问卷调查为主。对问卷调查数据采用SPSS、SAS等软件作为统计分析的工具。

本课题拟采用的技术路线：

图：研究的技术路线

，上升到 1999 年的 4.62，200年进一步上升到 5.02．具体情况如表 2—3：

表 2—3： 城镇居民 10％不良指数变化表

资料来源：常兴华．居民收入分配差距扩大约状况、原因和对策研究[J]．经

持的购买力使新加坡80%的居民购买了组屋居住。

 

图1：新加坡居民住宅情况图

资料来源：候浙珉：主要市场经济体制国家（地区）住房保障制度及其对我们的启示[J]. 北京房地产 1996.1

住宅占总住宅面积的比例，1940 年为 44%，1970 年为 63%，到现在已超过 90%。

图2：美国自有住宅占总面积的比例图

据统计，80 年代初美国平均一户拥有的住宅就已超过一套，住宅自有化水平及居住水平均居世界前列。（见图2）

消费水平非常低，其现状非常糟糕，具体调查结果如表 3--3。

表1： 2003 年末全国各地住宅人均建筑面积 10 平方米以下的家庭户数

全国合计：2575836                              单位：户

河北	84033	山东	260604	青海	8000
福建	23611	西藏	无数据	江苏	168040
四川	90590	吉林	207511	广西	170432
山西	157879	湖北	167502	宁夏	9611
江西	36335	陕西	27076	浙江	24999
贵州	98765	黑龙江	127820	海南	33261
内蒙古	69014	湖南	143603	新疆	69474
河南	102175	甘肃	88392	安徽	87356
云南	20518	上海	无数据	重庆	38493
辽宁	167336	广东	93406	北京	无数据

资料来源： 中华人民共和国国统计局网站（www.stats.gov.cn）

 

表2： 2003 年末各省危房建筑面积

全国合计： 7703.21                                 单位：万平方米

北京	10.58	江西	75.83	陕西	77.06
浙江	144.82	贵州	59.12	黑龙江	1018.33
海南	25.17	内蒙古	193.22	湖南	595.44
天津	4.39	山东	110.44	甘肃	207.89
安徽	241.35	云南	358.38	新疆	625.48
重庆	694.30	辽宁	148.36	广东	220.03
河北	138.77	河南	226.12	青海	60.00
福建	254.54	西藏	72.74	江苏	303.48
四川	482.26	吉林	286.95	广西	361.65
山西	173.26	湖北	491.16	宁夏	42.09

资料来源： 中华人民共和国统计局网站（www.ststs.gov.cn）

 

表3：湖南湘潭市中低收入群体的住宅消费状况调查表

	别墅式 住  宅	高层 楼房	较好低 层楼房	一般低 层楼房	较差低 层楼房	较好的 平  房	一般 平房	很差 平房	等外 房
中低 收入 其他 阶层	0 0.1	0 0.4	14.5 23.7	15.2 24.5	7.5 10.2	0.7 1.3	36.1 21.1	25.3 17.6	0.7 1.1

资料来源：潘爱民，城市弱势群体住宅消费保障问题研究[D]，湘潭大学硕士论文，2004。

城市住房的价格呈不断上升的趋势（见表4）。

 

表4：全国住宅类商品房销售价格指数（1999-2002）

去年同期＝100

资料来源：根据《中国经济景气月报》，中国统计出版社 2003-2005 年各期整理而得。

大城市市区每平方米商品房平均房价以及房价与家庭人均收入的比较情况（见表 5、表6）。

 

 

 

 

表5：37 大城市平均房价及人均收入排行榜

	城市	每平方米商品房平均房价	2004年居民家庭人均 可支配收入平均房价排名	人均收入 排  名
1	温州	9278	17727	2
2	上海	8627	16683	4
3	杭州	7210	14565	7
4	北京	6232	15638	6
5	深圳	6037	27596	1
6	宁波	5900	15882	5
7	广州	5660	16884	3
8	厦门	5156	14443	9
9	南京	4960	11602	11
10	天津	4760	11467	12
11	青岛	4639	11089	14
12	苏州	4460	14451	8
13	大连	4241	10378	17
14	福州	3368	11436	13
15	济南	3172	12005	10
16	昆明	3150	9045	24
17	贵阳	3100	8989	25
18	太原	3050	9353	22
19	西安	3007	8544	33
20	沈阳	2926	8880	29
21	成都	2868	10394	16
22	武汉	2858	9564	20
23	长沙	2825	11021	15
24	南宁	2817	8060	34
25	南昌	2777	8690	30
26	重庆	2732	9221	23
27	郑州	2650	9364	21
28	哈尔滨	2574	894027
29	石家庄	2470	8622	31
30	兰州	2438	7684	36
31	海口	2330	8981	26
32	乌鲁木齐	2280	9729	19
33	合肥	2220	8610	32
34	长春	2191	8900	28
35	呼和浩特	1960	10166	18
36	银川	1930	7984	35
37	西宁	1821	7626	37
37	城市平均	3802	11357	——

 

表6：2004年37 大城市房价泡沫榜

排名	城市	居民家庭人均可支配收入（元）	三口之家年收入(元)	年节余(元)	每平米房价（元）	简约两居室平均总价（70平米）（元）	买套简约两居室需要年限
1	温州	17727	53181	30313	9278	649460	21.43
2	上海	16683	50049	28528	8627	603890	21.17
3	杭州	14565	43695	24906	7210	504700	20.26
4	南京	11602	34806	19839	4960	347200	17.5
5	青岛	11089	33267	18962	4639	324730	17.13
6	天津	11467	34401	19609	4760	333200	16.99
7	大连	10378	31134	17746	4241	296870	16.73
8	北京	15638	46914	26741	6232	436240	16.31
9	宁波	15882	47646	27158	5900	413000	15.21
10	厦门	14443	43329	24698	5156	360920	14.61
11	西安	8544	25632	14610	3007	210490	14.41
12	南宁	8060	24180	13783	2817	197190	14.31
13	昆明	9045	27135	15467	3150	220500	14.26
14	贵阳	8989	26967	15371	3100	217000	14.12
15	广州	16884	50652	28872	5660	396200	13.72
16	太原	9353	28059	15994	3050	213500	13.35
17	南昌	8690	26070	14860	2777	194390	13.08
18	沈阳	8880	26640	15185	2926	204820	13.49
19	兰州	7684	23052	13140	2438	170660	12.99
20	苏州	14451	43353	24711	4460	312200	12.63
21	武汉	9564	28692	16354	2858	200060	12.23
22	重庆	9221	27663	15768	2732	191240	12.13
23	福州	11436	34308	19556	3368	235760	12.06
24	哈尔滨	8940	26820	15287	2574	180180	11.79
25	石家庄	8622	25866	14744	2470	172900	11.73
26	郑州	9364	28092	16012	2650	185500	11.58
27	成都	10394	31182	17774	2868	200760	11.3
28	济南	12005	36015	20529	3172	222040	10.82
29	海口	8981	26943	15358	2330	163100	10.62
30	合肥	8610	25830	14723	2220	155400	10.55
31	长沙	11021	33063	18846	2825	197750	10.49
32	长春	8900	26700	15219	2191	153370	10.08
33	银川	7984	23952	13653	1930	135100	9.9
34	西宁	7626	22878	13040	1821	127470	9.77
35	乌鲁木齐	9729	29187	16637	2280	159600	9.59
36	深圳	27596	82788	47189	6037	422590	8.96
37	呼和浩特	10166	30498	17384	1960	137200	7.89
	平 均	11357.11			3802		13.38

低生活保障标准之下，否则将不能得到最低生活保障。截止到 2005年9 月，全国主要城市的“低保”标准见表 7。

 

表7：36城市低保标准（统计日期：2005年9月）

单位：元

城市	低保标准	城市	低保标准
北京	300	广州	330
天津	265	南宁	210
石家庄	220	海口	221
太原	183	成都	195
呼和浩特	190	重庆	210
沈阳	220	昆明	210
长春	169	贵阳	170
哈尔滨	200	拉萨	200
上海	300	西安	200
南京	200-260	兰州	190
杭州	280-320	西宁	165
合肥	230	银川	180
福州	210-230	乌鲁木齐	161
南昌	190	大连	240
济南	230	青岛	260
郑州	200	宁波	300
武汉	220	深圳	344
长沙	200	厦门	265-315

资源来源：民政部网站（https://www.mca.gov.cn）。

 

综合上面的分析，我们会非常明显看到，由于住房市场价格的不断上涨和居高不下，以及城市贫困家庭的低收入，住房市场天然地就对城市贫困家庭有一种排斥作用，将其排斥在住房市场之外。正如哈罗（Harloe）所说的：商品房进入的途径是收入和财富，没钱的人站在门外（Harloe. M，1995）。

第三节 政策排斥——城市贫困家庭住房困境的次要原因

社会排斥理论还有一个比较重要的观点，即社会政策创造论。社会政策创造论认为社会排斥往往发生于不同的社会政策层面，当社会政策系统化地拒绝向某些社会群体提供资源，使之不能完全参与社会生活时，就会导致社会排斥（周林刚，2004）。社会政策是指一个国家的政府、政党以及其他社会组织为了实现其社会目标，而在各种社会公共事务方面所制定的各种政策的总和。具体而言，社会政策包括就业、社会保障、教育、医疗卫生、住房、个人服务以及其它各种公益事业方面的政策。社会政策所导致的排斥总是制造贫困的元凶。英国的“圈地运动”造成数以百万的无家可归者，美国的“种族歧视政策”使得无数的有色人种贫困潦倒。社会政策既可以确定“穷人”标签的指向（“谁是穷人”、“谁将成为穷人”），也可以再造贫困（比如政策本身就是排斥之策、解救贫困的政策因执行失误再造了贫困等）。（周林刚，2004）唐钧等学者就是从社会政策的角度来理解和界定社会排斥的，即认为社会排斥是游戏规则造成的，而社会政策研究的目标就是要修订游戏规则，使之尽可能地惠及每一个社会成员，从而趋于更合理、更公平。（唐钧、沙琳、任振兴，2002）作为一项应用研究，唐钧等学者还运用社会政策创造论分析了“低保”政策中所产生的社会排斥（唐钧、王婴，2002）。

社会政策如果处理不当，则很容易产生社会排斥。如果我们运用社会排斥理论对相关住房政策进行分析的话，就会很明显地看到，相关的住房政策对城市贫困家庭产生了非常明显地排斥，这也是城市贫困家庭住房难问题的原因之一。

一、住房公积金政策

住房公积金制度是中国政府为解决职工家庭住房问题的政策性融资渠道。住房公积金由国家机关、事业单位、各种类型企业、社会团体和民办非企业单位及其在职职工各按职工工资的一定比例逐月缴存，归职工个人所有。住房公积金专户存储，专项用于职工购买、建造、大修自住住房，并可以向职工个人发放住房贷款，具有义务性、互助性和保障性特点。1994年，住房公积金制度在城镇全面推行。1999 年，国家颁布《住房公积金管理条例》，并于 2002 年重新发布，使住房公积金制度逐步纳入法制化和规范化轨道。目前，已基本建立起住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的管理体制。住房公积金按规定可以享受列入企业成本、免交个人所得税等税收政策，存贷款利率实行低进低出原则，体现政策优惠。截至 2003 年底，全国建立住房公积金职工人数达 6045 万人，累计归集公积金 5563 亿元，职工因购建住房和退休等支取 1743 亿元，累计发放个人住房贷款 2343 亿元，支持 327 万户职工家庭购建住房，为改善居民家庭住房条件发挥了重要作用[1]。虽然全国各地住房公积金的归集额总体呈逐年上升态势，但是缴存人数却在逐年减少。以浙江省湖州市为例。湖州市住房公积金1998年的归集总额为8771.30万元，归集人数为 15.94 万人，人均年缴存基数为 5502.73 元，缴存比例10%（单位、个人各 5%）。2003 年的归集总额为 38342.44 万元，归集人数为 10.91 万人，人均年缴存基数为 21965.19 元，缴存比例 16%（单位、个人各 8%）（吴宁，2004）。因此，住房公积金覆盖率并不高，约占全国在职职工总数的 60%——70%。能够参加住房公积金的多为党政机关、效益好的国有企业和集体企业。住房公积金政策是为在职职工提供的一项政策，而且是一项预缴费政策，也就是说只有那些有稳定工作且其单位和个人能够缴得起费的职工才能享受，因此，住房公积金政策至少到目前为止并不能使每一个城市家庭享受到，特别是那些城市贫困家庭，这样的家庭其家庭成员要么是其所在单位效益不好，无法缴纳住房公积金，要么是没有单位，也根本无法参加住房公积金。由此我们可以看到，住房公积金政策对于那些有稳定工作并能缴得起费用的职工来说是“锦上添花”，而对那些城市贫困家庭而言却不是“雪中送炭”。因此我们可以说住房公积金政策完全将城市贫困家庭排除在外。

二、住房贷款政策

随着国家取消福利分房及房改工作的深入，实物分房停止后，城市居民必须通过市场交易获得住房。在购房款数倍于居民个人收入及积蓄的情况下，住房贷款就成为了广大城市居民提前实现住房消费的重要手段。国家先后出台了一系列推动刺激住房消费和住房贷款的措施和政策，极大地推动了我国个人住房贷款业务的发展。但是，这项住房政策却将城市贫困家庭排除在外，因为城市贫困家庭根本无法满足申请个人住房贷款的条件。中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》所规定的个人贷款条件包括：有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的 30%作为购房的首期付款；有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。上述的各项贷款条件，对于城市贫困家庭而言，没有一项是可以达到的。首先是有稳定的职业和收入，而城市贫困家庭的成员多是从事一些既不稳定、收入又低的职业，甚至是无职业和无收入；其次是 30%的首付款，对于城市贫困家庭而言是根本拿不出来的；最后是资产抵押，城市贫困家庭没有什么资产可言，因此也就不具备抵押条件。因此，住房贷款政策完全将城市贫困家庭排除在外。

三、经济适用房政策

在城市住房市场价格越来越高、居民收入和积蓄有限的情况下，依然有一些城市家庭购买不起住房，住房难问题依然存在。为了解决城市中低等收入家庭的住房难问题，政府出台了经济适用房政策。1998 年，中国确定发展经济适用住房。经济适用住房是由政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；市、县人民政府规定的其他条件。

经济适用住房的租售价格以保本微利为原则，购买经济适用住房满一定年限后，方可上市出售，且须将收益按一定比例向政府交纳。经济适用住房实行申请、审核和公示制度，强调公开透明，严格监督管理。从 1998 年到 2003 年，经济适用住房竣工面积达 4.77 亿平方米[2]。从 1998 年开始，全国各地虽然建设了大量的经济适用房，但实际上，从这项政策中受惠的绝大多数是中等收入甚至是一些高收入家庭，根据调查，1998 年以来，约有 16%的经济适用房卖给了高收入者，（张力军、虎小红、刘钊，2004）而低收入家庭即城市贫困家庭基本上没有从这项政策中得到任何好处。其原因：一是面积过大、价格过高，如对北京经济适用住房的调查显示，经济适用房项目中的单元房建筑面积动辄上百平方米，有的甚至达到了两三百平方米，房子总价多在30 万元以上，但通过对中低收入者调查显示，北京 70%左右的购房人需要的是 30 万元以下的住房，希望经济适用房面积在 100 平方米以下的比例超过 90%（张力军、虎小红、刘钊，2004）。二是政策实施中存在着不合理的地方，例如，由于对于中低收入者的界定比较模糊和一些违规行为的存在，使得一些高收入者和已经有住房的人购买了经济适用房。由此可见，经济适用房出现了“不经济”的现象，根本没有惠及到城市贫困家庭，也可以说经济适用房政策也将城市贫困家庭排除在外。

