如无意外,富力将是继顺驰、合生、绿地、万科等巨鳄之后,又一家步入百亿俱乐部的本土地产企业。

　　而目前,它却是这些巨鳄中最显区域性的企业。

　　被称为“楼市寒冬”的2005年,对于富力地产来说却是历史性转折的一年。在国家的严厉调控之下,许多民企都处于资金严重匮乏状态,而富力迈出了影响未来的关键一步——在香港联交所主板逆市上市,成功跻身国际资本市场,随即名利双收。

　　令人大跌眼镜的上市之路

　　可是当富力去年7月在香港招股的时候,却根本不被基金经理们看好。大家普遍认为富力招股时机很不合适:一方面当时处于全球股市的低迷期;另一方面大家短线对内地房产公司的兴趣不大。同时指出公司应下调招股价区间,当时富力预定的招股价约为8-9倍的市盈率,与在港上市的同类个股相比不具吸引力,如上海复地预测市盈率约7.02倍、上海置业约5.68倍、首创置业约8.69倍、合生创展约5.62倍。而富力的负债率也不低,至2004年底共有33.2亿元的银行贷款。

　　说来也巧,正好和富力同一天过了香港联交所聆讯的民生银行,因为股票价格偏低而决定不上了,所以传言也被进一步强化。

　　最终,富力以接近10.8港元的招股价下限挂牌上市。尽管业界当时认为富力发行价偏低了,但种种传言指出富力是由于资金短缺而被迫上市的。

　　实际上,一向低调的富力董事长李思廉开始“的确也觉得偏低了”,但他想得通:“在宏观调控环境下,民企几乎很难募集到大量资金,而我们手上就此多了20亿,上市之后的品牌效应远不一样了,金融机构对你的信任度也提高了,等于站在了不同的起跑点位。”

　　之后更巧的事发生了。去年7月13号,就在富力正准备上市挂牌交易的前一天(此时募集到的19.86亿港元已经落袋为安),发生了伦敦大爆炸,全球股市跌至最低点。在极度悲观的气氛之下,富力能以10.80的价格上市算是万幸,自然“不必言亏”了。

　　至于说是否因资金短缺而被迫上市,李思廉并不承认:“这是误会,我们只是按照工作的时间表去做,并且是带着资金去上市的。上市之后公司买了几十亿的土地,远远超过了IPO募集来的资金。”

　　再看上市之后,富力的股价表现却远非基金经理们预期的那样——“投资人不感兴趣”,相反,却是“大感兴趣”,成为市场备受追捧的热门股,股价一路攀升。短短5个月之间,升幅已接近两倍,达到27港元(截止2005年底),总市值超过了200亿港元,位居中国房地产上市公司前列,并成为香港年度升幅最大的地产股。截止上市不到一年的2006年5月9日,已跃升至每股48.9港元,升幅353%。

　　为何公司上市之后的表现与经验丰富的投资人的预测相去甚远?李思廉微微一笑:“因为企业、保荐人和投资者之间的关系会在上市前后有个微妙的变化,价格处在一个安全位置时,投资者和保荐人才会觉得比较稳当。这是一桩双方自愿的买卖。”

　　历史性转折的一年

　　富力股价之所以被追捧,说到底还是源自其不俗的经营业绩:2004年营收42.6亿元,2005年达到58.1亿元,并且拥有至少够3年用的充足土地储备。富力在十年间实现了发展飞跃,成为本土综合实力排名第3的地产公司(根据国家统计局公布的信息显示)。由于向来以发展中价房为主,买家多为自住客,销售回款速度很快,资金实力很强,自然受宏观调控影响较小。

　　借助资本市场,富力在2005年下半年进一步发力,最终实现了82亿元的年销售收入(实际销售额),同比增长28%,实现连续3年的高速增长。全年纯利超过预期的10.4亿元达到12.7亿元,同比大幅增加了134%。一举从头年的第3名跃升为2005年度中国房地产企业综合实力第1名。显示出了“粤派地产”的惊人实力。

　　富力地今年的销售目标是120亿,总经理张力表示,这个数据是根据2007年公司可持续发展战略而提出的保守目标。如无意外,富力将是继顺驰、合生、绿地、万科等巨鳄之后,又一家步入百亿俱乐部的本土地产企业。而目前,它却是这些巨鳄中最显区域性的企业。

　　在地产行业,赢利预期在很大程度上取决于土地储备,只有充足土地储备才能满足投资者的期望。以往几乎只在广州和北京、天津两个区域布点的富力,甫一上市,便一改过去“只要大地块”的拿地策略,变为“大小地块通吃”。除继续在广州大本营扩张之外,以4.36亿元获得西安市长安区一幅670亩的地块,06年初又以1.6亿元收购重庆一占地7.8万平方米的地块。至此顺利进入了广州、北京、天津、西安、重庆五大核心城市。

　　通过收购二级市场流出土地为主,参加土地拍卖为辅的方式,上市以来富力继续猛增了数百万平方米的土地储备,达到目前的约1200 万平方米。足够未来3、4年开发之用。

　　与国内许多地产企业一样,以前富力并不保留自有物业,基本上是“建完卖光”。上市之后,富力将商业地产作为公司今后发展的一大重点,并因此调整了利润结构,让25%的利润来自自有物业的租金收入,75%仍然来自销售利润。

　　不可能不受影响

　　针对最近出台的“国六条”等调控新政策的影响,李思廉坦言公司有20几个还未报建的项目,“不可能不受影响”。不过李表情淡然地表示,“这也不是很大不了的事情,重新调整就好了。我想业界和政府最后都会冷静面对这个问题,它不可能适用全国。”同时他也表示理解:“这也很正常,因为任何政府都不喜欢过分投机,现在把投资门槛提高反而对实力雄厚的企业更有利。”

　　另外李也指出,公司在这个时候必须加强应变能力,预见到可能的困难:比如资金回收时间可能会拉长、从办证到动工时间也可能拖长;办理银行贷款手续将更复杂等等。

　　令人十分好奇的是,其他地产巨鳄几乎无一不在全国各大城市布阵,而富力这样一个地域化色彩极强的“粤派地产”,却长期深根广州,直到近期才进驻五大核心城市,却也能成长为综合实力第一?

　　李一语点破:“因为地产业没有‘王者’,大家其实都很小,从全国销售来说,从来没有一间公司做到1%的市占率,富力这么多年经营广州,也才仅占广州市场的7~8%而已。要把一个城市做透尚且还有很大的市场空间,又何必把网做的太密?”

　　富力表示,即使有充足资金,未来也不会大面积开花,仍然坚持以往稳健的策略在每个已进驻的城市做深做透。“对于目前还没有项目的武汉、南京、无锡等城市,虽然我们被告知有大片地正待开发,但我们还是非常谨慎。”

　　至于为何迟迟不进上海,李思廉轻描淡写:“上海地价太贵,买不到合理价位的地自然就不来了,现在毕竟是市场经济嘛!”

(责任编辑：丁潇)