调控失效根源在市场环节人为割裂

    房地产业已经被批评为投资过热，同时又有产能过剩之嫌，但奇怪的是，在宏观调控政策的强大压力之下，房价不但没有下跌，反而不断地上涨。

    为什么在所有行业都普遍有效的“供求关系决定价格”的经典经济学理论，在房地产市场面前失效了？成熟市场经济中爬滚了多年，亏损责任自负的境外投资者，为什么会在中国政府拼命压缩的、中国人民银行多次高呼有巨大金融风险的行业中，得出相反的结论？他们不但在中国政府认为是大量空置要严格限制的高档住宅中，也同时在众多的商场、办公用房中投入巨额资金，不顾媒体一片喊跌之声，争相涌入中国市场！

    持币待购的中国消费者们，也许会认为这些外国的投资者都疯了，坚信后者一定会在中国宏观调控的政策下亏本。但结果却是，这些外国投资者获得了巨额收益(如美国购买了富力股票的基金，其收益早超过了2亿美元)，倒是老外们或者会暗自诧异：中国人这是怎么啦？眼看着伸手可得的黄金不去捡，让肥水流到了别人田里。

    关键在于中国的房地产分为两个供给环节：一个是政府控制与垄断了的土地供给环节；一个是根据供求关系调节投资的商品房市场化实际供给环节。前者是根据政策与计划来调节的，并且是追求通过垄断和制造产品稀缺性而谋求暴利，是在巨大利益驱动与支配下的资源分配过程。这个环节无法依市场的供求关系进行调节，并严重地制约着后者，使后者也无法按市场供求做相应调节。

    如果一个产品的生产被人为的割裂为两个环节，且原料的供给并不按市场的供求关系变化，那么经济学的基本原理就必然无法对非市场经济的因素产生作用了。

    都说房价在飞涨，普通百姓无缘购房，一方面对房地产商的骂声不断；另一方面购房的热潮一浪高过一浪。到底该不该让发展商活着，成了经济发展中的一把双刃剑。如果没有了“黑心的”开发商，难道房子会从天上掉下来，并平均分配给所有的普通百姓吗？房价高涨时骂着娘的消费者，不还是在大把大把地往开发商手里送银子吗？奇怪的事本不应在正常的市场中出现，但都必然在非驴非马的市场中存在。

    总之，要市场真正实现正常运转，就必须先剥离非市场化的因素。假如想用现有的方式解决所有城市居民不分收入层次的住房问题，一定会使各种矛盾交叉在一起，结果是没有任何问题能得到真正妥善的解决。

    国内楼价上涨受全球资产 价格增长拉动

    仅仅在房地产业里面论房地产是不够的，必须尽可能拓宽视野。撇开各方有关住房问题的种种难免情绪化的争论不谈，最近这一轮房价上涨，其根源实际上是资产价格的普遍上升。

    总体而言，当前中国面临的最主要问题有两个：一是充分就业；二是经济发展。通过改革来发展，也就是实现经济学上所谓“帕累托改进”，即在没人受损失的情况下，让大多数人受益。

    与此相关的又有两个重要问题：一是汇率管理，不能让人民币汇率一次性猛涨，只能小步走，逐步消化，否则号称“世界工厂”的中国十分倚重的制造业将遭受重创；二是利率也不能猛升，现在房价上涨，但各种工业品价格都在走低，意味着资产价格指数上升，而CPI(消费物价指数)基本没动，甚至是实际性下跌，如果贷款利率大幅上涨，企业负担不了，就业肯定受打击。

    资产价格上涨谁得益谁受损？我认为目前情况下，农民是最大受害者，因为要征地拆迁，政府从卖地得益，地产商从开发中得益，除此之外，我没有看到资产价格上涨有别的害处。

    另一方面，原先相信世界地产市场发展有一定周期，比如说8年或10年一个周期，这是因为世界经济本来由欧、美、日主导，地产市场随着经济周期发生波动。但现在中、印、俄等大国加入世界经济分工，形成整个大的经济循环后，全世界的CPI都在下降，而世界财富则迅速增长，这主要体现在全世界(尤其是几个大的经济中心)的能源、土地等等资产价格的显著增长。本轮国内几大城市楼价上涨的推动因素，从大的方面看都是一样的，不仅仅中国是这样涨，说到底我们涨的还不如发达国家高。

    短期内楼价的升跌因素比较复杂，说不清楚，但长期来看资产价格上升是必然的。市场就是以价格配置资源的机制，资金自由流动寻找合适的机会，比如上海价格涨到一定程度，投资回报不那么合算了，资金就向其他区域如京、穗、深等城市流动，导致这些城市楼价近期的“补涨”——所谓“补涨”，其实是市场执行价格机制的结果。