通过对相关各项住房政策的分析，我们会看到，相关各项住房政策并没有惠及到城市贫困家庭，于是出现了一种政策排斥现象：城市贫困家庭被相关住房政策排除在外。

第四章 中低收入群体住房解决方案的层次性

第一节 我国城市中低收入群体住宅消费保障体系设计的原则

社会保障制度作为社会的“安全网”和“减震器”，其本身就是社会追求公平的产物，公平是社会保障制度的内在需求。社会保障制度对社会中减少或没有生活来源者、贫困者和遭遇不幸者给予救助，对一切工薪劳动者在丧失劳动能力、失业后给予救助，保证他们的基本生活要求。同时通过收入再分配等手段，在一定程度上缩小贫富之间差距，从而在一定社会条件下实现某种程度的公平，形成社会公平的良好氛围，并有利于社会的稳定与发展。

住宅消费保障制度作为社会保障制度的一个重要组成部分，公平性原则也是其制度建设的首要原则，但是仅仅具有公平性原则还是不够的，作为解决城市中低收入群体的住宅消费问题的主要方法，其制度建设涉及到方方面面的很多问题，公平性原则从一定程度上说只是涉及了保障范围问题，还有资金、立法、管理等等一系列的问题也是非常重要的。就完善城市中低收入群体的住宅消费保障原则来说，我们认为：福利性、互济性原则、强制性原则、普遍性原则、多样性原则和公平性原则同等重要。只要我国城市中低收入群体的住宅消费保障制兼顾了这些原则，我们的制度才会完善，才能真正地保障我国城市中低收入群体，解决他们的住宅消费问题。

一、公平性原则

社会保障制度安排属于公共产品，是公共资源在公共领域里面的分配，因此缓和社会不公平，创造并维护社会公平，是社会保障制度安排的基本出发点，也是住宅消费保障政策实施的基本归宿，尽管不同国家与不同模式的住宅保障制度安排，在公平方面存在着不同的差异，但这种制度的建立初衷与运行过程都是以公平为基本原则的。我国当前处于经济转轨时期，经济结构调整使得大量的工人下岗，城市化和工业化速度的加快，使得我国的住宅消费问题日益凸现，保障低收入群体特别是城市中低收入群体的住宅消费是我国政府义不容辞的责任。公平性原则在住宅消费保障制度主要体现在保障范围上，居者有其屋是我国住宅消费保障制度的目的，当然强调住宅消费保障要以公平性为原则，并非一定要以不讲效率为条件。

从宏观上讲，住宅消费保障只是整个社会体系中的一个系统，它的公平性要以社会产品按生产要素分配为基础，并不是取代按劳分配或损害按劳分配，从微观上讲，住宅消费保障追求公平，但是本身也要讲究效率，只有最大限度地发挥出住宅消费保障资源的效率，才能更好地实现社会公平并使社会进步。

二、福利性、互济性原则

所谓福利性原则，即相对于社会成员个人而言，其在社会保障方面的支出要小于在社会保障方面的收入，换言之，凡所得大于所费即有了福利性。如果社会成员用低于服务的价格购买到了这种服务，便含有了福利性的因素在内。因此，福利性原则强调的是社会成员在社会保障方面的交易成本低于所获得的保障待遇，这一原则适用于中低收入群体。城市中低收入群体的住宅消费保障制度设计的福利性与互济性原则主要体现在住宅消费中，中低收入群体所花费的代价低于其成本。

与福利性同等重要的是互济性，它既是社会保障制度赖以生存和发展的基础，也是增进整个社会协调发展的重要条件，在理论与实践中，互济性原则实际是以互惠制为基础的，这种互助或互惠应该强制化、固定化和规范化。

三、强制性原则

住宅消费保障的强制性原则旨在切实保障社会成员的基本住宅条件。一方面，住宅消费保障资金的筹集由于涉及到国家、企业及其法人团体与个人的权利义务及经济利益，所以必须在法律保证下并在政府的严格监控下才能完成筹资的任务，没有强制性，不会有稳定住宅保障制度的财政基础，进而也不会有真正的住宅保障制度安排。我国廉租房的资金缺乏来源主要就在于没有相关的法律保障。另一方面，作为一种社会稳定机制与利益调整机制，有关方面的权利和义务必须有法律明确规范，并要求严格依法办事。没有强制性，住宅消费保障制度就可能滑出正常运行轨道，国外政府的立法和强制性干预就是基于法律的保障。另外，如果住宅消费保障资金的筹集和住宅消费保障待遇的给付，均由市场机制调节，则难以发挥作用。因此城市中低收入群体的住宅消费保障制度必须以立法为前提，以政府干预为条件，法律的硬约束与政府的强制干预是住宅消费保障制度强制性的具体表现，也是解决城市中低收入群体住宅消费问题的根本出路。

四、选择性原则

选择性原则是一些强调效率优先的国家和发展中国家在社会保障制度安排中遵循的一项原则。其涵义在于根据国家财政的承受能力和受保障者的经济收入状况及对社会保障的需求程度，有区别的安排社会保障项目、对象范围、筹资方式和待遇水平等。这在住宅消费保障制度中体现为层次性，住宅消费保障制度应该重点保障中低收入群体，他们才是真正的需要保障的对象，国外住宅消费保障的经验也显示低收入阶层的保障是他们的首选。选择性原则实质是讲住宅消费保障不是全民保障。因为人们对保障的需求客观上存在差异，国家的财政实力有强弱之分。

五、多样性原则

多样性原则取决于保障制度影响或制约因素的复杂性，又反过来构成保障制度安排的基本原则。多样性原则包括：一是制度安排模式应多样化，以便适应不同社会群体并满足需求；二是保障结构多样化，体现层次性，不能指望用一种制度来覆盖社会保障制度的全部内容；三是水平结构多样化，不同的社会保障项目要在待遇上体现差异。

城市中低收入群体住宅消费保障的原则在现实中的体现主要表现保障制度的搭配和完善上面。我们认为，当前解决城市中低收入群体的住宅消费保障问题，应该形成以廉租房为主，经济适用房为补充，配以住房公积金扶持的住宅消费保障体系，也只有这样，我国城市中低收入群体的住宅消费保障问题可以解决。当前我们要做的就是改革廉租房制度和公积金制度，完善经济适用房政策，并根据目前各地加快发展出现的拆迁问题而进行拆迁最低保障制度改革。

第二节 廉租房制度改革与我国城市中低收入群体的住宅消费保障

2004 年 3 月 14 日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》中明确指出“宪法第十四条增加一款，作为第四款：‘国家建立健全同经济发展水平相适应的社会保障制度’”。实施社会保障制度，是稳定政治、稳定社会、保障基本人权和促进经济发展的需要，体现着党和国家对“弱势人群”的关心，也是政府在承认人们经济地位不平等的前提下，运用社会救助政策，对社会财富进行再分配的一项重大措施。2003年3月1日全国城镇全面实施由建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局共同签发的第 120 号令《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》，以下简称《新办法》，标志着我国城市中低收入群体的住宅消费保障制度改革的启动。

一、从新旧“办法”的比较看我国城市中低收入群体住宅消费保障制度的初步建立

关于城镇廉租房管理问题，五年间，国家有关部委先后颁发了两个管理办法。一个是上述的《新办法》；一个是 1999 年由建设部以第 70 号令发布的《城镇廉租房管理办法》以下简称《旧办法》。

在深化城镇住宅制度改革，构架多层次的住宅供应体系，解决城镇最低收入家庭住宅问题中，《旧办法》发挥了应有的作用。《新办法》是对《旧办法》的进一步修订，使其更趋于完善。《新办法》有 8个鲜明的特点。

1、《新办法》旨在建立和规范城镇廉租房制度，逐步完善我国城镇住宅供应体系，比较《旧办法》，《新办法》删除了“单位在住宅领域实施社会保障职能”，强化了中央和地方政府的住宅消费保障职能，标志着我国城镇住宅制度商品化、社会化的发展方向，而“单位”不再是解决职工住宅问题的主要责任者。

2、廉租房的实施对象，进行了更加“切合实际”的定位，起到了稳定社会、促进城市化发展的作用。

3、运作程序规范透明。比较《旧办法》的“申请、公告、登记、轮候配租”，《新办法》更为具体，规定城镇最低收入家庭廉租房消费保障对象的条件和标准，由市、县人民政府房地产行政主管部门会同财政、民政、国土资源、税务等有关部门拟定，同级政府批准后公布执行，具体有以下特点：

（1）租用廉租房要经过书面申请，审核，公示，登记，调查，核实，排队轮候，公布结果的程序获得。

（2）动态管理、定期核查、依法处罚。

这种细化了的程序，体现了公开、公平、公正，更具可操作性，为管好、用好廉租房奠定了基础。

4、量化了廉租房消费保障面积标准原则。《旧办法》只规定每户最低收入家庭只能租住一处与居住人口相当的廉租房，对具体的面积标准未做出明确规定。《新办法》则提出其“保障面积标准原则上不超过当地人均住宅面积的 60%”。根据当前我国城镇人均居住水平测算，既符合我国国情，又符合国际通用的一人一间房的“文明标准”。

5、《新办法》对廉租房来源表述清楚。既规定了房源渠道，又指出了“实物配租的廉租房应当以收购现有旧住宅为主，限制集中兴建廉租房”，并且主要“面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其它急需救助的家庭。”政府新建的廉租房实行行政划拨土地及优惠税、费等政策。

6、《新办法》明确了“城镇最低收入家庭廉租房资金来源，实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则”。其中，将市、县财政预算安排的资金、住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租房补充资金，作为固定的资金来源，写在了前两条的位置，体现出各级政府对城市最低收入家庭的支持力度，同时也标志着我国社会救助制度的不断完善。

7、《新办法》增加了保障方式的规定。指出了“城镇最低收入家庭廉租房消费保障方式应当以发放租赁住宅补贴为主，实物配租、租金核减为辅”。这种规定，符合市场经济条件下保障机制的运作规律，与住宅消费保障的进入、退出机制相吻合。

8、《新办法》规定的廉租房租金标准和补贴标准双明确。

其租金标准由维修费、管理费两项因素构成；租赁住宅补贴标准，按照市场平均租金与廉租房租金标准的差额计算。以上所概括的八个特点，构成了《新办法》的核心内容，对于发展与完善我国城镇住宅供应体系，保障城市中低收入群体的住宅消费是一种积极的推进。

二、进一步完善廉租房制度，保障城市中低收入群体住宅消费的建议

温家宝总理在十届全国人大二次会议上作政府工作报告时指出，2004 年要继续做好“两个确保”工作，搞好“三条保障线”的衔接，进一步做好城市“低保”工作，规范“低保”标准和范围；继续多渠道筹集并管好社会保障基金。他还说，对城乡特殊困难群众，要给以更多的关爱；继续完善社会救助制度，切实帮助特殊困难家庭解决就医看病、子女上学、住宅、冬季取暖等实际困难。学习总理的报告，结合《新办法》的实施，借鉴国际通用的住宅消费保障举措，我们应更多地关注城市弱势住宅消费保障的效果。为此，就贯彻落实《新办法》提出五点建议。

1、成立相应组织机构

住宅消费保障是政府的公共职能，因此，在相当一部分国家和地区，住宅消费保障是由政府直接经办的。依据我国的国情，也应以各级政府直接经办为宜。各城镇要有相应的组织机构进行日常工作，以目前的政府职能划分，房地产行政管理部门应承担此任，与民政部门的低保对象衔接，切实做好住宅消费保障对象和保障住宅的管理工作。

2、保障资金、降低成本

《新办法》中，虽然明确了以财政预算安排为主，但是财政预算安排资金的稳定及稳定增长是十分重要的，应在调查研究基础上，结合当地经济社会发展状况，将住宅消费保障资金从财政、从公积金增值部分中单列出来，计划使用。同时，拓展其他资金渠道。可否考虑从福利彩票中切出一块，用于住宅消费保障。此外，降低成本也是很重要的，特别是管理成本。各城市设置的住宅消费保障办事机构，要防止机构臃肿，工作效率低，行政经费不断增加的现象。

3、完善进入退出机制

以《新办法》为本，相应制定出本市、县的管理细则，严格划分最低收入家庭的收入线和面积标准等。在实施过程中，收入线的制定应以民政“社保”对象为主，从严考虑其边缘“双困户”；在住宅面积标准方面，应严格掌握 60%的标准”，不宜放宽。同时，对住宅消费保障对象予以动态管理，增加进入退出机制的透明度，做到公开、公平、公正。

4、强化监督机制

各城市房地产行政主管部门要有专门机构监督住宅消费保障工作，每年参与讨论住宅消费保障工作的预算，检查、评估住宅消费保障工作的透明度及整体效益，以达到住宅消费保障工作正常运行的目的。

5、关心“夹心层”住宅

“夹心层”是指购买经济适用房困难，又不符合进入政府廉租房条件的城市居民群体，这是一个庞大的群体，其比例约占城市居民的 60%左右，虽然随着城镇居民生活水平的不断提高，这一群体会发生较大变化，但仍不失为城市居民的主体（李斌，2002）。解决其住宅问题，需要政策的连续性和衔接性，应继续在政府控制房价的前提下供应经济适用房，包括允许有条件的地区开展集资合作建房，以多种投资形式，多种建设方式，逐步完善我国城镇住宅供应体系。

第三节 经济适用房政策完善与我国城市中低收入群体的住宅消费保障

经济适用房是由政府扶持并调控价格，面向中低收入家庭、住宅困难户的普通微利住宅，它是顺应在社会主义市场经济条件下使住宅建设成为新的经济增长点，使住宅成为居民的消费热点的重要政策构思而形成发展的。它是我国住宅消费保障制度的一个重要组成部分，也在一定程度上是为我国城市中低收入群体住宅消费提供了保障，经济适用房政策体现了我国在社会分配上执行的“效率优先，兼顾公平”原则。也是让居者有其屋、防止贫富悬殊过大、穷人流落街头、无家可归、引发更大社会问题的有效方法。

当前全国大力发展经济适用房，可是在经济适用房加快发展的同时，我们注意到，经济适用房在开发、销售等方面存在一些问题，如经济适用房单位价格偏高，监管乏效，部分经济适用房的质量失控；经济适用房的供给模式不够合理；经济适用房建造面积失控；财政补贴的效益流失等等，这些问题给经济适用房的发展造成了负面影响，形成了我国经济适用房不经济的局面。

从前面我们的分析可知，经济适用房政策偏离了保障的本质是由于经济适用房政策是基于刺激需求、促进经济增长这一角度提出的，如果我们能对经济适用房政策还以本色，让其真正地发挥保障作用，它对我国城市中低收入群体的保障还是可以发挥作用的。所以我们在寻求城市中低收入群体住宅消费保障的时候，不能放弃经济适用房政策，相反我们应该完善它，让它在我国城市中低收入群体的住宅消费保障中起到补充作用。

我们认为要完善经济适用房政策，发挥它在城市中低收入群体住宅消费的保障作用，应该从以下几个方面着手：

一、公布居民收入线，制定建房标准

首先是每个城市每年都划分居民收人线，而且每年公布一次，就会在广大群众的监督下把居民收入线逐步划分准确，就可以严格地、比较合理地控制经济适用房的供应对象。其次是根据当地城镇居民收入水平，以及土地供应状况，制定科学、合理、符合实际的经济适用房面积和造价控制指标。

二、完善收入申报制度，严格身份审查

在西方发达国家，居民定期申报收入已成制度，虚报、瞒报者一旦发现就将受到严厉惩罚。而目前我国的居民收入申报制度还没有全面展开，仍是一项薄弱环节。因此，必须紧抓不放松，坚持不懈，并完善法规，建立相应的惩罚制度。只有清晰购房者门槛，严格把关，认真执行身份资格认证制度，确实保障中低收入者进入市场。

