顺弛转型：“地产狂想曲”的休止符

　　策划/ 张刚

　　执行/ 邢紫月 陆振华

　　《中国新时代》杂志与搜狐财经联合推出

　　【文一】

　　狂人离去，孙宏斌复出

　　提示：杨哲答应帮忙，但是他告诉孙宏斌：“帮了这一次，并不能从根本上解决问题，顺驰的事是个系统问题。”孙宏斌说，“那你回来吧！”

　　插语：无论最终结局如何，顺弛中国都将不再是以前的顺驰中国——那家被人冠以“地产黑马”的公司；而孙宏斌也不会再是以前的孙宏斌——那个偏执的四处跟同行叫板的狂人

　　文/ 本刊记者 邢紫月

　　孙宏斌终于复出了，时间是3月17日。

　　“天津市场下滑的太厉害了，希望我的复出，能给大家更多的信心。”他说。2005年，天津顺驰地产的销售回款仅为29亿元。而2004年，这个数字是55亿元。

　　然而，以顺驰中国今天的困境，他还需要一个得力的帮手，一个了解顺驰的老朋友。

　　于是，孙宏斌的一个同事打电话给杨哲，请他帮个忙。“因为杨哲人缘好，所以找他帮忙。”杨哲答应帮忙，但是他告诉孙宏斌：“帮了这一次，并不能从根本上解决问题，顺驰的事是个系统问题。”孙宏斌说，“那你回来吧！”

　　出山，招旧部，回根据地

　　3月12日晚，孙宏斌和杨哲见了一面。第二天晚上六点，在卫津南路创业环保大厦五层的会议室里，杨哲回来的事情就定了下来。

　　3月15日，杨哲回到阔别两年的顺驰上班，出任天津顺驰集团公司总经理。此时，孙宏斌复出担任顺驰中国控股有限公司董事长的消息也通过媒体发布出来。而汪浩则继续留任顺驰中国总裁一职。

　　人事架构调整的背后是企业战略的变化。“顺驰肯定有大问题，不然不会大调整。”一位消息人士向《中国新时代》透露，“汪浩现在虽然还保留总裁的职位，但极有可能下课，而副总裁闵锋也可能离去”。

　　对此，孙宏斌告诉《中国新时代》记者：“汪浩不会走，现在还在办公室办公呢，说他要走的谣言都传了半年了！闵锋也不会走。”

　　然而，困难却是实实在在的。

　　创始于天津的顺驰中国，自2003年7月迈出全国化的步伐的那一刻起，一直受到媒体及业界的质疑。人们一直在问，顺驰的自有资金和公司治理结构怎么能支撑起如此急速而大规模的全国扩张？

　　尽管此前孙宏斌对外一直表示，顺驰并不缺钱。这次， 孙宏斌却坦然承认，顺驰现在比较艰难，也的确是缺钱。“顺驰的困难，是由于我们在全国化发展过程中战线拉的过长造成的。现在看来，全国化战略是没有问题的，问题在于战线过长，16个城市同时运作资金很紧张。其实就这么简单，项目太多，资金不够。”

　　他还表示，顺驰中国将继续收缩全国布局，顺驰的一些房地产项目可能与外面其他公司合作，有些项目可能被卖掉，有些项目可能会转给融创，顺驰中国的战略中心将重新移回天津。“天津是我们的大本营，我们不可能离开天津，我们还将从外地调十个亿回来，再次把天津筑就成我们更为坚实的根据地。”

　　从一家地区性的房地产开发公司急速扩张到全国性的地产开发公司，再到面临资金困难，退回天津，三年之内，顺驰中国的战略一直都在不断变化。孙宏斌也曾经表示，在形势变化很大的时候，顺驰的战略每天都在调整。而顺驰的归路，到底又在哪里？

　　成全企划公司董事长全忠对《中国新时代》记者表示：“很有可能顺驰的未来是我们猜不到的一种结果，但这样的结果肯定不是最初期望的理想结果。”

　　盛富资本董事总经理黄立冲则对《中国新时代》记者说：“顺驰或许会以另一种方式存在。”

　　孙宏斌自己认为：“房地产企业还没有谁会赔钱。调整完以后，顺驰应该是一个挺好的企业。”