    房地产作为资产的属性凸现，它的消费属性即居住功能，尤其是中低收入人群的居住问题，应该主要由政府解决，怎么能让资产市场来解决呢？如果为此要实行全国性的管制，那就是计划经济了。

    是继续市场化还是回到计划经济？我认为市场有不足之处要完善补救，但市场要做的应交给市场，该涨的还是要涨。

    超前购买倾向非理性蔓延

    为什么持续了一年多的宏观调控收效甚微，换来的却是房价报复性的反弹？

    令人忧虑的是，上海的故事正在其他一线城市轮番上演。记得2004年上海市场最火爆的时候，尽管当地的发展商们都已经赚得盆满钵满，但有些人一听到房价过高的声音，仍振振有辞地说：上海的房价哪里算高呀，比东京、香港这样的大都市还远着呢。当时我就曾说：如果上海的房地产不出问题，中国的社会经济就要出大问题；中国的社会经济要想不出问题，就必须让上海的房地产先出问题。结果不幸而言中。

    从长线来说，上海成为一个国际性大都市的前景是可以预见的，但起码要用二三十年的时间才能名至实归，如果只用十年、八年的时间就要完成这个过程，就像一个男孩到了十八岁长胡子、长喉结是青春期的正常反应，但只有十岁就长出胡子和喉结了，那就是侏儒，是虚假的繁荣，是泡沫！

    令人没有想到的是，就在2005年中央统一号令、上海的房价不得不刹车之际，以往一直是“乖孩子”的深圳、广州却步其后尘，房价转眼之间扶摇直上，现在这股浪潮终于又轮到北京了，真是一波未平，一波又起,环环相扣，环环相生。

    为什么政府的宏观调控一而再、再而三地陷于“按下葫芦浮起瓢”的尴尬？

    如果说房价首先是供求关系的反映，那么决定房地产市场购买力的至少有这样几股力量：第一股力量是市场上正常的消费力，是真正购房用来安居的，在中国的一线城市中，我认为这股力量顶多占三分之一。第二股力量是所谓的投资性购买，比如买个三五套用于出租，以获取长期稳定的租金回报，这股力量也比较偏于理性。最生猛的是第三股力量，也就是所谓的“游资”。

    “游资”所信奉的生存法则是“东方不亮西方亮，炒罢南方炒北方”。当上海的房价节节攀升的时候，全中国、甚至是全世界的游资都往上海去，于是房价越炒越高，当房价被打压下来，泡沫一破裂，他们又掉转枪头，另寻出路，就像繁殖能力极强的细菌总是喜欢寻找最适宜生长的温床和病灶一样，又如蝗虫般扑向广州、深圳，包括珠海。据我所知，珠海这两年的房价已接近翻番了，而深圳的不少新区房价则涨了好几倍。

    但更可怕的是，无论是自住、投资还是投机性购买，都普遍存在超前购买的倾向，生怕过了这个村就没这个店了，其结果只能是愈演愈烈地供不应求。这里的“求”不是正常的间歇性消费，而是几股力量不约而同地“千军万马挤独木桥”。

    试想一下，本来应该在10年甚至是20年逐渐释放的购买力要在短短几年里就消化完，面对如此汹涌的需求浪潮，无论政府如何调控，又怎能从根本上扭转供求严重失衡的巨大缺口呢？就好像一个军的士兵只要排成一列就可以快速而平稳地跨过一座独木桥，但如果士兵们排成几排同时齐步走，发生共振效应，大桥又怎能保不塌呢？

    下一轮调控：北京、深圳感冒，上海吃药？

    目前，上海市场成交活跃已经恢复到调控之前，市场需求在反弹，主要是刚性需求。成交量已经恢复到去年最高点。但是，今年这一轮成交量上涨和2004年第四季度上涨不一样。现在，是需求旺盛，供应量也大。去年三四月，供应量只有三四百万平方米，现在是900万平方米，还有推迟发证的。因此，成交量上升，价格并没有上升。也没有根本改变供需关系。今年的市场，总体上看，依然是供大于求。

    现在无法对价格走势做出预测，真正的价格走势受调控政策左右，市场的自身调节力度，远低于政策调控力度。马上要进行的下一轮调控，很可能就是北京、深圳感冒，上海吃药，而且这一次会更稳更准，如果出台利率和税收政策，肯定全国统一执行，上海无法独善其身。总之，下半年的上海房地产市场很敏感，任何政策都会对楼市产生影响。