三、引导需求，树立正确的消费观念

由于我国长期受“小农”经济影响，人们的消费结构中存在住宅消费偏好，表现在住宅消费过程中相互攀比，盲目消费，追大求洋。近年来，一方面我国城市住宅仍然紧张，另一方面房地产市场火爆，但小面积、低价位的楼盘较少。这不能盲目责备开发商，关键在于市场需求导向。因此，政府应该开展广泛的宣传活动，教育居民树立正确的住宅消费观，积极开展二级市场，实现住宅梯度消费。

四、延缓新建经济适用房上市，遏制投机

住宅具有消费和投资两种功能，但对于经济适用房而言，消费占主导地位。中低收人者购买经济适用房，主要目的是解决居住问题，一般短期内不会出售。但许多高收人者带着投资动机进人市场，出现一家多房现象，扰乱市场秩序。因此，政府采取延缓新建经济适用房上市政策，同时合理确定补交土地出让金，遏制投机行为，阻止高收人者进人市场。

五、开放二级市场，扩大房源

目前人们将经济适用房局限于新建房，这种认识不全面。在房改过程中，包括购买公房、安居工程房、集资建房等，都不同程度上享受政策优惠，应该也属于经济适用房因此经济运用居存在存量和增量两部门，而且存量占绝大比例。要扩大房源，搞活经济适用房市场，必须开放二级市场。同时制定相应政策，保证中低收人家庭在购买二手经济适用房时，同样享受国家优惠政策，如减免土地出让金及有关税费等。

六、加强监管，合理设计，科学估价

首先是严格按照国家关于经济适用房的界定和规定，结合地方实际情况，进行房型、价格的监控，要求必须低于当地平均房价，以防开发商“偷梁换柱”。如果开发商违背国家相关政策规定，应解除开发商开发资格。其次是努力提高经济适用房的规划、设计和施工水平，在住宅空间布局、功能、配套设施、人文环境上下功夫，力争“经济合理、面积适当、质量优良、布局合理、环境优美、住得舒适”。再次是规范经济适用房价格审定制度，调控经济适用房售价，并实行房价公开评价，增加调控的透明度和科学性，将房价真正控制在一定范围内。

第四节 住房公积金制度改革与我国城市中低收入群体的住宅消费保障

根据前面的分析我们已经知道，住房公积金制度是我国的一项政策性金融，它专门为解决城市中低收入阶层住宅消费问题而提供资金融通的一种手段，公积金制度自建立以来，对我国中等收入阶层的住宅消费起到了很大的作用。在解决城市中低收入群体这样的低收入群体的住宅消费上，也应该起到一定的保障作用。

我们认为：要发挥住房公积金的辅助作用，就要对现行的公积金制度里面的政策进行完善，从保障城市中低收入群体的角度来说，应该做到两个公平：

一、进入的公平

进入的公平是指每个居民包括城市中低收入群体都有资格参加这项保障制度，从而能够享受收益，具体的改革措施体现在以下两个方面：

1、增加住房公积金缴交的弹性

随着市场经济的发展，职工之间的收入差距越来越大，而住房公积金的比例在同一城市往往是统一的，低收入职工缴存有困难，高收入职工嫌缴存额低。在住房公积金存款不征收利息税的情况下，按现行利率计算，一年储蓄存款利率为 1.98%，扣除 20%的利息税以后，实际利率为 1.58%，而住房公积金存款利率为 1.71%，高于同期储蓄存款利率 0.13 个百分点。因此应增加住房公积金缴存的弹性，允许经济效益较好的单位或职工在全市统一规定的缴存比例基础上，自行确定住房公积金缴存比例。对经济效益较差的单位或职工允许降低公积金的缴存率。

2、扩大住房公积金的覆盖面

住房公积金制度的覆盖范围应该进一步扩大，无论是何种形式的企事业单位职工，甚至个体工商户、乡镇企业，只要有雇工、雇员都应纳入缴交范围。这样一部分城市中低收入群体就能享受的好处。再者住房公积金覆盖面扩大，不仅能增加资金来源，也可能使更多的人员被包容到社会保障的网络中，从而减少社会的不安定因素。

二、享受收益的公平

享受收益的公平主要是指城市中低收入群体要有使用这笔资金的自由和保证。当前主要体现在住房公积金要加强管理，保证资金的安全和运做的规范，同时要降低住房公积金的贷款限制。

1、建立有效的监督管理机制

要保证城市中低收入群体享受收益的公平，就必须加强住房公积金的管理，建立规范的运营管理制度和完善的内部管理制度，确保住房公积金的安全运营，防止资金流失，并最大限度地发挥住房公积金制度在提高职工住房支付能力中的作用，保证职工的住房公积金专款专用。为了保证资金的安全，还需要从以下几个方面做起：

（1）实行收支两条线管理，严格按预算管理规定拨付管理费用，不得超支；公积金增值收益的管理，单独设立账户，单独核算。财政部门要认真履行财政监督职能，进一步加强住房公积金财政财务管理和会计核算监督

（2）加强审计工作，建立住房公积金外部审计制度和年度审计报告制度。

（3）建立严格的信息披露制度，定期向社会公布住房公积金的

利息收支、投资收益的分配、保值增值情况及其它重大事项，接受社会的监督，提高住房公积金管理的透明度。

（4）运用先进的科技手段，建立全国住房公积金监管信息系统，使监管手段进一步完善。

2、降低住房公积金贷款限制

建立住房公积金制度的根本目的，是充分发挥住房公积金“低存低贷”的政策优势，加快解决城镇中低收入居民家庭的住房问题。当前，必须采取有力的措施，降低住房公积金贷款的限制，拓展住房公积金贷款范围，积极发展职工购买经济适用住房、“二手房”、“危改房”、“房改房”及职工建造住房贷款。要积极推行“一站式”、“一条龙”服务，建立有关部门（单位）联合办公制度，切实简化贷款手续，缩短办事时间，增强服务意识，提高服务质量，为职工提供便利。另外，住房公积金管理中心要加强与银行的合作与协调，建立良好的委托关系，积极推行组合贷款，满足职工的不同贷款要求。倘若住房公积金的扶持力度加大，对广大无房产、少房产甚至房地产市场，都将产生积极的影响。

第五章 廉租房：理论、政策与效应

第一节 廉租房制度建立的背景和原因

廉租房，又名公共住宅（public housing）。根据建设部指定的《城镇廉租房的管理办法》，城镇廉租房是指政府和单位在住宅领域实施社会保障职能，向具有城镇长住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅。从世界各国的经验来看，廉租房的投资主体包括政府和私人机构，用人单位则尽量避免卷入其中。所以上述定义并不正确。准确的廉租房的定义应该是“廉租房是由政府在住宅领域实施社会保障职能，向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅，或由私人机构开发经营，政府提供补贴的商品住宅”。廉租房一般具有以下特点：

1、保障性

建设廉租房的目的是为最低收入家庭提供满足其居住需要所必需的住宅，政府要提供相应数量的补贴。从而为最低收入家庭提供住宅消费保障。

2、公共性

廉租房属于公共产品，为最低收入家庭提供廉租房是政府的责任。有私人机构提供的廉租房，政府应该在税费等方面给予优惠条件或对私人机构直接提供差额补贴。

3、定向性

廉租房的供应对象是最低收入家庭。这部分家庭由于在商品住宅市场上无力购买或租住商品房，只能由国家提供低价住宅，因此它在某种程度上具有封闭性，定向性。

4、非盈利性

房地产企业开发商品房、经济适用房的目的在于获得利润。政府建造廉租房是为了满足最低收入家庭的基本生活需要，不以赢利为目的的，房租以成本租金为限。廉租房在解决我国低收入群体的住宅消费问题有着重要意义。

“廉租房对应最低收入家庭”，这可从国务院 1998 年 23 号文件中“对不同收入家庭实行不同的住宅供应政策，最低收入家庭租赁政府或单位提供的廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，其他收入高的家庭购买商品房。租赁市场价商品住宅”看出，换句话来说，我国的住宅供应体系是由我国居民收入差距加大，出现了不同的收入阶层而决定的。所以，廉租房的供应是我国目前最低收入家庭出现后政府必须采取的一项政策措施。

一、发展廉租房的首要原因是城镇居民的收入差距扩大

随着市场经济的发展，我国的所有制结构发生了重大的变化，即由原来统一的公有制转变为以公有制为主体，多种所有制共同发展。相应地，收入分配形式也改变为“按劳分配为主体，多种分配方式并存”。在其他因素的共同作用下，城市居民的收入差距越来越大，主要表现为；

1、基尼系数的扩大

定量测量城市居民收入差距大小的标准方法是计算基尼系数（gini coefficient）。基尼系数的经济含义，是全部居民收入中，表示不平均分配的比重，基尼系数越大，居民收入分配差距越大，按照国际惯例，基本尼系数在 0.2 以下表示绝对平均；0.2—0.3 之间表示比较平均；0.3—0.4 表示较为合理，0.4 以上表示差距过大。

当然，具体到一个国家和地区，判断基尼系数多少为差距过大，还的看他的经济发展水平，历史演变情况和居民的心理承受能力。我国的生产力水平比较低，同时长期以来“平均主义”的观念，使得我国判断收入差距合理与否的基尼 系数标准小于一般市场经济国家，1996 年 我国基尼 系数是 0.424，1997 年为 0.425，1998年为 0.456(徐祥生,1999)。据此比较，我国的公民收入差距过大，而且还有继续扩大的趋势。（见表8）

表8：各地区城镇居民平均每人全年家庭收入来源（2004年）

资料来源：中国统计年鉴 1998-2003

2、行业收入差距扩大

近年来，行业差距问题日益突出，一些自然垄断、行政垄断和其他资本自由进入不易的行业职工收入较高，如电力、邮电、金融航空、证券、保险等。大部分工业、商业、服务业等资本自由流入容易竞争激烈的行业职工收入水平较低。1997 年职工平均工资在9000 元以上的金融、电力、房地产及科研和技术服务业工资增幅均超过 10%，年平均工资 6000 元左右的制造业和批发零售业工资增幅仅为 5.2%和 3.9%，收入最低的林业平均工资只有 3918 元。

当前我国各行业收入情况也反映了比较大的差距（如表9）。

表9：按行业分城镇集体单位职工平均工资

年份	1995	1997	1999	2000	2001	2002
合计	3931	4512	5774	6262	6867	7667
农、林、牧、渔业	2927	3945	4878	5536	5654	6415
采掘业	3680	4164	4545	4857	5517	6067
制造业	3717	4120	5327	5722	6088	6749
电力、煤气及水的生产和供应业	7461	9064	9834	10707	12250	13051
建筑业	4677	5466	6296	6873	7260	7745
地质勘查业水利管理业	4294	6342	7636	7509	7605	9599
交通运输仓储和邮电通信业	3584	4057	5707	5816	6322	6940
批发零售贸易和餐饮业	3449	3873	4802	5089	5428	5983
金融、保险业	6407	7634	9088	9754	10914	12540
房地产业	6706	7687	10516	10371	10658	11504
社会服务业	4707	5663	6621	7269	7950	8957
卫生体育和社会福利业	4890	6294	7826	8521	9638	10738
教育、文化艺术和广播电影电视业	4291	4955	5750	5854	7304	8036
科学研究和综合技术服务业	6046	7749	8771	10434	12137	12976
国家机关、政党机关和社会团体	5314	6244	7985	8899	9487	10456
其他	4935	5780	8135	9044	9621	10038

资料来源：中国统计年鉴2005

3、不同所有制单位收入差距扩大

据国家统计局分类法，将经济单位分为国有、集体、其他三类，并以集体单位收入为 1，则国有、集体、其他经济单位收入之比为：1985 年为 1.25：1：1.49，1991 年为 1.33：1：1.86，1996 年为1.46：1：1.92(徐祥生,1999)，到 1997 年，不同经济单位的差距进一步扩大，如职工年平均工资收入最高的其他经济单位达到 10206 元，其中最高的航运业为 28533 元，其次是金融业，为 19010 元，职工年工资最低的城镇集体经济单位只有 4512 元，其中最低的为 2770 元，其他经济单位的平均收入已相当于集体经济单位平均收入的 2.26倍（李斌，2002）。

4、企业内部收入差距

企业内部收入差距主要体现在管理者与一般职工的收入差距上，1994 年国营企业管理人员平均工资为 6737 元，职工平均工资为 4141 元，两者相差 2596 元，其中处级管理人员比职工平均工资高 4177 元，科级高 3399 元，科员高 2044 元。1996 年国有企业单位经验人员收入 15518.97 元，集体 16247.92 元，其他 51129.38元，而其相应的职工收入为 6250 元，4302 元，8264 元，两者相差2.47 倍，3.78 倍，6.19 倍(徐祥生,1999)。

5、工资外收入在个人收入中比重扩大

职工工资外收入，主要有两部分构成；一是职工从本单位获得的工资外收入，主要有劳保福利，各种奖金，本单位的小金库；二是职工从本单位以外获得的工资外收入，主要有从事第二职业的收入，炒股所得，股息收入，存款利息，房屋租金，办事回扣及提成等，据国家统计局调查，我国城市职工工资外收入占职工总收入的比重已由 1978 年的 8%上升到 1997 年的 32.8%。而且工资外收入分布很不平衡；事业单位、机关单位的工资外收入高于企业。

另外，在企业之间，国有企业单位的工资外收入较大，而外企最小；不同行业之间，工资水平高的行业的职工工资外收入较高。工资外收入与行业、所有制等盘根错节，加速了收入的分化。

6、资产收入差距加大

据调查认为，在一般的私营企业中，企业主的年收入为一般职工的 21 倍，在具有百万资产的私营企业中，企业主的年收入是一般职工的 79 倍。私有企业主拥有生产资料的增值速度较快。全国的 49 家资产在 100 万以上的私有企业中，在投资期的 5.41 年内，资产总额增长 19.4 倍。平均每年增长 76.4%，与此同时，劳动收入增长缓慢，职工平均工资，1978 年为 617 元，1994 年为 4510元，15 年间增长 7.3 倍，1995 年职工工资增长 21.2%，扣除物价为增长 3.8%(徐祥生,1999)。

二、高房价使得最低收入家庭无力进入商品房市场是发展我国廉租房的第二个原因

一般用房价收入比作为衡量居民经济承受力的标准。国际经验表明，房价收入比在 6:1 以下时，居民才有能力购买商品房。在形成最低收入家庭的同时，如果房价合理，这些家庭也有可能购买经济适用房，但事实上我国的房价受以下因素影响，长期居高不下。

1、我国的房地产业是在国有土地制度同时进行改革的背景下发展起来的。原本被认为是无价或低价的土地突然有了价格，甚至是很高的价格，为房地产开发商，地方政府开辟了一条巨大的财源。由于土地交易制度不完善，不健全等因素的影响，致使一些地方土地投机现象严重。

2、房地产市场开放以后，房地产企业数量膨胀，但素质不高，在追求暴利的驱动和各项税费的共同作用下，致使城市住宅价格不断攀升。

我国住宅现行价格包括以下几个部分：（1）土地开发费，包括征地补偿费、搬迁安置费、土地出让金、七通一平费、勘探设计费等，占房价的 20－25％；（2）建安成本，具体包括房屋的建安工程，附属工程和室外工程（开发区红线内外的上水、污水、围墙和人防出入口等）等，占房价的 30－50％；（3）市政公用设施，约占房价的 15－25％；（4）相关税费，包括环境绿化费，城市建设维护费等，占房价的 10－15％；（5）房地产企业的利润，占房价的 10％，甚至更高。

从房价的构成，我们可以看见，许多收费项目不仅是重复收费，如红线外工程、四源费、大市政费和城市建设维护费等，而且不具合理性。按照公共经济学的原理，许多公共产品，应由政府在财政预算中安排支付，并通过使用者付费的方式逐步收回投资成本。一些商业设施也应由投资者通过出售服务逐步收回投资受益，而不应摊入房价，通过售房一次收回。房地产企业追求高额利润也是住宅价格高的原因，我国房地产企业开发利润大大超过了国际房地产业的平均利润，也高于发达国家。

