杨红旭/文

    “水至清则无鱼,人至察则无徒”,说的是如果水清得如同“经过27层净化的乐百氏纯净水”,鱼自然要被饿死,假如一个人事事求全责备,也就很难获得朋友。

这是中国人几千年来积攒下来的智慧,虽不敢说放之四海而皆准,但至少比较适合中国特定的国情和人性。对于目前被千夫所指的房产投资行为,若以此“理论”解析一番,或有些许别样的启示

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    房产投资,尤其是住宅领域的投资投机行为,已被中央政府和数千万网民钉在了“耻辱柱”上,以致投资者们只能在网上“夹着尾巴做人”。不妨先来明确一下投资和投机的定义,《新华词典》如此界定：投资——把资金投入企业或金融市场；投机——钻空子谋取私利。大致可以这样解释,投资是中性词,其涵义包括了投机；投机是贬义词,其行为有害于经济肌体。但要泾渭分明地划清两者的界限,在现实社会中几乎是不可能的。

    首先分析一下房地产到底是什么东西。在市场经济条件下,房地产是商品,自然具有使用价值和价值的双重属性。在供小于求或民众心理预期供小于求的市场环境中,理论上讲任何商品都有可能成为资本追逐的对象,从而出现投资或投机现象,17世纪荷兰的郁金香投机热即是市场投机的登峰造极之作。因此,房地产即使作为普通意义上的商品,在市场中出现投资和投机现象也是非常正常的。

    但是,房地产产品体系中的住宅具有特殊性,因为它涉及到民众最基本的居住权利,所以政府必须对住宅市场进行一定程度的管制。这就是为什么即使在资本主义国家,也须出台专门的法律、成立特别的部门或机构、大规模的建造廉租房和中低价住宅。在这种情况下,住宅供应分为两类,一类是市场经济体制下的住宅市场,一类是政府管制下的住宅福利分配或准市场经济行为。对于前者,市场中适当地存在投资行为是合理的,极少数的投机行为也只能从道德层面上进行指责,而不能以法律加以制裁；对于后者,由于住宅已丧失了完全意义上商品属性,在假定政府管制措施完善、执行有力的前提下,可以说基本上不存在投资和投机行为存在的土壤。

    我国目前住宅市场的问题,恰恰源于上述的“假定”不成立。在原本作为“公共产品”的中低价住宅和廉租房建设中,由于中央政府的错位和地方政府的缺位,直接纵容了市场体制下开发商最大限度追求企业利润的种种反常行径,接着导致市场秩序的混乱,而大量投资和投机者正好趁机混水摸鱼,自然催高房价,最终结果是真正需要帮助的中低收入家庭买不起房,民怨沸腾难以避免。这是一个恶性循环,在这种特定的历史和社会背景下,所有的“房地产投资和投机”都变成了过街老鼠,人人喊打。显然,这对于另外一类市场经济体制下的住宅市场和商办市场是不公平的。

    网上针对房地产业的粗话已泛滥成灾,这些丰富多彩的“感官语言”主要诉诸四类对象,依次为开发商、投资投机者、地方政府、唱多的专家学者。买不起房子的民众的心情是可以理解的,但部分非理性的表达方式,笔者认为并非全都有利。不由让人想到了民粹主义。

    民粹主义起源于西方,兴盛于一百多年前的俄国,当时主张用无政府的平民主义取代沙皇统治,是一种与现代化进程中自上而下的不公正的转型过程密切相连的大众化运动。而如今从东欧到亚洲,泛化的民粹主义正在大范围地蔓延,那些曾经处于经济改革和对外开放前沿的国家也在转向,恢复原有的国家权力控制。

    在西方一些学者看来,经济爱国主义或国家经济主义更容易在中国引起共鸣,因为这里有其存在的更深厚的民粹主义的历史传统和国民心理。就房地产领域而言,我认为现阶段应该客观看待市场经济体制下的房产投资行为,诸如包租这种容易引发投机行为的销售手段确实应该坚决取缔,针对短线炒房的营业税、所得税、空置税等也应进一步完善,但对于正常的投资行为(概指中长期持有、以寻求租金收益和稳定保值增值为目的)不应强制性、主观性的乱棍打死。

    前面已分析了房产作为商品本身的投资价值,接下来再谈谈作为投资主体的投资者的客观需求。在恩格尔系数很高的时候,老百姓想投资也没余钱,可现在银行里的居民存款高达16万亿,很多学者只讲原因是我国社会保障体系不完善,老百姓有钱不敢花。在我看来,还要加上一条：中国老百姓的有效投资渠道太少。长期以来中国股市不跟GDP增长走,而且以前是庄家现在是机构兴风作浪,从中长期看,绝大多数散户投资者都是个体,而其它如信托、债券、外汇、金市等或者多被银行、保险公司、基金等机构投资者垄断,或者门槛高、操作复杂,只是基金近来异军突起且投资便利,但中长期是否回报稳定,还有待时间检验。

    很多专家都在讲发达国家住房保障制度做得如何好,这没错,但别忘了人家的房地产金融体系同样发达,老百姓很容易分享到房地产繁荣所带来的红利。美国在近两年的房产热中,投资行为同样很普遍,但由于投入较大,也多是富人和部分中产者的游戏,而大部分资金不多的老百姓却可以通过购买REITS(房地产信托基金)、MBS(住房抵押贷款证券)、房地产股票等获得高于存款利率的回报。在目前我国房产证券化严重滞后的前提下,在发达国家民众通过越来越多的本国REITS把嘴巴伸进我国房地产菜盘的时候,在我国一年期存贷利率差(5.85%-2.25%=3.6%)远远高于美国(5.75%-5.25%=0.5%)(意味着我国银行在谋暴利、老百姓存款非常不划算)的情况下,把正常的投资者全部驱逐出房地产市场,是有欠公平的。日前《2006中国生活报告》针对广州等十大城市调查显示,超过40%的人拥有两套以上住房,其中22%的人未来一年内还打算买房——这就是事情的真象。

    而且,“国六条”首次提出了“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场”,但如果没有投资者持续买房用于出租,只靠存量房能从规模上和质量上(因为多属旧房)满足市场租赁需求吗？如果不能,租金必然上涨,租房家庭压力更大,这不又和政府的初衷背道而驰吗？！

    在很长很长的一段历史中,世界上曾有很多政府和民众非常排斥犹太人,因为他们总是“不务正业”地经商,但却总是占有社会财富的大部分。可现在又有谁敢小瞧犹太佬,尤其是竞选中的美国总统候选人。针对我国目前的房产投资问题,光靠煸动民众情绪,激起民粹主义思潮,对我国房地产业的市场化之路和宏观经济的持续稳定发展,并无多大好处。

    (易居研究院高级研究员)

    来源：经济观察报网