山雨欲来风满楼，在新一轮房地产宏观调控的大方向已定，各地正抓紧制定调控细则的关键时刻，开发商们在焦虑地观望中开始有所行动

　　一切正在悄然发生，尽管观望气氛浓厚，尽管开发商们三缄其口。

　　6月7日，一个针对当前房地产调控措施的部际联席会议在京召开，包括国土资源部等各大核心经济部委全部出席。虽然这个“自家人”的内部会议并不想让外人知晓，但还是让媒体捕风捉影到了一些东西。此前有媒体报道称，建设部在会议上汇报了自“国六条”发布以来，来自房地产开发商一方的意见。

　　“收集上来的意见几乎都提到了90平米七成以上执行难的问题，对这一点开发商的反映最强烈。”一位参会人士向记者透露。据该人士介绍，开发商对此次房地产宏观调控的意见主要集中在90平米七成以上、调整营业税和闲置土地处置办法上，“虽然说法不一，但是观点都一样。”

　　自5月29日37号文(即《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》)公布以来，一向爱掌握话语权的开发商，虽然在面对媒体时一反常态地保持沉默，但从6月7日的部际联席会议来看，开发商内部一直在积极地研讨37号文，并欲开展政府公关。

　　“首先各地开发商只有把意见集合起来，通过房地产协会上报建设部，希望能够有通融的措施；其次就是寄希望于当地政府，‘国六条’有言，直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，须报建设部批准。”这位参会人士说。

　　据记者了解，37号文发布后，由下设在各地政府建委与房地局的中国房地产协会各省分会，纷纷召开了关于37号文的研讨会，之后开发商们纷纷通过房地产协会、工商联向更高层传达自己的声音。而建设部也在积极收集各地开发商的意见，作为回应中央的参考，“中央在会议召开的前几天下了个文件，要求建设部反馈信息。”一位消息人士告诉记者。

　　山雨欲来风满楼，在新一轮房地产宏观调控的大方向已定，各地正抓紧制定调控细则的关键时刻，开发商们表面的观望，难掩内心的焦虑和抵触。

　　抱怨

　　“在开发商可以平易近人地接受俺们各种话题采访的时候，俺没有珍惜，到现在国六条出来，他们集体封口的时候才追悔莫及，世上最痛苦的事莫过于此。如果上天肯再给开发商一个开口讲话的机会的话，俺一定要对他们说三个字：请多讲！”

　　这是北京一知名房记6月7日在MSN上的签名，许多平日里爱向媒体吐露心声的开发商们，在此轮宏观调控出台后，纷纷以“等待当地细则出台”等为由，拒绝向各路媒体发表看法。

　　“广东的细则还没有出台，我们目前还处于政策学习期。”广州光大花园副总陈宏志说。

　　在记者面前，开发商对待此轮宏观调控表现异常冷静，而在建设部看来，来自各地开发商的意见是一件颇为头疼的事情。

　　一消息人士称，“在建设部收集的意见中，北京、上海、广东的开发商反映很激烈。”

　　比如，上海的开发商在上书给建设部的意见中称，此轮新政策会对刚刚有所恢复的上海房地产市场造成不利影响；也有人表示，贯彻中央文件要结合当地的实际情况，上海本身就有土地分类，所以希望上海市在制定政策时可以根据土地分类制定具体的标准；还有开发商建议，上海应该把握运用好政策，按规定向建设部打报告，把“90平米70%”的面积标准提高。

　　与上海一样，很多地方的开发商都喊出了“因地制宜”的口号。在采访过程中，一些不愿具名的开发商也表明了自己的担忧。

　　“90平米七成以上的规定过于‘一刀切’，容易导致中、大户型商品住房因为‘供不应求’而价格上扬，这与国家控制房价上涨过快的愿望相抵触。”一位上海的开发商对“90平米70%”的规定发表了自己的看法，这一看法与很多开发商的说法不谋而合。现实情况是，此政策一出台，“别墅价格上扬”的消息便充斥了人们的视野。

　　“如果只是对今后规划的项目实行90平方米以下住房占开发总面积的7成以上，或许不会在开发商中引起太强烈的反映。但现实情况是，‘过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整’，这让很多开发商蒙受了行政手段带来的经济损失”。北京一位开发商有些生气地说。

　　“对于已经拿到规划许可证准备施工的项目，设计规划都已经做好，可现在却因为政策的出台而要改变规划。政策缺乏一个缓冲期，会让一些企业遭受很大的损失。”有广东的开发商在谈到新政给项目带来的影响时，建议有一个合理的“缓冲期”。

