北京市高调推出限价商品房今年8月，北京市突然加大了土地供应量，不但在四环内推出大块住宅用地，还接二连三推出限价商品房用地。据北京市土地储备中心消息，北京市今年即将推出可供交易的地块有30块，加上正在交易的10块土地，总规划面积达545万平方米。

　　“国六条”出台后，北京一改此前住宅土地供应短缺的状况。在545万平方米的正在交易或者即将交易的地块当中，住宅用地及配套占去82.8%，其中，有一部分是中低档住房用地和限价商品房用地。业内人士认为，这些土地供应将在很大程度上左右今后的房价，是调控市场最根本的方法，比提高银行贷款利息、提高首付款都更有效。

　　此前，人们认为四环内土地供应极度短缺，但房子需求量却很大，这样，区域房价乃至整体房价就很难降下来。而目前四环内新推出的住宅土地供应量并不小，仅仅CBD附近的化工厂地块、北汽摩地块就有接近150万平方米居住用地。

　　业内人士表示，虽然今年下半年推出的地块形成住房供应大概要到2008年以后，但现在北京这样大量推出土地将对市场未来预期产生很大影响。尤其是推出限价商品房地块，不仅将对市场产生直接影响，还会拉低周围其他商品房的价格。

　　业内人士认为，北京市连续两次高调推出限价商品房用地，显示出北京市稳定房价的决心。此次北京高调推出限价房，有在此次调控中争取主动之意。据了解，目前北京市相关部门正在就限价房的具体内容进行论证探讨，这些问题包括限价房的具体内容如何制定，即写入土地合同中的“三限两竞”（限户型、限房价、限销售对象，竞房价、竞地价）内容；招投标的工作由哪个部门负责等。

　　关于限价商品房的价格，首都经贸大学教授张跃(张跃新闻,张跃说吧)庆认为，不同的区域应该根据其区域内商品房的平均销售价格、目前北京的平均价格以及周边实际情况来制订限制的价格。他表示，一个区域限价商品房的价格制订要根据其区域限价商品房的开发规模、产品品质以及具体规划来制订。“去年北京平均商品房销售价格为6721元/平方米。”因此张跃庆认为目前这6地块产品的销售价格不会超过此价。

　　不仅仅是北京，在宁波、青岛、大连、成都等诸多城市，限价商品房已逐渐成为政府的工作重点。

　　调控措施刚性化

　　近年来，国家出台了一系列宏观调控政策，以图遏制房价上涨趋势。其成效到底如何？国家发改委、国家统计局调查数据显示，二季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，深圳、大连、北京等城市房价依然呈现上涨态势，房价下降的城市只有上海，降幅为2.8%。

　　究其原因，关键在于缺乏对调控政策的刚性落实。而限价商品房的推出，与国务院不断加大并细化的房地产调控措施密不可分。这一次“量化政策”的目标就是通过加强调控措施的刚性成分，以控制地方政府的“利益自保”。

　　建设部公开点名北京、天津为中心的环渤海地区以及珠三角等房价增长过快的区域，并重点强调了供应结构方面存在的问题后，地方政府的动作异常迅速：北京、天津的地方调控政策在6月初制定完毕，两个城市的“一把手”甚至都已亲自过问了方案的制定。北京市市长王岐山明确指出：北京房地产市场的主要问题存在于供应结构领域，而房地产市场秩序和投资性购房问题，也是北京市政府的关注所在。

　　为控制限价商品房的价格，政府采取“以房价定地价”的政策，在规定房子的售价和核定建筑成本后，开发商的利润被控制在3%～7%之间，而普通商品房项目利润却高达20%以上。从城市保障体系而言，限价商品房能满足社会不同阶层的需求。限定房价，以房价定地价，解决中等收入市民的居住问题，有利于房价保持平稳发展，抑制房价过快上扬，构架合理的房地产价格体系。

　　与此同时，央行关于限价商品房的信贷政策也在制定中。据称，“首付提高比例不会太大”。

　　各地完善配套政策

　　宁波市政府于2004年2月3日在全国创新推出5012套限价商品房。此前宁波房价连续3年领跑全国，在实行了限价商品房之后，从2003年开始逐步退潮，从全国第一退至第二，2004年退至全国第五。2005年第一季度，房价涨幅更是回落到11.9%，退至全国第七位，房价顺利实行了“软着陆”。

　　宁波的限价商品房供应对象为市区范围内人均住房建筑面积18平方米以下的中低收入住房困难家庭和无房户。宁波经济适用房很少，申请条件比较严格，如：人均住房建筑面积要在12平方米以下，要有收入特困证等三证。因经济适用房面积不好控制，开发商受利益驱使喜欢造大户型的房子，同时经济适用房申请条件也难以控制，在我国个人诚信体系尚未完全建立起来的情况下，一般单位都能提供中低收入证明，容易造成“排队的买不到，不排队的买多套”的富人买经济房现象。虽然个人收入是一个很难界定的指标，但是有没有房子、房子有多大，这些情况就相对容易掌握，宁波的限价商品房绕开了较难界定的收入证明这一点，解决住房困难主要看住房现状，从而使操作更实际也更有效。

