一纸政令让90平方米成为中国住宅市场的主流户型，一个地产新方向和新机会正摆在所有与居住有关的公司面前

　　□记者 商思林

　　7月13日，在一个以设计师为主的90平方米户型设计沙龙上，沸沸扬扬折腾了一个多月的90平方米和70%概念终于得到澄清，传说中的建设部165号文件被全国工商联房地产商会会长聂梅生第一次摆在了与会者面前。

　　这份7月6号就已经签发的文件中明确规定：“90平方米套型建筑面积指单套住房的建筑面积”；“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上，这个70%的比例要求适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”。

　　“90平方米规划要重新做，要明确建筑套密度和这个地区的净密度到底是多少，这两个密度定下来之后，再根据详规进行土地招拍挂。”中国房地产商会会长聂梅生告诉记者，开发商拿到地后才能够根据90平方米进行设计。因此现在开发商要做的就是等待，和主动调整户型设计。

　　据了解北京市已经规划好，但还没有拿到项目审批的楼盘多达660个。这场中小户型风暴会给他们带来什么呢？

　　小户型大挑战

　　“现在好多开发商都在逼我们把大户型拆开，或干脆重新设计。”参与多个房地产项目设计的清华大学建筑学院副教授周燕珉告诉记者。

　　这并不是一件用简单加减法能够完成的新任务。“假设一套180平方米的房子分成两套，不仅意味着卫生间的个数要增加，一些附属设施如隔墙、管道井、管线配套也得增加。”国家住宅工程中心高级规划师何建清举例说，比如一块10公顷的地，容积率是1.5，住宅面积如果是15万平方米，做成80平方米的中小户型就有1875户，120平方米的大户型就是1250户。如果计算停车位，全部是中小户型，就要增加1.2万平方米的停车面积。

　　中小户型带来的挑战不仅仅在规划设计层面上。

　　万科小户型品牌“蚂蚁工房”的策划者之一周海峰认为，目前市场上的小户型很多是一些大户型烂尾楼分拆而成，或者建造大户型时必然产生的一些犄角旮旯，为了利用空间而设计出的小户型。这种类型的户型容易成为另外一种意义的建筑垃圾：设计的垃圾。

　　“我们要防止90平方米新政暗含的加速阶层分化的可能，理想的社区应该是多阶层混合居住，构成完整的社会生态链。”清华大学城市规划设计研究院院长尹稚曾在美国生活工作多年，对美国的穷人区、富人区带来的社会问题有切身体会，他认为地方主导的70%比例安排，很有可能形成一批90平方米以下小户型密集的地区，如果不做好规划和产品设计，有可能形成美国的“穷人区”。

　　这并非杞人忧天。聂梅生透露，上海的一位国企房地产老总给她写信说，他们公司在1990年代初曾响应政府号召，兴建了1000多万平方米的55、65平方米户型的房子，结果因为规划和产品设计的短视，成为“建筑垃圾”，消化掉这些房子用了10年的时间。

　　“避免出现过去难以消化的建筑垃圾，就必须提高中小户型的设计和建筑质量。”聂梅生说，“70%比例的中小户型千万不能重复老路，设计师和开发商应在提高品质上下工夫，针对不同需求设计不同的小户型。”

　　她进一步指出，在住房问题上，既要强调数量，也要越来越重视温度、空气、采光、通风、环保、智能化等各种居住性能。“小户型比例越高，容积率就越高，建筑密度越大。” 聂说，让小户型居住舒适，功能完备，是对小户型设计的重大考验。

　　如何在提高人口密度和户型套数的情况下，保证住房性能和绿化率、停车位等社区环境要求，对设计师来说都是非常大的挑战。但在尹稚看来，这种挑战也是一个机会。“现在中国的房子根本没到产品层次上，设计师的价值也没有得到体现。”他认为，随着2000年后的过度市场化，很多90平方米以下的住宅功能被放大到150—200平方米完成——限制性条件失去后，设计师反而在人们眼前消失了。

