,394.28
项 目 本期数 上年数 计缴标准
营业税 28,679,859.36 13,995,965.19 按5%税率计缴
土地增值税 6,563,284.36 1,146,349.21 按税法规定
城市维护建设税 1,972,031.00 799,131.98 按应交流转税税额的5%、7%
计缴
教育费附加 935,219.56 616,770.09 按应交流转税税额的3%、4%
、6%计缴
合 计 38,150,394.28 16,558,216.47
3.其他业务利润 本期数1,931,897.69
项 目 本期数
业务收入 业务支出 利 润
租赁业务 2,635,478.04 976,637.24 1,658,840.80
房产中介服务 174,500.00 9,662.56 164,837.44
其 他 179,731.30 71,511.85 108,219.45
合 计 2,989,709.34 1,057,811.65 1,931,897.69
项 目 上年数
业务收入 业务支出 利 润
租赁业务 2,656,675.56 220,076.22 2,436,599.34
房产中介服务 387,855.70 21,525.53 366,330.17
其 他 185,608.26 146,103.66 39,504.60
合 计 3,230,139.52 387,705.41 2,842,434.11
4.财务费用 本期数4,315,325.67
项 目 本期数 上年数
利息支出 4,931,193.62 3,951,082.24
减：利息收入 642,092.12 1,135,409.32
其 他 26,224.17 21,248.69
合 计 4,315,325.67 2,836,921.61
5.投资收益 本期数-227,922.31
项 目 本期数 上年数
股票短期投资收益 17,899.31 269,352.94
股权投资差额摊销 -261,772.12 -2,887,128.35
计提的短期投资跌价准备 15,950.50 -16,901.43
计提的长期投资减值准备 -400,000.00
合 计 -227,922.31 -3,034,676.84
6.补贴收入 本期数29,952,993.91
(1)明细情况
项 目 本期数 上年数
上海市普陀区财政局
旧城改造发展资金补贴 29,952,993.91 7,143,893.63
合 计 29,952,993.91 7,143,893.63
(2)本期补贴收入系公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司本期收到上海市普
陀区财政局拨付的旧城改造发展资金补贴。
7.营业外收入 本期数1,384,389.25
项 目 本期数 上年数
房产面积差结算 1,301,852.89[注]
赔款收入 43,279.48 1,218.00
罚款收入 25,747.89 2,592.20
处置固定资产净收益 971.00 75,000.00
其 他 12,537.99 24,000.00
合 计 1,384,389.25 102,810.20
[注]：详见本会计报表附注九(二)之说明。
8.营业外支出 本年数1,848,251.88
(1)明细情况
项 目 本期数 上年数
罚款及滞纳金支出 1,045,714.96 3,793.21
河道维护费 260,051.49 44,928.78
计提固定资产减值准备 217,083.09
水利建设基金 58,952.20 193,165.75
处置固定资产净损失 56,524.00 288,350.82
赔偿支出 50.00 1,948,138.05
计提在建工程减值准备 66,752.07
其 他 209,876.14 83,000.00
合 计 1,848,251.88 2,628,128.68
(三)合并现金流量表项目注释
1.无收到的税费返还。
2.收到的价值较大的其他与经营活动有关的现金
项 目 本期数
收回瑞安市安阳镇筼筜桥村经济合作社投标保证金 30,000,000.00
收到上海市普陀区财政局旧城改造发展资金补贴 29,952,993.91
收到浙江新湖集团股份有限公司暂借款 20,000,000.00
收回代垫契税、印花税、物业维修基金款等 5,822,300.45
收到上海市普陀区建设和管理委员会防汛墙工程款 2,760,000.00
小 计 88,535,294.36
3.支付的价值较大的其他与经营活动有关的现金
项 目 本期数
归还浙江新湖集团股份有限公司暂借款并支付利息 25,992,741.54
归还绍兴第一建工集团有限公司履约保证金 10,000,000.00
支付代垫契税款 8,437,342.55
归还温州新海房地产开发有限公司暂借款 5,500,000.00
支付代垫契税、印花税、物业维修基金款等 2,639,879.81
支付广告、业务宣传费 3,822,824.65
支付租赁费 2,562,802.65
