安邦集团分析师 苏晶/文

　　在2000年以后，随着网络泡沫的破灭，全球资本需要建立一个新的冒险乐园，于是它们将目光投向了房地产。

　　5年来，房价上涨将美国人从股市崩盘中解救出来，点燃了房地产景气，并让消费者荷包多了几十亿美元。但是现在，这种超级红火的局面可能结束。虽然在政府部门的统计数字中很难看到这种消息，但以最新公布的数据为例，美国3月份的新屋和成屋销售持续增加，价格涨跌互见。

　　不单单是美国，最近国外一家研究机构发表一项全球楼房价格走势的指数表明，截至今年3月，全球楼市的住宅平均价格在一年内上升了6.1%，相比2004年楼价高峰期的按年递升10.9%，升幅明显放缓。

　　根据该机构的调研结果，去年楼价升幅最大国家依次序是爱沙尼亚（升17%）、丹麦（升16.1%）及新西兰（升13.5%）；而楼价跌幅最大依次序是塞尔维亚及马其顿（跌10.3%）、香港（跌6.6%）及日本（跌2.6%）。可以预见，全球性的房地产过热正缓慢进入一轮软着陆周期。

　　如果把中国的楼市现状放在全球化的背景下考量，我们看到，在2000年以后，全球网络泡沫破灭，致使股市变成一潭死水。这时，全球资本需要建立一个新的冒险乐园，于是它们将目光投向了房地产行业。加之在过去很长一段时间里，全球始终处于一个低息的大环境，鼓励投资成为许多国家的政策导向，中国就在2002年以前，连续8次调低利息。于是，我们看见了2004年国外热钱涌向上海，2005年海外基金淘宝北京，而今年热钱又有投向二线城市的迹象。

　　但是，我们还不得不考虑一下中国这个市场的特殊性。政府的调控是一只看得见摸得着的“大手”，时刻提醒大家中国的房地产市场并不是完全市场化的。自2003年“121号文件”出台后，房地产信贷紧缩导致开发商资金捉襟见肘非常普遍。

　　在土地供应方面，2004年的所谓“8?31”大限也正式拉开了国家开始第一轮调控房地产行业的帷幕，这让众多有钱没地的房地产开发商急成了热锅上的蚂蚁。今年4月底的加息，几天前国务院常务会议上提出的“国六条”标志着一年以后的第二轮宏观调控正式开始，房地产这个行业越来越受到中央、地方、百姓的关注，成为了热点之中的热点。

　　那么，在全球房地产缓慢进入下行空间的时候，中国的地产行业也会随之下行吗？虽然大的经济背景有些相似，可拿中国房地产业与欧美相比，就有小巫见大巫的感觉。

　　欧美国家自二战后住宅市场大发展算起已有半个多世纪，而中国房地产市场自1998年改制后始全面启动，也才十几年的历史，远远谈不上成熟。城市居民居住现状一方面是公房私有化造就的极高的住房自有化率，从数字上看高于美国和大部分欧洲国家；另一方面是商品房市场上偏高的房价收入比。这一点几乎也是所有从计划经济转向市场经济的转型国家的共同特点。

　　也就是说，在房改之后需要住房的群体当中，是高收入阶层率先进入了商品化的住宅市场，而广大的中低收入阶层，尚未成为住宅市场的重点顾及对象。就目前而言，有数据显示，中国目前70％的商品房是由30％的最高收入人群购买。这一事实很好地解释了为什么当前“住宅市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者能够并存。当然，随着住宅市场的成熟，客户定位的重心在逐渐由高向低转移，这也是我国城市化进程中必将经历的一个阶段。

　　的确，中国房地产行业是存在不少负责且混乱的问题，所以政府需要调控干预。在日前“国六条”提出的时候，政府的意图很明显是肯定房地产的地位，控制的价格上涨的幅度和速度，而并非希望价格真的下跌。如今中国的房地产发展向左还是向右，并不是由政府与开发商的博弈来决定的，而是通过政府这只“看得见的手”和市场那只“看不见的手”相互协调，共同配合来推动的。

(责任编辑：丁潇)