国际房地产业的平均利润一般为 6－8％，但我国房地产业的平均利润不低于 30％。由于一些不合理的税、费以及房地产企业的高额利润导致了我国住宅价格的居高不下，降低了居民的直接消费数量，使得最低收入家庭无力进入商品房市场。

三、廉租房政策：解决低收入群体住房问题的政策选择

根据上面的分析，城市低收入群体一方面受到了市场排斥，另一方面受到了政策排斥，在这种情况下，政府必须负起责任，制定新的社会政策，来解决城市低收入群体的住房问题。因为社会政策的目标就是减少社会排斥，保障社会成员的基本生活。国外的实践表明，解决城市低收入群体住房困境比较有效的政策选择是制定廉租房政策。

所谓的廉租房政策是政府为解决住房条件差收入低家庭住房问题而专门设置的一项福利性住房分配制度，它是社会保障体系的必要组成部分。

而这里的廉租房，是指政府为改善城市最低收入家庭住房条件而提供的保障型、过渡型、廉价租赁的普通住房。廉租房的主要特点是：一是社会保障性。城市低收入群体，按照其家庭收入水平，没有能力购买市场价商品住房和经济适用房，只有通过政府提供具有社会保障性的廉租房才能解决住房问题。二是非营利性。廉租房的租金水平要低于成本租金，政府建立廉租房供应体系，其目的是给最低收入家庭以廉租房形式提供住房补贴；经营管理廉租房的机构是为了实现政府向最低收入家庭提供住房社会保障的目标，并从政府那里获得一定数量的财政补贴。三是公益性。因为廉租房政策不但使城市最低收入家庭受益，而且提高了城市居民的居住水平和改善了居住条件，实现了社会稳定和收入公平分配（顾志明、柯年满，2001）。

从国际上看，廉租房政策框架是在二战后欧美各国在构建社会住房保障制度中逐步形成的。面对战后欧洲大陆脆弱的经济和社会局面，建立社会保障体系以安定民生是西欧各国政府的基本政策目标之一，而在解决住房问题上，利用政府权力大量修建公房来满足社会需求，成为一项被普遍接受的政策选择。后来，包括住房保障、就业保障与教育保障在内的社会保障体系逐步形成。从战后欧美的历史进程来看，这样一个为社会大部分成员提供基本生存和发展的保障体系，不仅维护了社会稳定，也对经济繁荣起了重要的支撑作用（洪开荣，2001）。

我国探索廉租房制度始于 1998 年。1998 年，国务院在《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》中正式以文件形式提出了廉租房问题，要求各级政府根据家庭收入的不同层次制定不同的住房政策。1999年国家建设部出台了《城镇廉租住房管理办法》，该办法的出台不仅实现了廉租房政策的规范化，而且大大地促进了廉租房政策的实施。2003 年12 月 31 日，建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，该办法已于 2004 年 3 月1 日开始施行。《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税、营业税。各地政府在国家统一政策指导下，结合当地经济社会发展的实际情况，因地制宜建立城镇最低收入家庭廉租住房制度。廉租住房制度以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，实行以住房租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅的多种保障方式。对住房面积和家庭收入在当地政府规定标准之下的家庭，当地政府按申请、登记、轮候程序给予安排，保障其基本要求。2003 年，全国已有 35 个大中城市全面建立了最低收入家庭廉租住房制度[3]。

我国的廉租房制度建立的比较晚，处于探索阶段，还有很多方面需要进一步完善。我国廉租房制度存在的主要问题是：

第一，制度建设滞后。首先，以廉租房为核心的住房保障制度建设滞后于其它社会保障制度建设。我国目前的社会保障体系以社会保险为核心和重点，虽然建立了城市居民最低生活保障制度，但住房保障并没有纳入其中。割裂二者的关系，将住房问题排斥在社会保障体系之外，仅就住房体制改革来解决住房保障问题，是很难达到最终目标的。其次，廉租房制度建设滞后于城市低收入群体的实际需要。至 2003 年底，全国仅有 35 个城市建立了廉租房制度，大部分城市还没有建立这一制度，在部分的城市低收入群体的住房问题还没有得到顾及。即使是建立廉租房制度的城市，每个城市也只有几百个家庭得到了廉租房，还有很多城市低收入群体在排队等候。

第二，资金来源不确定。廉租房政策是政府解决城市低收入群体住房问题的重要举措，但资金来源不稳定却是制约其发展的一大障碍。现阶段，政府虽然提出了财政拨款、住房公积金增值资金、直管公房出售一定比例的归集资金、社会捐赠等多种渠道、多种形式的资金筹措机制，但在廉租房实践中，大部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益，政府财政资金未能得以有效落实。

第三，廉租房房源十分有限。由于城市廉租房制度刚刚起步，目前廉租房（包括政府腾退的存量公有住房与市场上可供选择作为廉租房的私有住房）数量十分有限。原有福利住房分配体制下，住房需求一直处于压抑状态，依靠政府投资建设的住房数量有限，住房资源始终处于供不应求状态。住房分配货币化改革以来，新建商品房价格畸高，存量公房提租步伐缓慢，加之公房按成本价、标准价出售的举措，目前除已被出售或继续为原使用者占有的公房之外，政府可以腾为廉租房的住房数量几乎为零。在廉租房的新建和征购上，受资金、市场体制等因素的限制，政府供给的廉租房增加有限。

第四，缺乏有效的房源信息交流机制。受廉租房数量有限的限制，大部分廉租住户需通过市场选择符合自身条件以及廉租房标准的房源。在目前中介组织不规范、租赁市场不发达、房源信息交流机制缺乏的情况下，廉租住户的市场交易成本较高，这一成本包括寻找出租房源、进行交易谈判、实现交割等各个环节的成本耗费。而部分城市尝试采用已有的商业房地产中介组织为社会福利救助性质的廉租房提供无偿信息平台，但缺乏有效的利益激励机制，其是否可行有待进一步观察。

第五，监管机制有待完善。对廉租房应该实行动态管理，即当城市低收入群体摆脱贫困后，就应该退出廉租房。但由于廉租房制度刚刚起步，一套有效的监管机制还没有建立起来，这就会导致一些城市低收入群体虽然已经摆脱了贫困，但依然占有廉租房情况的出现，这既影响了廉租房社会保障功能的发挥，也影响了社会公平。

由于我国廉租房制度刚刚起步，存在一些问题是在所难免的。在完善我国廉租房制度的过程中，应注意以下几点：

第一，政府要高度重视。政府要充分认识到建立和完善廉租房制度是解决城市低收入群体住房难问题的根本措施，这是政府的职责之一，要将廉租房工作纳入政府的工作重点之中。

第二，政府要加大财政支持力度。廉租房保障资金主要有以下几个来源：一是财政性住房资金，即通过政府财政拨款获得的廉租房建设发展资金；二是住房公积金增值收益；三是出售公房收入；四是发行债券；五是社会捐赠。在现阶段，财政性住房资金是主要的廉租房保障资金的来源，因此，政府应该在财政支出预算中将廉租房建设和维护管理资金作为专项资金设立，并建立相应的预算拨款和使用制度。

第三，完善各项制度。一是完善廉租房申请和审批制度。主要包括入住廉租房的申请条件、申请和审批程序、受理和审批机构、轮候配租制度等内容。二是完善廉租房分配办法。三是完善廉租房的租赁和管理制度。包括廉租房的租赁办法、租金标准、物业管理的各项制度和违约责任等。四是完善廉租房退出制度。五是完善廉租房监管制度。

第四，完善各项配套措施。一是要完善廉租房的法律法规体系；二是要完善城市低收入群体的收入统计与监管机制，建立公开公平的准入、轮候、退出机制；三是建立廉租房监督、评估体系；四是要加强廉租房制度与社会保障制度其它部分的衔接，以避免新的低收入群体的出现，从而减缓廉租房制度面临的压力。

 

第二节 廉租房在我国经济发展中的作用

廉租房作为向最低收入家庭提供的住宅，它是保证社会稳定不可缺少的因素，是新的住宅供应体系重要的组成部分，尽管它对经济增长的直接作用是有限的，但我们不能忽视廉租房在我国经济发展中发挥的作用。

一、有利于整体住宅市场的稳定协调发展

廉租房政策体现了全社会对最低收入家庭的关怀，有利于整体住宅市场的稳定协调发展。任何城市在不同的发展时期，都会存在一部分缺乏住宅支付能力的最低收入家庭，为了使之也能获得与整体社会经济发展状况相适应的基本居住条件，政府和社会有责任为这些家庭提供基本的住宅消费保障，以体现社会制度的优越性。住宅条件好坏是贫富差别最主要的表现形式，过度的贫富差距，会导致各社会利益集团之间的冲突，影响社会稳定，进而影响市场经济包括住宅市场的正常运行。廉租房的供给，就是要将体现在住宅条件方面的贫富差距控制在一个合理的范围内，以利于整个住宅市场的协调发展。

二、进一步促进住宅制度的改革

随着住宅制度改革的进一步发展，以单位为代表的集团购买逐渐被个人购买所代替，价格将成为居民购买、租用住宅的硬约束。

廉租房是针对无力进入商品房的最低收入家庭的，因而可以有效地剔除虚假的住宅需求，使商品房市场的真实供求关系表现出来，使房价回归到合理的价位，另外当采取住宅抵押贷款形式购买住宅的居民可能由于天灾、经济的或其他的偶然的因素导致住宅被抵押权人收回，面临极大的风险的时候，廉租房的存在可以使他们解除后顾之忧，从而在一定程度上保证住宅抵押贷款制度的顺利实施。

三、缩小贫富差距

由于住宅价值大，有无住宅、住宅条件好坏就成为衡量居民贫富差距的标准之一，过度的贫富差距则会引发经济、社会问题，从根本上损害住宅业的发展。廉租房的供给，可以在一定程度上调节收入差距，也可以把体现在住宅方面的贫富差距控制在一个合理的范围里，从而弥补市场经济普遍存在的市场失灵、市场缺陷的现象，促进社会公平。

四、促进劳动力流动

在原有的社会保障制度下，职工的各项待遇必须由企业落实，企业承担了许多应该有社会承担的职能，造成了企业办社会的弊端，而且，这种模式覆盖范围小，把职工和企业紧紧联系在一起，加强了职工对单位的依赖，加重了企业的负担，不利于劳动力的合理流动，也不利于资源的最佳配置和提高劳动生产率。廉租房的供应，一方面减轻了企业的压力，另一方面也使得职工有基本的保障，解除依赖心理，从而发挥着安全网和稳定器的作用。鼓励劳动力在不同所有制、不同行业、不同地区的流动，在社会上形成公平竞争的社会环境，有利于提高劳动者的劳动积极性。

第三节 廉租房建设中存在的问题

一、我国廉租房的建设和发展现状

经过近几年的试点探索，目前我国已初步形成了以租金配租（即发放租金补贴）为主、实物配租（即分配给低租金住宅）为辅、多种方式并举的廉租房制度。据国家建设部公布的情况和有关媒体的报道，截至 2002 年底，35 个大中城市中，近一半的城市已制定了廉租房工作实施意见，北京、上海、青岛等城市都已经明确了管理机构、落实了资金来源，建立了廉租房供应对象档案和申请、审批制度(范得雄,2004)。当前我国廉租房的发展现状表现为以下两个方面：

1、从廉租房的建设与发展规模来看，我国各城市的廉租房建设成效初显，具有一定的发展规模。

如北京：截至 2003 年，在直管公房中享受租金减免政策的低收入家庭就有 10253 户，年减免金额共计 600 万元；2002 年底以前北京市进行了五次廉租房摇号配租，1025 户申请家庭中有 998户家庭主要以租金补贴的方式获得配租资格。廉租家庭的人均住宅使用面积从配租前的2.2平方米／人增加到10.7平方米／人。2003年 4 月，又进行第六次摇号，从234 户申请家庭中摇取 200 户配租家庭(北京市国土资源与房屋管理局,2004)。截至 2003 年 1 月上旬，上海市共受理申请家庭 4181 户，初审公告 3994 户，经审核符合廉租房条件的 3730 户，其中有 3623户廉租家庭已落实了合适的房源，配租率达到 97％以上。其中租金配租家庭 3484 户，实物配租家庭 139 户(许南,2003)。广东省政府办公厅转发了《省建设厅关于解决城镇住宅特困户问题的实施意见》，要求各市力争用 3 年时间，基本解决城镇住宅特困户问题。安徽省政府颁布了《安徽省城镇廉租房管理办法》，在全省范围内推动廉租房工作。具体就各城市来看：广州已新建廉租房 660 套。福州已新建廉租房 444 套。南京已向 948 户家庭发放了租金补贴，给 7500户租住公房的廉租对象减免了租金。成都向 1927 户家庭发放了租金补贴；长春为 1608 户租住公房的廉租对象减免了租金。许多中小城市，如河北承德、沧州、邯郸市，山西长治市，江西上饶市，内蒙古包头市，河南洛阳、漯河市，四川自贡、乐山市等，也都通过实物配租或租金补贴等方式开展廉租房工作(许南,2003)。

2、就廉租房的制度建设来看，我国一些城市对廉租房制度进行了初探和摸索并形成了一定的经验北京 2001 年出台了《北京市城镇廉租房管理实施办法》，建立了以公共财政为主的资金来源，已投入廉租房建设、管理资金 2.9亿元，构建了市、区、街三级管理，多部门配合实施，严谨的准入、退出机制，以及针对最低收入家庭不同困难需求，所采用的租金补贴、减免、还贷购房和实物配租等四种行之有效的方式。

天津较早进行了建立住宅消费保障制度的探索，按照《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，关于“加快建立和完善适合我国国情的住宅消费保障制度”的要求，成立了住宅消费保障管理办公室，积极探索“建、收、补、转”，为最低收入者提供基本住宅消费保障。2004 年，市政府将统一建设成片社会保障房45 万平方米，向生活、住宅“双困户”配售、配租；自 2003 年 9月，该市从住房公积金增值资金中的“城市廉租房建设补充资金”中提取了 6000 万元作为专项收购资金，为降低收购风险，市房委办制定并颁布了《关于收购廉租房评审规则》，建立了“评审小组”和“评审委员会”两级评审决策制度；对享受租赁补贴的“双困户”，由住宅消费保障管理部门在“双困户”与住宅出租人签订住宅租赁协议后，定期拨付给出租人；将全市“低保”家庭和社会优抚对象承担的公房转为廉租房，并纳入全市廉租房管理体系。

上海市建立了一套可操作的廉租房运作机制和操作程序，主要包括：集民政低保和居住困难为一体的“双困”准入机制，以租金配租为主、实物配租为辅，市、区两级财政共同筹措资金，以及复核退出机制，市、区、街三级共同管理机制，民政、公安、街道、社区等协调联动机制，得到了社会各界的认同，受到了廉租对象的普遍欢迎(莫光辉,2004)。

青岛市 2001 年 12 月发布了《青岛市城镇最低收入居民家庭住宅消费保障管理办法》，并于 2001 年 12 月 20 日至 2002年 3 月 31 日集中受理了符合条件家庭的申请登记。而 2002 年4 月 1 日起，进入了“廉租房”相关工作的实际操作阶段。历尽两年多的工作，截止到 2003 年底，青岛市取得了丰硕成果，共受理了 1290 户最低收入居民家庭申请廉租房的登记，实际办理了 1245 户（如图 5—1），其中签订租金补贴协议 858 户，租金减免 380 户，配租廉租房 7 户，已基本解决了人均 4 平方米以下低保家庭住宅困难(莫光辉,2004)。

