近期关于“房地产泡沫”的争论中，城镇住宅空置率超过国际警戒线是人们频繁使用的论据之一。无人居住的房子在增加，似乎意味着我国的城镇住宅已经到了供大于求的程度。但社会经济领域一因一果的事实在是少之又少。

如果是计划经济年代，城镇的住宅空置率上升也许能称得上是供大于求，而现在，我们面对的是市场经济环境下的住宅空置率上升，社会供求的因果关系因生产、流通和消费的多层次、多元化选择而不断变化，这就提出了许多有趣的经济学问题。

    现阶段社会上关于“供大于求”、“为穷人盖房子还是为富人盖房子”的争论看上去挺激烈，其实只是我国住宅市场欠发达时才有的社会命题。从国外比较成熟的住宅市场来看，商品的多元化供给结构才是政府和开发商关注的焦点，因为市场经济的基础是根据社会消费来配置资源。正是有了多因素互动的市场标准作指导，规划和开发投资才形成了对应社会需求的有机结构，其住宅空置率则成为促进投资与消费良性循环的信号。

    目前我国城镇住宅空置面积上升可能更多地与市场结构、服务、商品生产及消费等问题相关，至少反映出以下几种可能性。

    其一，城镇住宅供给的市场化程度仍比较低。目前，我国城镇住房供给有市场化（房地产开发企业开发投资）、非市场化（基本建设、更新改造、城镇工矿个人自建）和半市场化（经济适用房）三大渠道。从这三大渠道的供给总量上分析，商品住房供给占比不到50%。从全社会住宅投资口径分析，房地产开发投资兴建的商品住房占城镇住房投资的80%，就竣工面积而言，商品房竣工面积仅占城镇住宅竣工面积的60%。越是中、西部地区，住宅供给市场化程度越低，大量非市场化的供给对商品住宅市场有“挤出效应”。

    其二，城镇商品住宅市场结构不合理。一个成熟的市场供给体系应是多元化的统一，既有新建住房，也有存量住房；既有出售房，也有租赁住房；既有商品住宅，也有社会保障住房。但我国目前的城镇住宅市场过分依赖新建住宅，而大量存量房却难以入市。这既有历史欠账太多、产权不清、可上市的存量房少等原因，也有政府和企业投资偏好、政策取向的问题。在成熟的市场经济国家，存量住宅的年交易量常常是新建住宅的5～6倍，我国二手房市场发展较好的上海也难以望其项背。就新建住房市场而言，我们也不能只盯着竣工面积，因为百姓购房与买米买布不一样，可以论斤卖、按尺量，而是要按套来买。因此，从供给的套数来测度，我国新建住宅充其量只能满足社会40%的新增需求，并未供大于求。

    其三，城镇住宅市场租售结构不合理，租赁市场制度不规范。新建住宅多是“只售不租”的经营方式，这与开发商急于收回投资不无关系，而政府和产权单位为了节约管理成本也倾向于一售了之。2004年，我国城镇居民的住宅私有率已高达81%，甚至超过了许多西方经济发达国家的水平。租售比例不合理、中介服务不规范、欺诈行为泛滥、交易成本过高不仅阻碍着我国租房市场的正常发育，而且使城镇出现“售后空置”与“租房困难”并存的社会怪象。

    其四，城镇住宅市场价格结构不合理，高中低档次、大中小户型、价格与收入、当前消费与未来负债等多种比例严重失调。说到住宅价格、档次和样式本来是可以由市场配置来解决的技术性问题，而不同时段的价格和消费则取决于交易双方的谈判与选择，但城镇住宅市场一旦汇入太多的行政干预色彩，反而会造成市场价格与社会消费的背离。全国城镇家庭年均收入与普遍住宅价格（按人均25平方米测算）的比率为1：6.4，而大城市则长期在1：10以上。近两年，城镇新建住宅中别墅、公寓、大户型商品房供给占了较大的比重，经济适用房投资连续两年出现负增长，且也有盲目追逐大户型的倾向。这样，市场均价不变时每套住宅的总价位却在攀升。供需结构性短缺推动房价上扬，降低了人们的购房意愿和可支付能力，住宅空置率自然也会上升。

    其五，城镇住宅质量、地域、环境不理想。以北京为例，按北京国土资源局2005年和2006年的土地供应计划，“东、西、北四环路以内、南三环路及其东西延长线和四环交界以内不新增经济适用房项目建设用地供应”，“二环内不新增住宅商品房建设用地供应”，导致近期和未来的新建住宅楼盘有城郊化的趋势，这虽有利于城乡统筹协调发展，但许多新建住宅小区交通不便、服务设施不配套、居住成本过高，都直接影响着人们购房消费的热情。

    其六，相关制度改革不到位与调控政策频频，改变了居民的消费预期，增加了消费需求的不确定性。住房空置与消费需求不畅一样，是多种制度改革滞后及转型期社会经济矛盾的一个缩影。在经济转型期，产业结构调整、市场竞争加剧导致人们就业难，而与民众生活相关的医疗、教育、水电等垄断行业的价格却在不断上涨。在社会保障制度不健全的情况下，收入不确定性与消费支出的刚性，都会抑制居民扩大当期住宅消费的热情。政府的宏观调控包括了抑制住宅价格上涨过快的政策，出发点是好的，但也会影响企业和居民的预期，企业试图在“地根、银根”紧缩、结构性短缺的市场中寻找利润最大化的商机，信息不对称的百姓在期盼房价的下降，持币观望。但2005年的数据表明，全国35个大城市的房价只是增幅下降，2004年北京预售商品住宅均价5629元，2005年升至6725元，2006年头两个月房价同比上涨17.3%，达到6776元。

    看来，目前住宅空置问题的成因相当复杂，我们在如何评价市场供需关系的问题上应当慎之又慎，而住宅不同于其他商品，更需要有长期的发展眼光。