支付业务招待费 1,763,853.87
小 计 60,719,445.07
4.无收到的其他与投资活动有关的现金。
5．支付的其他与投资活动有关的现金。
项 目 本期数
银行定期存款 500,000.00
小 计 500,000.00
6．无收到的其他与筹资活动有关的现金。
7．无支付的其他与筹资活动有关的现金。
七、母公司会计报表项目注释
(一)母公司资产负债表项目注释
1.应收账款 期末数83,953.10
(1)账龄分析
账龄 期末数
账面余额 比例(%) 坏账准备 账面价值
2-3年
3-5年 209,882.75 100.00 125,929.65 83,953.10
合计 209,882.75 100.00 125,929.65 83,953.10
账龄 期初数
账面余额 比例(%) 坏账准备 账面价值
2-3年 209,882.75 100.00 41,976.55 167,906.20
3-5年
合计 209,882.75 100.00 41,976.55 167,906.20
(2)应收账款中欠款金额前5名的欠款金额总计为209,882.75元，占应收账款账面余
额的100%。
(3)无持有本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东欠款。
2.其他应收款 期末数134,685,175.30
(1)账龄分析
账 龄 期末数
账面余额 比例(%) 坏账准备 账面价值
1年以内 140,023,742.74 99.72 5,600,949.72 134,422,793.02
1-2年 283,459.00 0.20 22,676.72 260,782.28
2-3年
3-5年 4,000.00 0.01 2,400.00 1,600.00
5年以上 94,046.28 0.07 94,046.28
合 计 140,405,248.02 100.00 5,720,072.72 134,685,175.30
账 龄 期初数
账面余额 比例(%) 坏账准备 账面价值
1年以内 97,703,455.40 82.23 3,908,138.22 93,795,317.18
1-2年 1,031,895.41 0.87 82,551.63 949,343.78
2-3年 19,965,560.33 16.81 3,993,112.07 15,972,448.26
3-5年 7,350.00 0.01 4,410.00 2,940.00
5年以上 90,696.28 0.08 90,696.28
合 计 118,798,957.42 100.00 8,078,908.20 110,720,049.22
(2)金额较大的其他应收款
单位名称 期末数 款项性质及内容
上海新湖房地产开发有限公司 101,602,068.67 内部往来款
绍兴百大房地产有限责任公司 36,577,669.09 内部往来款
绍兴百大宾馆有限公司 1,646,520.41 内部往来款
绍兴市住房基金管理中心 354,242.15 住房及维修基金
小 计 140,180,500.32
(3)其他应收款中欠款金额前5名的欠款金额总计为140,290,032.52元，占其他应收
款账面余额的99.92%。
(4)无持有本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东欠款。
3.长期股权投资 期末数193,095,251.79
(1)明细情况
项 目 期末数
账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 142,995,251.79 142,995,251.79
其他股权投资 50,500,000.00 400,000.00 50,100,000.00
合 计 193,495,251.79 400,000.00 193,095,251.79
项 目 期初数
账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 94,460,443.37 94,460,443.37
其他股权投资 500,000.00 400,000.00 100,000.00
合 计 94,960,443.37 400,000.00 94,560,443.37
(2)权益法核算的长期股权投资
1)明细情况
a.期末余额构成明细情况
被投资 持股 投资 投资 损益
单位名称 比例 期限 成本 调整
上海新湖房地产开发有限公司 50.00% 长期 40,000,000.00 39,926,495.06
绍兴市创业资产管理有限公司 99.46% 长期 15,000,000.00 -3,918,395.91
温州新湖房地产开发有限公司 97.50% 长期 10,642,313.13 31,564,857.05
浙江高新信息技术有限公司 88.00% 长期 8,420,223.02 -6,140,334.04
绍兴百大房地产有限责任公司 90.00% 长期 4,500,000.00 1,163,838.24