　　“户型大了是不是就是代表舒适？我看不是。”何建清自己的朋友住着一套140多平方米的大房子，但其中客厅就有70多平方米，虽然宽敞但利用率明显不足。在她看来，开发商为了节省成本，一味追求大户型的简单设计，减少了必要的功能细分。

　　“我们实际上是在很不成熟的情况下做建筑，开发商、消费者都不成熟，老百姓容易被开发商大户型舒适的概念忽悠。”尹稚指出，欧美的中小户型普遍具备空间利用率高、工业化设计发达的特点。

　　尹稚说：“设计师应该利用这个机会让老百姓知道什么是真正的舒适概念。”

　　蜂鸟社区的设计师张华指出，一个好的小户型会把所有的功能解决在一个空间里，采用工业化生产的框架结构小户型，取代传统意义上的钢筋混凝土结构，可以利用灵活自由的空间布局来满足使用功能。

　　“要在方寸里面营造不同的档次水平。环境、舒适度、车库、配套、社区、绿化、环保都需要系统的梳理和提高。” 聂梅生也认为，“虽然面积小了，但小户型更容易实现标准化操作来实现高品质和持续生命力，有利于提升我们的产业化水平。”

　　重谈工业化

　　“欧洲的房子早以毫米作为计量单位，而我一个朋友在北京的房子客厅两边铺瓷砖的个数都不一样。”尹稚希望，能够通过这次地产新政带来的中小户型建设浪潮，让中国房地产业走向精细化和工业化生产。

　　早在1995年，聂梅生在国家建设部时就曾负责产业化工作，在全国筛选了几个地区做实验。11年后，聂梅生承认，最终能不能实现住宅产业化，还是市场说了算，而不是靠行政的力量。

　　不过聂梅生认为，此次小户型在行政力量下成为主流户型的现实，确实在客观上提出了住宅产业化的要求——产业化生产不仅能够使住宅质量提高，又使开发商成本降低，“产业化喊了10多年后，突然迎来了一个合适的市场机会”。

　　任何行业的产业化，都有一个前提——标准化。“中小户型容易实现标准化，也容易实现全装修。这么一来，全装修产业化的中小户型最终会成为升级换代型的住宅，而不是开发商根据一时之需的应景。”聂梅生认为。

　　何建清向《商务周刊》透露，她从5月份就开始参与一个《城市住宅建设标准》的研究制定。《标准》很大程度上针对此次宏观调控的90平方米以下户型如何保证在各方面都有所提高，对以往各种建筑标准有一个总体协调，包括计量标准、节能、规划、建设标准等方面。目前《标准》尚在征求意见阶段。她认为，标准一旦出台，将很大程度上解决聂梅生提出的工业化的前提标准化问题。

　　凭借10多年的工业化生产研究经验，聂梅生指出中小户型的两个方面有望成为工业化操作的突破口。一个是厨卫，一个是全装修。事实上，在这两个方面，中国已经拥有比较完备的标准体系。

　　2003年，建设部颁布了第110号令和《商品住宅装修一次到位实施细则》。商品房装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。但由于各种原因，全装修一直是雷声大雨点小，没有在行业内形成主流趋势。

　　但这次新政显然给110号令的实施提供了一个绝佳的机会。聂梅生提出的最容易实现工业化生产的厨卫，就在宏观调控前夕出台了具体标准。

　　据建设部政策研究中心厨卫研究所所长林润泉介绍，由建设部厨卫研究所和中国房地产住宅研究会住宅设施委员会等几个单位承担的《住宅整体卫浴间标准》已经通过建设部的审批，于6月1日开始正式实施。而《住宅整体厨房标准》也已经起草完毕并通过建设部的审定，目前已上报给有关部门。