图3：青岛最低收入居民家庭申请廉价房情况（单位：户）

二、我国廉租房建设中存在的问题

目前我国廉租房屋在整体的发展态势上，与居民的期望和长远目标有一段不小的差距。我国廉租屋体系自起步以来，已经取得了一定的成效，但是在运行中依旧存在有一些问题。

1、收入线难以划分，难以保障廉租房分配的定向性

现在各地的廉租对象一般为最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭。最低收入家庭指：家庭月人均收入低于当地当年城市居民最低生活保障标准，并且经当地民政部门批准、连续享受当地城市低保待遇一年以上的城市低保家庭；其他需保障的特殊家庭指具有当地非农业常住户口、持有当地民政部门认定的优抚对象身份证明的家庭。而随着廉租对象范围逐步扩大，就需要重新划分一个合理的收入线，据此来科学地确定廉租对象。但划分收入线不仅要作详细的调查统计，工作量很大。而且一些“隐形”收入也难以搞清。因此，目前还缺乏科学、合理地确定收入线的方法。收入线不明确，必然给实行住宅分类供应造成很大困难。

2、廉租对象覆盖面过于狭窄

根据目前的规定和各地的做法，廉租房的分配对象主要是具有城市户口的双困难户家庭，在廉租房体系的培育初期对社会的稳定起到了重要的作用。但一个社会中总会存在有过渡性的夹心阶层，我国的夹心阶层目前主要是指家庭收入水平和住宅标准超过廉租房消费保障范围，而又无能力购买经济适用住宅的家庭。一些超越了最低收入线的低收入家庭就属于这个范围。他们无力负担购买经济适用房屋的首付款，属于目前住宅体系被忽略的一个阶层。另外，从目前的社会弱势人群的定义所覆盖的范围来看，随着社会的转型，城市打工者、进城民工、城乡结合部土地被征后的农民是一个不可忽略新的住宅低收入群体。这个群体的形成不但有历史的因素，而且在中国这个二元结构的社会，随着城市化进程的加快，这个群体还将不断地扩大。如果不对他们的住宅问题给以充分的重视，这将给城市的发展带来不小的冲击，而问题不及早地得到解决，拖的越久，越迟延，所付出的代价也将越大。

3、旺盛的需求与短缺的房源供给

从《城镇廉租房管理办法》的有关规定来看，廉租房的房源主要是依靠旧有的公房，但目前的现实情况却与当初设计的情况存有偏颇。房源缺乏已经成为制约着推广廉租房消费保障体系的一个瓶颈。一些地区采用摇号等不得已而为之的办法就是例证。房源缺乏的原因有多种，但主要是由于以下原因形成的：

一是各单位已无闲置的公有住宅。自朱鎔基总理在九届人大会议上宣布从 1998 年下半年起停止住宅实物分配，实行住宅分配货币化后，为赶福利分房“末班车”，许多地方进行突击分房。一些单位手头上尚未分配的公房，纷纷赶在福利分房终止之前，将住宅分给了本单位的职工。

二是职工现已租住的公房无法腾退。新房改方案出台实施后，不允许单位再建房、买房进行实物分配。原已分到公房的职工，不论房子面积大小，今后不能再无偿“以小换大”、“以旧换新”，现在租住的公房的人自然无法腾退。

三是已售公房即房改房也无法腾退。尽管我国城镇人均住宅面积达 20 平方米，但仍有 12%的家庭人均住宅建筑面积在 8 平方米以下，有 27%的家庭人均住宅面积在 8—12 平方米之间。可见帮助住宅低收入群体解决住宅问题任重道远。在旧有住宅体制下形成的住宅分配不公的情况，在新的时期继续延续。一方面是低收入人群无法得到合适的住宅，另一方面，一些人甚至拥有不只一套房。他们宁可闲置也不愿意将其提供给社会。而且隐形的房地产租赁市场的存在也使得部分房屋非法进入房地产二级市场，造成廉租房的房源供给短缺。根据广州的调查，“十五”期间有 22 万户“双特困户”需要解决住宅困难问题，但目前广州市每年仅能提供 500 套左右的廉租房，现实供给与迫切的需求之间存在有极大的矛盾。

4、廉租房资金来源渠道单一

建設部提供的有关资料表明，至2003年底，上海市解決了130763城市低收入群体住宅消费保障问题研究户最低收入家庭的住宅问题，占符合条件家庭的八成多，其中 1256户得到租金补贴后租到合适的住宅，51 户通过实物配租搬进新居。北京市从住宅资金增值收益中划出 1 亿元转为城市住宅基金用于廉租房补贴资金，通过二次公开摇号，确定了 398 户廉租房租金补贴对象，帮助 50 多个困难家庭租到合适的住宅。两年来，其他城市新建了一、二百套廉租屋，初步解决了廉租房的问题。但是与众多需要政府提供廉租房的家庭急迫的住宅需求来比，廉租房资金的落实是目前廉租房进展缓慢的又一个瓶颈(莫光辉,2004)。

在新的房改方案出台实施后，财政和单位原有的住宅资金将转化为住宅补贴向职工发放，财政和单位负担不轻。以江苏省南京市为例，根据“老人实行一次性补贴，新人按月发放补贴”的货币分房政策，新房改方案实施前（1998 年 12 月 1 日前）参加工作的老职工，今后购房单位或财政将补贴 10～16 万元（双职工）；对新职工单位每月发放的住宅补贴（含住房公积金、租金补贴）为职工工资的 25%左右。上述资金财政和单位如能全部到位已属不易，再拿出一大笔资金来兴建廉租房恐难实现。

5、供应手段匮乏

依据《城镇廉租房管理办法》，廉租房的供给主体为政府和企业。但从各地的实践来看，廉租房的供给主要由政府承担。企业并无直接的驱动力向廉租家庭提供住宅。而由市场上的其他企业供给廉租房，企业出于利润的考虑，也很少参与政府的廉租房消费保障体系的运作。另外，廉租房不同于商品房，也不同于经济适用住宅。

建设商品住宅可以获得较高利润。建设经济适用住宅，在房价中除了可以打入 1%～3%的管理费，土地可以采用划拨的方式以外，还可以有 3%的合理利润，可以实现保本微利。但廉租房只能租给城镇最低收入家庭居住，其租金实行政府限价，租金标准较低，无法形成建设资金投入产出的良性循环，因此，政府若没有一定的鼓励办法的话，一般房地产开发企业是不愿从事廉租房的开发建设的。而由政府和单位两个主体同时供应廉租房，容易产生以下问题：一是不能对廉租房实行统一开发建设和统一管理；二是不利于促进住宅社会化，各个单位会留有一块自管住宅，造成新的房改遗留问题；三是由于两个供应主体责任边界不清，容易引起两者协调困难，甚至互相推诿，造成廉租家庭的利益受损。中介服务体系落后，社会缺乏公正意识、政策宣传不得力。

在一些实行租金补贴的城市中，廉租房源的寻找要依靠专业的房地产中介公司来进行。一些城市专门为此制定了相应的政策，要求他们为廉租家庭提供免费的服务，然而由于目前大多数中介服务不规范，利益机制的不完善，无法提供专业高效的中介服务，甚至有部分中介服务机构也不愿意承担此类义务。同时由于政策解释和社会对弱势全体缺乏公正的对待，一些拥有房源的房东，出于对廉租房消费保障政策的疑虑以及其他方面的担忧不愿意将房屋出租给廉租家庭。

6、过渡强调市场的作用，政府在廉租房建设中职能缺位

从目前的廉租政策来看，面对众多的廉租家庭而言，较少的房源供给形成了轮候排序、甚至采用摇奖等不得以的运作方式。这反映出该制度设计的初始性，同时也说明过渡性的廉租房消费保障政策已经无法满足目前迫切的住宅需求。

从我国住宅结构体系上来看，我国的住宅改革是以逐步提高住宅消费比例来实现的。并主要是从东南沿海逐渐向内地扩散，一些经济比较发达的地区率先启动了房地产商品化，货币化消费市场。在这些地区，房地产开发一直是以商品住宅为主，以重视高端产品市场，忽略了低端房地产产品的开发的局面。并未能形成国家所预计的以经济适用房为主的产品结构体系。一方面是房地产高端产品市场的购买力不断得到释放，一些收入较高、比较稳定的人群不但拥有了好地段，好环境的房屋居住，甚至有一些人已经开始了住宅投资进行二次置业的活动。而另一方面，却是众多中低收入者的住宅需求得不到满足，居住环境恶化，形成尖锐的对比。这种畸形的房地产产品结构、无法形成合理的梯次消费，更无法促进整个社会的良性循环，国民经济的可持续发展。虽然市场化是实现社会资源优化配置的一种好方式，但是，市场不是万能的，只有将解决城市低收入群体的住宅问题归入政府职责，融入社会福利，才能从制度建设上保障每个公民在住宅市场化的进程中获益。

7、住宅法律、法规建设滞后

我国至今还没有关于居民住宅的有关法律、法规，只有建设部颁布的《城市廉租房管理办法》等部门规章，这与全社会都来关心低收入群体的住宅问题的目标是不相适应的。我国是法制国家，只有有法可依，才能使廉租屋资金、建设、使用等问题得以根本解决。

第四节 廉租房制度与城市低收入群体的住宅消费保障的关系

目前，我国以市场配置资源为主的住宅新体制已经基本建立，城镇人均住宅建筑面积达到23平方米以上。但是住宅制度改革和城镇住宅建设工作进展还不平衡，与住宅市场化改革相适应的住宅消费保障制度建设进展缓慢，政府相关部门的住宅消费保障职能还没有完全确立，仍有一部分低收入家庭的基本住宅需求还没有得到解决，城市低收入群体的住宅消费问题更加严峻。

针对目前中国城市住宅建设中存在的诸多社会问题，需要政府和其他城市住宅建设的主体在具体的城市住宅建设过程中注入更多的弱势关怀，充分体现现代城市建设过程中的人道主义和社会公正，体现中国作为发展中国家和社会主义国家在城市发展过程中的新形象和新特色，关注并保护低收入群体的住宅消费是世界性的课题，由此，我国政府明确提出：以普通商品房为主、经济适用房为辅、重视廉租房建设，特别是当前建立面向中低收入群体“居者有其屋”的住宅供应体系基本框架是我国解决城市低收入群体住宅消费保障的一个重要的思路。

尽管我国廉租房政策存在一些缺陷，其运行也有一些偏颇的地方，但发展廉租房是为国家解决特困家庭的住宅问题而提出的一种住宅政策，也是很多国家普遍采取的做法，从我国城市低收入群体的社会特征、经济特征以及当前他们的住宅消费现状，我们可以发现：

廉租房是解决我国城市低收入群体住宅消费保障问题的主要方法，在城市低收入群体住宅消费保障占有主体地位。

廉租房制度是我国住宅消费保障制度具有层次性的表现，在我国的适用有着特定的目的，它是整个社会保障体系的有机组成部分，是社会救助的一种形式与途径。对于我国城市低收入群体来说，廉租房政策比经济适用房政策更容易落到实处，更能真正让城市低收入群体受惠。

廉租房制度对我国城市低收入群体的住宅消费关系主要体现在以下几个方面：第一，政府通过规范住宅二级市场和租赁市场，降低二手房的交易成本和交易税率，规范租赁房的价格 进一步激活并保障一部分低收入群体的二手房消费，使低收入群体能够享受到国家对城市低收入群体的真正关怀。第二，政府可以通过政策扶持创建廉租房公司，有意识地收购旧房，稍加维修后作为廉租房出租，并且通过听证会的办法确定住宅租金，再加上政府租金补贴， 确保了城市低收入群体的住宅消费。第三，通过政策引导进城民工的住宅管理，保证其居住条件符合基本的人道标准和公共卫生标准。

尽管经济适用房的保障范围包括城市低收入阶层，但是从几年来的实践效果看，经济适用房政策并未达到预期效果，对城市中等收入的住宅消费保障有限，特别是在城市低收入群体的住宅消费保障上没有起到什么重要的作用。经济适用房存在的主要问题有：第一，经济适用房的单位住宅面积普遍过大，导致整套住宅总价位过高，使中低收入阶层无法承受，相反满足了某些中高收入阶层的购房需要；第二，形成了住宅建设市场上的价格双轨制，导致了各种暗箱操作和腐败现象，破坏了市场经济所要求的公平竞争原则，与城市住宅消费保障的初衷相反；第三，监管成本太高，这些成本存在于立项、开发建设、销售乃至消费的各个环节，特别是在销售过程中，如何识别真正的中低收入消费者，如何保证开发商愿意去认真识别真正的中低收入消费者，都是当前没有解决的问题。现在诸如上海一些城市开始从经济适用房政策中淡出，准备另辟蹊径，探索一条解决城市住宅消费保障的新路。然而，尽管经济适用政策房存在一些问题，但是在解决城市低收入群体的住宅消费问题中，我们不能放弃她，也不能完全依靠它，我们当前可做的就是不断完善它，让它在城市低收入群体的住宅消费保障中起一定程度的补充作用。

中国正处于城市化高速发展过程中，在城市住宅建设中对于低收入群体予以必要的社会关怀是必须的，尽管任重而道远，但是我们应该将城市低收入群体的关怀作为一条原则渗透和贯彻到城市住宅和城市规划过程之中，贯彻到我国的住宅消费保障政策中去，尽管我国城市低收入群体的住宅消费问题很复杂，涉及到方方面面的问题，诸如提高收入、增加就业等等。但是我们认为：当前加强廉租房的建设以及完善廉租房制度是我国关注城市低收入群体住宅消费保障的重点。

 

基本研究结论

通过一系列的宏观论述和微观分析，本文认为：

1、住房市场化必然导致居住分化

住房市场排斥必然导致城市贫困家庭住房难。市场化的住房市场天然地对收入低的人群有着强烈的排斥。一方面住房市场化改革过程中，住房市场价格不断上涨，价格居高不下；另一方面，城市贫困家庭收入低且徘徊不前。在这两方面的作用下，城市贫困家庭就无法参与住房市场，其住房难问题就更加突出。

2、中低收入者是有层次性的

低收入者的层次性要求我们具体分析情况，对于收入较好的中等或中等偏下的人群，应在提供廉租房的同时，通过各种政策支持，鼓励购买低档商品房；对于收入较低的甚至低于社会保障线的，应完全通过廉租房来解决，对无力承担廉租房费用的，应依据规范的制度进行补贴。

3、中低收入人群是动态的概念

中低收入人群当中的较为年轻的人群具有较好的预期提高收入。其中包括大批是大中专院校刚刚毕业不久的学生，对他们应提供功能相对完善的经济型租房来源，引导他们先租房，等到经济积累到一定条件再考虑购买低档商品房乃至普通商品房。而对于一部分因种种原因收入降低乃至倾家荡产的，应通过廉租房解决。

4、完善制度设计，保障低收入人群

相关住房政策排斥也是导致城市贫困家庭住房难的原因之一。无论是住房公积金政策、住房贷款政策，还是经济适用房政策，由于各种条件的限制，都没有惠及到城市最贫困的家庭。现行的住房政策对于解决城市贫困家庭住房难问题是无能为力的。应根据实际情况，充分调动社会力量，发展多层次的，包括廉租房在内的城市中低收入人群住房保障体系。

5、建立廉租房制度是解决城市贫困家庭住房难问题的有效政策选择

对于低收入者，由于他们一生的净收入也不足以购买普通商品房，他们的住房问题智能通过廉租房来解决，对于其中非常贫困的群体，还应该补贴其廉租房费用。政府应该高度重视廉租房制度的建设和完善，加大财政拨款力度，完善各项规章制度和配套措施，为城市贫困家庭提供住房保障。

 

参考文献：

一、主要理论文献

 

1.         Harloe，M. 1995，The People’s Home： Social Rented Housing in Europe and America (Oxford, Blackwell)

2.         杨铭，海外住房保障成功模式，中国房地产报/2005 年/8 月/15 日/第036版

3.         雨田，他山之石：外国住房保障制度，证券时报/2005 年/6 月/4 日/第A05版

4.         毛凤彦，目前我国城市贫困家庭住房问题探析[D]，吉林大学，2005

5.         潘爱民，城市弱势群体住宅消费保障问题研究[D]，湘潭大学，2004

6.         世界银行，2000/2001 年世界发展报告——与贫困作斗争[M]，中国财政经济出版社 2001

7.         叶普万，贫困经济学研究[M]，中国社会科学出版社，2004

8.         景天魁等，社会公正理论与政策[M]，社会科学文献出版社，2003

9.         李斌，社会排斥理论与中国城市住房改革制度[J]，社会科学研究，2002(3)

10.     周晶，社会排斥理论视角中弱势阶层的概念界定及其生成原因[J]，学习探索，2004(1)

11.     周林刚，论社会排斥[J]，社会，2004(3)

12.     马广海，社会排斥与中低收入群体[J]，中国海洋大学学报（社会科学版），2004(4)

13.     周林刚，论社会排斥[J]，社会，2004(3)

14.     唐钧、沙琳、任振兴，最后的安全网：中国城市贫困与最低生活保障（1992-2001），（研究报告）2002

15.     唐钧、王婴，城市“最低收入保障”政策过程中的社会排斥[J]，中国社会工作研究，2002(1)

16.     吴宁，住房公积金“覆盖面”缩小现象分析[J]，上海经济研究，2004(5)

17.     张力军、虎小红、刘钊，经济适用房出现不经济、不适用的原因及对策[J]，武警工程学院学报，2004(2)

18.     顾志明、柯年满，加快建立廉租房供应体系的必要性和对策[J]，中国房地产金融，2001（9）

19.     洪开荣，各国廉租房政策及其市场效应[J]，城市开发，2001(4)

20.     马克思恩格斯全集(第一卷)[M]. 北京：人民出版社，1972. P353.