小 计 78,562,536.15 62,596,460.40
被投资 股权投 股权投 期末
单位名称 资准备 资差额 数
上海新湖房地产开发有限公司 79,926,495.06
绍兴市创业资产管理有限公司 11,081,604.09
温州新湖房地产开发有限公司 1,483,375.24 43,690,545.42
浙江高新信息技术有限公司 352,880.00 2,632,768.98
绍兴百大房地产有限责任公司 5,663,838.24
小 计 352,880.00 1,483,375.24 142,995,251.79
b.本期增减变动明细情况
被投资 期初 本期投资成本 本期损益
单位名称 数 增减额 调整增减额
上海新湖房地产开发有限公司 36,531,526.11 43,394,968.95
绍兴市创业资产管理有限公司 10,359,758.82 721,845.27
温州新湖房地产开发有限公司 36,941,795.54 7,010,522.00
浙江高新信息技术有限公司 3,271,799.26 -639,030.28
绍兴百大房地产有限责任公司 7,355,563.64 -1,691,725.40
小 计 94,460,443.37 48,795,794.47
被投资 本期分得现金 本期投资准备 本期股权投资
单位名称 红利额 增减额 差额增减额
上海新湖房地产开发有限公司
绍兴市创业资产管理有限公司
温州新湖房地产开发有限公司 -261,772.12
浙江高新信息技术有限公司
绍兴百大房地产有限责任公司
小 计 -261,772.12
被投资 期末
单位名称 数
上海新湖房地产开发有限公司 79,926,495.06
绍兴市创业资产管理有限公司 11,081,604.09
温州新湖房地产开发有限公司 43,690,545.42
浙江高新信息技术有限公司 2,632,768.98
绍兴百大房地产有限责任公司 5,663,838.24
小 计 142,995,251.79
2)股权投资差额
a.明细情况
被投资单位名称 初始金额 期初数 本期增加
温州新湖房地产开发有限公司 2,050,548.14 1,745,147.36
小 计 2,050,548.14 1,745,147.36
被投资单位名称 本期摊销 本期转出 期末数 摊销期限
温州新湖房地产开发有限公司 261,772.12 1,483,375.24 10年
小 计 261,772.12 1,483,375.24
b.股权投资差额形成原因说明
有关情况详见本会计报表附注六(一)9(2)2)b之注释。
(3)成本法核算的长期股权投资
被投资 持股 投资 期初 本期 本期
单位名称 比例 期限 数 增加 减少
苏州新湖远洲置业有限公司 16.67% 12年 50,000,000.00[注]
浙江金桥股份有限公司 0.96% 长期 500,000.00
小 计 500,000.00 50,000,000.00
被投资 期末
单位名称 数
苏州新湖远洲置业有限公司 50,000,000.00
浙江金桥股份有限公司 500,000.00
小 计 50,500,000.00
[注]：本期增加详见本会计报表附注八(二)4(4)之说明。
(4)长期投资减值准备
项 目 期初数 本期增加 本期减少
价值回升转回 其他原因转出
浙江金桥股份有限公司 400,000.00
小 计 400,000.00
项 目 期末数
浙江金桥股份有限公司 400,000.00
小 计 400,000.00
(二)母公司利润及利润分配表项目注释
1.主营业务收入 本期数131,905,018.09
(1)明细情况
项 目 本期数 上年数
商业流通 131,905,018.09 1,389,883.07
合 计 131,905,018.09 1,389,883.07
(2)本期向前5名客户销售的收入总额为130,463,916.74元，占公司全部主营业务收
入的98.91%。
2.主营业务成本 本期数129,556,478.52
项 目 本期数 上年数
商业流通 129,556,478.52 228,400.00
合 计 129,556,478.52 228,400.00
3.投资收益 本期数48,569,317.41
(1)明细情况
项 目 本期数 上年数
股票短期投资收益 17,899.31 269,352.94
权益法核算的调整被投
资单位损益净增减的金额 48,796,580.54 23,268,706.70
股权投资差额摊销 -261,772.12 -2,887,128.35
短期投资跌价准备 16,609.68 -16,609.68
长期投资减值准备 -400,000.00
合 计 48,569,317.41o2 20,234,321.61
(2)占本期利润总额10%（含10%）以上的投资项目的业务内容、相关成本、交易金额
等的说明
公司本期对控股子公司上海新湖房地产开发有限公司按权益法核算的损益调整为43