　　对于顺驰中国来说，战略中心的转移刚刚开始，各项目的资产置换尚未尘埃落定。尽管公司内部已将会议主题定为“重拾信心，重振雄风”，但是对于以“结果”为导向的孙宏斌来说，顺驰中国还处于“过程”之中。

　　从青年才俊到阶下囚

　　1990年初，顺驰中国的创始人孙宏斌还在联想工作。一帆风顺的他没想到，自己的未来会是如此富有戏剧性。

　　当时，年轻有为的山西青年孙宏斌虽然才硕士毕业两年，却已经成为联想企业发展部主管，分管联想北京以外18家分公司的业务。而彼时，郭为是联想公关部的主任，杨元庆只是一名工程师。

　　然而，由于锋芒毕露，一心想当元帅，过早显露了领袖气质，又不懂得妥协，孙宏斌意外的被以“挪用公款13万元”的罪名判处有期徒刑五年。

　　1994年3月，孙宏斌提前出狱。或许是在监狱里他无事可干，只能花更多的时间反思过去，而挫折让他变得成熟。出狱后，他并没有再像以前那样意气用事，相反，他变得通达了，他甚至托人请柳传志出来吃了顿饭，并当面向柳道歉。对此，他自言并不是缓兵之计，而是想开了，心胸宽广了，不较劲了。

　　出狱后不久，孙宏斌依靠朋友借的几万块钱注册成立了天津顺驰房地产销售代理公司，主营业务做房地产代理。

　　1995年，在中科集团董事长周小宁和联想集团董事长柳传志的帮助下，由孙宏斌掌舵，成立了天津中科联想房地产开发有限公司，并开发了第一个项目——香榭里小区。

　　1999年9月，天津顺驰投资集团有限公司正式注册成立，中科集团和联想集团退出，将股份转让给孙宏斌，顺驰终于姓“孙”了。

　　急速扩张，叫板王石

　　2002年，孙宏斌等来了翻身的机会。

　　5月9日，国土资源部公布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定自当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。

　　那时，绝大多数开发商并没有对此政策采取行动，而顺驰却认为这是异地扩张的绝好机会。因为在这项政策出台之前，开发商多是靠关系协议拿地，所以这个行业的具有很强的地域性特点。“阳光地政”却使得在异地没有关系的开发商有可能通过竞价获得土地。

　　“土地市场的开放和规范化是一个历史性的趋势，它不是一个周期性的现象，这和十年前的宏观调控完全不同。”孙宏斌认为。

　　2002年6月，顺驰参加了天津塘沽一块土地的公开拍卖，这是顺驰在天津市区以外获得的第一块土地；10月25日，这块地开发的项目“莱茵春天”开盘，大获成功。

　　于是，孙宏斌决定抓紧时机，实行全面发展。

　　2003年7月，孙宏斌飞往重庆参加中城房网会议。在会上，孙宏斌第一次公开表示顺驰的中长期战略是要做到全国第一，并对王石等的地产大佬发起了挑战，“我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座诸位，包括王总。”

　　随后，孙宏斌飞到北京，主持了顺驰发展历史上具有标志性意义的昌平蟒山会议，正式宣布推行全国化发展战略。孙宏斌宣称：“对信念的偏执创造奇迹。历史就是这样写就的，竞争版图是这样重划的，世界是这样改变的。”

　　于是，自2003年8月开始，顺驰先后从石家庄、北京、上海、苏州、南京、武汉、郑州、长春等城市获得了10多块土地，出现多次成交价两倍于起拍价的情况。

　　2003年9月，顺驰以5.97亿元的价格将石家庄009号地块拿下，令出局的河北卓达集团颇为愤懑。三个月以后，顺驰以9.05亿的天价拿下北京大兴区黄村的地块，使国字头的天鸿集团出局。2004年1月，顺驰又以27.3亿元拍得苏州工业园区的一块地……

　　一时间，顺驰所到之处，地价都会大幅上升。引得不少同行斥孙宏斌为“害群之马”，并批评顺驰破坏了行业的潜规则。

　　急速扩张之后，顺驰手中储备的土地面积达到了1200万平方米，仅用于买地的钱款就达到70个亿。同时，在一年之内，顺驰也从一个地方公司变身为一个全国性的公司，企业员工发展到8000多人。

　　此时，孙宏斌踌躇满志，狂放不羁，偏执的去推行自己的战略，对任何地产大腕都不以为然。2004年，万科的销售额不过是六七十亿，顺驰却公然宣布，他们将在2004年做到100亿的销售额。事实上，年底他们也的确做到了这一点。

