本报记者 彭朋 胡怡琳 上海报道

    “我们想赶在新政出台前,搭上最后一班车,进入内地房地产市场。要不然以后有钱,也不一定进得来了。

”某国内外商独资公司人士私下感叹。

    上述人士所说的“新政”,即指由国家六部委联合制定的《关于规范房地产市场外资

    准入和管理的意见》(171号文件)。业内普遍认为,该文件将使相关部门加大对外资进入境内房地产市场的监管力度。

    美联物业交易管理部高级经理王磊认为：“新政对外资恶意或者超限额投资住宅市场的行为,将起到很好的调控效果。”

    而美国特罗斯房地产投资咨询(上海)有限公司总经理王谦则表示：“我们没觉得新政有太大的影响。”王谦认为,文件集中关注住宅方面,对于商办物业,并不会产生显著影响。“并且从细则来看,这些规定对于资本金雄厚的机构并没有明显作用。”

    一位知情人士透露,171号文件对外资进入房地产市场的三种正规模式的监管,空前加强。但显然仍疏漏了对一些具有“擦边球”性质的操作模式的监控。

    监管三种常规模式

    王磊告诉记者,外资进入内地房地产市场,主要有三种类型：第一种是境外人士的个人购房,第二种是境外基金和投资公司等机构购买物业,第三种是基金、投资公司或者房地产企业投资建设内地房地产项目。

    在这三类中,外汇管理局都是有据可查的,因为所有上述用于房地产领域的外汇结算都需要报批。

    譬如境外个人购房,不管一手房或者二手房,它都是个人的直接购买行为。“购房个人只需要凭着经过公证的买卖合同或者类似买卖合同的契约,然后到外汇管理局做登记申请,外管局审核确认之后,购房者就可以凭这个申请去银行兑换人民币,或者直接由外资银行与开发商结算,同样也可以申请按揭贷款。”而对个人购买房屋的套数及用途,并不作调查和规定。

    但171号文件中规定,只有在境内设立分支、代表机构的境外机构和在境内学习、工作超过一年以上的境外个人才可购买符合实际需要的自住、自用商品住宅。并且,购买行为均须按照实名制登记备案。这肯定会对想购买多套房产投资的境外人士,形成一定约束力。

    而对于境外基金和投资公司等机构购买物业,仲量联行中国区董事陈立民介绍说：“目前大部分都是通过海外公司来持有的,用一家注册于英属维京群岛或者百慕大之类的离岸公司(也就是海外公司),以这个离岸公司的身份来国内收购房产,并且以商业房产为主。”包括摩根斯坦利、高盛等在内的国际资本投资机构,多数都以这样的方式购买整幢内地物业。

    同样,他们购买物业也需要持经过公证的买卖双方交易合约,到外汇管理局报批。只有经过审批核准后,外资的资金才能进行外汇结算,进入国内市场。如果买卖双方都有海外公司,则可以通过海外公司完成交易,但同样需报外汇管理局备案。

    171号文件规定,外资投资购买非自用房产,应遵循“商业存在”原则,应申请设立外商投资企业。其中投资总额超过(含)1000万美元的,注册资本金不得低于投资总额的50%。这样的规定明确了一点,即外资投资内地物业必须在中国境内设立外商投资公司。

    对于外资投资或收购其他企业的在建项目,美国特罗斯房地产投资咨询(上海)有限公司总经理王谦介绍：“按照以往外资参股投资项目的操作流程,我们首先是在海外成立一家控股公司,也就是我们的母公司。然后我们以母公司的名义来中国寻找项目。在买卖双方谈妥条件之后,我们再向当地外经委申请,针对具体的项目成立相关独资公司。这样的公司成立需要有可行性报告,报告要写清楚公司成立的目的、项目的来源等具体情况,这样才能获得当地外经委和外商投资委员会的审批。同时,还要在当地工商部门管理处进行登记,按照正常的税收和工商管理步骤进行。”

    特罗斯是美国波士顿的一家私募基金,王谦以合伙人的身份成为特罗斯在中国的全权代理。

    针对外资投资或收购其他企业的在建项目,171号文件则规定,外资在收购境内房地产企业时必须首先付清土地出让金,出让和收购股权时须一次性付清银行债务和转让金。

    王谦表示,171号文件对设立外商投资房地产企业的相关手续上的规定,对于相关政府部门而言更利于管理。然而从另一方面来看,未来申办过程中的细化处理,同样会使得项目批复的过程延长。

    “非正规”路径

    戴德梁行投资咨询部主管叶建成介绍,像摩根斯坦利、高盛这种国际性大公司在投资中国房地产市场时,多以海外公司的身份进入。这种投资模式可以比较方便地将投资收益带到海外。因此,大多海外上市的房地产基金都选择这种方式。“尽管这种模式比设立国内外商独资公司要负担更多的税负。”

    但有业内人士透露,就有某些外国资本为享受中国对外商独资公司两免三减的税收优惠,更愿意设立外商独资公司。这些外商独资公司会以购买固定资产的方式,买进物业,这其中包括厂房、办公楼、高档住宅、酒店式公寓等,然后以出售或者出租的方式获得回报。“按照两免三减的税收优惠政策,企业获利的头两年免交所得税,企业获利的第三到第五年只交纳一半的所得税。”这就意味着,这种独资公司房地产买卖获得的收益,在前两年将免交任何税金。

    上述人士透露,这种独资公司很多都是非房地产领域的公司,“是短期看好中国房地产市场才杀进来的,基本是炒一个短线就走。”

    “现在,很多外商趁政策还没正式出台的空档,还在抓紧进入内地房地产市场。”该人士表示,“此前中国对外资购买内地物业,没有任何限制。而这两年包括上海在内的中国房地产市场价格一路走高,使很多并不从事房地产业务的公司,都开始以此方式在中国买卖物业。”

    显而易见的是,171号文件对于这种“非正规”的路径,并没有从政策上加以限制。而据参与运作的人士透露,这还不是外资购买内地物业的惟一“非常规”方式,“还有很多其他的方式,外资同样可以流入内地房地产市场”。

    而正是许多这种“非常规”方式的存在,才导致外汇管理局无法准确统计到底有多少外国资本流入中国房地产市场。

    据悉,今年二季度,外资基金对内地房地产市场尤其是上海的热情空前高涨。仅摩根斯坦利一家,在二季度就投入35亿元人民币在沪买楼,包括5幢服务式公寓、一个商业地块项目。一周前,摩根斯坦利又以19.6亿元人民币的价格,拿下烂尾长达十年、曾被数度转手的东海广场。但来自戴德梁行的最新研究报告指出,171号文件将使外资基金调整其在中国的投资策略和风险管理,新政的后续效应将会影响到下半年的投资市场。

    来源：经济观察报网