宏观调控政策对于6月份上海的房地产市场作用明显。6月份以来，上海商品房市场受到“国六条”以及后续政策影响，市场交易出现大幅萎缩与分化，相比较政策实施前，整体成交量下降35%。其中普通商品房的成交量降幅最大。

　　根据上海天地行房地产营销有限公司的数据显示，2006年6月1-25日全市新建商品房市场合计成交171万平方米，较政策实施前的5月7－31日的25个交易日的成交量263万平方米，整体下降35％，其中普通住宅下降幅度最大，下降达44％。

　　在成交均价方面，6月1－25日全市新建商品房混合成交均价为9528元／平方米，较5月后25个交易日的成交均价9013元／平方米上涨5.7％。分析发现，造成全市成交均价逆市上涨的主要原因是，内环以内区域成交比例相对提高，内环以内商品房进入6月份以来成交量相对下降幅度最小。

　　本月全市普通住宅成交均价为9653元／平方米，较5月的后25个交易日该均价9000元／平方米上涨7.3％，其中6月份内环以内区域普通住宅成交比重较5月提高5.5个百分点，是拉升均价的主因。

　　在别墅市场，全市6月1－25日合计成交20.1万平方米，日均成交约8000平方米，较5月的日均成交量9700平方米下降17.5％，降幅相对不大。另外值得指出的，本月独栋别墅成交量超过联体别墅，其原因为今年以来政府接连发出对别墅用地（主要为独栋别墅用地）停批的政策信息，形成独栋别墅利好。6月别墅市场中，独栋别墅成交面积占全部别墅成交面积比例达57%，远高于5月的42%。在别墅成交均价方面，6月1－25日成交均价为15902元／平方米，较5月后25个交易日的均价13400元／平方米上涨19％，其中联体别墅和独栋别墅都有上涨，独栋别墅上涨的幅度更大。整体看来，进入6月份上海全市别墅市场受政策调控影响程度相对较小，其中独栋别墅市场利好明显，成交比重与成交价格都有大幅上扬。

　　另外，在商办物业市场，商业用商品房和办公用商品房成交量较5月也都有10%~20%的下降；在成交价格上受个案影响也出现较大波动。

　　在“五一”假期以来的近两个月里，全市普通住宅市场成交量呈现明显下滑趋势。从过去的七周全市普通住宅成交情况来看，周成交面积由5月中旬的超过50万平方米的高位水平，逐步回落。从5月中旬到6月中旬，全市普通住宅每周成交量下跌已超过一半，本次政策效用发挥明显，并且按照目前市场行情估计，随着建设部等中央部委更具操作性后续细则的出台，普通住宅每周成交表现仍面临更大考验。

　　从6月1日政策实施前后全市普通住宅成交量大幅下滑之后，对全市各环线普通住宅市场分析发现，内环以内区域受政策影响程度相对最小，对本次调控抗性较强；相对应的是内外环线之间和外环线以外区域，都出现超过40％幅度的市场下跌。

　　具体而言，内环以内区域在政策实施前后的25个交易日内，普通住宅成交量下降幅度为21.5%，相对较小，内环线高档住宅市场所表现的需求刚性更强。

　　分析师指出，政策实施以来，全市各类商品房市场以及二手房市场在交易量上都出现了大幅的回落，成交价格受结构影响出现波动，但市场并未出现大范围的、明显的降价过程。其中普通住宅市场下降幅度最大，受政策影响最严重，别墅市场受政策影响相对较小，独栋别墅受用地停批影响利好表现明显。普通住宅成交在区域上，内环以内高档房区域受政策影响较小，外围区域出现巨幅下滑。

　　本次宏观调控实施以来，效应明显，但目前后续性政策仍在酝酿过程中，未来地方政府对政策执行的松紧尺度也是变数，这都为市场前景的变幻莫测埋下了伏笔。从目前市场综合考量来看，本次宏观调控正在逐步让上海地产市场回归实质性的理性状态。

　　注：此处普通住宅为全部新建商品住宅中剔除动迁配套房和别墅。

　　早报记者 叶莺 通讯员 翟国胜 烁东

(责任编辑：王燕)