　　当年的孙宏斌如此解释自己的战略：“其他房地产商是用老眼光去看待土地价格，和过去比较，我们看的则是未来。我们进入一个城市是战略进入，而不是项目进入。”而当时，顺驰考核城市公司经理的业绩指标，也是看其拿地的能力，而并非利润。

　　一位已经离开顺驰中国的中层人士曾如此解释孙宏斌偏执的战略扩张，“孙宏斌的目标其实是瞄准柳传志去的。因为柳传志是中国企业家的楷模，也是把老孙送进监狱的人。从老孙的经历和性格来看，他迫切的希望证明自己的能力，他也是一个想要干点事的人。”

　　“现金—现金”高难度杂技

　　快速的扩张，为顺弛埋下了隐患。

　　顺驰中国急速膨胀为一个全国性公司的原因，就在于抓住了土地供给方式变革的机会，把房地产行业通常的运作模式做得更为彻底，以缩短开发周期的方式最大限度地撬动资金杠杆，并以滚动开发的方式做大盘子，从而实现了销售回款的惊人增长。

　　这一模式最大的特点就是对于现金流的极端重视，有人称之为“地产戴尔”模式，有人则直接以“现金—现金”模式来命名。汪浩曾如此解释这一模式：“买地时推迟首付款时间，拉长后续付款时间，买到地后尽快开工，尽快开盘，尽快回款，也就是说尽量缩短付地款到收房款之间的周期。”

　　要保证这一模式能够顺利实施，最重要的就是速度。孙宏斌曾表示：“比如，设计环节，很早我就不允许招标了，那样太慢。研发部门必须知道哪个研究院、哪家公司最适合做这个项目的设计，直接聘用，多花的钱通过快速开工、销售就找回来了。”

　　所以，顺驰一般对地块进行调研以后，下一步就是规划设计，即使拍不上白规划了，规划也是要做的。拿到土地以后，顺驰往往第二天就上报规划，同时开始设计图纸，项目施工也开始招标，一切都以“并联”的方式进行，从而达达缩短了开发时间。

　　在地产界，一个项目从拿地到开工历时一年甚至两年并不奇怪，顺驰却可以把它缩短到三个月。最为经典的就是“顺驰•领海”，2003年12月8日，顺驰公司以9.05亿元拿下北京大兴黄庄1号地，拿地当天，顺驰就把开盘日期定在2004年6月18日。2004年2月，拍卖该地块三个月后，项目正式开工；4月28日景观示范区亮相；6月17日，顺驰拿到销售许可证，6月19日就开盘销售。从拿地到销售，中间只经历了六个月，而顺驰仅用了3个亿的资金就撬动了一个20多亿元的楼盘。

　　但是，这样的模式听起来理论上可行，在实际操作中却有一定的难度。因为本来钱就很少，操作的项目又很多，就像一个人只有两只手，却要同时玩转七八只桔子一样，只有技术高超的杂耍人员才能这么干，稍不留神，就可能失手。

　　顺驰必须对各个项目所有重要的时间节点都能够准确计算，尽力做到研发、工程、营销等环节的“无缝衔接”并采取一致行动。一旦哪个环节出了问题，就像多米诺骨牌一样，会影响后面的一系列。同时，由于顺驰本身的自有资金很少，为了减少现金流的压力，顺驰会利用客户（包括合作伙伴）的钱来做生意。这样虽然是节省了资金，但是一旦哪个环节出了问题，不能履行跟合作伙伴的协议，顺驰与合作伙伴的关系自然也就完了。

　　业内人士评价，顺驰的地产戴尔模式本身并没有错，如果不赌那么大，扩张的节奏保守一些，便可以把风险控制在一定范围之内。顺驰今天的困难，是由于摊子铺得太大，资金链过于紧张造成的。孙宏斌也认为，“现在回头看我觉得全国化战略是没有问题的，这是毫无疑问的。问题在于战线过长，16个城市同时运作资金很紧张。”

　　此外，急速扩张还会带来一系列的问题，比如，与政府的沟通，是否能如同预想那样顺利？销售回款是否能够按计划实现？工程质量是否能够保证？人才储备、公司治理结构是否能够跟上发展的速度？这些问题，都存在一定的不确定性，也不会完全在企业的掌控之内。黄立冲就指出，很多房地产商的烦恼都是公司的内部管理上跟不上企业发展的速度。

