据上证房产指数办公室最新一期调查统计显示,在已过去的3月份,上证二手房指数为2092点,较2月小幅上升15点,环比上升0.72%。二手房挂牌均价达到12429元/平方米,比2月上升92元/平方米。

指数与去年同期相比下降73点,同比跌幅为3.37%。(见图1)

    除三区外各大城区指数上扬

    在3月份的各个样本区域观察中,除闸北、浦东、徐汇三区的指数出现下跌之外,其他各个城区指数皆有不同程度的上涨,上涨幅度在1%-3%之间,与2月相比涨幅略大。其中,长宁区指数的上涨幅度表现较大,环比涨幅2.54%。从3月份上海各个城区内的各片区二手房价格指数的环比变化来看,与2月相比,3月份指数上涨的范围与幅度都有所增加。有超过半数城区、片区的指数出现上升,其中黄浦区、长宁区、闵行区的绝大部分片区指数皆有上涨,而部分城区、片区指数的涨幅超过了2%。

    具体来看,市中心区域的黄浦区在各个样本区域中表现最高,达2907点,其水平超出全市指数38.96%,而位于中外环的闵行区价格指数表现最低,为1384点。与2月份相比较,3月份闸北区、徐汇区和浦东新区等三个区域的二手房价格指数有较明显下跌,其中闸北区的跌幅表现最为明显,环比跌幅为3.81%,跌落62点；普陀区则表现持平；其它6个城区指数都呈现不同程度的升高,长宁区和黄浦区指数升幅相对较大,分别上涨了56点和55点,环比涨幅分别为2.54%和1.93%。(见图2)

    市中心高档楼盘挂牌增加

    按照不同环线区域来观察,静安区、黄浦区、卢湾区等上海内环区域的二手房挂牌价均呈回升态势,其中卢湾区指数为2583点,上涨35点,环比涨幅为1.37%；静安区指数为2549点,上涨26点,环比涨幅为1.03%；黄浦区指数为2907点,上涨55点,环比涨幅为1.93%。卢湾区的中山南路、淮海路片区,黄浦区的南京东路、人民广场、外滩片区,其指数皆产生了小幅回升。而其他各片区指数则有不同程度下跌,但跌幅不超过2%。

    上证房产指数办公室认为,由于内环区域高品质楼盘的挂牌量比重有所增加,从而对其所在片区、城区整体的二手房挂牌均价产生拉动影响。此外,均价在13000元/平方米以下的样本楼盘,挂牌量并未发生太大变化,且半数楼盘价格小幅下降。显而易见,内环线区域的购房者对于价格敏感度较低,在购买过程中更加注重房屋品质及性价比。而高品质楼盘的抗跌性正在逐渐显现出来,从而增加了卖方的市场信心,促使更多卖房者挂牌入市。(见图3)

    中外环区域止跌尚不明显

    中外环区域包括了普陀、闸北、虹口、浦东、徐汇、长宁、闵行等各区,3月份闸北、徐汇两区的二手房价格指数跌幅相对较大,分别下跌了62点和59点,环比跌幅3.81%和2.22%,而浦东新区指数跌幅较小。除去这3个区域外,其他各个城区有不同程度的上升态势。而普陀的真北片区、长宁的动物园片区、虹口的凉城片区、闵行的龙柏片区指数涨幅较大,大部分片区指数的上涨幅度在3%以内。

    上证房产指数办公室认为,从整体区域来看,中外环区域绝大部分城区指数已经跌落至去年1至3月份的指数水平。由于目前市场价格仍处于调整阶段,涨跌交替比较频繁,止跌迹象不如内环区域明显,但近两个月指数出现回升的片区正在逐渐增加。中外环区域指数上涨的片区主要集中在长宁区和闵行区。前者在2月份出现整体下滑,3月份则表现出较明显的反弹走势；后者的市场二手房挂牌均价主要集中在7000-9000元/平方米之间,该价格区间之上的样本楼盘均价处于波动状态,起伏相对较大。(见图4)

    卖方力量逐渐由弱转强

    总体上,上海二手房指数目前已经跌至去年二月份的水平,指数水平从去年12月到今年2月间一直保持在比较稳定的水平,环比变化在0.5%上下,这个指数相对稳定的时期伴随着二手房市场买卖双方心理的微妙变化。从目前市场量价变化的趋势来看,卖方在这场心理战中的力量由弱转强。

    上证房产指数办公室指出,随着购房置业旺季的到来,市场存在的自住性需求增加。同时,鼓励适时适度消费、引导自住购房的政策导向,无疑成为了上海市场加速回暖的催化剂。另外,在银行房贷政策放宽的情况下,贷款成数增加、5年内二手房公积金贷款额度提高等利好消息,更进一步刺激了原来持有观望情绪的买方。在目前上海二手房价总体保持平稳、局部地区回升的状态下,更多的购房者开始入市。受到市场供求关系影响,上海二手房价格出现止跌回弹现象。