南汇地处东海边,上海市“十一五”规划将南汇确定为四大经济发展板块中大浦东板块的重要组成部分,其中南汇的立体交通网络已列入战略规划。随着交通网络建设的推进,南汇房地产市场以中心镇为聚点,形成几大居住板块。

    《每日经济新闻》实地考察后发现,目前在南汇地区,单价在5000元/平方米左右的楼盘主要集中在三大区域内,分别是周康板块、航头镇以及惠南镇。

    “南汇在建和将建的规划项目实在太多了,但目前的工作重点还是放在浦东国际航空港、芦潮港临港新城以及洋山深水港的建设上。”日前,南汇区房屋土地管理局相关负责人对《每日经济新闻》表示。

    南汇地处东海边,由于其区位优势,海洋文化发展潜力巨大。目前浦东国际机场二期和临港新城建设已正式启动,而洋山深水港项目已于去年年末正式启用。

    不久前,上海市“十一五”规划将南汇确定为四大经济发展板块中大浦东板块的重要组成部分,其中南汇的立体交通网络已列入战略规划。

    根据南汇区“十一五”道路规划,从2006年到2010年,南汇境内将新建二级以上道路22条,总长250公里,估算总投资195亿元。机场高速(A15)、罗山南路(A3)、两港大道等6条主要道路已在建设进程中,基本形成“十一横十六纵”的道路网络,打通南汇区与浦东新区的道路接口,向大浦东的方向发展。

    根据上海市城市总体规划,目前,浦东铁路以“东线”方案为实施方案,规划从浦东铁路引线进入浦东国际机场和临港新城。

    市域轨道交通线R3自浦东新区南下,经周浦、惠南镇,沿远东大道进入上海临港新城产业区及临港新城,该条线路计划在2010年前建设完成。

    另一方面,随着东海大桥的全面贯通,远东大道延伸段、沪芦高速公路及轨道交通11号线建设项目的推进,南汇房地产市场以中心镇为聚点,形成几大居住板块。

    “当然,南汇的一些小镇,如惠南、航头镇等,由于地理位置较为偏远,房价仍在5000元/平方米左右徘徊,目前除了金地、绿地集团开发的一些大盘外,还是以经济适用房和配套商品房为主。”南汇区房地局上述负责人坦言。

    《每日经济新闻》实地考察后发现,目前在南汇地区,单价在5000元/平方米左右的楼盘主要集中在三大区域内,分别是周康板块、航头镇以及惠南镇。其中周康板块是南汇区距离上海市中心最近的一个板块,因此区域内楼盘价格普遍在5000元/平方米以上；航头镇楼盘分布较为零散,且配套设施不够集中,目前楼盘售价在4000-5000元/平方米左右；惠南镇虽然位置偏远,但板块内生活配套成熟度颇高,已俨然成为一个“卫星城”,目前镇内楼盘均价在5000元/平方米出头,其中一些配套商品房的售价为3000-4500元/平方米。

    【航头板块】 普通住宅销售受限交通配套

    “航头板块由于处在周康地区和惠南镇的中间,担负起了衔接这两大经济重镇的任务。根据南汇的新一轮规划,航头将大力发展商贸流通、仓储、配送等产业,形成生产和生活资料流通集散地。”航头镇政府办公室负责人向《每日经济新闻》表示。

    目前已有10多个国家和地区的30多家中外企业、客商投资落户航头。相对应这些高端企业,航头房地产业一直以开发高档别墅为主,典型楼盘有东方夏威夷、生茂养园、爱法·奥朗新庄园等。

    上述负责人表示,“为了响应市政府大力发展中低价房的号召,目前航头镇上也有部分低价房落户,但总量还不是太多。”

    航头镇内人气明显不如周康、惠南地区,记者沿沪南公路驱车直下,沿途有大量的企业、农宅和高档别墅区,经过记者的彻底“扫荡”,发现该区域目前仅有一个中低价房楼盘在售———金色航城。

