房价的上涨令各方感到不安。在不安的同时，每个试图治病救市的“医者”纷纷开出自己的“药方”，而这些药方似乎都能被另外的“高人”点中命门，纠出谬误。学者易宪容日前提出的“上调购房贷款利率压低房价”的提议也受到了有关人士的质疑，并言其效果可疑。

在各种药方与戳穿药方的言论频频问世之际，我们也许更加想知道，那个最优路径到底在哪里？理越辩越明，但愿这同样适用于房地产市场。

    中国人民银行于2004年和2005年先后两次提高购房贷款利率后，中国社科院金融研究所的学者易宪容不断提出用提高购房贷款利率的办法来压低房价，他的提议当时未被采纳。今年年初，北京及其他一些主要城市出现了房价上涨过快的现象，易宪容于今年4月再次提出，应使用上调购房贷款利率的办法，促使房价下跌。提高贷款利率降低房价的办法是否可行呢？本文将使用效果分析方法对其进行解析。

    从机理与效果看其有限作用

    我们知道，大部分购房者要通过银行提供的购房贷款解决购房的资金问题，因此房价和贷款利息构成了购房总成本的主要部分。提高贷款利率就意味着提高还款利息，同时也就提高了购房总成本。当贷款利率提高到一定程度的时候，一部分收入较低的购房者就不得不放弃购房、退出购房市场，从而形成市场需求的萎缩，导致房地产市场供大于求的局面，使开发商不得不降低房价，以便销售住房、回收房款。由此可见，提高贷款利率的办法是针对购房消费者的购房能力，在这方面起到抑制需求的作用，从而间接达到压低房价的一种措施。

    当购房贷款利率提高后，首先受到打击的是购房需求中的低收入群体，而可以想见开发商将主要采取减少房屋供给的措施来应对，而不是降低房价。因此，需要进一步提高贷款利率才能给开发商施加一定压力。贷款利率进一步提高会使购房需求中的中低收入甚至部分中等收入群体退出市场，这时房地产市场的需求会有大幅度的下降，房价也会随之有明显的下落。这样的局面对谁最有利呢？对购房需求中的中高收入者或富有者最有利。因为他们有能力不通过银行贷款、以自有资金购买房屋，特别是当房价大幅下降之后。因此，这种局面对富有者最有利，他们更有能力购买更多的住房，而大部分人则购房更难，只能放弃住房需求（包括刚性需求）。这是一个少数富人受益的方案。

    同时，对于已购房的消费者来说，他们已经为高房价买了单，现在还要为压低房价而形成的额外高额贷款利息再度买单，这对消费者是不合理的，也是不公平的。这种非经济因素、完全政策性因素造成的贷款利率大变动，将导致这部分消费者产生强烈的不满情绪。

    高额的还款利息必然导致大规模的提前还款。住宅抵押贷款是银行长期、稳定、风险较小的优良资产，大规模的提前还款意味着银行将损失长期而稳定的贷款利息收入。与此同时，银行还要不断支付日益增大的巨额存款利息。

    提高贷款利率对房价的遏制作用是有限的，开发商可以通过减少住房供给来保持房地产市场的供求平衡。当贷款利率高到使购房市场大幅萎缩，迫使开发商如要继续出售房屋，就必须把房价降低到不足获取微利时，开发商就会停止住房的供给，以避免售房带来的损失。这样的话，房地产市场将出现大规模的商品房短缺，而商品房的短缺也将导致二手房数量的减少。随之而来的二手房的短缺，必将造成房地产市场出现基本无房可购或可租的局面。这种局面与我们解决和改善民众住房条件的目标是背道而驰的。

    供求曲线分析

    在购房贷款利率提高下的供求曲线图中（见上图），D0为当前购房贷款利率下的住房需求曲线，与住房供给曲线S0相交于P0。P0为当前房价，Q0为当前购房量。

    当购房贷款利率提高后，由于购房总成本的提高，使一部分购房者的购买力下降，因而退出市场，需求受到压缩，需求曲线D0向左移动，成为新的购房需求曲线D1。为了保持房价稳定，开发商减少住房供给，使住房供给曲线S0也向左移动为S1。D1和S1的相交点为房价P1。可以明显看出，虽然房价P1仍然等于P0，但购房量受到压缩为Q1。

    随着购房贷款利率继续上调，需求受到更大压缩，需求曲线继续左移为D2。这时开发商不得不降低房价，D2与S1的相交点P2为下降后的房价，同时购房量下降至Q2。

    当购房贷款利率进一步提高，购买力继续下降，导致需求曲线向左移动至D3，并与供给曲线S1相交于房价临界点P3，购房量也被压缩为Q3。这时如果继续再提高贷款利率，房价将不会继续下降。因为P3为房屋建造成本加微利的临界点，继续降低房价，就会出现开发商要么卖房无利，要么卖房亏损的情况。因此，开发商就会在房价P3点停止降价。

    2004和2005年

    两次提高贷款利率的实际效果

    2004年10月28日，中国人民银行提高了购房贷款利率，贷款5年以上的购房贷款利率由5.04%提高到5.31%。2005年3月17日中国人民银行再次提息，贷款5年以上的购房贷款利率由5.31％提高到5.51％。经过央行两次提息后，房价不但没有按照预期设想下降、反而继续攀升，并且出现了全国性大规模的提前还款现象。

    按说两次提息给购房者造成的每月实际还款利息增加额并不多，不至于对购房者造成很大的还息压力。假定购房贷款为64万人民币，贷款期为25年，经过两次加息后，每月贷款利息净增117元，可见实际还息增加的并不多。大规模提前还款的现象说明，购房者对政府调控市场的方式缺乏信心，他们担心政府以后会随时提高贷款利率，因此认为提前还款是规避政策性风险、自我保护的最好办法。这一现象说明，两次提高购房贷款利率的措施给政府信用带来了一定的负面影响。

    经济学家朗咸平于2005年在一次有关房地产问题的演讲中，有一个观点讲得很有道理，那就是“我们非常需要政府的信用，政府的信用是我们房地产市场未来发展的关键。”

    宏观经济政策的作用影响巨大而深远，所以对宏观政策的制定和变动，一定要慎之又慎。既要全面考虑社会各个阶层的利益，又要尊重经济规律，要看大局，不能只图短期效应。只有这样，宏观经济政策才能具有前瞻性、长期性和稳定性，才能充分体现以人为本、依法治国和建立和谐社会的国策。

    房价的高涨是一个全民关心的问题，遏制房价的不正常上涨需要一定的政策手段，但是绝不能只着眼于“头痛医头，脚痛医脚”的表面文章。最终应运用市场调节手段解决市场问题，否则也许只会适得其反。