,394,968.95元；对控股子公司温州新湖房地产开发有限公司按权益法核算的损益调整为
7,010,522.00元。
八、关联方关系及其交易
(一)关联方关系
1.存在控制关系的关联方
企业名称 注册地址 主营业务
浙江新湖集团股份有限公司 杭州市 能源、农业等
宁波嘉源实业发展有限公司 宁波保税区 国际贸易等
上海新湖房地产开发有限公司 上海市 房地产开发
绍兴市创业资产管理有限公司 绍兴市 企业资产经营
温州新湖房地产开发有限公司 温州市 房地产开发
浙江高新信息技术有限公司 杭州市 VOD产品
绍兴百大房地产有限责任公司 绍兴市 房地产开发
绍兴市红太阳物业管理有限公司 绍兴市 物业管理
绍兴百大宾馆有限公司 绍兴市 住宿及餐饮
温州新湖物业管理有限公司 温州市 物业管理服务
企业名称 与本企业关系 经济性质 法定代表人
浙江新湖集团股份有限公司 本公司实际控制人 股份有限公司 邹丽华
宁波嘉源实业发展有限公司 本公司控股股东 有限公司 叶正猛
上海新湖房地产开发有限公司 控股子公司 有限公司 陈 坚
绍兴市创业资产管理有限公司 控股子公司 有限公司 叶建华
温州新湖房地产开发有限公司 控股子公司 有限公司 陈 坚
浙江高新信息技术有限公司 控股子公司 有限公司 相子强
绍兴百大房地产有限责任公司 控股子公司 有限公司 叶建华
绍兴市红太阳物业管理有限公司 控股子公司 有限公司 叶建华
绍兴百大宾馆有限公司 控股子公司 有限公司 张丽萍
温州新湖物业管理有限公司 控股子公司 有限公司 朱爱萍
2.存在控制关系的关联方的注册资本及其变化
企业名称 期初数 本期增加
浙江新湖集团股份有限公司 199,800,000.00
宁波嘉源实业发展有限公司 10,000,000.00
上海新湖房地产开发有限公司 80,000,000.00
绍兴市创业资产管理有限公司 15,700,000.00
温州新湖房地产开发有限公司 10,000,000.00
浙江高新信息技术有限公司 10,000,000.00
绍兴百大房地产有限责任公司 5,000,000.00
绍兴市红太阳物业管理有限公司 500,000.00
绍兴百大宾馆有限公司 500,000.00
温州新湖物业管理有限公司 500,000.00
企业名称 本期减少 期末数
浙江新湖集团股份有限公司 199,800,000.00
宁波嘉源实业发展有限公司 10,000,000.00
上海新湖房地产开发有限公司 80,000,000.00
绍兴市创业资产管理有限公司 15,700,000.00
温州新湖房地产开发有限公司 10,000,000.00
浙江高新信息技术有限公司 10,000,000.00
绍兴百大房地产有限责任公司 5,000,000.00
绍兴市红太阳物业管理有限公司 500,000.00
绍兴百大宾馆有限公司 500,000.00
温州新湖物业管理有限公司 500,000.00
3.存在控制关系的关联方所持股份及其变化
期初数 本期增加
企业名称
金 额 % 金额 %
浙江新湖集团股份有限公司[注] 40,128,020.00 28.71
宁波嘉源实业发展有限公司 30,550,854.00 21.86 9,982,500.00
上海新湖房地产开发有限公司 40,000,000.00 50.00
绍兴市创业资产管理有限公司 15,616,000.00 99.46
温州新湖房地产开发有限公司 9,750,000.00 97.50
浙江高新信息技术有限公司 8,800,000.00 88.00
绍兴百大房地产有限责任公司 4,500,000.00 90.00
绍兴市红太阳物业管理有限公司 500,000.00 100.00
绍兴市百大宾馆有限公司 275,500.00 55.10
温州新湖物业管理有限公司 390,000.00 78.00
本期减少 期末数
企业名称
金额 % 金 额 %
浙江新湖集团股份有限公司[注] 40,128,020.00 28.71
宁波嘉源实业发展有限公司 40,533,354.00 29.00
上海新湖房地产开发有限公司 40,000,000.00 50.00
绍兴市创业资产管理有限公司 15,616,000.00 99.46
温州新湖房地产开发有限公司 9,750,000.00 97.50
浙江高新信息技术有限公司 8,800,000.00 88.00
绍兴百大房地产有限责任公司 4,500,000.00 90.00
绍兴市红太阳物业管理有限公司 500,000.00 100.00
绍兴市百大宾馆有限公司 275,500.00 55.10
温州新湖物业管理有限公司 390,000.00 78.00
[注]：根据2005年11月14日本公司实际控制人浙江新湖集团股份有限公司和宁波嘉
源实业发展有限公司签订的《股权转让协议》，宁波嘉源实业发展有限公司受让原浙江
新湖集团股份有限公司所持有的本公司股份9,982,500.00股。浙江新湖集团股份有限公
司持有宁波嘉源实业发展有限公司99%股权。至此，浙江新湖集团股份有限公司通过宁波
嘉源实业发展有限公司间接持有本公司28.71%股权。公司工商变更登记手续尚在办理之