　　90平方米的新机会

　　“国家的这次宏观调控，让海尔橱卫几年的准备赢得市场先机。”参与了这两个标准编制的海尔住宅设施有限公司总经理王莉对“90平方米新政”带来的商业机会感到兴奋。

　　“因为厨房建筑模数与橱柜模数不统一，造成用户橱卫装修中砸墙、改管道等改制浪费，及工厂非标准化生产的浪费，据调查仅此两项所造成的浪费每年就高达20亿元以上。”王莉认为，90平方米政策无疑会促进中国橱卫行业的产业化和标准化，此次宏观调控首先受益的是消费者。

　　王莉透露，海尔橱卫一直与住宅设施委员会、建设部科技司以及建设部橱卫研究所致力于地产行业的工业化，早在2002年海尔就建成了国际化数字工厂，采用世界先进的设备，全程数字化管理。

　　“用户可以通过我们的系统DIY自己的厨房，选材、功能、电器、灯光等10分钟就可以出方案，并提交总部，准确高效，标准化可达99%以上。”王莉介绍说，标准化同样在生产、配送、安装环节得到实施。除了厨卫的标准化和工业化，海尔还结合自身家电优势在2005年初参与建设部厨卫研究所主持的橱柜、电器、建筑三者协调一体的课题研究，厨电一体化设计从建筑设计入手，将使用功能、空间利用、环境质量、节能、建筑、结构、水暖、电气、燃气等专业协调统一。

　　“可以说厨卫设备是住宅产业最早为工业化做准备的，也将因此大大受惠于住宅工业化生产。”林润泉透露，中国橱柜的需求量2004年已突破80万套，此后3年我国城市居民对橱柜的总购买力将达到400万套，10年内中国橱柜市场的销售额将达到1000亿元。

　　“预计海尔厨卫的市场增幅将达到100%以上。”早在1997年就进入整体厨房领域的海尔在精装修用户项目的份额达到50%以上，对于未来的市场预测，王莉保持了足够的乐观。

　　蚂蚁工房：万科的标本试验

　　90平方米新政带来了怎样的挑战和机遇？万科的蚂蚁工房这个小户型品牌创建过程，几乎包含了我们要探讨的一切关键词：品质、可持续性、框架结构、混合居住、工业化生产、复制，以及更多思维方式的借鉴

　　□记者 商思林

　　2006年4月，一只灰色俏皮的卡通蚂蚁爬上了天津报纸。一个月后，“蚂蚁工房”在天津高档社区集中的梅江板块万科水晶城正式亮相，尚未正式开盘，80套面积在58—107平方米之间，总价54万—80万元的精装修蚂蚁工房就销售一空。天津媒体惊呼：万科传奇小户型抢走了天津五一黄金周的人气。

　　“我们并不是针对宏观调控，蚂蚁工房早在两年前就在上海诞生了。”天津万科副总经理单小海告诉记者，水晶城定位高端，主力户型超过130平方米，但考虑到社区的混合居住，他们才复制了上海万科蚂蚁工房，“希望年轻人能给社区带来更多的活力”。而如果要探究蚂蚁工房到底“传奇”在何处，他建议记者去探访上海万科，这个“小蚂蚁”的孵化地。

　　同月，在上海，这只小蚂蚁也出现在万科的高档社区郎润园，开盘当天即销售出80套总价60万元左右的精装小户型。

　　再往前，两年前的上海万科假日风景，蚂蚁工房第一次诞生，当天销售91套。蚂蚁工房像一个传奇，它打破了很多传统，更重要的是，成为一个可以在不同城市复制的工业化产品。

　　“蚂蚁”也需要高品质

　　“他们应该开着POLO，拉着宜家家具来吧。”两年前的8月份，万科第一个蚂蚁工房在上海开盘前夕，上海万科营销部经理周海峰给琢磨了几个月的购房者画了一个像。

　　周海峰当时负责上海万科假日风景的营销策划。假日风景位于上海闵行区城乡结合部，是一个没有围墙的完全开放式高档住宅社区，2004年单价就已接近1万元/平方米。在假日风景即将成型时，万科打算在社区的中轴广场位置建造一个标志建筑。因为假日风景120多平方米的主力户型会让整个楼显得工整有余，个性不足。周海峰开始转换思路，做了几个月的市场调查后，他们决定把目标锁定在年轻人身上。