21.     [美]马斯洛：动机与人格[M]. 北京：华夏出版社，1987.11.P45.

22.     郭伟和：福利经济学[M]. 北京：经济管理出版社，2001.1.

23.     高鸿业：西方经济学[下][M]. 北京：中国经济出版社，1998, P796.

24.     丁建定，杨凤娟：英国社会保障制度的发展[M]. 北京：中国劳动社会保障出版社，2004.3.

25.     王晶：经济转型期就业形势分析与公共政策选择[J]. 现代财经，2004，(4). P30.

26.     臧乐源：邓小平思想研究[M]. 南宁：广西人民出版社，1988.12.P325.

27.     李林：法治社会与中低收入群体的人权保障[J]. 前线, 2001，(5).P24.

28.     徐祥生：中国居民收入分配分化与阶级分层研究[J]. 社会科学战线，1999，(1). P30-39.

29.     范得雄：推行住房分配货币化，建立廉租住房制度[J]. 中国房地产，2004，（6） P42.

30.     北京市国土资源与房屋管理局：北京市廉租住房政策的实施和开展情况[J]. 城乡建设，2004，(4) .P45-46.

31.     许南：因地制宜完善廉租住房供应体系[J]. 中国房地产，2003，(9).P39.

32.     莫光辉：完善廉租住房制度，切实解决最低收入家庭的住房困难[J]. 中国房地产，2004，(6). P37.

33.     世界银行，2000/2001 年世界发展报告——与贫困作斗争[M]，中国财政经济出版社2001

34.     叶普万，贫困经济学研究[M]，中国社会科学出版社，2004

35.     唐钧、沙琳、任振兴，最后的安全网：中国城市贫困与最低生活保障（1992-2001）（研究报告）2002 年

36.     唐钧，社会政策的基本目标：从克服贫困到消除社会排斥[J]，江苏社会科学，2002 (3)

37.     关信平，中国城市贫困问题研究[M]，湖南人民出版社，1999

38.     尹世洪主编，当前中国城市贫困问题[M]，江西人民出版社，1998

39.     张力军、虎小红、刘钊，经济适用房出现不经济、不适用的原因及对策[J]，《武警工程学院学报，2004(2)

40.     郭向阳，加大住房公积金制度实施力度的探讨[J]，黑龙江金融，2004(5)

41.     黄钦萍，推广住房公积金制度存在的问题及对策[J]，莆田学院学报，2004 (2)

42.     刘群、任万明，关于发展我国个人住房贷款业务的思考[J]，山东农业大学学报，2000 (4)

43.     李淑红、马继东、王朝凤，我国个人住房贷款发展存在的问题及对策[J]，森林工程，2004（2）

44.     何年养，关于廉租房建设管理与发展的思考[J]，中国房地产，1999(6)

45.     渠丽花、杨东朗、杨丽，廉租房体系研究及其管理[J]，西安邮电学院学报，2003(4)

46.     李斌，社会排斥理论与中国城市住房改革制度[J]，社会科学研究，2002（3）

 

