承接中体现转变 完善中留有遗憾——对“国六条”最新调控精神的简单评价

　　国务院总理温家宝5月17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施，审议并原则通过了《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)》。

就房地产宏观调控而言，这次会议对前期的宏观调控效果给出了评价，评价比较坦诚、客观，不回避问题，能让各方接受，再次显示出新一届中央政府的执政理念。

　　我认为，这次“国六条”新政从宗旨和内容上看有如下几点值得关注：

　　其一，强调与前期政策的承接。2005年，国家连续出台了很多政策，从央行的调息，到“国八条”、“新八条”、“七部委八条”，以及后来的一些财税和金融政策。在这些政策作用下，市场上曾经出现了很长时间的观望，但观望之后房价依然面临上涨的压力，主要城市房价上窜迹象明显。建设部以及中央政府都认为前期的某些政策不到位，所以效果不理想，未来仍然需要继续执行，甚至强化。例如，“国六条”继续强调调整住房供应结构，继续强调加强税收、信贷、土地政策的调节作用，继续强调增加经济适用房和廉租房供应的意义，继续强调整顿和规范房地产市场秩序，继续强调加强市场监测，完善市场信息披露制度等，这些都是与前期政策承接的体现。

　　其二，承接中体现出调控思路和措施的适度转变。这是值得重点关注的地方。可以从两个方面看出这种转变：

　　1. 思路已经发生适度变化。过去的调控主要思路是控制土地，压缩投资，我个人认为这是基于过去一个错误判断——“房地产业投资规模持续据高不下，已经出现潜在过剩风险”而得出的（我曾专门论述过这个问题，见博客其他文章）。在需求所受影响不大情况下，这会导致供求关系进一步失衡，房价进一步上升。主要城市的实践已经充分证明了我的结论。我曾指出破解这种市场困境的思路应该是在“增加供给”、“抑制需求”和“增加供给与抑制需求同时进行”之间进行选择，其中最优途径应该是第三者。应该说现在中央政府虽然没有给出明确的文字阐述，但却正在向我主张的第三条思路靠拢，即“增加供给与抑制需求同时进行”。仔细揣摩文字表述，不难发现这是一个明显的变化——有三点陈述隐含着增加供给的政策含义：一是强调“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”。虽然这直接表现为结构调整问题，但大家都知道，不适度扩大投资规模是很难调整结构的，2007、2008年全国的房地产投资数据会证明我的判断（北京因为奥运环境问题可能会特殊一些）；二是2003年以来中央政府第一次说“科学确定房地产开发土地供应规模”，过去强调的可都是“严格土地监管”。“科学确定”意味着尊重供求关系的现状，土地供应计划会有适度放松。当然，根据中国国情和我们一贯的态度，不能太松，只能“适度”。用“科学确定”既强调适当尊重现实，又有预防“一哄而松”倾向之意；三是强调“合理控制城市房屋拆迁规模和进度”。与过去相对较大的拆迁规模和较快的拆迁速度相比，毫无疑问这意味着供给的相对增加。过去调控思路中体现在控制投资规模的常规表述上，诸如“加强房地产信贷管理，防范金融风险”、“严格执行土地利用总体规划和土地利用计划”、“抑制房地产投资快速增长势头”等，但类似表述在“国六条”措施中未再提及。“抑制需求”的思路与过去相比体现得比较明确，尽管考虑到与前期政策和“十一五”规划中相关表述的适应，没有使用“抑制”一词，而是说“引导和调节住房需求”，但现在已经绝对没有了“鼓励扩大住房消费”的含义，这一点是很清楚的。“发展住房二级市场和租赁市场”、“减缓被动性住房需求过快增长”等表述也隐含着这种政策倾向。

　　2.在调控措施上也有一些可以体会到的变化。例如，“国六条”第一条措施中提到“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求”，这与“七部委八条”中说的“各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主”相比，显然强调“中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”所占比例要进一步上升，也即意味着对结构供应调控的加强。又如，“国六条”强调“有区别地适度调整信贷政策”，这意味着信贷政策将进行调整，试图保护中低收入家庭和首次购房者、小户型购买者的需求，抑制高贷款者、多次置业者和大户型购买者的需求。再如，现在“国六条”中的说法是“加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房”，而过去的说法是“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”，这表明现在更强调尽快解决最低收入者甚至无收入者的住房问题。

　　其三，我要强调的是，这次会议的宗旨是“梳理思路，强化调控，完善措施”，但我个人从学术研究角度看，仍留有遗憾——

　　1.也许考虑到要与前期政策措辞和“十一五”规划措辞的衔接问题并留有余地，所以对调控思路和调控措施转变的表述不甚直白，这在一定程度上要看地方政府和广大读者的“悟性”，我感到这不利于调控精神和政策的贯彻落实；

　　2. “完善住房转让环节税收政策”当然有必要，但在需求旺盛的情况下，交易环节的税收对住房需求的抑制作用不很明显，容易转化为交易的成本从而进一步推升房价，而考虑在持有环节增加税种，效果就会比较明显，也就是我反复强调的设立物业税的问题；

　　3. 要不要继续搞城镇廉租房和经济适用房建设。过去多年的实践证明，建设经济适用住房的思路会带来种种问题，许多学者都分析过，我也专门写过《为什么必须对经济适用房进行革命》一文。如果实施货币补助，许多问题迎刃而解。廉租房存在同类问题，也不宜再搞实物补贴方式。建设部在2006年的工作计划中已经提出要积极探索以货币补助为主的住房保障的模式，虽然这个探索需要过程，但“国六条”新政丝毫为提及，给人一种“转身往回走”的感觉；

　　4. 囤积房源和哄抬房价行为归根结底是供给不足造成的，只要增加供给、压缩需求，问题很快就会解决。如果采用一些行政措施去解决，一是情况不好认定，监管成本高；二是也管不好；三是容易造成很多冲突。市场的问题尽量用市场的办法解决，不但效果好，成本也低。

　　最后，令我感到很欣慰的是，这次会议的精神、调控思路和措施与我一年多来通过不同途径向上反映、反复强调的某些思路和建议是吻合的。例如，我强调的理顺房地产市场秩序问题，加强房地产舆论引导问题，限制单套商品房设计面积的扩大问题，抑制因过度消费和提前消费而带来的需求过旺问题，我在《两万言书》中强调的考虑人多地少国情和节能省地要求的主张，以及我最近指出的不该再强调抑制投资规模、加强金融风险防范的意见。我想，尽管我们必须加快住房保障制度的建设，但从当前的形势来看，只有淡化房地产问题过于浓厚的道德化、政治化倾向，才能更好地认清形势和背后里的原因，提高决策的科学化水平——虽然我们在住房制度改革过程中出现了偏差，但可以校正；房地产业和住房制度改革只能前进，不能倒退！(作者系青年经济学家、北师大房地产研究中心主任、教授、博导)

　　声明：此文是董藩教授独家授权搜狐财经发表，请勿转载，文中观点并不代表搜狐财经立场！

(责任编辑：雨辰)