日前，记者了解到，近期内北京市国土资源局将出台土地一级市场的招标细则，这意味着今后北京土地一级市场的招标程序将走向规范化。记者随后致电北京市国土资源局，靳京主任确认了这个消息并告诉记者“国土资源局是要出台这样一个细则性文件，但时间没有确定，细则将对土地一级市场的招标工作做出一些规范性的规定”。

    华高莱斯副总经理公衍奎在接受记者采访时表示，这个细则的出台短期内对土地一级开发市场不会有太大的影响，如果新的规则加上了“勾地”模式的细则可以说是有所创新，会对扩大土地的来源起到一定作用。否则就没有什么影响。但此细则的出台会使土地一级开发的招投标工作的操作程序更加规范化。据公衍奎表示其实大家目前更关心的还是政府对土地的规划和开发有何新举措。

    而伟业顾问公司总经理林洁则认为，“现在有越来越多的企业愿意参与到一级土地开发中来，这一领域现在还谈不上什么规则，政府也迟迟没有出台与之配套的政策。这正是市场发育不成熟的表现，也是市场机会比较大的领域。细则的出台则有望对这个领域起到规范的作用”。

    开发商积极投身土地

    一级市场开发

    2002年，相关法规规定土地一级开发企业应通过招标确定，但这一政策始终未真正落实。去年9月12日，北京市国土资源局印发了《北京市土地储备和一级开发暂行办法》，规定“土地储备可以由通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担”后，土地的一级市场就开始正式走入市场化运行机制。伟业顾问公司总经理林洁告诉记者：“由于目前一级开发市场的不成熟及在二级市场竞争激烈和拿地门槛的提高，房地产企业纷纷进入一级土地开发市场。”据不完全了解，北京目前有80%的知名房地产企业都在参与土地一级开发，而且动辄就是百万平方米的大块土地。

    如天鸿集团注册成立北京鸿云投资有限责任公司，进行密云新城中5.6平方公里土地的一级开发；中坤集团在延庆进行几千亩土地的一级开发；国融置业在通州有11平方公里的土地一级开发；连外地知名公司如天津泰达公司也拿下了顺义温榆河生态走廊大约5平方公里的土地一级开发权。用中原地产华北区域总经理李文杰的话说，“目前京城土地一级开发由国有房地产企业垄断的局面开始向实力派开发企业转变”。

    而目前京城土地一级开发主要分两种形式，一种是市土地储备机构负责实施土地开发，由市土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。与之配合的开发企业只需负责土地开发具体管理工作，开发企业的管理费不高于土地储备开发成本的2%。另一种则是由开发企业实施土地开发，政府将不直接参与，开发商的利润不高于预计成本的8%。

    “走一进二”

    成为开发商的共识

    显然，土地一级开发在技术含量以及资金投入相对少的情况下，可以获得稳定的开发收益。但是，土地一级开发的诱惑远不止于这8%利润。更多的开发商更看中的是凭借开发一级土地的优势竞得二级土地的开发权，可见通过“走”一级开发“进”军二级市场已经成为了目前大多数开发商的共识。

    伟业顾问公司总经理林洁告诉记者：“像珠江、复地。这种一、二级市场联合开发的目的，就是保障其在二级市场获得较多的土地，而良好的土地储备是在激烈竞争中获胜的关键。”但用北京市土地储备中心主任史贤英的话说“一级开发和二级开发之间并没有直接关系，因为按照有关规定，生地做熟之后必须进入土地储备中心挂牌”。这是两个领域的工作，如何才能把这二者联系起来呢？原来，众多开发商通过打擦边球达到了目的，如虚高一级开发成本，地价相应被抬高，因而造成地块在招拍挂市场无人问津；在土地挂牌时设置陷阱，如在土地上设置障碍或提出苛刻的付款条件或在合同中规定一些苛刻的附加条款等。这样一来，土地的真正价值被人为的一些因素所覆盖，造成地块在二级市场的招拍挂中被冷落，这样一来作为土地一级开发商则可以轻松地拿到该地块的二级开发权。

    据称去年于凌罡放弃芍药居土地的原因正是该地块上保留的一座占地405平方米的锅炉房，而该地块的一级开发商称“这个为旁边社区提供采暖的设备无法拆除”。尽管一级开发商对媒体的猜想予以辩解，但是事实仍让人琢磨。

    但公衍奎表示这种“违规”操作还是少数，毕竟操作难度不小政府部门也越来越关注这个环节。新细则的出台也会对这种行为予以规范。

    但政府土地供应紧缩之后，拿地难、土地价格高的确成为开发商普遍的困惑。用任志强的话说“曲线拿地是上有政策、下有对策的无奈之举”。对于追逐利润的众开发商来说从一级市场获地，通过对该地段前期的了解、开发进而得到二级市场的开发权的办法无疑成为其在市场上继续生存下去的一条途径。