王德勇 段海瑞

　　退一步讲，是不是房价不上涨地产股就没有投资价值了呢？招商证券分析员王德勇和段海瑞认为，事实并非如此，主要原因在于以下几点。

　　第一，宏观调控有效地抬高房地产业准入门槛。

04年以来，国家对地产业宏观调控政策重要两项是，一控制银行信贷，二出台新土地政策。这种结构性的机缘性巧合，恰恰成就地产业属于资本的商业规则。“土地新政策和控制银行信贷两手抓”，从两个关键的环节（但实质是资金）抬高房地产行业的准入门槛。目前的政策调控客观上起到优胜劣汰的作用，使上市公司特别是优质的上市公司获得扩张和壮大的机会。

　　第二，房价的稳定是行业之福。房价持续两位数的上涨，是以透支未来需求为前提的，不具有可持续性。而且，房价的持续上涨很容易激化社会矛盾，造成房地产产业生态环境的恶化。另外，房价持续快速的增长，会导致房地产“泡沫”，泡沫的破裂不仅对房地产业，对整个宏观经济都会产生致命的打击。因此，控制房价稳定，为上市公司持续增长提供重要的外部环境。

　　第三，房价上涨推动股价上涨的投资模式将发生改变。房价的上涨与否已经不是决定地产股投资价值最主要的原因。行业的整合，股权分置改革和全流通以后做大市值的渴望，央企的整体上市，市场融资功能恢复后民营企业资产注入、做大做强等等使地产公司快速成长才是未来房地产板块的重要看点，而这些都与宏观调控是否有成效无关。因此，宏观调控的持续与否，是否见效都只是暂时影响房地产板块的走势，而不会影响地产股的长期投资价值。

　　更为重要的是，地产股以业绩的增长扫掉所有的阴霾。业绩的增长和基本面的好转才是决定地产股投资价值最终的因素，它将扫掉一切的阴霾和各方面的质疑。招商证券的分析员坚信房地产公司将迎来伟大的成长。这一点，在上市公司的中期业绩中已经得到一定的体现。

　　另外，值得注意的是，目前证券市场普遍逻辑是，“房价争论＝引发宏观调控＝抑制房价上涨＝行业景气度降低＝地产股投资价值下降”，由此及彼的简单逻辑推演已经在事实上引起了对房地产行业前景的误判，同时导致对地产股价值的严重低估。