香港目前的经济形势良好。从去年圣诞节到今年春节,消费情绪乐观,购买力强劲,游客来港势头也十分旺盛；失业率已回落至接近5%,平均工资五年来首次正增长；今年头两个月出口情况顺畅,财政扭亏为盈；去年GDP增长远超过年初时的预计。

应该说,目前香港的经济形势是回归以来最理想的。

    然而,必须同时看到,香港经济增长的最旺时期已经过去。受楼市、股市拉动的本土消费,已有放缓兆头。强美元对吸引海外游客不利；自由行所产生的轰动效应在钝化；出口、物流业面临广东省新增港口泊位的直接挑战；失业改善已遭遇结构性失业的瓶颈。笔者认为,香港今年的经济走势取决于房地产市场。

    房地产市场的隐忧似乎已悄然出现。目前香港的资金流动性甚高,股市及IPO十分活跃,但是楼市自去年年中以来却无所作为。近月二手楼成交不甚景气,而一手楼成交几乎消失。尽管银行推出一系列按揭优惠,尽管"专家"预测新年后出现小阳春,尽管恒生指数屡创新高,但楼市却对好消息却无动于衷。那么,它会不会对坏消息作出反应呢?

    笔者认为,今后几个月有两大利空消息会影响购房者对楼市的看法,由此带来进一步的供需不平衡。第一,美国利率明年可能还会升。美联储将联储基金利率由1%拉升至4.75%,估计在5月再加0.25个百分点后会暂停。市场普遍认为息口5月见顶。不加息并不意味着减息,甚至未必意味见顶。格林斯潘的15次加息,不过将短期利率拉回他主政美联储18年的平均水平。换言之,美联储不过完成了利率水平正常化。之后息口走向取决于经济形势和数据。美国今年的CPI通胀水平并不高,但是新任主席伯南克强调,除CPI外必须重视石油和原材料价格。这是一个值得注意的信号。美国今年的消费及房地产市场的放缓慢于预期,而日本、欧洲、中国、印度经济在同时加速。笔者认为,美联储在今年下半年暂停加息后,明年会再次加息,幅度介于0.5-1个百分点之间。

    第二,香港住宅供应量可能大过预期。2007-2008年住宅供应量下降,造成短缺是市场的一个普遍看法,也是拉动近年楼市上扬的原因之一。但是,由于一手市场成交量自去年下半年起急跌,大量尾盘滞销,而新盘开售不断推后,存量的增加,加大了今后两年的供应。一年前笔者估计今后两年每年市场供应13500套住宅,现在则将数字分别调高至18000和17500套。

    上述两个因素,与当前市场的普遍观点有重大差距。当市场预期发生变化时,楼价可能会出现调整。去年一手市场的加价,使一手楼价普遍较二手楼价(相同地段、类似质量)高出10-15%。因此,一手市场的调整可能大于二手市场。

    目前香港经济的基础面不错,市民信心也大大恢复。如果外贸无重大意外,相信这次楼市调整的幅度不大。不过,香港楼市的周期性高点已经成为过去。