本报记者 曹腾 北京报道

    ST江纸(行情,论坛)(600053)昨日公布的股改方案显示,将通过“资产重组+定向增发”方式,置入江中集团拥有的主营商业地产和住宅的江中置业100%的股权。

G中宝(行情,论坛)(600208)日前也披露,拟以定向增发为手段,收购潜在大股东分布在全国的主要房地产子公司,涉及房屋开发面积1000万平方米……

    在当前房地产调控政策接连出台、人民币升值的背景下,房地产企业注资热潮再度升温。据初步统计,再融资重启以来,以对价支付、资产置换和定向增发为手段,已有近20家上市公司获得地产资产注入。分析人士认为,资本市场价值发现和融资功能的完善、房地产行业现状和发展模式的变迁,是地产“金风”频逢资本“玉露”的主要原因。对于房地产资产频频注入上市公司这一现象,投资者在评估可能出现的价值增值的同时,也应关注其中潜在的风险。

    三大因素推动地产“入市”

    对于频繁发生的房地产注资,中信证券的王德勇表示,主要原因是房地产企业经营思路发生了重要变化,对资本市场的重视程度明显增强。股改之后,资本市场开始进入全流通时代,大股东所持股权的流动性和估值基础发生了深刻变化。同时,再融资制度变革使得上市公司的融资功能大大增强。经过前期的发展,一些地产企业积累了大量盈利能力强的优质资产,通过注资上市公司,大股东在做大市值、实现融资方面有了更为广阔的空间。

    不过,仍有一些问题值得深入思考。在进行一系列的制度创新之后,资本市场吸引力大为增强,但在众多的行业和板块中,为什么偏偏是地产企业对资本市场青睐有加？业内人士认为,资产市值与账面价值存在巨大差异、对资金需求旺盛、行业面临宏观调控等三大因素,决定了资本市场价值发现和融资功能对房地产企业的意义非同一般。

    GST环球(行情,论坛)(000718)近日公告,将通过定向增发收购其实际控制人持有的江苏乾阳房地产开发有限公司。相关资料显示,乾阳地产截至2005年底的净资产账面价值为5973万元,预计净资产评估值接近37500万元。定向增发完成后,大股东掌握的资产将转换为市值3.75亿元的股票,增值幅度超过500%,这一幅度远远高于资本市场平均市净率。业内人士认为,尽管从理论上讲,通过土地市场或产权市场也可以实现增值,但毫无疑问,资本市场特有的价值发现和实现机制更对地产企业的胃口。

    资本市场渐成地产“洼地”

    另一方面,房地产项目开发的资金需求非常大,因此,资本市场的融资功能显得非常重要。比如,乾阳地产截至2005年底的总资产为1.06亿元,但其主要项目“天华硅谷”的预算总投资为13.45亿元。显然,项目的后续运作需要大量的融资。

    王德勇介绍,目前房地产企业资产负债率普遍较高,债务融资的空间非常有限。而股权融资不仅可以直接引入增量资金,而且还可以撬动更多的债权融资。因此,房地产企业对资本市场始终有一种难舍的情节。

    此外,当前房地产业的宏观调控正在深入,诸如“出让土地两年未开发将被收回”的规定将促使一些地产企业加快寻求资金支持的步伐。

    带来机会也隐藏风险

    从现有的案例看,地产资产注入上市公司的行为普遍得到市场的认可。在相关消息公布前后,上市公司的股价都有不俗表现。对基本面的观察也显示,多数壳公司也在注资过程中获益匪浅。

    对价支付和定向增发是当前地产企业注资的主要模式。其中,对价式注资主要针对ST公司。例如,*ST烟发(行情,论坛)非流通股股东园城集团拟将烟台新世界100%的股权注入,作为对价安排的重要内容。据保荐机构分析,此举将使公司净资产由负转正,公司的持续经营能力得以恢复,每股收益也将大幅提高。

    通过定向增发完成的注资,相关公司的每股收益、持续发展能力也大都可以获得提升。在G中宝(行情,论坛)收购完成后,该公司的土地和项目储备将大幅增加。公司董事会预计,本次置入的房地产业务在2006年、2007年将分别产生2亿元和4亿元以上的净利润。以此计算,2006年和2007年的每股收益将比2005年大幅增长。

    不过,也有业内人士表示,由于对地产资产的评估大多是静态或短期的,尽管从股价反应来看,市场对此持积极态度,但从中长期看,基于房地产行业固有的一些特性,投资者应保留几分清醒。

    这首先体现在地产类资产的评估上。与大多数行业不同,资本市场对地产价值的评估,更多是考虑其存量资产价值而非持续盈利能力,相应的评估方法主要选用了相对价值法,即具有可比性的地产的价值成为估值的重要依据。这种方法固然切合了地产类资产潜在收益不均衡的特点,但也蕴涵着一定的风险。

    近年来,楼市火爆使地价、房价大幅上涨,相关资产价值也急剧膨胀。但如果房价出现下跌,注入上市公司的资产价值将面临缩水的危险。无疑,这种资产缩水的风险比盈利波动的风险更大。

    另一方面,房地产行业的经营以土地为核心,一些地产公司本质上是项目公司。如果注资方缺乏持续拿地和持续经营能力,被注资的公司有可能沦落为项目公司。待到土地储备用尽之时,这些公司将成为“空壳”。

    在某种意义上,地产企业借壳热只是资本市场本质属性的一种写照———当一个行业或板块被过分看好时,它总会通过各种资本运作手段,在最富资源配置效率的资本市场上去放大和实现所受到的追捧。在这种情况下,放大的不仅是收益,也有风险。

    近期被注入房地产资产的部分上市公司

      代码       简称                 类型   注入资产
    000718    GST环球(行情,论坛)             定向增发   江苏乾阳房地产开发有限公司
    600053     ST江纸(行情,论坛)   定向增发＋资产置换   江中置业有限责任公司股权
    600067      G冠城(行情,论坛)             定向增发   北京京冠房地产开发有限公司100％股权
    600208      G中宝(行情,论坛)             定向增发   潜在控制人的主要房地产子公司
    600565      G迪马(行情,论坛)             定向增发   东原地产57.14％股权
    600787      G中储(行情,论坛)             定向增发   6家仓储分公司(中心)、1家公司股权和4宗土地使用权
    600791      G天创(行情,论坛)             定向增发   北京国电房地产开发有限公司90％股权
    600807   ＊ST济百             定向增发   绣水如意项目整体资产
    000705      G震元(行情,论坛)             股改对价   商业房地产
    600766   ＊ST烟发             股改对价   烟台新世界100％股权

    制表 曹腾