本报记者 李良 上海报道

    “国六条”的重拳出击,让上海楼市短短三个月的回暖戛然而止,随着一系列配套政策的出台,浓重的观望气氛再度笼罩上海楼市。

但值得注意的是,上海楼市在成交量快速缩水的同时,却仍然保持着价格高企,呈现出量价背离的现象。

    专家指出,这种量价背离的背后,意味着在经历了上一次调控的重挫后,上海楼市已经可以温和地消化二次调控的政策影响,结构性调整将成为上海楼市调整的主基调。

    调整序幕拉开

    中国指数研究院(华东)提供的统计数据显示,6月份上海共成交商品房210.34万平方米,较5月的290.34万平方米减少了80万平方米,降幅为27.8％；成交套数为16810套,较5月的26063套减少了9253套,减幅为35.5％。而在成交均价方面,6月份,上海商品房成交均价为9456元/平方米,较5月微涨了4.46％。

    这种情况在7月份并没有多大变化。以7月10日－7月16日一周的统计为例,该周上海商品房成交均价为12052元/平方米,比上周大幅上涨；商品住宅成交均价为9299元/平方米,比上周上涨了5.10%,而成交量仍保持低迷状态。

    对于6月份量价背离的现象,中国指数研究院(华东)的分析师指出,成交量下跌的同时价格上涨,主要是成交区域结构影响所致,6月的成交商品房中,内环以内的成交量占总成交量比5月增加2.17％,内环以内的高价物业无疑拉升了6月上海商品房成交均价。

    一位业内人士向记者表示,“这说明在未来的上海楼市调整过程中,分区域、分楼盘的结构性调整将会成为主流。那些区域较差,或者楼盘品质不佳的,会在这次调整中处于劣势,降价销售,甚至被洗牌出局,都有可能是他们最后的结局。但对于那些区域较好,或者楼盘品质较好的,不但不会在这次调整中倒下,相反,它会由于消费者的追捧继续走强,成交活跃,价格上涨也在意料之中。”

    事实上,在近两个月的成交低迷中,上海价格最高的内环和价格较低的外郊环表现活跃,而中环地区成交则有所萎缩,呈现两头放大,中间缩小的状态。统计显示,6月份上海内环的成交占总成交比重由5月份的13.88％上升到14.56％,外郊环的成交占总成交比重由5月份的51.68％上升到54.98％。而在这两个月中,由于外郊环地理位置较偏,而且楼盘密集度较高,开发商采取降价销售方式回笼资金的不在少数,与此同时,外郊环不同品质的楼盘的价格差距也被明显拉开,一些板块的楼盘均价差距达到2000元/平方米以上；内环区域则由于位置较好,可开发资源少,开发商不仅不降低价格,部分高品质楼盘仍受到热捧。

    正视政策冲击

    尽管业内人士普遍认为,有过上一次调控重挫经验的上海楼市,能够温和消化掉二次调控的影响,但在一波又一波的政策冲击下,上海楼市的未来仍然难以把握。

    “近年来上海开发的楼盘都是大户型,这次90平米户型和70％比例的双控制,显然会对上海楼市的格局造成重大影响。一方面是开发方向和住房结构会发生明显变化,由以往的大户型开发转向小户型开发为主,另一方面,目前呈现过剩的大户型有可能因此而成为稀缺资源,价格反而可能上涨。而在这个过程中,一些开发商有可能因为不能适应市场而被洗牌出局。”一位业内人士指出。

    而如果说此前建设部等部委关于90平米户型和70％比例的双限制措施使得上海楼市观望气氛再起,遭受冲击的主要是中外环地区的话,那么,近日对外资购房限制的政策则直接冲击到内环的高档楼盘,使得二次调控的影响范围覆盖了上海楼市的全部。专家指出,外资购房受限政策的出台会进一步加剧上海楼市的观望气氛,并且非常直接地缩小了上海楼市的购房需求。

    中国指数研究院(华东)副院长陈晟指出,就具体楼盘销售来说,那些外资投资客占三成以上的项目,将受到比较明显的影响,而那些短期跟风投机客也会受到打击。就沪上内环内那些主要针对海外散客销售的核心楼盘而言,新政的出台可能会使其浮躁的投机散客受到“心理预期”的震动,而使这些楼盘的销售时间增长,这些高价楼盘将不得不重新审视其客户定位群体。