中。
4.不存在控制关系的关联方(有交易的关联方)
企业名称 与本企业的关系
温州新海房地产开发有限公司 同一实际控制人
嘉善新湖房地产开发有限公司 同一实际控制人
上海新湖物业管理有限公司 同一实际控制人
杭州新湖美丽洲置业有限公司 同一实际控制人
浙江新湖房地产集团有限公司 同一实际控制人
江苏新湖宝华置业有限公司 同一实际控制人
浙江瑞特实业有限公司 同一实际控制人
(二)关联方交易情况
1.无关联方采购货物。
2.无关联方销售货物。
3.关联方应收应付款项余额
占全部应收(付)款
期末余额
项目及企业名称 余额的比重(%)
本期 上期 本期 上期
其他应付款
浙江新湖集团股份有限公司 5,966,292.96 11.66
温州新海房地产开发有限公司 5,500,000.00 10.75
嘉善新湖房地产开发有限公司 34,820.00 14,503.00 0.13 0.03
杭州新湖美丽洲置业有限公司 147.76 8,388.69 0.01 0.02
小 计 34,967.76 11,489,184.65 0.14 22.46
4.其他关联方交易
(1)提供或接受劳务
公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司开发的上海新湖明珠城一期一标段、
二标段已竣工，部分房产已交付业主。上海新湖房地产开发有限公司委托关联方上海新
湖物业管理有限责任公司进行前期物业管理，本期支付其物业管理顾问费等共计645,60
8.72元。
(2)租赁
1)根据双方签订的《房屋租赁合同》及其补充协议，公司本期将部分房屋和设备租
赁给控股子公司绍兴市百大宾馆有限公司，并收取租赁费1,240,000.00元。
2)根据2004年12月30日公司控股子公司绍兴百大房地产有限责任公司与公司控股子
公司绍兴市红太阳物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，绍兴百大房地产有限责
任公司将位于绍兴市中兴中路108号六楼，建筑面积为200平方米的房屋租赁给绍兴市红
太阳物业管理有限公司，租赁期限自2004年1月1日起至2004年12月31日止，本期收取租
赁费2,000.00元。
3)根据2004年12月30日公司控股子公司绍兴百大房地产有限责任公司与公司控股子
公司绍兴市创业资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，绍兴百大房地产有限责任
公司将位于绍兴市中兴中路108号八楼，建筑面积为300平方米的房屋租赁给绍兴市创业
资产管理有限公司，租赁期限自2004年1月1日起至2004年12月31日止，本期收取租赁费
3,000.00元。
4)公司将租赁的浙江省经贸大楼七楼部分房产租赁给关联方浙江瑞特实业有限公司
，本期收取租赁费66,000.00元。
(3)保证和抵押
1)截至2005年12月31日，本公司实际控制人浙江新湖集团股份有限公司为公司向中
信银行杭州天水支行取得的借款2,000万元提供连带责任保证，借款期限自2005年4月25
日起至2006年4月25日止。
2)截至2005年12月31日，本公司实际控制人浙江新湖集团股份有限公司和本公司关
联方浙江新湖房地产集团有限公司共同为公司向中国建设银行杭州市之江支行取得的借
款9,000万元提供连带责任保证，借款期限自2005年8月19日起至2006年11月10日止。
3)截至2005年12月31日，本公司关联方江苏新湖宝华置业有限公司以其持有的土地
使用权为公司向福建兴业银行杭州分行取得的借款2,000万元提供抵押担保，借款期限自
2005年8月1日起至2006年8月1日止。
4)截至2005年12月31日，本公司实际控制人浙江新湖集团股份有限公司为本公司控
股子公司上海新湖房地产开发有限公司向中国农业银行上海市普陀支行取得的短期借款
8,000万元提供连带责任保证，借款期限自2005年9月7日起至2006年9月12日止。
5)截至2005年12月31日，本公司实际控制人浙江新湖集团股份有限公司为本公司控
股子公司上海新湖房地产开发有限公司向中国农业银行上海市普陀支行取得的长期借款
50,000万元提供连带责任保证，借款期限自2003年6月23日起至2008年8月18日止。其中
32,000万元同时以上海新湖房地产开发有限公司拥有的上海市普陀区东新村地块改造项
目中长寿路街道115坊4/1丘地块土地使用权作抵押，详见本会计报表附注九(一)之说明
。
(4)共同投资
根据公司和浙江远洲集团有限公司、浙江新湖集团股份有限公司签订的《关于设立
苏州新湖远洲置业有限公司的协议》，公司以2005年7月4日支付给吴江开发区财政局的
5,000万元吴江经济开发区仲英大道北侧地块保证金作为出资，参与苏州新湖远洲置业有
限公司增资，增资后该公司注册资本为30,000万元，公司出资5,000万元占其注册资本的
16.67%，业经吴江华正会计师事务所有限公司验证并出具华正资[2005]第300号《验资报