　　“社区的购房者大多是望子成龙的成熟家庭，他们有一定经济实力，对生活品质很看重。”周调查后发现，与这些人同样看重生活品质但没有望子成龙需求的一部分年轻人被忽略了——为什么不给这些人造一些50平方米左右的高品质小户型呢？

　　经过大量客户调查，周海峰确定了这种小户型要具备质感，满足年轻人对生活空间和精神空间的双重追求，同时必须让房子具有可持续性，保证在度过阶段性需求后，房子依然可以满足下一代年轻人的要求。

　　深入讨论后，蚂蚁工房的设计师对产品的描述至今让周海峰有点激动，以至于为了告诉记者蚂蚁工房要表达的东西，他重新翻出当时的楼书，一字一句念到：“留下人生居住中一段珍贵的记忆，在日趋开放的今天，包容人生，感受时代。”

　　提升到如此高度的房子，只有50平方米，设计师怎么来实现他的诺言？

　　蚂蚁工房的设计师，很大程度上移植了位于日本东京银座附近的东天街区有效利用空间和高品质的特点。为体现蚂蚁工房的品质感，一种从未用在小户型上的清水混凝土被用作外立面，这种高成本创新技术以灰色体现房子天然的品质，并保证不粘灰尘。

　　而在房子里，由德国原装进口的钢制门进入，是灰色基调装修好的大堂，法国的布艺散落在简单的会客室内，卧室、独立厨房、卫生间，一切都在50平方米内安排妥当。为高效利用空间，房间内没有承重墙，所有的功能都可以混合使用，甚至阳台与卧室之间的隔板都可以随时推到墙角。由于采用了工业化的框架结构，两套相邻的房子也非常容易打通为一套。

　　整体厨卫加上品牌空调、冰箱、洗衣机、微波炉，只需购房者拉来他们喜欢的家具，就可以入住了。

　　更出色的设计在房间之外，每一层都有一个公共走廊，这样的设计是为了给喜欢社交的蚂蚁们有“混个脸熟”的机会。每栋楼的楼顶是一个开放的空中花园——“一个坐下来发发呆的地方。”周海峰说。

　　为了让“开着POLO”的年轻人坐在这里发呆，周海峰设计了两个虚拟的主人公邻居：一个狮子座的公蚂蚁，一个处女座的母蚂蚁。公蚂蚁是设计师，热爱运动和社交，是一个晚上工作，清晨开始睡觉的SOLO一族；母蚂蚁是一个大公司的OL女郎，喜欢运动，生活规律，而且肯为美丽花费时间和金钱。周海峰模拟了两种不同类型客户一天24小时在房子里的生活，打算让两人在开盘当天上演真人秀。

　　公蚂蚁和母蚂蚁的真人秀在开盘前排练了无数次，周海峰还设想他们会在公共走廊上相遇，演绎出更多的故事，以便他们俩能打通那堵墙，来体现蚂蚁工房的超自由空间。但到真正开盘那一天，周海峰还没来得及看到精心策划的这一幕，上百个“蚂蚁”就把每套总价50万元的蚂蚁工房“吃掉”。没过几天，“蚂蚁”们真的像周海峰设想的那样——开着POLO，拉着宜家家具就来了。

　　“蚂蚁工房引起了我们目标客户的强烈共鸣，他们需要的一切我们都做到了。”周海峰认为，这是一个充分挖掘市场的典型案例。

　　工业化试验

　　蚂蚁工房在工业化生产方面同样做出了榜样，采用了一体化的装修解决方案，并成为蚂蚁工房品牌的一个基本特征。周海峰介绍，早在产品设计前期，他们就与百安居签订了协议，共同核定了与装修相关的建筑标准模块，在盖房子的同时，所有的窗户、门、地板、厨卫、边角同时在工厂设计完，装修现场只不过是一个拼装过程，不仅提高了效率，更重要的是避免了手工操作的不确定性。因为已经在工厂完成了环保措施，装修完后的房子不需要晾上几个月的时间。

