5月29日,国务院办公厅转发了建设部等9部门的《关于调整住房供应结构,稳定住房价格的意见》。透过九部委《意见》,中央政府在房地产行业发展中的职能被强化。

    商品住宅的投资需求明确受到抑制,投资需求让位于消费需求,消费需求被扶持甚至保护。行业洗牌将加快,资金再次在国民经济系统重新分配、资源再次在行业内部重新分配的过程中,随之产生的是房地产行业集中度提高,土地、资金和产品成为考验企业核心竞争力的试金石。基于对中国进入起飞阶段、房地产行业属性和中央房地产调控的认识,我们明确界定,房地产行业进入了理性发展时期。在理性发展时期,国有大股东背景的大型开发商由于具有更强的资源获取能力(资源包括土地和资金),在行业集中度提高的过程中因而具有更强的进攻性,项目布局全国化、产品线多元化、上下游一体化、外延式并购都是他们提高企业成长性的利器。在理性发展阶段,行业集中度提高,龙头企业受益并加快成长。所以我们维持行业“增持”的投资评级不变。

    在国有资产的条条块块分布中,我们先后积极推荐了万科＋华侨城、中粮地产和招商局的“1＋3”投资组合,后来加上上实发展和张江高科,现在我们依然维持这一推荐。

    “对行业冷静一点,对股票热情一点”,在目前市场出现大幅波动的情况下,我们坚定地认为此时应该是房地产股票的建仓的机会,否则将错过在目前实现持仓结构调整的机会。对于未来的房地产板块,资源的重要性还是第一位的,因此还是要大力地推荐“1+3”组合,再加上实发展和张江高科,我们认为这是市场未来发展的基本配置品种,这个组合将在很大程度上决定未来行业板块的走势。

    万科(000002)作为行业的龙头,它的市场表现已经成为行业投资的价格中枢,其在整个市场中的风向标作用是不容置疑的。随着其股权激励机制的建立,和未来各类再融资政策的放开,万科将在资金的取得上具备其他公司短期内根本无法企及的规模优势,其增长的速度也许将成为未来中国证券市场的一个令人叹为观止的现象。

    中粮地产(000031)在更名之后,已经加快了在全国范围内的土地资源储备动作,包括其控股公司与万科集团合作在北京等地联手举牌,已经充分地表明了业务整合与扩张的战略正在得到有序的实施。我们有充分的依据认为上市公司将加快对现有资源的开发进度,我们将持续看好公司未来的增长。

    华侨城(000069)在公告了集团公司与侨城房地产公司签署用地开发协议,市场反应较为负面,似乎认为这样使得集团在土地收益上较以前的预期过高,会对上市公司的收益有较大的影响,笔者对此不以为然。华侨城自国泰君安首次推荐至今,投资者已经对其业务模式和激励机制的独特性和重要性有了充分的认同。市场一直所关注的上市公司与华侨城房地产公司之间的关系更加向着投资者所预期的方向发展。

    招商局(000024)的资源优势是有目共睹的,目前主要是要解决好确保业务快速增长的动力问题,一旦激励机制得到建立,公司的发展战略将会更加清晰。

    张江高科(600895)作为具有一定应对行业政策压力的避险品种,无论其业务资源和业务模式将受到市场的逐步认同,特别是近期随着集团公司即将发债,我们预期将进一步加大对上市公司现有资产的调整进程,更多的优质经营性物业将更快地进入到上市公司,业绩的改善趋势已经不可更改。

    国泰君安2006年房地产行业在二季度的投资策略是：骏马奔腾与彩蝶纷飞。前者就是提醒投资者要充分地配置“1+3”这样的行业龙头企业,而后者则是建议要密切地关注那些在股改中充分将自身的资源优势披露,密切地关注在热点城市中具有大量的土地资源储备的公司,密切关注具有明显的地区市场优势的公司。

    如果说,房地产板块是此轮行情的龙头有些过誉的话,那么说它是这轮行情的骨头并不过分。因此,只要对这轮行情还充满着信心,认为不会很快地结束,房地产股票这根骨头就不会断。