告》，并已办妥工商变更登记手续。
(5)其他
1)本公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司本期与本公司实际控制人浙江新
湖集团股份有限公司往来款借方累计发生额25,992,741.54元，贷方累计发生额20,026,
448.58元，根据双方有关协议按银行同期贷款利率支付资金占用费26,448.58元，上海新
湖房地产开发有限公司已计入项目开发成本。截至2005年12月31日，上海新湖房地产开
发有限公司已归还浙江新湖集团股份有限公司所有借款本息。
2)公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司本期因业务需要向本公司借入转贷
资金，根据双方有关协议按银行同期贷款利率支付资金占用费8,522,708.00元，上海新
湖房地产开发有限公司已计入项目开发成本。
公司控股子公司绍兴百大房地产有限责任公司、控股子公司绍兴百大宾馆有限公司
本期因业务需要向本公司借入资金，根据双方有关协议按银行同期贷款利率分别支付资
金占用费2,276,878.45元和113,211.41元，绍兴百大房地产有限责任公司和绍兴百大宾
馆有限公司已计入财务费用。
公司控股子公司绍兴百大房地产有限责任公司本期因业务需要向公司控股子公司绍
兴市创业资产管理有限公司借入资金，根据双方有关协议按12%的年利率支付资金占用费
300,000.00元，绍兴百大房地产有限责任公司已计入财务费用。
(6)向关联方人士支付报酬
2005年度公司共有关联方人士12人，其中，在本公司领取报酬9人，领取独立董事津
贴3人，全年报酬总额51.19万元。2004年度公司共有关键管理人员13人，其中，在本公
司领取报酬9人，全年报酬总额40.03万元。公司确定的2005年度关联方人士报酬如下：
关联方人士姓名 职 务 2005年度报酬（万元）
陈坚 董事长 8.80
刘索加 副董事长 不在本公司领取报酬
徐旦红 董事、总经理 7.55
张丽萍 董事、副总经理 7.24
姚先国 独立董事 3.00
金雪军 独立董事 3.00
陈信元 独立董事 3.00
相子强 副总经理兼董事会秘书 6.65
王丽平 财务总监 6.35
邹丽华 监事长 不在本公司领取报酬
孟令准 监事 5.60
胡杭莉 监事 不在本公司领取报酬
2004年度
报酬档次 5万元以下 5-10万元
人 数 4 5
九、或有事项
(一)公司提供的各种债务担保
截至2005年12月31日，本公司财产抵押情况： (单位：万元)
抵押物
被担保单位 抵押物 抵押权人 账面原值 账面净值
浙江新湖创业 中信银行
投资股份有限公司 房产 杭州市天水支行 3,499.61 2,707.58
浙江新湖创业 中信银行
投资股份有限公司 房产 杭州市天水支行 1,467.78 1,088.20
温州新湖房地产 开发用 中国建设银行
开发有限公司 土地使用权 温州市中山支行 4,959.82 4,959.82
上海新湖房地产 开发用 中国农业银行
开发有限公司 土地使用权 上海市普陀支行 [注]
上海新湖房地产 开发用 中国农业银行
开发有限公司 土地使用权 上海市普陀支行 [注]
小 计
担保 借款 备注
被担保单位 借款金额 到期日 最高额
浙江新湖创业
投资股份有限公司 2,000.00 2006.4.25 2,000.00
浙江新湖创业
投资股份有限公司 3,000.00 2006.4.25 3,000.00
温州新湖房地产
开发有限公司 5,000.00 2006.11.17 7,332.00
上海新湖房地产
开发有限公司 12,000.00 2006.11.20
上海新湖房地产
开发有限公司 20,000.00 2008.8.18
小 计 42,000.00
[注]：系公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司将上海市普陀区东新村地块
改造项目中长寿路街道115坊4/1丘地块土地使用权95,816平方米作价133,006.00万元用
作债务抵押。同时由本公司实际控制人浙江新湖集团股份有限公司提供保证，详见本会
计报表附注八
(二)4(3)5)之说明。
(二)公司控股子公司温州新湖房地产开发有限公司因永嘉罗马城项目设计变更等原
因，造成部分预售商品房的合同约定面积和实测面积存在一定差异，部分误差率超过3%
，根据最高人民法院法释[2003] 7号文的规定，对于房屋实际面积大于合同约定面积误
差比超出3%部分的房价款893,243.84元由温州新湖房地产开发有限公司承担，所有权归
买受人；对于房屋实际面积小于合同约定面积误差比超过3%部分的房价款由温州新湖房
地产开发有限公司双倍返还买受人，温州新湖房地产开发有限公司原已提取差价款赔偿
支出1,948,138.05元。本期部分所购房产存在面积差的业主已与公司按照实测面积结算
房款，房屋实际面积小于合同约定面积且误差比超过3%的双倍差价款1,301,852.89元业