　　“调整住房转让环节营业税中‘对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税’的规定，本来是为了抑制投机和投资性购房需求的，但反过来却增加了二手房交易成本，不利于中低收入者购买二手房，这样就抑制了二手房市场的需求。”上海一位房屋中介公司工作人员说。

　　“这轮宏观调控的重点是希望能解决房屋供应结构问题，这是一个很大的进步。但有一些细则规定是不切实际的。比如不加以区分地要求90平米以下的房屋比例达到70％，这就容易造成‘一刀切’。” 上海市房产经济学会一位专家对新政发表看法说。

　　他分析道，中国的房地产市场之所以会出现空置率高的情况，是因为供应结构出现了问题，有效供给不足、无效供给过大。此轮宏观调控要求改变供应结构，重点发展中小户型、中低价位的房屋，有效地解决了供给失衡问题。

　　同时，他提出看法，“小户型更适合在人口集中的城市中心位置。边缘区域或郊区的住宅用地建大面积房子则更能满足消费需求，如果在这些地方也都建90平方米的小户型，这又造成了更大的无效供给。”

　　对策

　　“我们一个大户型的项目赶在5月30号那天把所有手续都批完了。”一位开发商在向记者说起审批的情形时，显得非常兴奋，因为这意味着他的项目可以不用为90平米七成以上的规定发愁了，但更多的房地产项目还是难逃劫难。

　　“今年4月份，我们买了块地，已经上报到设计院准备建住宅，但‘国六条’及九部委意见一出台，公司只得重新调整规划后再报设计院审批，因为当初设计的房子90平米以下的没有达到70%。我们老总这几天一直在广东那边，与当地的开发商交流情况。”上海金桥商务公寓销售经理沈静说。

　　类似于上海金桥商务公寓的情况，在北京和广东等地也很突出。业内人士估计，北京市已获审批但仍需对户型面积和比例进行调整的项目规模较为可观。据某业内人士透露，目前北京市场上至少有2000万平方米的项目需要重新调整规划。位于清河的莱镇香格里的销售总监谢雨龙说，仅该项目，就有将近10万平方米的建筑面积涉及重新规划问题，在整个项目中的比重占到了2/3。

　　“兵来将挡，水来土掩”，在面对“90平米70%”这个紧箍咒时，开发商们不约而同的想到了套型面积“平分”与“竖分”的变通对策。

　　所谓“平分”就是指在同一楼层建造几套相邻的小面积套型，如50平方米、60平方米，中间设置非承重墙，买下两套房源后可以打通成一套，有点像“老少居”。“竖分”则是指消费者买下相邻楼层相同位置的两套房源，将其上下打通便成了跃层。

　　在刚举行完的第19届上海房地产展示交易会上，就有小户型楼盘的销售人员声称，如果把两套房源一起买下，就可以打通成一套，因为两套房源之间的墙面并非承重墙。而据记者了解，这种情况同样出现在北京、广东、山东等地。

　　可见，在面对新政时，除了巧费心机地政府公关外，更多的中、小开发商还是选择了对自身项目进行调整。

　　“面对新一轮调控政策，一些尾盘和滞销楼盘正在打折销售。”上海谊锦嘉房产咨询有限公司副总经理吴泓慧，表述了上海房地产市场“跑量”的现状。她同时表示，新政后，开发商拿地会更谨慎，房地产开发速度将放慢，但却并不能使房价下降。

　　“对于小公司来说，套现是最佳选择。”一位业内人士分析“跑量”的原因时称。

　　“我们项目的三期本来定在6月初开盘的，但宏观调控来了，我们打算看看情况再说。”北京东部一楼盘的销售经理说。

　　面对即将推出的限价房政策，北京一位开发商称：“如果限价房政策推出的话，不排除开发商炒房号的可能性，像经济适用房一样，开发商会从房号上赚取利润。”

　　而对于拿到销售许可证三天之内必须全部公开房源的要求，开发商也已经想到了不同的应对方式。“例如，项目有1号楼和2号楼，按照目前的政策同时放出房源，完全可以把两栋楼的价格都提升到8000元/平方米，然后告诉消费者，1号楼赠送精装修，或者开发商帮消费者将契税买单，或者通过减免10年物业费的方式进行变相的销售，只要把这些条款列一个单独的协议，一样没有太大区别；而2号楼不享受任何政策，或者毛坯交房，或者减免3年物业费，一样可以拉开售价，达成销控的目的。”北京某项目营销负责人称。

　　当然，也有采取积极态度迎合宏观调控的，这体现在一些小户型项目上。以大户型单位为主的广州房地产市场，最近就多出了许多小户型楼盘的广告。其中云翠豪苑竟然打出了“反对户型太大、不做房奴，主张居者有其屋”的宣传语。

(责任编辑：丁潇)