关注理由

    去年，国内的许多媒体还用"买菜"来形容当时各地的购房热潮，但随着国家陆续出台"国八条"、"国六条"、"国十五条"等一系列宏观调控政策后，有人预测中国楼市将遭到前所未有的冲击，但时至今日，看不到这样的效果。

各售楼部的热闹场面，又如约出现在开盘这一天。房价也"逆风飞扬"，屡创新高。

    无论怎么看，这也不像是一个饱受"摧残"的行业应该出现的现象。调控和持续热卖，这一对看似不可调和的矛盾，让许多人都对楼市的未来充满疑惑。难道国家的连续调控还治不了开发商？难道房地产市场真的获得了"政策免疫力"？

    如今，国家对房地产市场的宏观调控正在按部就班地进行，但是政策到了地方执行起来，就不那么如意。本该调整的不调整，本该查办的不查办，使国家宏观调控政策在执行中走样，难以触动房地产市场中的利益群体。这是房价比"疯狂的石头"更疯狂的主要原因。这也应引起有关部门的关注。

    其实，在一轮又一轮的宏观调控过后，大家最关心的还是那个老问题：福州房价将何去何从？房价什么时候能降下来？普通老百姓何时能买得起心仪的房子？

    【动态】市民纷抢2000多套房

    上周六，融侨地产旗下的美域开盘迎客。当天，记者在该公司的营销中心看到，许多购房者手持号码，焦急等待着摇号结果。许多人都是用面包充饥，从上午8点一直等到了下午，才有机会进场选房，选号的号码都排到２０００多号。现场，不断有人用手机互通信息，"你再不赶过来，马上就要清盘了！"……

    事前，记者从该公司网站上了解到，该项目此次共推出2382套住房。可当记者昨日致电售楼部时，得到的答案却是："现在只有80多平方米和100多平方米的两种户型可供选择，仅剩下六十几套，马上就没房了。"

    虽然业内人士告诉记者，这个数字多少有点水分，但现场的火爆却是毋庸置疑的。销售火爆的绝不止融侨一家，同是9月份开盘的大景城，开盘当天就售出了150多套房子。此外，近期开展认筹或销售的公园道1号、鼓楼庭院等楼盘的销售业绩，也同样不低。

    【调查】

    四年福州房价升了不少

    昨日，记者搜集了建设部门及统计部门发布的福州商品房的价格信息，从数据上看，2005年以来，福州房价开始飙升。

    福州市房地产管理局发布的数据显示，2003年，福州商品房平均价格3075元/平方米，每平方米比去年增加13元。2004年上半年，福州商品房均价为3196元/平方米，涨了3.1%。以金山为例，2003年上半年房价为2000元/平方米左右，2004年上半年时已高达2400～2500元/平方米，涨幅超过了20％。2005年，福州商品房平均交易价格为每平方米3798元，上涨了16.43％。

    而福州房地产信息网公布的今年一季度，福州市区房价涨幅则超过了20％。福州市区商品房平均交易价格4159元/平方米，其中住宅3733元/平方米，比去年同期3111元/平方米增长622元/平方米，增幅19.99%。

    【原因】

    楼市虚火 "一条龙监管"缺位

    针对各地楼市的不断升温，除了"国十五条"，之后，建设部和国土部又连续发文，进而提出了"一条龙"的监管策略。然而，据国家发改委、国家统计局联合发布的数据显示，7月、8月，我省的福州、厦门两地房价涨幅，依然在全国比较靠前。

    于是，有人不禁要问"一条龙监管"究竟有没作用？记者试着把"一条龙"简单分为土地、开发、销售三个部分，探寻这几大环节中的"虚火"所在。

    土地：

    闲置土地严查难

    今年6月份，１１万多平方米的经济适用房（限价房）用地迅速落户福州金洲南路西侧的福湾片Ａ地块，正是表明地方政府希望通过完善住房保障体系，来稳定房价的决心。

    "但是，除了土地供应，如何对拍出的土地实施适时监管，却成为了各地都面临的一大难题。"相关主管部门的一位负责人曾向记者提到，虽然《闲置土地处置办法》、"国十五条"以及福州的相关规定，都明确要求严查闲置土地，但在日常的管理中，由于牵扯的关系很多，想要完全照章实施，确实很困难。

