房地产税收新政减少开发商偷漏税的发生,同时增加了实际税收负担

    国家税务总局近日下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发(2006)31号),从2006年1月1日起执行。

对比31号文和2003年的83号文,新办法针对现行房地产行业的特点,制定了更为严格和详细的征收原则和办法,总体来说,新办法将减少开发商偷漏税的发生,同时增加了现行房地产企业的实际税收负担,最终可能减少房地产企业的利润率,特别是房地产企业取得暴利的机会将大大减小。

    增加预交税款

    预计计税毛利率由15％调增为20％,新办法对房地产开发企业预售收入的预计营业利润率作出调整。旧办法规定,开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。新文件对此作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质,将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房,并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率,其中,省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%,地及地级市的城区和郊区不得低于15%,其他地区不得低于10%。这条规定一方面体现了国家鼓励企业兴建价位较低的经济适用房的原则,经济适用房的预计计税毛利率仅为3%,另一方面,根据近两年我国大中城市房价普遍上涨,房地产企业毛利率普遍提高的情况,适当提高了对省会城市房地产预售收入的预征收率,由原来的15％提高到20％的预售收入作为计税毛利额,再扣除相关的期间费用、营业税金及附加后计入当期应纳税所得额。由于预交税款的增加,此项规定将会进一步增加企业的资金负担,降低企业的资金周转率。

    强制结算纳税

    新办法规定了开发产品的完工标准,对符合标准的完工产品要强制进行结算和纳税调整。对某些高毛利率的房地产开发产品,其实际利润率大大高于预计的计税毛利率20％,房地产企业往往故意拖延对这些开发产品的竣工结算,以拖延补交税收。新办法针对这种现象,明确规定了开发产品的完工标准。对符合完工标准的开发产品,企业必须在完工年度进行结算,即确认收入,结转与其对应的计税成本,计算出该项开发产品的实际销售收入毛利额,根据其与预售收入毛利额间的差额,计入完工年度的应纳税所得额。否则主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整。这项规定强调对高利润开发产品的强制结算和纳税调整,防止这部分税收的流失。

    转移利润不易

    新办法严格规定了税前利息扣除的标准,防止开发企业通过关联交易转移利润。新办法规定,依法借给全资企业的,全资企业支付的利息不得在税前扣除,依法借给全资企业以外的其他关联企业的,关联企业借入资金金额在其注册资本50％以内(含50％)的部分,可在按金融机构同类同期贷款基准利率计算的标准以内据实扣除,超过注册资本50％的部分,其超过部分负担的利息支出,不得扣除。

    同时,房地产开发企业和以销售房地产开发产品(包括代理销售)为主的企业均不得享受新办企业的税收优惠。

    此外,新办法缩短了各种费用可在税前扣除的时间。新办法规定：新办的房地产开发企业在取得第一笔销售产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费,可以向以后年度结转进行税前抵扣,但最长不得超过3年(旧办法是可以无限期结转)。这一方面督促企业加快从土地获得到进行实际施工的进度,否则超过3年则上述费用就不能在税前进行抵扣。另一方面也减少了企业利用此进行利润调整。