　　孙宏斌此次也承认，急速扩张是存在问题的，“现金—现金”模式并不适合于大规模的扩张。“我们现在会更好的把握平衡点，资金周转的关键是平衡。”

　　换将，裁员，卖地

　　急速扩张之后，随着中国宏观调控形势的变化，资金紧张的问题逐步暴露出来，并日益严重。

　　2004年4月底，宏观经济形势突变，银行惜贷。5月中旬，顺驰在天津天鹅湖召开了600人的中层大会，决定下半年的工作重点是“聚焦销售”，而不是疯狂拿地。

　　之后，顺驰又谋求在香港上市，期望解决资金难题，可惜以失败告终。消息人士告诉记者，顺驰中国的资产负债率一直很高，高于业界平均水平。

　　时间进入2005年，宏观经济形势变得愈发严峻。2005年3月16日，央行公布房贷加息，对房价的快速增长未见明显效果；10天后，国务院公布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。5月11日，建设部等七部委联合发布《做好稳定住房价格工作的意见》。文件一出，上海房地产市场销售量暴减，进而，持币观望气氛弥漫全国。

　　受诸多因素影响，顺驰中国的战略也开始发生变化。

　　首先反映在人事变动上，2005年1月，汪浩出任顺驰中国控股有限公司董事局主席，原董事局主席张桂宗改任执行董事。

　　汪浩上任后，顺驰进入“战略调整”，由以前的快速扩张、疯狂拿地变为重点“关注产品，关注客户，关注投资者，提高利润率，稳健经营，提高可持续发展能力”。整整一年，汪浩一直在强调利润。

　　2005年11月，顺驰中国再度进行人事和部门结构的调整。一方面是权力上收，一方面是裁员，裁员幅度达20％~30％。

　　这一调整持续到今年2月结束，顺驰中国的管理架构由“集团总部—区域公司—城市公司”的三级架构调整为“集团总部—城市公司”的两级管理架构，原区域公司职能与集团总部职能合并。架构调整后的顺驰中国下设11个城市公司，分别为北京、天津、上海、武汉、苏州、无锡、郑州、洛阳、山东、石家庄、重庆，由总部直接管理各城市公司。

　　战略调整背后的原因是资金短缺。消息人士透露，顺驰中国春节前已经暂停发放员工工资，此消息由顺驰中国一位不愿透露姓名的员工证实。

　　消息人士还透露，去年顺驰一直在寻找资金，传出摩根斯坦利房地产基金将向顺驰投资1亿美金的传言，最后此事也以失败告终。“或许是顺驰的利润率太低的缘故，我听说他们给投行的计划书中，顺驰的利润率仅为3％~5％。”

　　在3月17日的媒体见面会上，孙宏斌也承认确有此事。“我们去年之所以迟迟没有进行资产重组和布局调整，就是因为一直在等风险投资的钱。11月份，风投的钱无法到位，我们便开始着手进行资产调整。现在我确实缺钱，但是不会跟风投再去谈。等6月份所有的问题解决完以后，我再跟资本来谈，到时候也不会是现在这个价格。”

　　资金困难、管理不善反映在具体项目上，也产生了一些问题。由于延期交房，天津的一些业主和苏州凤凰城、湖畔天城的业主要求退房。

　　据透露，顺驰在苏州凤凰城的那块地已经被政府收回三分之一，而南京的项目也已经停工。对此，孙宏斌表示没有这回事，“顺驰与苏州工业园政府的关系很好。”

　　但孙也承认，目前正在进行资产置换，将会把一些条件好的地块溢价卖出，或者与合作伙伴联手开发，以解决资金难题。“天津柠檬HOME那块地我们已经卖了，还有一些也正在调整之中，有些事情现在还不能说出来。”

　　调整后，顺驰还叫顺弛吗？

　　复出后的孙宏斌将担任顺驰中国董事长，其旧部杨哲出任天津公司总经理。战略中心重回天津，标志着顺驰中国全国化扩张将告一段落。

　　对顺驰、融创在全国的布局调整，孙宏斌表示还没有确定的方案，大致的思路是，让顺驰、融创各有一些重点发展的城市，在进入区域上实现错位经营。此前，顺驰就不断有传出部分城市项目联手融创合作的消息。对此，孙宏斌更明确地表示，复出后，主要将对现有项目进行全盘清理，一部分项目将整体出让，一部分与外来公司合作的项目将全盘收回，有部分项目将转让给融创开发。

