房地产调控在别人是危机在万科是契机

    本报记者 傅钦 发自北京

    7月13日下午,建设部住宅与房地产司副司长侯淅珉在北京大学接过了由万科集团(下称“万科”)递交的183份关于“城市中低收入人群居住解决方案”的提案。

至此,万科于20

    05年10月开始面向全社会的征集方案活动,历时9个月后落下帷幕。昨天,建设部出台了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》明确：90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积,而70%比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。

    早在上述新规出台前,建设部住宅与房地产司副司长侯淅珉已在发布会现场证实了90平方米以下户型将占城市总开发量的70%。他表示,各地按照城市区域规划确定廉租房、经济适用房比例之后,才决定什么项目需要调整。“低收入住宅”广州破题

    万科在会上对其目前正在进行中的“低收入住宅”示范方案进行演示。第一栋“廉租房”确定以客家土楼为原型,目前已完成方向性的设计,实施地点选择在华南地区的政治经济文化中心广州与佛山交界的广州万科四季花城项目中,占地约8500平方米,每个标准层包括70个单元。

    从设计图上看,这种“新土楼”是一个圆形的围合状设计,在防卫性与安全性方面与现代城市居住需求接轨,通过斜面把绿地与商业部分联结起来,而外圆内方的设计,使其可以在中间腾出大量的商业街、会所、休闲场地等公共设施。最多的35平方米的小户型设计,可以根据不同的生活形态演变为一居室、二居室、三居室。第二栋示范方案目前选在深圳,占地7853平方米,容积率为4.9,也是同样的外圆内方的“新土楼”式设计。

    学者董藩等人提交的城市中低收入家庭住房保障模式的重构方案在此次万科举办的“城市中低收入人群居住解决方案”活动中获得一等奖。这份方案的突出特点是改变目前中国实行的国家三大住房保障体系制度——经济适用房、廉租房、住房公积金等,以完全货币化的补贴方式,提升低收入居民的购买能力,最终仍以完全市场化的手段,来解决现阶段棘手的低收入人群居住问题。业内人士认为,这将拉升一部分住房需求,进一步刺激住房消费市场。

    侯淅珉在会上表示,中央政府非常关注低收入人群居住问题的解决。目前的调控方向主要分为四点：一、进一步推进住房公积金制度的完善；二、加大普通住房的供应；三、加大廉租房的覆盖面,各地方政府的土地出让金中,今后将拿出一定比例作为廉租房建设经费；四、推进低收入人群的住房货币补贴制度建设,各省地市的人民政府尽快建设好住房保障体系。

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    介入微利领域与千亿之路

    值得关注的另一现象是,房地产新政策公布后,在众多同行观望彷徨的同时,万科接连在苏州、厦门、武汉等城市“勇敢”拿地。最新消息是,万科7月刚联手中粮集团,以5.87亿元在拍卖场拿到佛山一块11万平方米的土地。

    同时,在“低收入住宅”方案征集活动落幕后,万科同时启动了“WA-万科可能住宅设计竞赛”,面向社会征集80平方米范围内,向22~29岁年轻人提供宜居空间的设计方案。

    种种迹象显示,在储备了国内最强的住宅产业化技术基础,以及面临因“国六条”而出现的地产转型年代,万科很可能借助“90/70”新规所带来的洗牌契机,以微利领域的起航带动新一轮住宅产业化的升级。

    万科董事长王石表示,中长期来看,新政策将加快促进市场由追求量向追求质的转变。如果现在的发展商不能适应这种趋势,将面临被淘汰的命运。

    在低收入人群居住解决方案征集的活动举办之初,王石就强调这是回应2005年“国八条”出台后的政策环境。在今年更为猛烈的九部委十五条细则,王石是首个在自己博客上宣称中国房地产将面临转型、中小户型的春天即将到来的大型开发商。

    万科方面还宣布,在进行低收入人群市场调查以及征收低收入人群居住解决方案这一探索的基础上,万科还会在上海、北京、深圳等城市开发同类型的项目,并考虑形成一个中低收入家庭宜居住宅的产品线,万科将进入这个微利领域。

    万科早于2003年正式启动产业化研究,2005年与东京建物、大成建设两家日本企业合资拿地,当年万科又引进日本企业丰田建设的原技术总监伏见文明指导本身的住宅产业化。这些举措都有利于万科形成国内最强的产业化技术储备,提升生产效率。