央行一季度城镇储户调查显示，城镇居民的消费意愿持续下滑，即期购买住房的意愿再创历史新低。与此同时，截至2006年2月底我国外汇储备8537亿美元，超过日本，跃居世界第一。这一跌一涨背后，对房地产而言，暗示怎样的玄机？日前，记者就此话题采访了有关专家。　　

    ■宏观调控将加强

    阳光100投资顾问蒋剑鸿指出，我国的外汇储备如果除以我们的13亿多人口，则人均约5万人民币，是个不小的数字。但老百姓仍然感觉手里没钱，为什么？是因为增发的货币总量不够。按照经济学原理，外汇储备增加多少，国内也应同量增发货币，以保证市场的稳定平衡，但考虑到其他方面的一些实际原因，我国目前增发货币量并没有达到相应水平。那么，未来极有可能出台一系列经济政策，来稳定物价、使居民收入稳定增长。自然，这些经济政策少不了对关系国计民生的房地产业的宏观调控，换言之，房地产宏观调控还将进一步加强。

    事实上，央行的调查也表明这点。调查显示，未来三个月打算买房的居民人数占比为18.2%，较上季及上年同期分别降低1和3.8个百分点。在当前的物价和利率水平下，居民的储蓄意愿一直持高不减，在全部金融机构人民币储蓄在原有储蓄资本金基础上，又有10136亿元人民币回流进银行。居民是宁愿储蓄也不愿消费。这一方面是基于人民币升值的良好预期，另一方面，持续高涨的房价也使居民们不得不看紧自己的口袋。

    ■有效购买力在减弱

    中国企业海外发展中心主任、美国万通投资银行董事孙飞指出，居民消费意愿不断降低，表明有效购买力，或者说是有效需求在减弱。房价持续高涨的原因是多方面的、综合的。首先是一种大的趋势和大的市场的力量在推动上涨，如中国经济的快速增长，城市化进程加速等，除非出现大的经济动荡或泡沫破灭，房价才会立即下跌，否则根据供求状况，只会出现周期性下跌。而此时出现消费意愿持续走低的状况，说明是房地产的供应结构出现问题，即供求失衡。

    那么，消费意愿与高房价到底是怎样一个关系？孙飞表示，目前的消费意愿下滑和房价高涨实际是一个悖论。从理论上讲，消费意愿下滑，房价应该下跌，但从实际情况看，至少现在还没有大规模出现这种情况，虽然在去年宏观调控下，一部分地区房价涨幅趋缓，但总体看，房价仍在涨，这说明市场是复杂的，一直处于综合的动态博弈过程中，就看到底最后谁的力量占上风。当然，若消费意愿持续下滑，体现出超凡的博弈能力，那房价必然会有所反应。

    ■消费意愿

    最终为价格起落核心

    如果说消费意愿持续下滑，而房价仍在高涨，是否暗示外来资本在中国的楼市中起了很大作用？

    蒋剑鸿认为，外来资本越来越多进入中国市场的趋势在相当长一段时间不会逆转，因为资金总是向能赚取最大收益的地方流动，而国际资本的竞争规则又相当残酷，政府对外来资本应善加引导。与此同时，开发商也应有效利用外资，尽可能多盖老百姓能住的高质量的好房子。

    孙飞则表示，投资资本能刺激经济的增长，但泡沫过大，也会引发房价狂泻，因此投资以及投机资本的运作一定要有一个度，聪明的资本会见好就收。目前中国的城市房地产确实充斥着投资甚至投机资本，市场不乏失灵险情。若房价持续与百姓需求脱节，政府近期再度出台宏观调控政策的可能性较大。

    同时，消费意愿最终仍将是房地产价格起落的核心，因为真正的大资本掌握在我们15万亿元的居民储蓄中，居民的真实有效需求才代表市场的主导力量。