　　值得关注的是，孙宏斌以前从来不会将顺驰与融创相提并论，总是强调融创是一个完全独立的公司。现在竟然主动提起，业内人士评论，可能是顺驰中国目前面临的困难很大所致。

　　对于未来融创与顺驰是否会合并，孙宏斌说：“任何的可能性都有，但是至少两年内不会这样操作。因为现在这个企业有两套不同的团队，同时产品也是有区别的。另外融创在天津的品牌也是非常好的。至于将来是不是合并，我现在还没有想好。”

　　他还表示，现在融创的股权结构没有以前那么复杂，很多事情的操作要比以前方便很多。而据报道，2005年年初的工商资料显示，成立于2001年11月15日的天津融创投资有限公司的股东分别为银基投资控股有限公司以及贾某某和田某。而银基投资共拥有2个自然人股东，分别为贾某某和田某，各占50％的股份。

　　从当时的工商资料来看，无法找到孙宏斌的名字。当记者就此向孙宏斌求证时，他哈哈一笑，说：“我不会告诉你的。不过，我能跟他们（指融创的股东）商量。”

　　孙宏斌解释，当初之所以成立融创，本意是为了顺驰上市。“这样可以相互担保，找国企担保太难。”

　　事实上，顺驰资金紧张并不是一朝一夕的事情，说顺驰要倒闭的说法也不是今年才有，几乎每当顺驰遇到困难的时候，都会有各种传言。尽管顺驰中国的全国化扩张并没有成功，但是它也没有死，孙宏斌本人对顺驰的未来还是很有信心的，“所有的调整都会在六月份之前结束，我相信，调整后的顺驰应该是一家很好的公司”。

　　对此，全忠指出，顺驰毕竟跟德隆不一样，这是由房地产行业的特殊性决定的。房地产业跟政府、银行有许多关系，牵涉面很广。一位业内人士指出：“毕竟，几乎所有房地产企业的自有资金都不多，完全是在拿别人的钱干事情，是在拿小钱做大事，这是中国房地产行业的一个现实情况。”

　　重回天津，顺驰试图在自己的老根据地“重拾信心，重振雄风”。尽管此前有消息称，顺驰与它以前在天津的合作伙伴都已停止合作，但杨哲表示：“顺驰在天津是有基础的，无论是政府部门还是金融单位。另外，以前还打过交道，什么事情通过沟通以后都可能会变成现实。”

　　不过，无论最终的结局如何，顺弛中国都将不再是以前的顺驰中国——那家被人冠以“地产黑马”的公司；而孙宏斌也不会再是以前的孙宏斌——那个偏执的四处跟同行叫板的狂人。

　　【小帖士】

　　凯雷：每一项投资抱中长远眼光

　　文/ 见习记者 陆振华

　　有报道称：在2005年8月拿到了软银、凯雷的4500万美元创投资金后，顺驰置业成了顺驰中国的“提款机”：“要么占用房款，要么吃掉中介费，这反映了某种普遍性。诸多迹象显示，2005年下半年，顺驰资金链极度紧张，以至于采取占用客户的中介费和房款等非常之手段来缓解内部资金链断裂的危机。”

　　就此质疑，《中国新时代》记者向凯雷集团香港企业传讯部董事李艳梅女士进行了求证。

　　中国新时代：凯雷有没有看到媒体对顺驰方面的质疑？

　　李艳梅：在细节上面，我们不方便评论他们。因为我们主要是一个投资者，协助我们投资的公司去开发他们的业务，不是每一天都参与决策。最好是公司自己来回答这些问题。

　　中国新时代：在凯雷与顺驰置业的协议中，有没有写明凯雷对顺驰的资金流动有权进行监督？

　　李艳梅：这个我不可以直接回答。因为我们需遵守精神并对协议保密，不可以透露双方合约内容。

　　我们作为一个投资公司，要对投资者负责，投资人也相信我们会把他们的资金用在最好的途径上面，并有一个很好的增长。所以我们在跟公司投资的过程中，一定会看这个公司有没有独立的营运。这个投资，我们已经有条款去保证我们这一笔的基金是用在二手房交易这个业务下面。

(责任编辑：李淑琴)