　　2005年，杭州、青岛等房价过高的城市也都陆续出台了类似的措施。2005年5月，青岛市政府推出3个“限价商品房”楼盘，分别限价5800元/平方米、3900元/平方米和3800元/平方米。这些城市的做法也不同程度显现了限价房对房价的抑制作用。

　　青岛市继去年推出1000亩普通商品房用地之后，今年还将推出1000亩，规划建筑面积超过170万平方米。这些限定销售价格的普通商品房用地的入市，标志着青岛市将建立一个以普通商品住房为主体的住房供应体系。

　　青岛市将限价商品房定义为“被控制土地出让价格，减少行政事业性收费，降低建设成本，销售给中等收人家庭的商品住房”，在销售中被限定了销售对象、销售价格。

　　自2004年8月至今，青岛市进一步完善了限价商品住房供应政策，形成了以“三大机制”为核心的供应模式，即以挖潜存量土地为主的土地储备机制、以限定销售价格、建设标准为主的附加条件土地出让机制、以公开销售为主的销售监管机制。

　　大连市政府同样采取了“以房价定地价”的原则，在规定房子的售价和核定建筑成本后，开发商的利润被控制在3%～5%之间，限价商品房的基准价格，原则上比同期同地段商品房市场价格低20%左右，利润率和管理费分别控制在10%和4%。

　　新政下的投资模式

　　从目前推行限价商品房的地区看，其操作模式一般是先限定土地交易价格，再根据竞标开发商的实力、规划方案、开发理念等进行综合考评，选择综合评分最高的开发商中标，再对开发商限定最高销售价格。

　　这样，可以在保证政府合理土地收益的同时，也保证开发商获得一定利润。最重要的是购房者可以买到规划良好、价格合理的住宅。同时，强化城市规划的调控作用，适当增加中低价位普通商品住房建设用地供应量。

　　为了避免出现“地价推高房价”的现象再次发生，北京市自今年7月起陆续公开出让的9块住宅用地已悄然改变了出让方式，全部为招标方式出让。而此前北京公开市场上的土地几乎都是挂牌出让。挂牌价高者得，而招标出让中，报价一般约占评标分数的40%，更多的是对参与招标的地产公司各方面实力的综合考核，尤其是开发商自身的开发能力、品牌效应等等因素。随着土地出让方式的变化，随之带来的是实力开发商分羹地块的信心，开发经验少、开发资质低的开发商面临的生存压力。

　　有专家认为，通过综合考核的方式招标，可以把一些不具备开发能力的企业挡在外边，这样可以提高住宅产品的开发品质，合理平衡销售价格，对整个市场来说具有积极作用。

　　自限价商品房推出以来，不少开发商一直处于观望状态。但随着建设部对新政整体实施细则的明朗化以及出于抢占先机的考虑，部分开发商已“动”了起来。

　　今年5月29日，北京市刚刚公布126公顷的6个限价地块，首开集团、北京金隅嘉业及北京建工集团等多家国有房地产开发企业便纷纷表示，他们将积极参与到北京中低价位住宅尤其是限价商品房的开发中。

　　北京建工集团已经成立专门的研究团队，时机成熟的时候则积极参与北京限价商品房的开发。另一家国字号房企——北京金隅嘉业有关负责人则透露，公司已专门成立了中低价位商品房开发研究团队，对政府推出的6块限价商品房地块进行了重点调研，同时结合其多年的开发经验，制订中低价位商品房的开发模式。“但限价商品房对我们来说，是一种新的开发产品类型、开发模式的挑战。”重点是对90平方米以下中小套型住宅的实用性、舒适性等方面的研究。”该人士表示，金隅嘉业目前开发的住宅中，中低价位住宅约占总量的80%左右。

　　以前，包括旧城改造、经济适用房建设等具有一定政府功能的中低价位住房的开发任务，主要是由国有房地产开发企业来完成，因此北京大型国有房企均具有一定的中低价位房地产产品的开发经验，可谓轻车熟路，占据一定的优势。因此这次北京市政府推出限价商品房开发，对于一些大型国有房企来说，无疑是一次不错的机会。

　　北京城建投资发展股份有限公司总经理王汉军表示非常感兴趣，如果政府将以招标形式来推这6块地的话，他们会去竞争限价土块的开发。他说，城建集团是以开发大众主流的普通住宅产品为主，做限价房，会非常有经验。

　　北京新基础投资控股有限公司总经理张卫克也对限价地有很大兴趣，他认为开发限价房虽然利润较低，但开发周期会快，有利资金回笼，做这种项目比较安全。

(责任编辑：丁潇)