主未要求支付，公司已按规定计入营业外收入，其余相关业主的赔偿事项尚待进一步协
商处理，尚余相应差价款赔偿支出646,285.16元。截至2005年12月31日，业主李萍、余
永吉、李云连和公司因永嘉罗马城商品房面积差及未按期交房等事项申请仲裁，有关仲
裁正在进行过程中。
(三)根据公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司与上海市住房置业担保有限
公司签订的《住房公积金个人购房担保借款合作协议书》，上海新湖房地产开发有限公
司为部分住房公积金贷款购房者提供阶段性连带责任保证；根据上海新湖房地产开发有
限公司与新湖明珠城各购房人和按揭贷款银行共同签署的按揭贷款保证协议，为其住房
按揭贷款提供连带责任保证。
根据公司控股子公司温州新湖房地产开发有限公司与中国银行温州市鹿城支行等银
行签订的《个人住房按揭贷款合作协议书》，温州新湖房地产开发有限公司为个人住房
按揭借款人提供不可撤销的连带责任保证。
(四)公司控股子公司浙江高新信息技术有限公司为杭州汇丰计算机有限公司提供VO
D点播系统并负责安装调试，合同总价285,000元，工程完成后双方因款项支付等问题发
生纠纷，根据浙江省杭州市中级人民法院[2005]杭民二终字第963号《民事判决书》，对
方应支付剩余未付款项71,250.00元。截至审计报告日，杭州汇丰计算机有限公司累计支
付245,897.25元。
公司控股子公司浙江高新信息技术有限公司本期起诉杭州浙润酒店投资管理有限公
司、杭州浙润酒店投资管理有限公司银江宾馆违反双方签订的《联合经营VOD付费点系统
协议》，根据浙江省杭州市中级人民法院[2005]杭民二终字第932号民事调解书，浙江高
新信息技术有限公司将在杭州浙润酒店投资管理有限公司银江宾馆处的VOD设备作价100
,000.00元出售给杭州浙润酒店投资管理有限公司银江宾馆。截至审计报告日，浙江高新
信息技术有限公司已收到上述款项。
十、承诺事项
(一)根据公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司与上海市普陀区人民政府签
订的《上海市普陀区东新村地块改造开发合作协议》，上海新湖房地产开发有限公司需
向上海市普陀区人民政府支付普陀区东新村421.7145亩地块动拆迁资金（包括居民、企
事业单位等的动拆迁以及实施“三通一平”费用）共计127,694.292万元。根据2004年7
月2日上海新湖房地产开发有限公司与上海市普陀区国有资产经营有限公司和上海中盛房
地产动迁有限公司签订的《委托动迁协议》，上海中盛房地产动迁有限公司共同参与东
新村地块中居民个体户动迁，预计动迁费用总额将增加60,000万元。截至2005年12月31
日，上海新湖房地产开发有限公司已累计支付动迁费用110,811.40万元，并取得其中上
海市普陀区长寿路街道共计163,116平方米土地使用权。
(二)根据2002年2月1日公司控股子公司温州新湖房地产开发有限公司与温州市良友
房地产开发有限公司签订的《合作开发建设前宕安置小区合同》，双方合作开发建设平
阳县城北新区前宕安置小区地块，温州市良友房地产开发有限公司已根据该协议缴入合
作款270万元。截至2005年12月31日，温州新湖房地产开发有限公司实际已支付该地块土
地出让金等41,372,685.84元，并办妥土地使用权证，该地块正处于前期征迁平整阶段。
(三)根据2003年6月15日公司控股子公司温州新湖房地产开发有限公司与温州昆仑商
业经济发展公司、平阳县昆仑房地产开发有限公司签订的《合作开发平阳县商业批发市
场(昆仑广场)合同》，三方合作开发平阳县商业批发市场(昆仑广场)，温州新湖房地产
开发有限公司与另两方约定按照6：4的比例共同出资，分享收益或承担亏损。截至2005
年12月31日，温州新湖房地产开发有限公司已缴清全部土地出让金34,726,300.00元，并
办妥与平阳县昆仑房地产开发有限公司共同所有的土地使用权证，该项目尚未正式动工
。
十一、资产负债表日后事项中的非调整事项
(一) 2006年1月4日公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司根据与中国农业银
行上海市普陀支行签订的《借款合同》，以其拥有的上海市普陀区东新村地块改造项目
中长寿路街道115街坊4/1丘地块土地使用权作为抵押，取得60,000万元借款，借款到期
日为2008年11月11日。
(二)根据2006年2月13日公司七届十二次董事会决议，公司同意控股子公司上海新湖
房地产开发有限公司其他三家股东浙江科创投资发展有限公司、深圳东海潮投资发展有
限公司、杭州方豪实业有限公司将其所持有的上海新湖房地产开发有限公司合计50%股权
全部转让给原股东杭州方豪实业有限公司的控股子公司杭州方豪投资发展有限公司。公
司放弃此次股权转让的优先购买权。上述股权转让实施后，本公司和杭州方豪投资发展
有限公司各持有上海新湖房地产开发有限公司50%股权。
十二、其他重要事项
(一)债务重组事项