    “大部分购买金色航城的客户都是在浦东工作的。”金色航城销售人员表示。该案的地理位置较为偏远,对于在浦西工作的人群来说,每天来回车程(公交+轨道)最少在1个半小时以上。虽然小区在高峰时期配备班车来回龙阳路地铁站,但据估算坐班车至龙阳路地铁站至少也要半小时以上。交通闭塞是该区域楼盘的最大弊病。

    目前金色航城均价5300元/平方米,该案早在2003年10月即推出首批房源,当时售价仅为3500元/平方米。此后房价一路上扬,在去年宏观调控前,售价已升至5300元/平方米。但在去年9月至11月,房价回落至4850元/平方米。今年初该案推出的后续房源价格又回升至5300元/平方米。

    然而,价格回调却并未刺激销售。从网上房地产的销售数据来看,金色航城最新推出的200多套房源中仍有170多套在售。从售楼处的冷清也可看出,新房源正遭遇销售瓶颈的窘境。

    每经点评：航头板块适宜居住程度较低

    理由：

    1、交通不畅。目前在该区域的公交系统以长途线路居多,如沪南线、广野专线、原野专线等,大部分是在浦东境内运行的公交线。

    2、配套设施尚待完善。整个航头镇目前比较大型的生活配套设施只有一个农工商大卖场和苏杭家具大卖场,由于人气不旺的缘故很少有商家选择周边小商铺经营,在金色航城的模型图上看到,该案规划有8万平方米商业街区,未来商家进驻后,相信板块的人气会有所提升。

    【惠南板块】 大学城概念透支楼市未现回暖

    “南汇大学城的概念早已透支了该区域的购买力,如今供应大增、楼盘价格又偏高,销售肯定带动不起来。”一位专门研究南汇楼市的专家对南汇的一手楼市表现出担忧情绪。

    惠南板块在去年宏观调控时也曾遭受重创,当时众多楼盘滞销,区域均价由原来的6000元/平方米下滑至目前的5500元/平方米,而当地居民的房价心理期待值为4000元/平方米,购房者的这种心态直接导致该区域楼市至今未现回暖迹象。

    当地中介门店的负责人也表示,惠南板块由于距市区较远,主要靠本地居民的消费需求支撑,近期开发商也并未做出新的促销策略,惠南板块目前销售仍保持低迷。

    目前惠南板块在售楼盘超过6个,单价均在5000元以上,其中金地城一期和东城时代华庭二期是两大性价比较高的楼盘,销售情况相对乐观。

    中金地城一期5100元/平方米的均价在该惠南板块已算是价格洼地了,从该案楼盘外立面和小区环境来看品质实属上佳,销售速度相对稳定。网上房地产登记的销售情况显示,该案自去年10月开盘至今销售已过半。在今年初该案均价曾冲破5300元线,但随着市场接受度的下降,目前房价已回落至5100元/平方米。

    东城时代华庭二期目前已进入尾盘销售期,该案售价自去年8月份开始一直保持着5500元/平方米的均价,如今为快销少量尾盘房源,价格下调至5300元/平方米。

    每经点评：仅适宜当地居民和浦东机场工作人员居住

    理由：

    1、位置太偏。惠南板块距人民广场单程至少1个半小时的公交车程,区域内可供选择的公交线路也只有一些郊区线路,如此远的距离,使得市区的购房者鲜少问津,其购房群体以本地居民和机场工作人员为主。

    2、配套成熟、发挥“卫星城效应”。板块内配套相当成熟,老镇上商业设施以世纪联华为聚点向四周扩散,几乎所用的生活需求都能在该板块得到满足。

    【周康板块】 低价狂追浦东三林北蔡

    周康板块虽与三林、北蔡板块相邻,但房价要比北蔡低3000元/平方米,比三林低2500元/平方米。区域内5000元/平方米以上楼盘,在去年11月份经过了一次“疯狂”促销之后,目前市场均价有8%左右的微幅下调,现时均价在6200元/平方米左右。

