除了资金流动性过剩之外,北京的房价上涨还受两个方面的因素影响：一是中国出口过旺；二是本地投机需求过高

    “资金流动性过剩,是推动北京房价上涨的主要原因之一。

”摩根士丹利亚洲董事总

    经理谢国忠在日前接受《第一财经日报》电话采访时这样表示。在始于2004年的房地产泡沫之争中,谢国忠一直是“房地产市场存在泡沫”的坚定支持者。

    谢国忠表示：“早在春节前就听一些开发商说,今年北京房价要上涨。中国还有许多和北京类似的地方,房地产热潮会在北京支撑一段时间,因为北京居民的收入比较高,然后这股热潮会再跑到其他地方,并进一步在全国蔓延。”

    谢国忠认为,除了资金流动性过剩之外,北京的房价上涨还受两个方面的因素影响：一是中国出口过旺；二是本地投机需求过高。

    资金流动性过剩

    “中国银行业面临着资金流动性过剩。房地产市场的高价所带来的库存累积,可能会成为未来一段时间吸纳流动性过剩资金的主要因素。”谢国忠说。

    据央行统计,截至去年年末,中国金融机构人民币“存贷差”为人民币9.22万亿元,而存贷差与贷款余额之比,则从1997年9%左右升至2005年年末的47%左右,这意味着银行资金存在过剩,同比剩余38%的资金没有贷出去。

    令人费解的是,许多资金放在银行没有贷出去,所谓资金过剩流入房地产的说法,在逻辑上似乎不成立。

    谢国忠认为,所谓过剩是指流动性,而不是指没有贷出的资金。“中国现有在建房地产的市场价值占到GDP的1/3,中国新增贷款中的相当大一部分被投向房地产存量。这是北京房价上涨的一个主要动因。”

    央行3月12日统计数据显示,2月份国内新增人民币贷款1491亿元,同比增长532亿元,而1月份新增的人民币贷款为5658亿元。今年头两个月,新增的人民币贷款就达到7149亿元。

    “7149亿元是一个很大的量,房地产市场对这部分流动性资金吸纳性很强。同时已建造但还没有卖出去的房产越来越多,这也在吸纳着流动性资金。”谢国忠说。

    谢国忠认为,银行间同业拆借加权平均利率只有1.58%,这是非常低的利息,它会加速资金的流动周转,并可能进一步扩大投资。出口增长支撑牛市

    “中国出口规模的快速上升,致使国内货币供应量迅速增加,大量新增资本不断涌向房地产市场,泡沫随之产生并不断膨胀,北京房价尤其受出口影响巨大。”谢国忠说。

    海关统计显示,2004年中国外贸交易首次突破1万亿美元后,2005 年达到14221.2 亿美元,比上年增长23.2%。其中出口7620亿美元,增长28.4%。“这是自2002年以来,中国对外贸易发展已经连续4年保持20%以上的高速增长,这是相当惊人的。”谢国忠表示。

    谢国忠认为,出口繁荣是中国GDP高速增长的原因。GDP决定了人们的购买力,出口繁荣同时会带来的经济成功,使人们的乐观预期显得合乎情理；这反过来又创造了流动资金,并吸引更多的资本流入。

    “2005年北京主要楼市的房地产销售额达1500亿元,而 2005 年北京GDP 是4700 亿元,房地产销售占GDP的32%左右,比2004年高出10个百分点。即便是上海,从未见过如此快速的增长,也未见过如此高的房地产销售额。”谢国忠说。

    投机需求无限放大

    国家发改委、国家统计局最新发布的调查数据显示,2006年1月,北京新建的商品住房价格上涨幅度达到8.4%,位居同期全国房价上涨幅度最快的城市之列。同时,同期北京二手房价格上涨幅度也高达10.2%,涨幅同样位居前列。

    谢国忠表示,目前北京房价上涨有相当大的因素是投机性需求过高所致,目前政府的态度还过于温和,如果不采取更严厉的措施,投机还将会继续下去。

    谢国忠认为,房地产投机的焦点现在已经转向北京。很多海外投机者从上海转战北京。北京本地的资金,尤其是来自煤炭行业的资金,在房地产市场扮演着重要角色。海外买家在北京房地产市场扮演的角色也不可忽视,受人民币升值预期与过分夸大的投资需求影响,越来越多的投机者已进入北京房地产市场。

    北京市统计局统计显示,2005年在建房屋开始进入较大规模竣工期。其中商品住宅2841.4万平方米,空置商品房面积为1374.2万平方米,其中商品住宅空置799.7万平方米,比年初分别上升31.6%和10.5%。“房地产商会利用人民币升值的筹码吸引更多的‘热钱’来消化存货。”谢国忠说。