无重大债务重组事项。
(二)非货币性交易事项
无重大货币性交易事项。
(三)资产置换、转让及其出售行为的说明
无重大资产置换、转让及其出售行为。
(四)公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司开发的上海新湖明珠城一期一标
段、二标段已竣工，部分房产已交付业主使用。截至2005年12月31日，总承包商浙江省
东阳第三建筑工程有限公司上海公司和龙元建设集团股份有限公司的工程款尚未结算，
上海新湖房地产开发有限公司按照初步决算结果计算项目开发成本。
截至2005年12月31日，公司控股子公司温州新湖房地产开发有限公司开发建设的永
嘉县瓯北罗马城项目工程已竣工，大部分房产已交付业主使用，尚未最终办妥决算手续
。
(五)公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司本期收到上海市普陀区财政局拨
付的旧城改造发展资金补贴29,952,993.91元，已记入补贴收入科目。
(六)公司控股子公司温州新湖房地产开发有限公司2002年12月28日与瑞安市安阳镇
筼筜桥村经济合作社签订《联建开发协议书》参与安阳镇E区地块联合开发，同时温州新
湖房地产开发有限公司又与温州市瓯海房地产开发总公司达成协议共同出资开发建设上
述项目，并收到其缴入的合作款1,155万元。2004年3月22日温州新湖房地产开发有限公
司支付给该合作社3,000万元投标保证金。根据瑞安市国土资源局公开挂牌出让国有土地
使用权公告，温州新湖房地产开发有限公司因开发资质等原因，未参与瑞安市国土资源
局组织的上述地块的招标活动。公司2005年3月已从瑞安市安阳镇筼筜桥村经济合作社收
回上述3,000万元款项，温州市瓯海房地产开发总公司缴入的合作款1,155万元尚未退还
。
(七)截至2005年12月31日，公司全资企业绍兴市人民针纺厂所有者权益为-968,898
.24元，持续经营能力存在不确定性。公司控股子公司浙江高新信息技术有限公司本期基
本无业务收入。
(八)公司控股子公司上海新湖房地产开发有限公司本期举办了“无理由退房”购房
活动，自2005年9月8日起至10月31日止期间的购房者，从购买之日起两年内享有无条件
退房的权利，该等售房款合同金额为91,931,576.00元。
(九)截至审计报告日本公司及控股子公司尚未办妥企业所得税汇算清缴手续。
(十)根据中国证券监督管理委员会颁布的《公开发行证券的公司的信息披露规范问
答第1号----非经常性损益》（2004年修订）的规定，本公司非经常性损益发生额情况如
下（收益为+，损失为-）：
项 目 2005年度
处置长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、其他
长期资产产生的损
-61,386.94
益
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
各种形式的政府补贴 29,952,993.91
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
短期投资损益，（除国家有关部门批准设立的有经营资格的金
融机构获得的短
17,899.31
期投资损益外）
委托投资损益
各项非经常性营业外收入、支出 127,911.15
以前年度已经计提各项减值准备的转回 16,609.68
因不可抗力因素而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
资产置换损益
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
比较财务报表中会计政策变更对以前期间净利润的追溯调整数
其他非经常性损益项目
小 计 30,054,027.11
减：企业所得税影响数（所得税减少以“-”表示） 59,816.22
少数股东损益影响数（亏损以“-”表示） 14,945,290.37
非经常性损益净额 15,048,920.52
十二、备查文件目录
（一）载有公司法定代表人陈坚、财务总监兼财务部经理王丽平签名并盖章的财务
报表
（二）载有浙江天健会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审议报告原件
（三）报告期在《中国证券报》、《上海证券报》披露的所有文件正文及公告原件
董事长：陈坚
浙江新湖创业投资股份有限公司
2006年3月16日
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任
何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个
别及连带责任。
姚先国、金雪军、陈坚、刘索加（陈坚代）、陈信元、王丽平、张丽萍、邹丽华、
孟令准、胡杭莉、徐旦红、相子强。
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