    周康板块是指南汇周浦镇和康桥镇的联合居住社区,紧邻浦东新区的三林和北蔡板块。

    “周康板块虽与三林、北蔡板块相邻,但房价要比北蔡低3000元/平方米,比三林低2500元/平方米。”南汇宁怡苑售楼处销售人员表示,价格优势是周康板块的最大卖点。

    一位长期关注周康楼市的购房者表示,目前周康板块房价尚属合理,大部分楼盘是按周边配套的成熟度来定价。中邦城市、菱翔苑、汇康公寓这种临近板块内成熟配套的楼盘,定价略高在6000元/平方米左右,而像宁怡苑、康庭苑这种周边配套尚待开发的楼盘,定价则较低,每平方米4800元,目前这两种类型的楼盘市场接受程度都较高。

    在周康板块,单价在5000元/平方米以下的目前有3个楼盘,分别是康庭苑、宁怡苑及安康新村。

    宁怡苑位于康桥镇秀沿路商业街附近,该案在去年11月份开盘时曾以4300元/平方米的超低价问市,且带折扣优惠,在促销的攻势下,销售情况平稳。目前开发商在市场稳定的情况下,将后续房源的售价抬高至4800元/平方米,市场反应平平。网上房地产登记的数据显示,该案开盘至今已售出42套房源,目前仍有140套左右房源可供选择。该项目周边教育设施丰富,分布有建桥学院、中侨学院、复旦附中康桥学校、尚德实验学校、中福会幼儿园等,适合看重教育配套的购房者选择。

    康庭苑位于创业路近川周公路,该案在去年10月份开盘时售价为4850元/平方米。销售人员介绍,该案从销售至今业绩一直不错,曾有一批房源在一个月内销售了近30套。目前该案均价4900元/平方米,与前期相比没有明显变动。

    安康新村位于川周公路上,属经济适用房,是世博会项目最大的运迁安置基地之一,计划安置10万人口的居住用房,周边新建有150万平方米的商品运迁房。由于动迁需求和南汇本地需求的带动,该案的销售情况较为平稳。值得关注的是,该案是距离规划中R3线站点最近的一个楼盘,目前销售均价在4900元/平方米左右。

    从以上楼盘价格变化来看,在去年宏观调控开始,该区域低价盘没有明显的降价表现,只有宁怡苑在楼市观望期中采取了一些低价促销策略,但目前开发商也已将均价重新调高。区域内5000元/平方米以上楼盘,在去年11月份经过了一次“疯狂”促销：菱翔苑9折优惠,城中花园9.5折优惠,美林小城9.7折优惠,绿洲康城亲水湾降200-300元/平方米,沈默荷兰园70万购150平方米左右复式房,中邦城市打折优惠、两年内保值计划二者可选其一,目前市场均价有8%左右的微幅下调,现时均价在6200元/平方米左右。

    每经点评：周康板块较适宜居住

    理由：

    1、楼盘价格优势。均价6200元/平方米左右的优势,是吸引购房者的主因。

    2、周边生活配套成熟。周浦镇商业历来较发达,素有“小上海”之称。其中天润发大卖场共设两层商铺,面积达到52000平方米。一层是商铺,有肯德基、永和豆浆、上岛咖啡等餐饮场所,在一层东面还设有特色小吃街；二楼则以零售小商品为主,总的来说,一些居家生活用品在卖场里都能买到。

    在镇中心最热闹的康沈路周围,商铺林立,从肯德基到避风塘、从克里斯汀到上岛咖啡、从各大银行到电信公司、从华联超市(行情,论坛)到家得利、从移动到联通,应有尽有的商业配套为当地居民的生活和娱乐提供了极大便利。另外,在步行街的北面,沿着康沈路步行20米左右,是即将建成的小上海休闲广场,它将成为周浦商圈新的亮点。

    3、轨道交通规划到位,公交系统四通八达。规划中的轨道交通建设正在紧锣密鼓的进行中,届时将在周康板块设立站点(轨道交通11号线由嘉定安亭至临港新城,计划2009年建成。)

    周康板块公交系统四通八达,到火车站、人民广场、万体馆、陆家嘴等地均有直达公交车。具体线路为：南新线(南汇→火车站),公交581路(人民广场→周浦),万野线(万体馆→野生动物园),陆周线(陆家嘴→周浦)等。

    若有自驾车,通过外环线连接卢浦大桥约25分钟车程即达市中心人民广场,沿杨高南路约17分钟可到世纪大道和南浦大桥。