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十年磨砺 再攀高峰----访万科总经理郁亮
时间:2006年03月22日09:20 我来说两句(0)  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:搜狐财经】 【作者:张雪琴
十年磨砺 再攀高峰----访万科总经理郁亮 

万科总经理郁亮

  十年磨砺 再攀高峰-----访万科总经理郁亮

  3月21日,万科公布2005年年度业绩,利润增五成,纳税十四亿,业绩创新高。万科总经理郁亮在接受搜狐财经采访时表示,万科的目标是要在十年内成为世界级的优秀房产公司。

  2005年万科实现销售收入139.5亿元,增长52.3%;实现净利润13.5亿元,增长53.8%;而纳税额增长更快,2005年万科入库税金14亿元,同比增长73%。

  在谈到如何评价万科05年为股东创造的回报时,郁亮表示,05年业绩52%增长,销售规模从90多亿增长到139.5亿元,净资产收益率历史性突破16%,在宏观调控的大背景下,取得这个业绩不易。
上市以来一直坚持长期稳定派息政策每年分红派息,按税后利润30-40%分配,今年达到税后利润的40%进行分配。是对股东最丰厚的回报。并表示,对未来业绩增长很有信心。他说,过去十多年以来,万科一直每年以30%业绩的稳定增长,未来目标希望保持这个增长速度。目前公司有60多个项目正在操作,良好的布局规避单一市场风险。此外,出色的团队、客户的忠诚度、投资者支持也是万科之所以踌躇满志的原因。值得欣慰的是,平均每个万科业主会向6.28个以上客户推荐万科的产品,成功率为20%。万科已基本上避免了宏观调控的负面影响,对未来业绩增长很有信心。

  在谈到06年度主要有哪些投资项目会对公司业绩产生较大影响?未来三年有哪些可预见的利润增长点时,郁亮表示,2006年万科将进入新一轮高速增长期,预计将新增土地储备1000万平方米左右。今年以来,已有70多个项目正在操作,到年底可能不止这个数目。很难说哪一项目对业绩影响最大。公司今年将完成长三角、珠三角地区全面布局,加强北京天津地区力量,希望三年以后,京津地区、长三角、珠三角地区各占三分之一,形成三国鼎力之势。

  此外,万科将在国内大规模推广住宅工厂化产品,公司为此还专门聘请了首位外籍高管,工厂化是一个目标,为的是提升住宅品质,用三年多来的研究成功的工厂化手段做房子。目前已聘请到前日本丰田汽车的中国总赞,将在4月1日正式加盟万科,着手住宅工厂化。

  郁亮称,年报一经公布,领跑地位在宏观调控背景下更加突出,但离目标还很远,表示近期没有考虑向上下游产业拓展。此前一系列的股权收购和资产出售是为整合资源优势、取长补短,为发展做准备。比如出售的资产都是五年以上长期项目,出售是为资源回收。万科买项目不是用来储备的,是用作开发的。他说,今后国内的住宅发展方向,应普通老百姓为主,解决大多数人居住问题。作为领跑企业,万科将在会在这方面下功夫,产品线会更加丰富,将涉足中低档、低档产品。如参与限价商品房的开发等。

  在谈到宏观调控对公司是不是利好?紧缩地根和银根的宏观调控手段是否反而推动了房价上涨时,郁亮说,宏观调控是不是利好不能一概而论,整个市场透明了,这是利好。如果政策出台有利于市场长期稳健发展的话,就是利好。形势好的时候,谁都可以卖的很好,但宏观调控下,万科的实力和优势能够体现出来。

  目前房价上升只是表像,本质的问题是相当多的老百姓买不起房,如果卖地时限制套数,限制单元户型面积不超过100平米。那么对平衡房价会有很大帮助。房价的上涨与下跌不好去预测,随着普通商品房增加,房价整体均价可能会下降,下降是否就意味着房地产行业不好了,还是是行业更健康了呢;随着人们收入水平的提高,相信普通商品房的标准也会不断提高,价格也会有一定幅度的上升,上升是不健康了?还是人们住房已经得到了满足?关键是看大多数老百姓能不能解决居住问题。买不起房子,有没有很好的住宿安排,比如租赁房子的提供,这比房价本身重要。因此跟整个结构有关,与房价无太大关系。与其说是房价的问题,不如说是结构问题。

  郁亮希望在11.5计划期间,政策变化越来越市场化,越来越公正。如果土地供应方面与农民的利益能够更好的结合,如果农民土地供应方面市场化,农民的利益得到保障。如果这些问题解决了,会更加有利于房地产行业的发展。他表示,对11.5期间经济发展大势非常看好。对房地产的发展非常看好。

  最后郁亮希望通过搜狐财经,表达对长期以来支持万科事业发展的广大投资者的感激之情。

  他说,感谢投资者21年以来长期的支持,感谢他们给我们的提出了的股权激励方案,过去没有这样的方案万科已经做得很优秀,有了这样的方案更是一种动力,当然也带来了巨大的压力。但我们相信:动力大于压力!

  股权激励是一种分享成长的概念,当净利润增长超过15%以上部分,当净资产回报率超过12%以上时,才有可能计提奖励基金。还要经历一个等待期,在第3年,如果股价表现比现在好,我们才有可能获得这些股票,整个条件对我们来说是非常严格的。要做到这一点不光要考虑增长,还要考虑长期利益和短期利益的均衡,如果大规模的融资导致净资产收益率降低,管理层也得不到奖励。即使业绩指标增长跟收益都做到了,但如果系统原因或其他原因导致股价下跌,管理层会和股民同甘共苦,也不应该得到股份,而是返还给公司。通过这些方面,管理层和股民紧密联系在一起。应该说,万科的治理结构在上市公司里应该说是最完善的。会给投资者最丰厚的回报!

  万科的目标是要在十年内成为世界级的优秀房产公司,为实现这一目标,万科还有很长的路要走。十年磨一剑,预祝她早日再攀上梦想高峰!

(责任编辑:张雪琴)



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