　　开盘当天，一向甚少参加楼盘开盘的万科掌门人王石来到上海，看了蚂蚁工房，表现出极大的兴趣，也由此奠定了蚂蚁工房在万科系列中的地位。

　　最早的时候，蚂蚁工房叫广场花园，取材于假日风景的标志性广场。但项目定位越来越清晰、产品越来越成熟后，他们决定取这个个性十足的名字，以在全国不同的城市复制成功。

　　两年后的上海朗润园，一个比当年假日风景更高档的社区里，周海峰又复制了当年的蚂蚁工房。新项目保持了灰色基调的建筑风格，在一体化的设计中融入了更多的现代都市元素。

　　2006年5月，天津万科更是把增加高档社区活力、保持一个混合居住社区的自然生态链的任务赋予蚂蚁工房。为了更大满足处在不同人生阶段的年轻人的需要，在天津高档社区聚集的梅江板块，水晶城蚂蚁工房又进一步延伸分为两类：一类是大蚂蚁工房，面积在78-107平方米之间，总价在54万-85万元之间；另一类是经典的小蚂蚁工房，面积57-89平方米，价格42万-69万元。

　　至此，市场已经了解了蚂蚁工房作为一个品牌的基本特征：第一，必然是在一个大户型为主的高档社区里边；第二，是基于对客户需求深入挖掘的产品设计；第三，一体化的家装家电解决方案。

　　2003年，万科总经理郁亮启动“福特战略”，希望把工厂的生产方式引入房地产，像造汽车一样造房子，让万科跨区域规模化的优势得到一次解放，在效率大大提高的同时，也彻底解决产品质量问题。按照郁亮的设想，万科“工厂化住宅”战略将分四步走：第一阶段完成标准化编制，第二阶段为标准化实验工作，第三阶段为部品定制生产，第四阶段，最终实现产业化。

　　蚂蚁工房能够在不同城市进行复制，并取得了成功，在未来更多的项目中，万科都会考虑不同比例的此类产品出现。万科集团负责产品线的一位高层告诉记者，打通上中下游产品线，是万科近两年的一个战略转变。蚂蚁工房仅仅是一个良好的开始。

　　7月13日，在“中低收入家庭住房解决方案征集”尘埃落定后，万科开始征集“80平方米的可能性”户型设计方案。“80平方米的可能性”描述是：在80平方米范围内，为22-29岁的青年人设计居所，充分关注新一代青年人居住生活习惯的改变，在有限的空间里实现他们的生活理想和追求。

　　令人稍感意外的是，参赛条件明确注明仅限青年建筑师和学生。“青年建筑师更了解青年，更有热情为自己的群体设计房子。”一位万科中层管理者告诉记者，这个看起来与165号文件最为接近的征集比赛，实际上早在去年年底就已经策划好了。

　　“王石早在1999年，就提出中国的户型应该在80平方米左右。”当年正担任《万科周刊》主编的天津万科副总裁单小海指出，万科并不是“突然”钟情于小户型。他回忆说，王石曾有一段时间到日本考察，日本人在拥挤的城市利用空间的能力让他很有感触。

　　实际上，无论是国家住宅发展研究中心，还是号称建筑界“黄埔军校”的清华大学，都有专家在研究我们的近邻日本在这方面的经验。王石虽然不是最早的研究者，却是走得最早的企业家。

　　“万科坚决响应政府号召，倡导高效集成的建筑理念。”上述那位万科产品线的负责人告诉记者，万科为现实中人均占有资源的不均衡以及社会资源的无序开发感到不安。他说：“没有社会能在这样的前提下健康发展，人居结构必将得到调整，我们需要对中小型居住空间进行再思考。”

(责任编辑：铭心)