通过分析合生创展、富力地产及雅居乐等广州地产公司近几年的发展，以及目前的资产状况、盈利能力、土地储备等，我们发现，它们的发展潜力与持续开发能力已领先于国内众多的房地产“大腕”。据高盛预测，富力地产与合生创展将继万科之后进入地产“百亿企业”行列。我们不妨将它们称为“地产广州帮”。

　　李凌/文

　　2006年“《新财富》500富人榜”中，广州的地产富人异军突起。在前十位富人中，合生创展(00754.HK)的朱孟依家族、雅居乐(注册地在中山，03383.HK)的陈卓林家族、恒大实业的许家印各占一席，分别排在第三、第四、第七位，如果合并计算富力地产(02777.HK)的李思廉和张力共拥有的76亿元财富，那么广州地产富人在前十中将占据四席。

　　从财富数额看，这四大地产富人合计拥有340.3亿元，占500富人总财富的4.56%。

　　受国际投资者追捧

　　“地产广州帮”浮出水面，与富力地产和雅居乐在2005年成功登陆香港股市密切相关。

　　2005年7月，富力地产在香港成功IPO，发行H股筹集资金约22亿港元。从2005年7月14日上市首日至2006年4月7日，富力地产股价从10.8港元一路飙升至41.8港元，大涨287%。而且，富力地产至今仍然是海外机构投资者追捧的对象，2006年3月15日、3月16日、3月23日，摩根大通分别以35.54港元/股、37.29港元/股、33.95港元/股连续3次增持，将其持有的富力地产股份由6.85%增加到8.1%(图1)。

　　得益于富力地产的良好表现，雅居乐2005年12月在香港招股获得了更大的成功，以招股价的上限3.3港元/股IPO，筹集资金超过31亿港元(包括超额配售部分)。2005年12月20日上市首日至2006年4月7日，雅居乐的股价从4港元上涨到6.55港元，涨幅超过63%。

　　而1998年就已登陆香港股市的合生创展，2005年以前的表现差强人意。2005年8月后，伴随合生创展在国内地产业务的风生水起，其股价也开始大幅上升，在德意志银行、美林、雷曼兄弟及摩根大通等机构增持的推动下，屡创上市以来的高价，从不到5港元大幅飙升至2006年4月7日的17.7港元，涨幅约达300%(图2)。

　　全国布局雏形初具

　　作为“地产广州帮”的两只龙头，富力地产和合生创展目前已成功走出广东省，成为全国性的房地产投资运营商。

　　截至2005年12月，合生创展拥有的土地储备达1240万平方米，主要集中在广东、北京、上海、天津四个城市，仅次于新世界中国地产的土地储备量(图3)。而且据高盛的调查，合生创展拿到的土地位置一般都很好，拿地成本也很低。比如，其在广州的土地基本上都是在上世纪90年代广州城市化改造过程中拿到的，价格约为500-1000元/平方米。在2000年2月-6月广州市政府的城市扩张计划中，合生创展又拿到了华南新城的大片土地，每平方米地价仅为330元，而其楼盘平均售价达到4500元/平方米。迄今合生创展在华南新城还有200万平方米的土地没有开发。

　　从2002年开始，合生创展走出广东，向北京、上海、天津等城市扩张。目前其在天津宝坻的“京津新城”项目已启动，由于拿地成本仅为78元/平方米，以及环渤海经济圈的发展前景，高盛等海外机构非常看好这一项目。

　　2005年，合生创展在上海、广州、惠州购买了约180万平方米的土地，平均价格仅为510元/平方米。同年3月，合生创展还以5.11亿港元收购了北京的两块地皮，总建筑面积达202700平方米。

　　富力地产2003年以后也积极向全国其他城市扩张。截至2005年12月，其土地储备达700万平方米。2005年以前，富力地产的业务主要集中在广州和北京，2004年其北京的营业额占到公司总营业额的55%，首次超过广州(图4)。而且，除广州和北京外，富力地产已向天津、西安、重庆等城市扩展，据高盛的预计，2006年其在天津的营业额将占到12%。

　　截至2005年12月，“地产广州帮”的另一家企业雅居乐拥有的土地储备也高达800万平方米。显然，“地产广州帮”拥有的土地储备与万科1100万平方米的土地储备旗鼓相当。

　　从融资能力看，富力地产和雅居乐2005年IPO筹集的资金分别达22亿港元和31亿港元，合生创展2005年8月也向其两个策略股东定向发行了2.006亿股新股，筹资9.57亿港元。而从目前深沪市场的情况看，上市公司再融资何时重新启动还是未知数，上市房地产企业的再融资也难有大的起色。事实上，自2004年万科发行可转债筹集了19.9亿元资金后，房地产企业的直接融资几乎壕无进展。

　　巨量的土地储备和强大的融资能力，体现了“地产广州帮”的发展潜力和持续开发能力，使其可以保持快速的发展速度。

　　跻身“百亿企业”行列

　　截至2005年底，富力地产、合生创展的总资产分别达172.77亿元和159.6亿元，雅居乐截至2005年6月30日的总资产也达59.16亿元，与中国房地产行业的一个重要旗帜—万科2005年的总资产220亿元距离越来越近(图5)。

　　从衡量房地产企业抗风险能力的重要指标—股东权益来看，截至2005年底，富力地产的股东权益达53.09亿元，较上年同期的20.63亿元增加了157.35%。合生创展2004年底的股东权益为32.54亿港元，预计2005年也将有较大幅度的增长。

　　从盈利能力看，2005年富力地产的营业额为58.12亿元，较上年增长36.44%，而其净利润达12.66亿元，较上年大涨134%，表明其盈利能力大大增强;而据高盛的预计，合生创展2005年的营业额达65.59亿港元，净利润较上年大涨206%达到13.29亿港元，盈利能力也大为加强。值得注意的是，这两家公司的净利润已与中国房地产行业龙头企业之一的万科比肩而立。据年报，万科2005年净利润为13.5亿元。

　　从产品单价看，截至2005年6月底，合生创展已交付物业的平均售价为5569港元/平方米，较2004年底的4946港元/平方米上升了12.6%，表明其开发高档物业的能力在逐步增强。事实上，合生创展也在积极开发商用物业，其目前准备开发北京的一块8.1万平方米的商业用地。

　　根据目前的发展态势，富力地产和合生创展在近两年内将进入地产“百亿企业”行业，成为房地产行业的领军企业(表1)。根据高盛的预测，富力地产2006年营业额将超过百亿元，净利润达到24.25亿元;合生创展2007年营业额也将超过百亿港元，净利润达到23.08亿港元。(《新财富》2006年05月号最新文章)

(责任编辑：田瑛)