广州计划3年间出让商业用地100幅 专家提醒投资过热背后存在隐忧

　　商业地产慎防出现烂尾楼

　　时报讯 （记者 田桂丹 苏华俊 实习生 谭雪容）与住宅屡挨宏观调控板子相反，商业地产几乎每次都能游离调控之外使其渐成投资的新宠儿。昨日，在广州市商业地产形势分析研讨会上，不少专家担忧，近年来商业地产投资出现过热，大量商铺的定位雷同使其缺乏发展后劲，专家指出写字楼可能面临像上世纪90年代末烂尾楼的危机。

　　３年间推商业用地百幅

　　据来自广州市国土房管局的数据显示，政府在2004~2006年3年间共计划出让商业用地100幅，总用地面积175.48万平方米，总建筑面积570.67万平方米；这些商业用地主要分布在珠江新城、琶洲、大学城等热门区域。

　　另据统计，近年来商铺和写字楼的成交量在85万~100万平方米之间，预售面积高于成交面积。

　　市场人士认为，2005年的一手商铺、写字楼合计成交面积约为当年商用物业土地出让总面积的一半，按一般的开发速度，未来商用物业供应较充足，市场压力也会非常大。在广州八区中，2006年土地出让计划无论是地块幅数还是建筑面积，商业用地都占总数的50%左右，市区商业发展正进入高峰时期。

　　回报率比香港高一半

　　合富辉煌房地产副总经理郑文伟说，目前广州商铺、写字楼的投资回报稳定在8%左右，甚至高于香港市场的4%~5%的投资回报率；再加上宏观调控几乎都与商业地产擦身而过，因此，商业地产成为投资的宠儿。

　　而暨南大学管理学院教授孔小文透露，“目前还出现了抛房买铺的现象，而住宅作为投资品来说是渐行渐远。”

　　有专家分析，由于彼邻香港，市民可随时到免税的香港购物，因此广州始终得不到高端品牌的认同。广州旭辉国际地产运营机构助理总经理冯东认为，广州的商业地产市场基本上还是一个老套路，很多是以超市、专业店，还有大百货公司，填充了大部分的面积。

　　广州知名房产专家韩世同表示，“商业地产可能会遭遇旗舰店赚钱，但小业主亏钱的状况。”

　　市场火热背后存隐忧

　　据广州工业大学经济管理学院副教授唐晓莲介绍，从2003年以来，广州写字楼的开发施工面积达到了380万平方米，而且甲级写字楼比较多。但广州的总部经济、第三产业等发展未能同步，这种开发的繁荣背后带有隐忧。“如果没有很好的需求提升的话，写字楼可能会出现像上世纪90年代末的烂尾楼一样，销售非常困难。”

　　韩世同也认为，如果政府在商业的布局和网络有一定的缺位，肯定会出问题的。现在商业大部分集中在东部，酒店也是，过去有10来年不建五星级酒店，突然一下子冒出这么多的酒店、商场，谁来承接它，谁来运营它？

　　广州市人民政府决策咨询顾问魏清泉则表示，广州的商业地产面临着周边地区严重的竞争，应该考虑发展骑楼街商业形式等有广州特色的商业地产模式。

　　为此，广州市房协会长陈敦林提出两点建议：首先政府在推地的时候先严格论证市场真正的需求；其次投资商业地产要进行严格的市场调查，“并不是所有的开发商都能搞商业地产的”。

(责任编辑：单秀巧)