二、有关经济适用房的报刊文献

1 池州廉租廉售1500套经济适用房 潘峰 安徽日报 2005/12/11

2 国土资源部：明年加大对中小户型经济适用房廉租房供地 记者 张晓松 新华每日电讯 2005/12/17

3 经济适用房将建在轨道交通终点 记者 刘宇鑫 北京日报 2005/12/09

4 让经济适用房真正适之于民 本报记者 王璐 山西日报 2005/12/01

5 民心工程圆百姓住房梦 戴春华 吴洪新 中国纪检监察报 2005/12/07

6 小户之家：经济适用房明年这样买 本报记者 李婧 通讯员 温永刚 发展导报 2005/12/09

7 经济适用房，销售走向透明 记者 杨文平 实习生 徐莎 长江日报 2005/11/30

8 经济适用房公开摇号销售 记者 杨文平 实习生 徐莎 长江日报 2005/11/29

9 经济适用房是和谐社会的“杠杆” 李明 中华工商时报 2005/12/14

10 江城经济适用房摇号销售 记者 江萌 湖北日报 2005/11/29

11 明年房价涨幅控制在8%以内 记者 杨捷 王南方 长江日报 2005/11/21

12 百万平方米经济适用房年底上市 张新民 天津日报 2005/12/09

13 谁可以购买经济适用房和限价商品房？ 本报记者 张宁 大连日报 2005/11/29

14 乌鲁木齐经济适用房投资额今年涨六成 林庆霞　董友芳 新华每日电讯 2005/12/11

15 提前实现年销售50万平方米目标 通讯员 史洲 记者 许静凯 杭州日报 2005/11/30

16 南宁市隆重举行经济适用房发钥匙仪式 记者 李新雄 实习生 黄一婧 广西日报 2005/11/11

17 广州：多建经济房将抑制楼价 记者 赵燕华 羊城晚报 2005/12/06

18 经济适用房应当便民到底 王春海 华夏时报 2005/12/09

19 和谐的“福音” 本报特别报道组 陈建共 李昕 周瑾亮 常州日报 2005/11/20

20 摇啊摇，摇出我家大房子 记者 聂海峰 通讯员 梅丽华 嘉兴日报 2005/11/27

21 今年全省经济适用房新开工 面积有望达500万平方米 记者　应建勇 浙江日报 2005/11/30

22 经济适用房与政府职能定位 中国人民大学教授 毛寿龙 中国建设报 2005/12/02

23 我市棚户区改造沉陷区滑塌区居民搬迁工程取得阶段性成果 记者 黄卫平 梁新民 通讯员 温杨婷 铜川日报 2005/11/23

24 申购人的同等机遇如何保证 记者 吴轶群 嘉兴日报 2005/11/25

25 经济适用房建设速度加快 记者 单未姣 山西商报 2005/11/29

26 今年前三季度山西省经济适用房投资增长近六成 瑞坤 山西日报 2005/11/16

27 我省为经济适用房制定最高限价 记者 郭丹 山西日报 2005/11/16

28 以廉租房取代经济适用房 本报记者 蒋志臻 人民政协报 2005/11/24

29 我市经济适用房为何难孚众望？ 本报记者 张向东 闽北日报 2005/11/14

30 北京14公顷经济适用房用地引发关注 本报记者 王伟民 中国房地产报 2005/11/14

31 江阴市首期经济适用房开工建设 周晓方 无锡日报 2005/11/07

32 经济适用房登记冷热不均 本报记者 宿虹 青岛日报 2005/11/09

33 经济适用房放号能否取消 墨帅（北京律师） 新京报 2005/11/19

34 宁波给出答案：限价商品房 本报记者　秦正长 今日早报 2005/11/23

35 市级二期经济适用房开建 记者 陈巍 台州日报 2005/11/01

36 千套经济适用房选房方案确定 戴作仁 连云港日报 2005/11/03

37 经济适用房放号能否取消 墨帅（北京律师） 新京报 2005/11/21

38 各县（市）区加快推进经济适用房建设 记者 郭靖 宁波日报 2005/11/01

39 2005年度经济适用房开工建设 记者　陶玮 嘉兴日报 2005/11/01

40 经济适用房百姓呼唤你 龚念芳 本报记者 江慧 九江日报 2005/11/04

61 将顺乎民意的好事做实 记者 崔晓刚 西安日报 2005/10/22

62 经济适用住房要大庇天下“寒士”  平顶山日报 2005/10/15

63 经济适用房 就在咱身旁 本报记者 孙梅芳 通讯员 郭建阳 洛阳日报 2005/10/18

64 郑州：给骗购经济适用房戴上“紧箍咒” 记者 肖树臣 通讯员 侯莹 工人日报 2005/11/02

65 郑州治经济适用房“猫腻”，要买请先“挂号” 侯莹 新华每日电讯 2005/11/02

66 两大重点工程开工 记者 薛中卿 高美梅 无锡日报 2005/10/01

67 经济适用房造成巨大浪费  时代商报 2005/10/22

68 三环内新建经济适用房生疑团 本报记者 孙斌 报道 华夏时报 2005/10/31

69 为经济适用房户型“瘦身” 通讯员 张建良 人民代表报 2005/10/18

70 广西房地产市场呈良性发展 记者韦月红 中国建设报 2005/10/21

71 为了“重中之重”的承诺 本报记者 张佳玮 温州日报 2005/10/11

72 能住十万人的丁桥大型居住区 首个经济适用房项目开建 通讯员 李绍升 记者 张伟达 杭州日报 2005/10/17

73 房管局“阳光”推进经济适用房建设 范良 程伟虹 江阴日报 2005/10/20

74 经济适用房“扩面”今起申购 周瑾亮 常州日报 2005/10/09

75 经济适用房投资下降12% 迟明霞 中华工商时报 2005/10/26

76 杭州今年新开工经济适用房70万平方米 记者　邵子江　通讯员　李绍升 浙江日报 2005/10/17

77 我市将建300万平方米经济适用房 记者 傅晓峰 济南日报 2005/10/13

78 扩大经济适用房建设规模 张珺 厦门日报 2005/09/30

79 呼市首批精品经济适用房出炉 樊文礼 内蒙古商报(汉) 2005/10/12

80 经济适用房：离“经济”还有距离 本报记者 毋笑明 焦作日报 2005/10/13

41 经济适用房房价趋稳 本报记者 董黎 郑州日报 2005/11/09

42 经济适用房统一销售 市民咨询认购火爆 记者 安群英 实习生 高凯 郑州日报 2005/11/04

43 五处经济适用房均位于李沧区 本报记者 霍峰 青岛日报 2005/10/28

44 我市加强经济适用房预售管理无“许可证”者不得预售 记者 杨文平 实习生 黄达宁 长江日报 2005/11/02

45 经济适用房供不应求 王晓欣 河南日报 2005/11/10

46 已竣工住宅中普通房和经济适用房占八成 记者 王履臻 哈尔滨日报 2005/10/24

47 年内110万平方米经济适用房让利百姓 宋景怡 城市快报 2005/11/15

48 立新小区经济适用房开工建设 程伟虹 江阴日报 2005/11/02

49 万余户居民获经济适用房购房资格 记者 王履臻　 哈尔滨日报 2005/11/03

50 今年动工经济适用房首片竣工 张新民 傅桂钢 天津日报 2005/11/01

51 山东试水中低价商品房 本报记者 郑重 财经时报 2005/11/07

52 买经济适用房遭遇问题条款 中国消费者报 张学勇 中国消费者报 2005/11/04

53 50万平方米经济适用房开工过半 记者 张宁 大连日报 2005/10/29

54 买经济适用房得先“挂号” 侯莹 中国税务报 2005/11/04

55 经济适用房效果背离政策初衷 林甦 中国税务报 2005/11/04

56 转变观念 加强管理 规范市场 顾海波 中国建设报 2005/10/28

57 日照市经济适用房运作模式创新的三点启示 陆玉龙 中国建设报 2005/10/28

58 经济适用房运作模式改革的有益探索 刘维新 中国建设报 2005/10/28

59 市人大常委会领导视察拆迁工作和经济适用房建设 夏新炯 江阴日报 2005/10/22

60 经济适用房上市5年改2年 记者 李妍 广州日报 2005/11/04

81 从安居迈向康居 本报记者 刘圆圆 贵阳日报 2005/10/14

82 经济适用房监管问责缺位 本报记者 沈刚 工人日报 2005/10/22

83 经济适用房不能建成纯粹低收入社区 本报记者 顾克非 消费日报 2005/10/18

84 北京经济适用房暂停售 本报记者　郑鸣鸣 21世纪经济报道 2005/09/12

85 提高城镇低收入家庭的居住质量 山东省日照市人民政府市长 于建成 中国建设报 2005/10/15

86 宏观调控下一步：商品房与经济适用房比例2∶8？ 本报记者　阴雪 21世纪经济报道 2005/09/29

87 申请保障性住房有何条件 张新民 吴梅 欧阳亮 天津日报 2005/10/11

88 呼市经济适用房价格管理办法出台 张瑞玲 内蒙古日报(汉) 2005/09/28

89 档次偏高 重庆经济适用房遭诘问 邹玲 西部时报 2005/09/16

90 日照　让阳光照进经济适用房 本报记者　李忠峰 市场报 2005/09/30

91 济南经济适用房六年“白卷” 本报记者 郑重 财经时报 2005/09/26

92 新一批经济适用房有望年底配售 陈运军 陈璐 厦门日报 2005/09/16

93 经济适用房——中低收入家庭的期盼 姜群 执笔 黄石日报 2005/09/28

94 从“补砖头”到“补人头” 庞遵升 吴继安　于建成 经济日报 2005/10/11

95 经济适用房关系国计民生 李明 中华工商时报 2005/09/28

96 取消或坚持均不可取经济适用房需要外科手术 徐凤臣 徐翔 中国房地产报 2005/10/10

97 经济适用房离百姓有多远 付电稗 河南城乡经济报 2005/09/26

98 普通职工咋购买经济适用房 本报记者 杨艳 河北工人报 2005/09/28

99 经适房 百姓的最爱 本报记者 赵琳 贵阳日报 2005/09/24

100 8月销售均价1548元/平方米 本报记者 董黎 郑州日报 2005/09/21

101 被列为国家康居示范工程项目 周瑾亮 常州日报 2005/09/18

102 经济适用房该如何排号 本报记者　郭力 南方周末 2005/09/22

103 经济适用房与商品房之区别 记者 赵万山 兰州日报 2005/09/26

104 “新规”能否规范经济适用房市场 经济视点报记者 孙晓雯 经济视点报 2005/09/22

105 经济适用房定向销售是祸是福？ 本报记者 孙斌 华夏时报 2005/09/19

106 经济适用房政策要进行制度创新 刘维新 中国建设报 2005/09/22

107 经济房今年开工最多 记者 张新民 天津日报 2005/09/22

108 买经济适用房条件放宽 张新民 吴梅 王津 天津日报 2005/09/19

109 1100多人只有30来个放弃房源 记者 许静凯 杭州日报 2005/09/14

110 面积在70-90m~（2）成市民首选 商报记者 冯章国 温州商报 2005/06/16

111 重庆高价豪华经济适用房吓退购房人 本报记者 李永文 经济参考报 2005/09/19

112 “豪华经济适用房”架空政府惠民政策 李永文 新华每日电讯 2005/09/25

113 小户型经济适用房受追捧 张新民 吴梅 钱开绪 天津日报 2005/09/23

114 北京“豪华”经济适用房划上休止符 中国消费者报 孙蔚 中国消费者报 2005/09/09

115 经济适用房成中心区拆迁户首选 记者 陈华北 上饶日报 2005/09/15

116 经济适用房争议凸显京城楼市供应失衡 本报记者 林明 第一财经日报 2005/09/16

117 经济适用房该建多大 万新军 中华工商时报 2005/09/22

118 经济适用房等着完善政策打地基 万新军 中华工商时报 2005/09/15

119 我市首批经济适用房开始发售 记者 赵凯 自贡日报 2005/09/07

120 资金掣肘 经济适用房政策“摇摆” 李乐，徐宝康 中国经营报 2005/09/19

121 日照市经济适用房变“补砖头”为“补人头” 记者 苏长虹 人民日报 2005/09/22

122 经济适用房“变味”叩问住房制度走向 本报记者　 周雪松 中国经济时报 2005/09/21

123 石门山棚户区拟建经济适用房 张宁 大连日报 2005/09/16

124 经济适用房单套面积不得超过120平方米 记者 潘燕 实习生 边海波 郑州日报 2005/09/13

125 重庆:经济适用房比商品房还贵,申购遇冷 李永文 新华每日电讯 2005/09/18

126 “经济适用房”实为售房“圈套”？ 记者 岳嵬 通讯员 李顺成 海南日报 2005/09/17

127 立新小区地块成功出让 奚元旦 沈旻旭 江阴日报 2005/09/03

128 经济适用房公共福利时代的终结？ 本报实习生 王敏 工人日报 2005/09/19

129 经济适用房价格新规今起施行 记者 杨文平 长江日报 2005/09/01

130 今年楼市经济适用房唱主角 专刊记者 于帆 新疆经济报(汉) 2005/09/08

131 房屋建成“别墅”　购房当成“投资” 吴学安 法制早报 2005/09/05

132 重庆惊现“豪华版”经济适用房 撰稿 朱丽亚 中国产经新闻报 2005/09/08

133 南昌：农民工有望购买经济适用房 熊春瑜 新华每日电讯 2005/09/14

134 我市经济适用房建设提速 记者 杨文平 通讯员 艾笋 长江日报 2005/08/31

135 档次偏高 重庆经济适用房遭诘问 本报记者 邹玲 中国房地产报 2005/09/12

136 经济适用房不“经济”谁之过 乐水 经济参考报 2005/09/12

137 黑龙江房地产开发投资增速趋缓 记者 孙秀霞 黑龙江经济报 2005/08/25

138 单身人士难买经济适用房 中国消费者报 刘文新 中国消费者报 2005/09/12

139 经济适用房应能租着住 时代商报记者 高斌 时代商报 2005/08/31

140 工业园，为2000低收入拆迁户让地皮  新华日报 2005/07/20

 

三、有关廉租房的报刊文献

1 进一步深化廉租房制度改革 记者何志刚 通讯员杨仲泰 中国建设报 2005/12/13

2 池州廉租廉售1500套经济适用房 潘峰 安徽日报 2005/12/11

3 廉租房补贴本月开始发放 深圳商报记者 董超文 深圳商报 2005/12/18

4 困难户可申请廉租房 记者 罗霞 实习生 汪珠丹 海南日报 2005/12/16

5 国土资源部：明年加大对中小户型经济适用房廉租房供地 记者 张晓松 新华每日电讯 2005/12/17

6 落实廉租房政策需要政府更多投入 本报记者　董颖　实习生　孙英华 市场报 2005/12/05

7 让双特困户年底全部住进廉租房 记者 郑向鹏 通讯员 李玉泽 张争鸣 深圳特区报 2005/12/13

8 我市着力构建廉租房保障新机制 李力 济宁日报 2005/11/29

9 廉租房：解决低收入家庭住房问题 记者 张燕 酒泉日报 2005/11/17

10 南京经适房廉租房惠及中低收入居民 记者 田春 小云 今日商报 2005/11/25

11 我市棚户区改造沉陷区滑塌区居民搬迁工程取得阶段性成果 记者 黄卫平 梁新民 通讯员 温杨婷 铜川日报 2005/11/23

12 以廉租房取代经济适用房 本报记者 蒋志臻 人民政协报 2005/11/24

13 配房租赁不再“主打” 租金补贴大幅扩面 记者 杨文平 实习生 黄达宁 长江日报 2005/11/12

14 廉租房向更多困难家庭敞开大门 通讯员 史艺 蒋艳丽 记者 许静凯 杭州日报 2005/11/17

15 首批廉租房本月分配 记者 李竞立 云南日报 2005/11/03

16 年内解决特困家庭廉租房问题 刘键 深圳特区报 2005/11/18

17 “廉租房，政府每月补贴我560元” 宋振涛 中国社会报 2005/11/15

18 企业自建“廉租房”首现岳阳 见习记者 高芳 通讯员 何爱华 湖南经济报 2005/11/08

19 年内解决特困家庭廉租房问题 深圳商报记者 崔霞 深圳商报 2005/11/18

20 义乌廉租房让困难市民得实惠 记者 何成明 方向阳 金华日报 2005/11/07

21 门槛降低范围扩大 本报记者 霍峰 本报通讯员 徐志勇 青岛日报 2005/10/28

22 泰格林纸自建廉租房 本报记者 何爱华 湖南工人报 2005/11/02

23 廉租房打破租住“终身制” 本报记者 徐晓敬 辽宁日报 2005/10/31

24 我省全面启动廉租房建设  甘肃经济日报 2005/11/05

25 “我什么时候能入住廉租房” 本报记者 朱雨晨 刘潇潇 法制早报 2005/10/31

26 吴忠市21家特困户国庆前入住廉租房 记者 宗时风 宁夏日报 2005/10/05

27 广州仍有双特困户住不上廉租房 蒋铮 中国社会报 2005/10/25

28 我市复核廉租房住户情况 记者 骆慧军 南昌日报 2005/10/21

29 昆明廉租房启动“一次分配” 周云 西部时报 2005/10/14

30 “双困户”可望入住廉租房 本报记者 孙伟 云南日报 2005/10/13

31 为了“重中之重”的承诺 本报记者 张佳玮 温州日报 2005/10/11

32 收入改善不再享受廉租房 本报记者 山东法制报 2005/10/17

33 南京首批654套廉租房供应特困户 汪晓霞 新华日报 2005/10/10

34 廉租房建设“搭车”城中村改造可多赢 本报评论员 苗凡卒 深圳商报 2005/10/22

35 今年最大经适房小区开工 16位劳模喜选廉租房 记者　解悦 南京日报 2005/10/03

36 “廉租房，想说爱你不容易” 本报记者 陈昌云 通讯员 李辉 工人日报 2005/10/23

37 南京今起受理廉租房申请 记者 柳再义 江苏工人报 2005/10/08

38 申请保障性住房有何条件 张新民 吴梅 欧阳亮 天津日报 2005/10/11

39 南京16位劳模喜获廉租房 记者 朱波 通讯员 龚轩 晋美 江苏工人报 2005/10/07

40 廉租房明年在全市范围推开 记者 曾立 实习生 李蕾 重庆日报 2005/10/03

41 “廉租适用房”更适用 张道航 中国房地产报 2005/09/26

42 呼市401户低收入家庭得到63万元廉租房补贴 记者 戴宏 内蒙古日报(汉) 2005/09/21

43 赣州城区首批廉租房“名花有主” 记者 刘竣、梁健 江西日报 2005/09/24

44 整治食品加工小作坊要打疏结合 宁夏石嘴山市食品药品监督管理局 赵军楼 中国食品报 2005/09/23

45 城区提前完成最低收入家庭住房保障目标 记者 郝明雷 通讯员 高铂 李伟中 济宁日报 2005/09/08

46 廉租房政策再扩受益面 记者 朱蓓宁 实习生 赵斌 南通日报 2005/09/07

47 北京廉租房老居民“怕死” 本报记者 邢紫月 法制早报 2005/09/05

48 符合条件低保家庭全部住上廉租房 记者 刘述波 哈尔滨日报 2005/08/25

49 廉租房拒绝“造假” 本报记者 吕红菊 中华建筑报 2005/08/02

50 廉租房：呼唤真正的“廉租” 本报记者：陈鹏 经济参考报 2005/06/17

51 山城菜农可住廉租房 记者 李艺 报道组 陈仲华 温州日报 2005/08/24

52 市政府召开第53次常务会议  宁波日报 2005/08/04

53 上海廉租房：在楼市缝隙中求“解压” 本报驻沪记者 徐楠 南方周末 2005/05/19

54 把廉租房建成群众满意工程 记者 陈思侠 酒泉日报 2005/08/15

55 房产新政稳住厦门房价 陈运军 吴晓菁 厦门日报 2005/08/13

56 “岳阳模式”迎解廉租房建设三大难题 本报记者 明星 黄兴华 经济参考报 2005/08/22

57 我市制定出台入住廉租房及小户型政策 记者 梁剑 辽阳日报 2005/08/09

58 我州374户低保群众有望入住廉租房 通讯员 赵爱萍 大理日报(汉) 2005/08/04

59 完善“三条线”解决低收入群体住房问题 周江 中国房地产报 2005/08/22

60 应改经济适用房为廉租房并适用于农民工 张道航 中国经济时报 2005/07/29

61 突破廉租房制度的资金瓶颈 王坤　 王泽森 中国经济时报 2005/07/06

62 加大马力开工建设 本报记者 吴宏雄 福建日报 2005/08/10

63 我市廉租房配套新规即将出台 记者 李菲 绍兴日报 2005/07/27

64 信托介入廉租房：尚待实现的构想发 FN记者 金立新 金融时报 2005/08/08

65 多元化保障圆你天堂住房梦 记者 许静凯 杭州日报 2005/07/22

66 廉租房:“借富济贫”路径能解决一揽子问题 中国城市规划设计研究院副总规划师 赵燕菁　 新华每日电讯 2005/08/14

67 廉租房能否“大庇寒士” 本报记者 辛莉 河南日报 2005/08/04

68 申请廉租房先公示半个月 记者 刘扬 北京日报 2005/07/25

69 永宁：廉租房惠泽拆迁户 记者 陶涛 宁夏日报 2005/07/28

70 看看今年廉租房、公积金的新亮点 商报记者 冯章国 温州商报 2005/07/14

71 廉租房为四百多家庭解困 本报记者 刘静岚 实习生 谭朝稳 湘潭日报 2005/07/14

72 养不活自己的廉租房 本报记者 高东玉 伊犁日报(汉) 2005/07/21

73 铜梁建成首批乡镇廉租房 特约通讯员 赵武强 重庆日报 2005/07/22

74 廉租房-->安居房-->乐业房 北仑记者站 李源 记者 左文辉 宁波日报 2005/06/17

75 政府代售：　　经济适用房回归本义 本报记者 张杰 见习记者 吴林 中国房地产报 2005/08/01

76 廉租房建设为什么叫停？ 本报记者　陈中华 大众日报 2005/07/12

77 山东廉租房建设为何步覆艰难 陈中华 中国社会报 2005/07/19

78 廉租房覆盖范围有望扩大 记者 刘扬 北京日报 2005/07/30

79 加强房地产市场调控市民急盼经济廉租房 《商丘日报?经济瞭望》编辑部 商丘市城市社会经济调查队 商丘日报 2005/06/29

80 廉租房向新增低保户“敞开门”  青岛日报 2005/07/10

81 “安居解困”的成都经验 本报记者 韩清华 聂惠星 中国经济时报 2005/07/26

82 真心关爱 真情帮扶 记者 胡杨 杨菲 绍兴日报 2005/06/28

83 与其补“砖头”不如补“人头” 黄玫 王凌 中国税务报 2005/07/01

84 本市结构性供房格局形成 记者 张新民 天津日报 2005/06/15

85 廉租房：大庇寒士俱欢颜 本报记者 肖林生 通讯员 李雄生 郴州日报 2005/07/01

86 城市要有适用农民工的经济适用房、廉租房 张道航 农民日报 2005/07/07

87 承诺下半年办好八件实事 记者 刘众 冯杰 通讯员 李玉泽 傅伦为 深圳特区报 2005/07/07

88 遵义市推出348套廉租房 朱世德 贵州日报 2005/06/08

89 廉租房的制度困局 陈平 中国房地产报 2005/06/06

90 廉租房信托：一场有备而来的应对 本报记者 阴雪 21世纪经济报道 2005/06/02

91 别忘了廉租房 吴建华 中国国土资源报 2005/05/31

92 廉租房会变成贫民窟吗  新京报 2005/06/30

93 经济适用房：与其售，不如租 本报记者 李坤民 中国经济导报 2005/06/25

94 大理谋变滇西中心城市棋局 记者 张放 云南政协报 2005/06/15

95 7月底：一期廉租房可入住 记者 李竞立 周杰 云南日报 2005/06/16

96 信托基金 廉租房的另一只脚 本报记者 刘溟 经济日报 2005/06/19

97 突破廉租房制度的资金瓶颈 王坤　 王泽森 中国经济时报 2005/06/29

98 宁波：廉租房破解外来工居住难题 记者 杨益波 通讯员 赖刚 中国经济时报 2005/06/24

99 首府出台措施稳定房价 记者 王海英 宁夏日报 2005/06/17

100 廉租房，低保家庭温馨的家 王雁南 孙凤华 济宁日报 2005/06/14

101 中低价位商品房提高供应比例 本报记者 范颖华 华夏时报 2005/06/17

102 让更多市民“居者有其屋” 本报记者 许秀丽 威海日报 2005/06/02

103 十七市全启动廉租房制度 本报记者 吴修安 郝爱萍 实习生 邹少菲 齐鲁晚报 2005/05/27

104 廉租房申请条件放宽 记者 许静凯 杭州日报 2005/05/09

105 廉租住房无房户界定有答案 记者 芦燕娟 济南日报 2005/06/10

106 乐清低保户免费办房产证 李艺 金新安 温州日报 2005/05/23

107 保障城镇最低收入家庭住房权益 罗哲月 韶关日报 2005/04/21

108 小曲难唱口已开 本报记者 王婧 中国经济导报 2005/05/14

109 本市首创住房保障三道网赢得赞誉 张新民 天津日报 2005/05/16

110 情系百姓 和谐拆迁 记者 刘颖 通讯员 何文晖 天津日报 2005/05/22

111 廉租房源源推出 张新民 兰小平 　　 天津日报 2005/05/29

112 今年新建廉租房3万平方米 记者 李竞立 实习生 方丽秀 云南日报 2005/04/21

113 北京廉租房：找到了突破口 本报驻京记者　师欣 南方周末 2005/05/26

114 廉租房方案即将出台 上海调控房价再出新招 刘影 中国经营报 2005/05/23

115 发达国家如何帮“穷人”安家 张岩 环球时报 2005/04/06

116 改造棚户区 建设廉租房  宜昌日报 2005/03/04

117 首批30户困难家庭住上廉租房 何行诚 记者 顾晶 南昌日报 2005/02/05

118 高山移民可住城里廉租房 李艺 陈仲华 温州日报 2005/04/21

119 2005：集中财力为群众办事 特约记者 胡继光 石河子日报(汉) 2005/02/09

120 广州廉租新政：变“补砖头”为“补人头” □本报记者　朱红军　□实习生　陈敏 南方周末 2005/04/28

121 廉租房建设，是构建和谐社会的要求 师欣　徐楠 南方周末 2005/04/28

122 廉租房：多少期待在其中 芦燕娟 济南日报 2005/04/25

123 福州让市民买得起住得上房子 卢雅 福建日报 2005/04/20

124 变补“砖头”为补“人头” 广州廉租房成活棋 本报记者：黄玫　 经济参考报 2005/04/25

125 廉租房：给特困户一个美丽的家 朱雪梅 小商品世界报 2005/02/04

126 居者如何有其屋 本报记者 李坤民 作者 陶俊 中国经济导报 2005/03/12

127 廉租房制度建设年内启动 周学泽 大众日报 2005/04/13

128 3年解决26.5万群众住房难 记者　周学泽 大众日报 2005/04/12

129 廉租房VS经济适用房 刘相龙 华夏时报 2005/03/17

130 湛江市首批特困户春节喜迁廉租房 记者 张筱敏 广东建设报 2005/02/25

131 上海健全完善“房保”体系 张奕 解放日报 2005/04/08

132 租住廉租房须补交租金差额 刘扬 北京日报 2005/04/08

133 岛外城镇困难户也可申请廉租房 记者 陈运军 通讯员 王夏儿 厦门日报 2005/03/31

134 廉租房补贴 为低保家庭点一盏希望的灯 胡洪月 高瑞娟 中国社会报 2005/02/07

135 昆明廉租房艰难破土 喻劲猛 中国青年报 2005/03/29

136 详解济南廉租房 本报记者　晁明春　 大众日报 2005/03/31

137 黄浦托底保障为廉租房扩容 顾一琼 文汇报 2005/03/31

138 卢湾五项措施防哄抬房价炒卖期房  文汇报 2005/03/30

139 廉租房情暖神州南北 特约记者 何行诚 本报记者 刘明 本报记者 刘笑一 龚后雨 通讯员 李长君 本报记者 赵春林 中国房地产报 2005/03/03

140 要像重视城市绿地一样重视城市廉租房 本报记者 刘建刚 中国改革报 2005/02/28

 

四、有关住房保障的报刊文献

[1] 翁大伟.以市场机制启动廉租住房供应[J].中国房地信息,2001,(3).

