专家为大家分析一下买房人最常遇到的“金木水火土”五大难题———

　　金法既“订”难返购房订金打“水漂儿”

　　现象：订金难退，是很多买过房的人遇到过的问题。被销售员“数量有限，预购从速”的话一忽悠，很多人脑子一热就交了订金。回头想想不合适想再要回来？给钱容易要钱难！往往是交涉很久没有结果。

　　案例：张新(29岁、律师、年薪10万元)

　　少则数千、多则数万元的订金打了“水漂儿”，很多买过房的人有过这样的“心头之痛”。

　　张先生去年在丰台看了一处现房小户型，听了销售员讲得天花乱坠，当时就动心了，付了2万元订金，签了认购协议书。

　　后来听朋友一说，才知道这个项目有很多问题，很多业主连房都拒收了。当他要求退还订金时，开发商以认购协议书中条款为依据，坚决不退。他费劲口舌，最后给了销售员5000元好处费才要回了订金。

　　专家建议：其实，像张新这种情况，可以先不表露退房的意愿，而是继续签合同。在签合同的过程中，可以提出些补充协议，如果双方因此争执不下，导致合同签不下来，那么订金退还就有希望了。另外，提醒买房人，在交订金的时候一定要确认是不是可以退，并在《房屋认购书》上注明。

　　水法海市蜃楼配套亮点成“云烟”

　　现象：卖房时，销售员大都吹得天花乱坠，会所、公园、学校、喷泉、物业……每个环节都承诺的相当好。等收房时，才发现———物业不是承诺的物业，会所也不是传说中的会所。

　　案例：张弛(41岁、作家、年薪20万元)

　　“两年前，我买下了北边一个高端住宅，当时销售告诉我园林中有一道人造水渠水景，也就是所谓的‘亲水房’。

　　结果交房时，我才发现那个‘人造水渠’根本就是海市蜃楼，取而代之的是一条行车道。”

　　张弛点了根烟，沮丧的回忆道：“当我和开发商交涉时，他们的说法是‘为了照顾大家的利益，工程进行了适当的变更修改’事实上，这条人造水渠水景是该楼盘的一大亮点，很多人是冲着‘水景房’才签约的。再说，这种重大变更怎么能说改就改呢？”

　　专家建议：这种情况属于开发商变更房屋外部规划设计，也是一种对购买合意的违背。如果将该人造水渠的存在约定在合同当中，开发商应该所承担违约责任。

　　如果没有把该人造水渠的存在列入合同，但有足够证据显示开发商曾对其进行过宣传，那么开发商可能承担两种责任：一是广告欺诈，则买卖合同无效；二是属于单方变更买卖合同成立的合意基础，买方可要求解除合同.

　　火法画饼充饥回报不成反“被套”

　　现象：现在市场上，很多项目会打出年回报率8—10%的字眼来吸引买房人。很多人觉得这样的投资最划算，还省了不少麻烦，没有认真考察就签了协议。事实上，近几年来开发商卷钱逃逸的案子时有发生。

　　案例：小乐(24岁、学生)

　　两年前，乐先生的妈妈为小乐在使馆区附近买了一套房子，开发商承诺包租，固定年回报率8%。结果到了去年该收房时，开发商不仅延期交房还强硬的表示“没有钱赔付违约金。”当业主要求退房时，开发商诱导他们先到当地房地局销户，等他们销户回来对方又告诉他们“要退房可以，没钱。”

　　小乐很气愤“45万元钱就这样被套进去了”。他联合了几个业主说要集体起诉对方，开发商的态度很明确：“告也没用”。电话里，小乐对记者说了自己的担心“怕事情闹大了，项目卖不出去，钱更不好退了，只好忍气吞声的等着开发商有了钱再退……”

　　专家建议：秦冰告诉记者“如果这个开发商宣布破产，像小乐这样的业主很可能拿不回房款了，还可能导致‘钱房两空’。”他表示：“遇到这样情况不是自己去销户，而是尽快找律师，运用法律的手段合理合法的解决这些纠纷。”

　　另外，很多开发商打出年回报率8%或10%等诱人的口号吸引买房人，买房人不要轻信，投资有风险，业主需谨慎，买房时要多考察多咨询才是。

　　土法自立门户“业委会”物业造

　　现象：说起物业，很多业主的气就不打一处来，服务态度差，管理混乱，乱收费、经常停水停电……一个小区的物业的好坏往往影响项目的租金高低，因此很多业主不喜欢把事情闹大，只好忍气吞声。

　　案例：刘小东(30岁、记者、年薪15万元)

　　“我们小区的物业管理很差，每次回家，门上都塞满了小广告。一次，我家洗手间的门打不开了，打了几十个电话，物业等到了第三天才派人来修。另外，这里还经常出现保安打人的事儿……”

　　刘小东说：“我们有个业主论坛，本来是选几个我们信服的人出来，成立自己的业主委员会，结果物业擅自指认了几个人作为业主委员会的代表，还叫业主们签字，不签一律视为默许，使得小区的业主委员会形同虚设。”

　　专家建议：小区的业主应该联合起来，成立真正属于自己的业主委员会，这样才能维护自己的权利，变被动为主动，必要的时候可以运用法律手段把物业换掉。

(责任编辑：田瑛)