    这位负责人表示，如果这些土地没有处理好，就会助长开发商的囤地势头，为了降低风险，倘若开发企业都纷纷如此效仿，势必导致土地开发量减少，将会从源头上助涨房价。

    开发：

    楼盘定价自己叫

    "尽管阻力很大，但是，政府也下了狠心进行调控，可现在，开发商的对策也不少。"一位知情人士告诉记者，除了推迟开工时间，以达到囤地待沽的目的外，目前，开发商在抬高房价方面也达成了某种默契。对于大部分开发企业来说，一手房其实都没有所谓的市场评估，多数都是简单参考周边楼盘现价来实施自身的定价。比如之前福州有楼盘的均价一下叫到了7500元/平方米，虽然并没有得到很好的市场响应，但之后，附近楼盘的开盘价也纷纷涨，逼近这一价格，甚至超出，实际上这就是一种无形的价格联盟。

    "在信贷方面，也有一些政策漏洞。"该人士说，如果大家注意近期的土地拍卖，就不难发现，个人买家的数量正逐步增多，而实际上，这些个人的背后大部分都是强大知名的企业，之所以不用企业的名义拿地，其背后存在着不少隐情。按照规定，拍得土地后，需在合同约定时间内付清地价余款，否则，就必须按天缴纳违约金。其实，经过测算，交纳违约金和银行贷款利息的成本相差无几，关键是，交纳违约金不仅可以省去复杂的审批环节，而且还能保证企业的资金流，这也是一些开发商放手博地的一大原因。"至于用个人名义拿地，也是考虑到今后万一出现资金问题，也不会影响到企业的名誉。"

    销售：人造"房荒"抬高房价

    在福州三大新区的许多业主论坛上，经常可以见到有关抱怨小区入住率低的帖子。记者从省内一家知名房地产公司市场部了解到，据他们的调查，作为福州新区典范的金山，空置率达到了60%以上。

    "导致这种局面，除了炒房投机行为外，开发商自己的囤房行为也应受到关注。"一位房地产业内人士告诉记者，许多楼盘在开盘时，都会或多或少地花钱营造供不应求的火爆场面，以误导消费者产生"有钱都买不到房"的错觉，之后再通过其它方式出手，以抬高房价。

    再一个，就是信息披露问题。其实，为了及时公布售房信息，从去年下半年起，福州就已实现了网上信息透明化，但从目前的情况看，该系统还不能在第一时间反映市场的成交情况。

    就此，省建设厅还要求开发商以进度表形式及时如实公布每套商品房面积、售价及已售或未售的销售状态。但4个多月过去了，进度表还是没有进入各楼盘的售楼部。

    "信息不及时披露，买卖双方的地位就永远不可能平等。"一位建设厅的官员感叹说。

    【专家】要尽快出台实施细则

    "稳定房价是完全有可能做到的，关键是地方要尽快出台实施细则，才能发挥各部门间的联动作用，使国家政策得到有效落实。"建设部门的一位专家说。

    他还向记者倒出了自己对此总结出的十大观点：跟踪土地开发进度，一旦存在违规行为，就立即向社会公布；明确动工时间，对于存在有意拖延的开发企业，必须予以严惩；加大闲置土地的清理力度，引入社会监督机制；及时、准确公布土地和房地产交易出让信息；严格执行90平方米以下占70%以上的政策，并接受监督；对房产广告进行严格把关，保证其真实性；税务、房产交易部门严格执行二手房的有关纳税政策；鼓励开发商开辟低价房；加快"三房"建设；公布各地区，尤其是新区的空置率情况。

    对此，福州房地产专家陈国旺认为，稳定房价，还必须从规划入手。

    陈国旺说，2004年起，福州市开始大批出让金山地块，目前，该地块的可用土地已经所剩无几，如果城市土地供应无法跟上，势必造成人多地少的局面，房价升高势成必然。因此，政府部门是否可以考虑营造"大福州"的概念，比如可以大力发展城门、马尾、尚干、闽侯城关等几个卫星城，从规划入手，以缓解未来城区住房供应的紧张局面。