[2] 林增杰,吕萍,余翔.公房入市政策研究[J].首都经济贸易大学学报,1999,(4).

[3] 周茂棣.廉租住房建设管理之我见[J].中国房地产,2000,(7).

[4] 包宗华.廉租屋的争论及其发展方向的探讨[J].城乡建设,2000,(1).

[5] 张泓铭.完善城镇住房保障制度的探讨[J].城市开发,2000,(11).

[6] 林杰.深化军队住房改革的实践与探索[J].中国房地产,2000,(5).

[7] 刘洪玉.从国际经验看中国经济适用住宅建设[J].中国房地产,2000,(12).

[8] 李博.廉租住房建设管理应正确处理的八大关系[J].中国房地产,2000,(7).

[1] 王琳.浅析我国面向弱势群体的住房政策——对现行廉租住房政策的理论探讨[J].安徽建筑工业学院学报(自然科学版),2005,(2).

[2] 高阳,张静.我国城镇廉租住房制度构建的理论依据与现实基础[J].西南民族大学学报(人文社科版),2003,(10).

[3] 汪泓,吴清.上海公积金制度的现状分析和完善设想[J].上海工程技术大学学报,2001,(S1).

 

[1]对建立我国住房社会保障体系的思考.华中师范大学,2001, 

[2]基于我国社会保障商品房之住房融资研究.西安建筑科技大学,2001, 

[3]经济适用住房政策的经济学分析.西安建筑科技大学,2001, 

[4]论经济适用住房开发中的问题及相关对策.武汉理工大学,2002, 

[5]中国城镇住房问题研究.华中师范大学,2003, 

[6]我国城镇经济适用住房政策研究.武汉科技大学,2003, 

[7]浅析社会转型对城市住宅的影响.华中师范大学,2000, 

[8]我国城镇居民住房的统计研究.首都经济贸易大学,2003, 

[9]廉租房供房模式的比较分析.西安建筑科技大学,2004, 

[10]中国农村城市化路径探索.郑州大学,2001, 

 [1] 望晓东.我国房地产泡沫问题研究.华中师范大学,2005

[2] 苏向学.城市化进程中失地农民权益的保障.华中师范大学,2005

[3] 袁彩云.我国城市土地资产证券化及突破模式探析.华中师范大学,2005

[4] 王珊.从制度约束看中国SPV突破模式的选择.华中师范大学,2003

[5] 闵敏.构建住房抵押贷款保险体系的研究.华中师范大学,2003

[6] 戈国莲.我国住房金融发展对策研究.华中师范大学,2002

[7] 余海峰.论我国物业管理的现状、问题与对策.华中师范大学,2001

[8] 赵新才.中国城市住房保障制度研究.华中师范大学,2001

 

 

[1] 段际凯.中国房地产市场持续发展研究[D].复旦大学,2004.

[2] 宋飞.中国城镇低收入居民住房政策探讨[D].苏州大学,2004.

[3] 余贵玲.我国经济适用住房发展及设计选优研究[D].重庆大学,2004.

[4] 潘爱民.城市弱势群体住宅消费保障问题研究[D].湘潭大学,2005.

[5] 刘韦洪.住房分配货币化研究与实证分析[D].南京理工大学,2001.

[6] 张静.我国城镇廉租住房制度研究[D].四川大学,2003.

[7] 郑娅.我国城镇住房二级市场研究[D].华中农业大学,2001.

[8] 向寿生.廉租房供房模式的比较分析[D].西安建筑科技大学,2004.

[9] 黄笑难.城镇住房制度变迁中利益分配的研究[D].重庆大学,2003.

[10] 陈淑云.我国住房金融效率分析[D].华中师范大学,2003.

 

1 美国模式“先试先行” 范子文 国际金融报 2005/12/16

2 让外来务工者有房住 记者 陶家伦 通讯员 朱蓓宁 赵斌 江苏工人报 2005/12/06

3 我市最低收入家庭住房有了保障 记者 张伟 衡水日报 2005/11/30

4 青岛加快保障性住房建设 中国楼市记者 薛俊峰 中国建设报 2005/12/07

5 外来务工者在通有房住 记者 朱蓓宁 实习生 赵斌 南通日报 2005/11/23

6 完善住房管理和保障体系刻不容缓 撰稿 高丽红 中国产经新闻报 2005/12/05

7 城市平民住房，该用什么来保障 本报记者 段吉良 衡阳日报 2005/10/27

8 无锡军分区发挥桥梁作用为驻军造福 张为民　彭雷　耿联 新华日报 2005/12/06

9 安心工程让打工者住房无忧 本报记者 李志华 陆海龙 江南时报 2005/11/25

10 住房保障体系建设惠及弱势群体 记者 徐德清 通讯员 宁涤非 常德日报 2005/11/03

11 把民心工程实施好 记者 王琦 杭州日报 2005/11/12

12 四川抓紧落实失地农民补偿安置 记者 郑荣 中国国土资源报 2005/11/16

13 成都求解低收入家庭住房保障 李秋怡 四川日报 2005/11/16

14 低保对象就医上学住房均享优惠 沈明 国珲 贵州日报 2005/11/17

15 承德实施最低收入家庭住房保障工程 记者 李建成 郭峰 高振发 河北日报 2005/11/04

16 “夹心层”家庭也有望领到住房补贴 记者 康庆 成都日报 2005/11/13

17 住房保障惠泽低收入家庭 本报实习记者 郑丽娟 河北经济日报 2005/11/10

18 关心低保家庭住房困难，改善低保家庭住房条件 本报记者 宿虹 青岛日报 2005/10/26

19 我市1%人口抽样调查11月1日零时开始 记者 孔菲 长春日报 2005/10/30

20 实施住房保障 完善城市功能 和田 南充日报 2005/10/28

21 谈如何发挥住房公积金的老年保障作用 孙兴军 荆永杰 中国劳动保障报 2005/11/01

22 我市低保家庭住房状况将进入动态管理 宿虹 青岛日报 2005/10/12

23 我市确定城区经济适用住房建设项目 刘炳瑞 承德日报 2005/10/15

24 3种保障住房政策明晰 王卿 北方经济时报 2005/10/14

25 关注最低收入群体的廉租屋建设 记者 潘跃 人民日报 2005/10/22

26 申请保障性住房有何条件 张新民 吴梅 欧阳亮 天津日报 2005/10/11

27 完善住房保障体系 积极构建和谐社会 重庆市人民政府副市长 赵公卿 重庆日报 2005/10/03

28 从简单数字到完整机制 杨俊 新民晚报 2005/10/11

29 城镇住房保障制度的创新 铁宝 秦虹 李政 中国建设报 2005/09/22

30 买经济适用房条件放宽 张新民 吴梅 王津 天津日报 2005/09/19

31 城区提前完成最低收入家庭住房保障目标 记者 郝明雷 通讯员 高铂 李伟中 济宁日报 2005/09/08

32 我市为最低收入家庭发放住房保障款 记者 崔旭 通讯员 陶万春 保定日报 2005/09/01

33 厘清住房保障体系的边界  中国经营报 2005/09/19

34 三条住房保障线惠及困难拆迁户 张新民 吴梅 傅桂钢 天津日报 2005/09/08

35 城镇最低收入家庭可享受廉租住房保障 记者　王健 南京日报 2005/09/09

36 我市将全面推行住房公积金制度 记者 徐行翔 嘉兴日报 2005/08/17

37 160万平米经济适用房全开工 吴森 城市快报 2005/08/29

38 仪征积极构建住房保障体系 王武山 江苏经济报 2005/05/20

39 谁来给他们安个家 本报记者刘喆 中国建设报 2005/08/18

40 完善“三条线”解决低收入群体住房问题 周江 中国房地产报 2005/08/22

41 海外住房保障成功模式 杨铭 中国房地产报 2005/08/15

42 建设部开展城镇最低收入家庭住房情况调查 王庆 中国建设报 2005/08/01

43 多元化保障圆你天堂住房梦 记者 许静凯 杭州日报 2005/07/22

44 建立和完善住房社会保障制度 杨群 作者单位：长沙民政职业技术学院 湖南日报 2005/07/11

45 瑞景一段工程全部封顶 记者 张新民 通讯员 兰小平 天津日报 2005/08/01

46 房产开发要与城镇化步调一致 李明 中华工商时报 2005/07/27

47 关于稳定住房价格加强住房保障工作的实施意见  丽水日报 2005/07/02

48 多层次保障制度化解中低收入者住房问题 本报记者 胥会云 实习记者 潘泳 第一财经日报 2005/08/02

49 我市加快今年廉租住房保障工作进程 王国庆 太原日报 2005/07/15

50 市场条件下的住房保障该当如何 孟晓燕 长春日报 2005/07/26

51 建立廉租住房制度 完善住房保障体系  丹东日报 2005/07/21

52 推进经济适用房建设 完善社会救助体系 徐怀明 蚌埠日报 2005/07/15

53 强化地方政府责任 完善住房梯级保障体系  中国房地产报 2005/07/11

54 市区廉租住房新政今起实施 张佳玮 温州日报 2005/07/01

55 进一步完善上海住房租赁体系 张泓铭 解放日报 2005/07/25

56 河北保障经济适用房供应 王民 中国国土资源报 2005/07/06

57 低收入者住房有保障 记者 妥超云 酒泉日报 2005/07/04

58 经济适用房应定位于社会保障住房 汪利娜（作者系中国社会科学院经济研究所研究员） 中国改革报 2005/07/11

59 市区廉租住房有了新政策 记者 尤海峰 温州日报 2005/05/26

60 最低收入家庭住房普查展开 记者 张新民 天津日报 2005/07/08

61 聚焦我市房地产新政 本报记者 鞠培霞 　　 青岛日报 2005/05/25

62 经济适用房：与其售，不如租 本报记者 李坤民 中国经济导报 2005/06/25

63 安得广厦千万间 本报通讯员　胡芳今　 浙江日报 2005/06/24

64 造福百姓的阳光工程 《东方视点》联合报道组 王蔚 杨俊 解放日报 2005/07/04

65 我国社会养老保障亟需住房反向抵押贷款 刘嘉伟 中国经济时报 2005/06/30

66 我省采取措施保障经济适用住房建设 记者 李巍 马建敏 河北日报 2005/06/27

67 切实稳定住房价格 加强住房保障工作 记者 王琦 杭州日报 2005/05/17

68 社会养老保障亟须住房反向抵押贷款 刘嘉伟 市场报 2005/06/14

69 政府补贴住房暖民心 龚义龙 沈阳日报 2005/06/15

70 他山之石：外国住房保障制度 雨田 证券时报 2005/06/04

71 稳定房市的关键在于建立长效住房保障制度 居然 福建日报 2005/06/09

72 青岛推进住房保障体系建设 孟锁明 中国建设报 2005/05/31

73 保障城镇最低收入家庭住房权益 罗哲月 韶关日报 2005/04/21

74 我市劳模得到真正关爱 通讯员 高海伟 记者 王成 杭州日报 2005/05/02

75 专家提议：扩展住房公积金保障功能 本报记者 盛丹 消费日报 2005/04/20

76 宏观调控在津如何发力 陈彤 北方经济时报 2005/05/27

77 非公企业缴交率不足2% 本报记者 王蕾 贵阳日报 2005/05/11

78 本市首创住房保障三道网赢得赞誉 张新民 天津日报 2005/05/16

79 实施贫困家庭住房保障的基本思路 余杏芳（作者单位：市房产管理局） 长江日报 2005/03/19

80 让人人有房住 实现安居梦想 本版采写 康庆 成都日报 2005/05/08

81 探索经济适用房市场化运作新模式 本版采写 康庆 成都日报 2005/05/09

82 墨西哥　三管齐下解决住房需求 本报驻墨西哥记者　张蕾 人民日报 2005/05/20

83 长春市民永续性的住房保障 本报记者 徐强 杨楠 长春日报 2005/04/03

84 住房供应保障体系将形成 记者 王晓庆 大同日报 2005/03/10

85 九百余小区有了物业维修保障 记者 顾莉 实习生 王丹 成都日报 2005/04/15

86 社会养老保障亟须住房反向抵押贷款 刘嘉伟 中国经济时报 2005/05/11

87 上海进一步完善住房保障体系 记者 张奕 解放日报 2005/03/29

88 切实稳定住房价格加强住房保障工作 记者　应建勇 浙江日报 2005/04/26

89 浙江住房保障体系应保尽保 本报记者 翁醉 中国房地产报 2005/04/11

90 上海构筑住房保障体系 本报记者 刘笑一 中国房地产报 2005/04/11

91 为城镇中低收入家庭再添一道住房保障 本报记者　应建勇 浙江日报 2005/04/25

92 今后3年我市住房供应四成为经济适用房 郭靖 宁波日报 2005/04/16

93 住房应是社会保障体系的一部分 冯坚 江苏经济报 2005/04/23

94 加强房地产市场调控加快住房保障体系建设 记者　王瀛波 浙江日报 2005/04/16

95 做大资金规模 完善构建保障 本报通讯员 高宗涛 本报记者 张贺伟 廊坊日报 2005/02/20

96 济南最低收入家庭住房有保障 耿庆海 中国建设报 2005/04/12

97 不断健全和完善住房社会保障体系 忻文 房地产时报 2005/04/11

98 我市廉租住房保障为何不选“实物配租” 芦燕娟 济南日报 2005/04/11

99 2005：青岛全力完善住房供应保障体系 周建亮 本报通讯员 徐志勇 青岛日报 2005/04/04

100 立法保障大型社会活动安全 本报记者 廖卫华 刘洋 新京报 2005/04/07